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Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : WEG: unten gegen oben



Titus
13.12.2007, 14:17
Leider lässt mich in einem nichtöffentlichen Anwaltsforum meine eigene Zunft im Stich, indem sie mein nachstehendes Posting nicht beantwortet. Ich erlaube mir daher, die Frage hier zu stellen, auch wenn der Rechtspflegerbezug nur in homöopathisch verdünnter Dosis vorhanden sein dürfte...

Also:

Zwei Nachbarn wohnen übereinander, der "Böse" wohnt oben, der "Gute" unten.

Beide sind WEG-Eigentümer.

Der "Böse" oben lässt zum Zwecke von Arbeiten in seiner WEG-Einheit ein Außengerüst aufstellen, das auch an der Wohnung des "Guten" vorbeiführt. Dort richten die Handwerker einen Schaden an, indem sie Bohrungen im Sondereigentum des unteren Eigentümers vornehmen, dadurch eine Wasserleitung treffen und die Wohnung des "Guten" überfluten. Der in Anspruch genommene "Böse" exkulpiert sich gem. § 831 BGB.

Gibt es eine Anspruchsgrundlage anderer Art, wie der "Gute" gegen den "Bösen" vorgehen kann? Vielleicht PVV des nachbarrechtlichen Gemeinschaftsverhältnisses (sozusagen "vertikal" zwischen WEG-Eigentümer oben und unten)? Dann gälte für die Handwerker § 278 BGB und die Exkulpation wäre perdu! Ich weiß aber nicht, ob das tragfähig ist. Fällt jemandem noch etwas besseres ein?

MWSAD
13.12.2007, 14:30
Würde § 311 Abs.III BGB da in Frage kommen?

Titus
13.12.2007, 15:51
Ich möchte meine Frage #1 nochmals nach oben schieben. Den Sachverhalt habe ich hierbei mit der Korrekturfunktion präzisiert (siehe oben). Gemeinschaftseigentum ist nicht betroffen.

(@ #2: Die Voraussetzungen hierfür liegen nicht vor.)

Katzenfisch
13.12.2007, 16:02
Warum ist Gemeinschaftseigentum nicht betroffen? Wo ist das Bohrloch bzw. haben die von außen nach innen gebohrt und dabei eine Wasserleitung getroffen?

Schwarzkittel
13.12.2007, 16:05
Da einzige was mir dazu einfällt, ist dass ggf. Gemeinschaftseigentum beschädigt (Mauer, Rohre) wurde und erst durch die Beschädigung des GE das Sondereigentum einen Schaden erlitten hat. Ggf. läßt sich dadurch ein SchEanspruch gegen die Gemeinschaft begründen ??
Eventuell kommt auch ein SchEanspruch aus 14 Nr. 1 WEG in Betracht wonach bei schuldhafter Verletzung auch SchEA aus § 280 I BGB iVm dem GEmeinschaftsverhältnis geltend gemachtwerden können, ferner ist 14 Nr. 1 Schutzgesetz iSd 823 Abs. 2 BGB, vgl. AnwKomm zu 14 WEG Rn 14

Katzenfisch
13.12.2007, 16:19
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinsamen Gebrauch des Wohnungseigentums dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (Grundmauern, Hauptmauern, Fassaden und tragende Zwischenwände) alle dem gemeinsamen Gebrauch dienenen Versorgungsleitungen und Anschlußeinheiten. Diese Versorgungsleitungen sind erst dann Sondereigentum, wenn sie als Anschlussleitungen in die im Sondereigentum stehenden Räume eintreffen,

MWSAD
13.12.2007, 16:23
Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder dessen Sicherheit erforderlich sind sowie Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinsamen Gebrauch des Wohnungseigentums dienen, sind nicht Gegenstand des Sondereigentums, selbst wenn sie im Bereich der im Sondereigentum stehenden Räume befinden (Grundmauern, Hauptmauern, Fassaden und tragende Zwischenwände) alle dem gemeinsamen Gebrauch dienenen Versorgungsleitungen und Anschlußeinheiten. Diese Versorgungsleitungen sind erst dann Sondereigentum, wenn sie als Anschlussleitungen in die im Sondereigentum stehenden Räume eintreffen,

So sehe ich das auch

Titus
13.12.2007, 16:32
Als Verfasser der # 1 danke ich für die bisherigen Einschätzungen, darf aber den dezenten Hinweis anbringen, dass nach dem Sachverhalt eben kein Gemeinschatseigentum betroffen ist. Ihr sollt daher nicht am Sachverhalt herumkritteln! :teufel:

Der Fall ist, wie das Leben so spielt, vom Technischen her viel komplizierter als von mir geschildert. Hätte ich den Fall so zusammengefasst, wie er wirklich liegt, dann wäre eine halbe Seite vollgeschrieben. Glaubt es eben, dass es nur um Sondereigentum geht.

Katzenfisch
13.12.2007, 16:41
Ist zwar nicht meine Baustelle, ich fürchte aber, dass 823 BGB greift und die Handwerker haften müssen.

Anta
13.12.2007, 16:43
Ich outet mich dann mal wieder als Fremdwort-Nichtwisser. :oops:
Was heißt das ?



Der in Anspruch genommene "Böse" exkulpiert sich gem. § 831 BGB.


Aber auch sonst :nixweiss:

Titus
13.12.2007, 16:46
Eventuell kommt auch ein SchEanspruch aus 14 Nr. 1 WEG in Betracht wonach bei schuldhafter Verletzung auch SchEA aus § 280 I BGB iVm dem GEmeinschaftsverhältnis geltend gemachtwerden können, ferner ist 14 Nr. 1 Schutzgesetz iSd 823 Abs. 2 BGB, vgl. AnwKomm zu 14 WEG Rn 14

Danke! Habe eben im Palandt, 67. Aufl. 2008, Rn. 10 zu § 14 WEG, nachgesehen, wo dieselbe Auffassung vertreten wird wie im AnwKomm.

Wäre ohne Euch aufgeschmissen!

Katzenfisch
13.12.2007, 16:53
@Anta

Heißt nichts anderes wie "entschuldigt bzw. rechtfertigt" sich.

Schwarzkittel
13.12.2007, 16:56
schau dir auch mal BGHZ 141,224 an könnte evtl. hilfreich sein

Titus
13.12.2007, 16:56
@ Anta (# 10):

Lies mal § 831 Abs. 1 Satz 2 BGB. Diese Vorschrift regelt unstr. eine sog. gesetzliche Vermutung (und die Möglichkeit, sich zu entlasten). Gegen die gesetzliche Vermutung kann der Geschäftsherr also den Entlastungsbeweis führen (Details siehe z. B. Rn. 10 ff. zu § 831 BGB im Palandt). Das gelungene Führen dieses Entlastungsbeweises nennt man Sich-Exkulpieren.

culpa = (lateinisch) Schuld
ex = (lateinisch) heraus

also sich exkulpieren = aus dem Verschulden herauskommen

In meinem Fall hat der WE-Eigentümer ausgeführt, er habe den besten Bauunternehmer am Ort beauftragt, bei dem seit Christi Geburt noch nie irgendwelcher Pfusch am Bau vorkam. Dann haftet der WE-Eigentümer nicht für die Schäden bei meinem Mandanten gem. § 831 BGB. Und aus § 823 Abs. 1 BGB haftet er nicht, weil er selbst ja nicht gehandelt hat.

Daher ist der Hinweis von Schwarzkittel wertvoll, denn über § 14 WEG i. V. m. § 278 BGB gibt es keine Exkulpation.

Titus
13.12.2007, 16:58
@ Katzenfisch (# 9)

Aus Gründen, die in der Besonderheit des Mandats liegen, kann ich - Weisung des Mandanten - nicht gegen die Handwerker vorgehen.

Anta
13.12.2007, 17:05
Aha. Manchmal wäre Latein wohl doch nicht so schlecht gewesen. culpa kenn ich zwar noch eben, hab das aber nicht mit exkulpieren in Verbindung gebracht.
Wieder was gelernt. :daumenrau

Titus
13.12.2007, 18:32
schau dir auch mal BGHZ 141,224 an könnte evtl. hilfreich sein

Danke. Wie ich bei Lektüre feststelle, kannte ich die von Dir zitierte (vor allem wegen ihres Leitsatzes "c" in die amtliche Sammlung geratene) Entscheidung bereits, aber - selektive Wahrnehmung - nur im Hinblick auf die Besonderheit, dass sich der Miteigentümer seinen eigenen Bruchteil als Mitverschuldenseinwand entgegenhalten lassen muss. Den Fall hatte ich vor zwei drei Jahren als Mandat, ohne dass die Haftung dem Grunde nach streitig war.

Für meinen jetzigen Fall (hier #1) ist das - zum Glück - nicht relevant, denn in BGHZ 141, 224 wurden die Arbeiten am Gemeinschaftseigentum vorgenommen, während der Schaden am Sondereigentum eintrat. Am Gemeinschaftseigentum war der Geschädigte logischweise beteililgt, den Pfusch der dort tätigen Handwerker musste er sich also anteilig mindernd bei der Bezifferung seines eigenen am Sondereigentum entstandenen Schadens abziehen lassen.

In meinem Fall hingegen wurden die Arbeiten am Sondereigentum des Gegners vorgenommen, während der Schaden am Sondereigentum des Mandanten eintrat. Hier kommt es als Konsequenz aus BGHZ 141, 224 zu keiner Kürzung.

Dein Hinweis auf BGHZ 141, 224 ist aber trotzdem super, weil der BGH eine nicht im Sinne des § 831 BGB exkulpationsfähige Haftung des Wohnungseigentümers für die Fehler der Handwerker über § 278 BGB i. V. m. der "Verletzung der den Wohnungseigentümern obliegenden Pflicht zur ordnungsgemäßen Verwaltung" annimmt. Dann muss der im Palandt über § 14 WEG konstruierbare Schadensersatz zwischen Sondereigentümer und Sondereigentümer (= der hier diskutierte Fall # 1) auch gehen.

Danke nochmals. Werde gleich einen Schriftsatz an den Gegenanwalt verfassen...

Himmel
13.12.2007, 19:02
Vielleicht noch:

KG Berlin 24. Zivilsenat, 15.07.2002, 24 W 21/02

A.U.
13.12.2007, 19:49
§ 14 I WEG halte ich nicht für maßgeblich, weil hier nur Auswirkungen, die vom Sondereigentum des „Bösen“ direkt ausgehen, erfasst sind. Bei Deinem Fall ist es aber eine unmittelbare Einwirkung auf das Sondereigentum des Mandanten. M.E. müsstest Du Abs. IV nehmen. Nach Bärmann/Pick, WEG, gilt der auch im Verhältnis der SE untereinander (dort unter Hinweis auf § 13 Rdnr. 34 ff). Das Beschädigen von SE eines Dritten geht sicher über die zulässige Benutzung hinaus, Du kommst dann ganz unproblematisch zum SchE, §§ 276, 278 BGB gelten.

Palandt 67 habe ich nicht, aber in 65 WEG § 14 Rdnr. 12 u.13 steht es auch so drin.

Wobder
14.12.2007, 14:50
Da meine homöopatischen Mittel vor über einem Jahrzehnt letztmalig eingenommen worden, habe ich mir mit Interesse das Weg und die BGH-entscheidung mal zu Gemüte geführt.

Das Probl. war mir so nicht in Erinnerung, dass man als WEG-Eigentümer so ziemlich für alles Grade stehen muss, ohne was dafür zu können.

Vorliegend denk ich, dass ein paar wesentliche Punkte bei der BGH-entscheidung zu beachten sind.

Bei BGH ging es darum, dass dieser festgestellt hat, dass zwischen WEG-Eig. mangels anderer Vereinbarung, § 10 WEg, ein Bruchteilsgemeinschaftsverhältnis nach BGB besteht und korrespondierend mit § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG eine Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung und somit Instandhaltung vorhanden ist.

In Ausführung ! dieser Verpflichtung wurde ein Schaden verursacht, nämlich Dach repariert.

Für diesen wurde pVV ohne Exkulpierung bejaht.

Vorliegend ist nicht ganz klar, ob es eine Instandhaltung, wenn ja Haftung §14 Nr. 1 WEG, §§ 278,280 BGB ohne EXkulp., da ja nur entscheidend ist, ob ein Schuldverhältnis besteht, insoweit sind § 21 und 14 WEG vom Wesensgehalt gleich. Also egal, wo gearbeitet wird.

Falls sich der Böse goldene, statt der funktionierenden silbernen Wasserhähne einbauen lässt, liegt eine Inst. wohl nicht vor.

Es bleibt als Pflicht evtl. noch § 14 Nr. 1 2.HS.

Dieser spricht davon, dass der Eigentümer nur insoweit Gebrauch machen darf, dass dem anderen WEG-Eigentümer kein Nachteil entsteht.

Wörtlich genommen bedeutet dies, dass der Böse für alles ! haften muss, was irgendwie mit ´seinem Sondereigentum und dem anderen Eigentümer !, nicht nur dessen SE, in Zusammenhang steht.

Bsp. Der nicht eingeladene Besuch des Bösen, fährt schuldhaft mit dem PKW den Guten um, auf dem Weg zum Bösen 500 km entfernt.

Auch dafür müsste Böse Schadeners. zahlen.

Nun stelle man sich vor der Böse ist nur Mieter.

Dann müsste dessen Vermieter ! zahlen. § 14 Nr. 2 WEG.

Spätestens hier versagt mein Gerechtigkeitsgefühl.

Ich bitte alle meine homöop. Dosis mal ein bissl auzufrischen und mich nicht dumm sterben zu lassen.