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Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Abtretung der Auflassung (sic!)



Franziska
29.11.2006, 11:23
Hallo, liebe Leidensgenossen ;) !

Der Eigentümer E hat sein Grundstück an eine GmbH verkauft. Die Auflassung wurde erklärt. Die GmbH verkauft das Grundstück weiter an Käufer K und tritt "das ihm aus dem Kaufvertrag ... zustehende Recht aus der erklärten Auflassung an Käufer K ab. K nimmt Abtretung an. GmbH und K sind sich über den Übergang dieses Rechts aus der Auflassung einig".

Dazu sag ich nur: ÖFTER MAL WAS NEUES!

Ich halte das für unzulässig. Hier hätte doch eigentlich eine neue Auflassung erklärt werden müssen! Dann hätte ich eine Kettenauflassung eintragen können.

Fällt euch dazu was ein???:gruebel:

Ulf
29.11.2006, 11:33
Sehe ich auch so.

Das Recht auf Auflassung hätte man abtreten können, wenn diese noch nicht erklärt worden wäre. Das ist hier aber wohl nicht der Fall.

Die Auflassung ist erklärt und zur Übereignung an einen Dritten bedarf es daher der erneuten Auflassung (sprich: Kettenauflassung).

Eine andere Frage ist allerdings, ob man diese Formulierung als erneute Auflassungserklärung ansehen kann. Letztlich sind sich die Beteiligten ja wohl darüber einig, dass K Eigentum an dem Grundstück von der GmbH erwerben soll.

juris2112
29.11.2006, 11:34
Ist zugunsten der GmbH eine AV eingetragen?

Harald
29.11.2006, 12:05
juris2112 hat die Übertragung des Anwartschaftsrechtes im Auge. Sofern ein solches bejaht werden kann, kann K aufgrund der Auflassung von E an die GmbH und der Übertragung des Anwartschaftsrechtes von der GmbH an K eingetragen werden, einer weiteren Auflassung von der GmbH an K bedarf es dabei nicht.
Lesenswert hierzu: KEHE, Grundbuchrecht, 6.A., Bearbeiter Munzig, § 20 Rn 126 ff.

Franziska
29.11.2006, 12:51
@juris: Vormerkung war zugunsten der GmbH eingetragen. Die Vormerkung wurde umgeschrieben auf K aufgrund Bewilligung.

@harald: Ich hab nachgelesen, aber nicht ganz verstanden. Abtretung ist also zulässig, sofern ein "Anwartschaftsrecht" der GmbH besteht. Abtretung bedarf der Form der Auflassung. Was bedeutet in diesem Zusammenhang "Verpflichtung zur Rückübertragung und zur Weiterübertragung"?:gruebel:

Unabhängig davon bin ich gerade auf eine auflösende Bedingung gestoßen: "Die Abtretung des Anspruchs auf Verschaffung des Eigentums ist auflösend bedingt dadurch, dass der Auflassungsanspruch der GmbH gegenüber E wegen Rücktritts vom Vertrag, Nichterfüllung oder Vertragsaufhebung entfällt"

Hat sich die Sache dadurch erledigt?

Harald
29.11.2006, 13:42
Ist die Auflassung erklärt und eine AV eingetragen, wird allgemein ein Anwartschaftsrecht bejaht (vgl KEHE, Grundbuchrecht, 6.A., Einl. L 18 + 20, Bearbeiter Keller).
Dieses AnwR wurde offensichtlich auf K übertragen, wobei die geschilderte auflösende Bedingung als Rechtsbedingung unschädlich sein dürfte (insbes. kein Verstoss gegen § 925 Abs 2 BGB, der auch für die Übertragung des AnwR gilt).
Die erwähnte Formulierung zur Verpflichtung zielt auf die Form des § 311 b BGB ab, die hier anwendbar ist.
Ansonsten dürfte hier die bei KEHE, a.a.O., § 20 Rn 128, geschilderte Konstellation vorliegen.
Viel Glück:daumenrau .

Franziska
29.11.2006, 14:49
:huldigen: Danke, Harald.

juris2112
29.11.2006, 15:04
Meines Erachtens müssen die dem Ausgangsfall zugrunde liegenden notariellen Urkunden zunächst einmal daraufhin geprüft werden, welche Rechtsgeschäfte zwischen der GmbH und dem Zweiterwerber K überhaupt vorgenommen wurden. Da lt. Sachverhalt eine alleinige Übertragung des schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruchs ausscheidet, kommen hierfür folgende beiden Möglichkeiten in Betracht:

1. Abtretung des Anwartschaftsrechts samt Abtretung des Anspruchs

Wie Harald zutreffend vermutet, zielte meine Frage in #3 in erster Linie auf die in der Form des § 925 BGB mögliche Übertragung des durch Auflassung und Eintragung einer Vormerkung entstandenen dinglichen Anwartschaftsrechts. Obwohl der Zweiterwerber den Schutz der akzessorischen Vormerkung in einem solchen Fall natürlich nur genießt, wenn ihm auch der schuldrechtliche Eigentumsverschaffungsanspruch abgetreten wird (was nach der Ergänzung in #5 der Fall war), darf die GmbH aufgrund der erfolgten Übertragung des AWR nicht mehr eigentumsrechtlich als Erst- bzw. Zwischenerwerber im Grundbuch eingetragen werden, weil der AWR-Empfänger das Eigentum ohne Zwischenerwerb des AWR-Veräußerers erwirbt (BGHZ 49, 197, 205). Die unbedingte Übertragung des AWR wird nicht davon beeinflusst, ob die Abtretung des Anspruchs auflösend bedingt vereinbart wurde. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun.

2. Abtretung der Rechte aus der Auflassung samt Abtretung des Anspruchs

Die Beteiligten hatten im Ausgangsfall aufgrund der insoweit gewählten eindeutigen Formulierung aber wohl eher im Auge, neben dem abgetretenen schuldrechtlichen Eigentumsverschaffungsanspruch ausschließlich das noch nicht zum AWR erstarkte Recht des (bloßen) Auflassungsempfängers in der Form des § 925 BGB zu übertragen. Auch diese Rechtsposition ist nach zutreffender Ansicht übertragbar (RGZ 111, 101; KG JFG 2, 321; KG JFG 4, 339, 342; BayObLG JFG 9, 233; BayObLGZ 1971, 307, 311; MünchKomm/Kanzleiter § 925 RdNr.35; Staudinger/Seifert § 925 RdNrn.125, 133, 134,136; Marcuse JW 1923, 41; Reinicke/Tiedtke NJW 1982, 2281, 2284; Münzberg in FS für Schiedermair 1976, 429, 449 ff.; a.A. BGH Rpfleger 1975, 432 und Rpfleger 1995, 101; OLG Jena Rpfleger 1996, 100; Erman/Lorenz § 925 RdNr.53; KEHE/Keller Einl. L RdNr.15; Medicus DNotZ 1990, 276). Dass dem so ist, ergibt sich aus der zwangslosen Überlegung, dass jede vermögensrechtliche Position dem Rechtsverkehr zugänglich ist, sofern ihre Übertragbarkeit nicht aufgrund gesetzlicher Vorschrift ausgeschlossen ist. Wie sich diese vermögensrechtliche Postition im einzelnen zusammensetzt und wie sie jeweils genannt wird („gesichertes“ Anwartschaftsrecht, „unsichere“ Anwartschaft, „Rechte des Auflassungsempfängers“ etc. pp.), ist hierfür völlig unerheblich. Es ist vielmehr lediglich festzustellen, welche konkrete Rechtsposition der Verfügende innehat und dann nach den Vorschriften zu verfahren, die für die Übertragung, Pfändung und Verpfändung eben dieser konkreten Rechtsposition Geltung beanspruchen.

Die übertragbaren „Rechte aus der Auflassung“ gab es schon, bevor der BGH das „gesicherte Anwartschaftsrecht“ erfunden hat. Und weil dem so ist, gibt es diese Rechte auch noch im Anschluss an diese „Erfindung“. Man darf also nicht den unzutreffenden Schluss ziehen, dass alles, was nicht „Anwartschaftsrecht“ ist, nicht übertragbar sei. Aus eben diesem Grund kann ich es auch nicht nachvollziehen, dass Keller (im KEHE in Einl. L RdNr.15), die Auffassung von der Übertragbarkeit der Rechte aus der (bloßen) Auflassung nicht mehr vertritt, „um der Eigendynamik, die diese Rechtsfigur ohne Not entwickelt, Einhalt zu gebieten“. In Wahrheit verhält es sich nämlich genau umgekehrt: Es wurde ohne Not der Begriff des sog. Anwartschaftsrechts geprägt, der einerseits schon deshalb völlig nichtssagend ist, weil er sich jeder inhaltlichen Präzisierung entzieht und für eine Vielzahl von unterschiedlichen dinglichen Erscheinungsformen verwendet wird, und der andererseits den Blick auf andere (unbestreitbar existente) Vermögensrechte verstellt, die sich von ihrem Inhalt her der vom BGH geprägten Begrifflichkeit der Anwartschaft entziehen. Da beide denkbaren vermögensrechtliche Erscheinungsformen somit nichts miteinander zu tun haben, lässt sich aus der Existenz der einen rechtlichen Erscheingungsform (AWR) auch nicht auf die Nichtexistenz der anderen (Rechte aus der Auflassung) schließen.

Geht man in Übereinstimmung mit den vorstehenden Ausführungen von der Übertragbarkeit der Rechte des Auflassungsempfängers aus, ergibt sich das gleiche Ergebnis wie zu Ziffer 1): Die GmbH kann nicht als Erst- oder Zwischenerwerber im Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Aber wie gesagt: Zunächst muss vorsorglich geprüft werden, was die GmbH und der Zweiterwerber K im vorliegenden Fall überhaupt vereinbart haben.

HarryBo
25.09.2007, 16:15
Also ich habe hier jetzt auch so einen Fall:

A veräußert an B, die Auflassung wird erklärt, eine AV wird eingetragen

Nun geht B mit C zum Notar und beide vereinbaren:
... tritt der B seinen Eigentumsverschaffungsanspruch gegen A an C ab. C nimmt die Abtretung an. Die Abtretung ist auflösend bedingt dadurch, dass B als Eigentümer eingetragen wird ..

B und C sind sich über die Abtretung einig.
Es wird bewilligt und beantragt, diese Abtretung bei der AV des B zu vermerken.

Wie würdet ihr das formulieren ??

Es handelt sich dabei um eine unvermessene Teilfläche.

HarryBo
26.09.2007, 09:42
jemand eine Idee :gruebel:

Franziska
26.09.2007, 10:00
Passt nicht ganz zum Thema, da hier die Vormerkung bzw. der Eigentumsübertragungsanspruch abgetreten wird;).

Mein Vorschlag:
Die durch die Vormerkung gesicherten Ansprüche sind - bedingt - abgetreten an "C". Gemäß Bewilligung...

Sylvi*
03.11.2010, 07:39
Hey, es passt zwar nicht ganz zum Thema, aber ich hoffe, dass mir trotzdem jemand weiterhelfen kann. Ich habe die Abtretung des Anspruchs auf Auflassung und damit auch die Abtretung der Auflassungsvormerkung. Die Auflassung ist noch nicht erklärt worden. Ich sehe da weiter keine Probleme. Für mich stellt sich jetzt aber die Frage, ob ich den vorherigen Berechtigten der Auflassungsvormerkung röten muss oder lediglich die Eintragung in der Veränderungsspalte erfolgt, dass der Anspruch aus der Auflassungsvormerkung abgetreten ist.

raicro
03.11.2010, 07:51
Ich röte immer den bisherigen Berechtigten und trage in der Veränderungsspalte ein: abgetreten an ...

Sternensucher
03.11.2010, 07:54
Ich röte immer den bisherigen Berechtigten und trage in der Veränderungsspalte ein: abgetreten an ...
:daumenrau

Sylvi*
03.11.2010, 08:35
Alles klar, danke schön :)

Ulf
13.07.2011, 16:08
Ich habe einen ähnlichen Fall wie Franziska damals:

E verkauft sein Grundstück an Käufer K; Auflassung ist im KV erklärt worden und AV wird beantragt.

AV wurde eingetragen.

K erklärt in notarieller Beurkundung gemeinsam mit V, dass er seinen "Auflassungsanspruch" aus dem KV an V abtritt. V nimmt die Abtretung an und beantragt die GB-Eintragung. (Vertrag enthält keine auflösende Bedingung.)

Ich soll jetzt V als Eigentümer eintragen und die (noch) für K eingetragene AV löschen.

Probleme:
Was hier nun genau abgetreten wurde, kann ich nicht erkennen. Ich tendiere zwar zur Abtretung der Anwartschaft aber sicher bin ich mir da nicht.
Ist es überhaupt für das GBA von Bedeutung, was Gegenstand der Abtretung war?
Wenn ich den ausführlichen Beitrag von juris2112 richtig verstanden habe, ist das Ergebnis in beiden Alternativen gleich und es kann eingetragen werden.
Muss ich also beanstanden oder besteht kein Problem deshalb?
.
Was gebe ich als Eintragungsgrundlage in Abt. I Sp. 4 an?
.
Ich denke, dass ich keine verwendbare Löschungsbewilligung für die AV habe:
Die Bewilligung aus dem 1. Vertrag gilt nur für den Fall, dass Zug um Zug auch "die Rechtsänderung" (also die Eintragung von K als Eigentümer) eingetragen wird, was aber ja nicht passiert.
Und von V habe ich gar keine Löschungsbewilligung vorliegen.
Ich frage mich aber nun, wer muss hier die Löschung eigentlich bewilligen?
Ist die Eigentumsübertragungsvormerkung zusammen mit dem AnwR außerhalb des GB auf V übergegangen? (Eine ausdrückliche Abtretung der AV und/oder vorgemerkten Ansprüche ist nicht erfolgt.)
.
Ich habe 2 UBs vorliegen aber nur eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde. Diese bezieht sich auf den 1. Vertrag zwischen E und K.
Ist die grundsätzlich ausreichend?
Hier ist die Besonderheit, dass V der Vater von K ist. Bei einem Verkauf von K an V wäre also keine Bescheinigung zum Vorkaufsrecht nach BauGB erforderlich. Gilt das auch hier, wo ja eigentlich der Verkauf von dem nicht verwandten E an V erfolgt.

Ulf
14.07.2011, 10:47
Ich schiebe meine - zugegeben nicht ganz kurze - Fragestellung noch mal hoch...

Ulf
14.07.2011, 13:27
Also, ich habe jetzt noch mal Wort für Wort die Abtretungsurkunde gelesen und mich im KEHE schlau gemacht.

Danach tendiere ich nun dazu, dass nicht das Anwartschaftsrecht abgetreten wurde sondern der schuldrechtliche Eigentumsverschaffungsanspruch. Dafür spricht m.E., dass der Gegenstand der Abtretung nicht mit "Anwartschaft" sondern mit "Auflassungsanspruch" bezeichnet wurde und dass der Notar darauf hinweist, dass die Eintragung der Abtretung des Anspruchs bei der Vormerkung keinen ausreichenden Schutz biete.
Wäre das AnwR Gegenstand der Abtretung, dann wäre dies gar nicht bei der AV eintragbar (KEHE, 5. Auflage, Einl. L 29 sowie Rn. 134 zu § 20 GBO).

Wenn aber nur der schuldrechtl. Anspruch abgetreten wurde, hätte wohl noch eine zweite Auflassung erklärt werden müssen (aaO, Rn. 132 zu § 20 GBO). Oder?

Für die eingetragene AV würde dann daraus folgen, dass diese - mit dem Anspruch - auf V überging und daher seine Bewilligung zur Löschung erforderlich wäre.
Ginge man hingegen von einer Übertragung des AnwR aus, wäre nach wie vor K Berechtigter der AV und somit bewilligungsbefugt.

Meinungen!?!? :habenw

:akteferti

45
14.07.2011, 13:55
Danach tendiere ich nun dazu, dass nicht das Anwartschaftsrecht abgetreten wurde sondern der schuldrechtliche Eigentumsverschaffungsanspruch.Meinungen!?!?

Ebenso. Die Abtretung (auch) des Anwartschaftsrechts erfordert einen mit ausreichender Bestimmtheit darauf gerichteten Willen (vgl. Staudinger/Pfeifer § 925 Rn 129; OLG Jena Rpfleger 2002, 431, dort zur Abtretung "sämtlicher Ansprüche aus dem Grundstückskaufvertrag"). Für das Anwartschaftsrecht gibt es außerdem viele Definitionen, ein Anpruch ist es aber nicht. Und somit auch kein "Auflassungsanspruch". Im Ergebnis fehlt es an einer Auflassung an K. Würde die Auflassung nachgeholt, könnte die Vormerkung meiner Ansicht nach dennoch wegen Gegenstandslosigkeit gelöscht werden, da der Anspruch hinfällig ist und die Vormerkung auch nicht erneut aufgeladen werden kann. Voraussetzung hierfür wäre nach BGH, daß sich die Beteiligten nicht ändern, was sie hier aber zwingend tun. Ein Auflassungsanspruch E an K/V ist in der Konstellation nicht mehr möglich. Da sich der Kaufvertrag in einem wesentlichen Punkt (i.e. neuer Käufer) gändert hat, ist dies der Gemeinde mitzuteilen. Damit beginnt die Frist neu zu laufen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger § 24 Rn 60) und es bedarf eines neuen Negativzeugnisses.

Ulf
15.07.2011, 08:32
Vielen Dank für die sehr hilfreichen Ausführungen!!

Dann werde ich mich mal ans Beanstanden machen...

Pik_Dame
22.11.2012, 21:59
Ich hatte ein Frage zum Post # 2 :-) Inwiefern darf die Auflassung noch nicht erklärt worden sein?

Es wurde ein Schenkungsvertrag zwischen Eltern und ihren Töchtern beurkundet. Jetzt wurde der Wunsch geäußert, dass eine der Töchter ihren Anteil an ihren Schwager veräußert. Aus Kostengründen soll sie nicht im Grundbuch voreingetragen werden. Kann sie ihren Auflassungsanspruch an ihren Schwager abtreten?

Vielen Dank

Edit: Kann die Verkäuferin, die die Auflassung abtritt, auch zugunsten des Käufers die AV bewilligen? Eher nicht...oder?

45
23.11.2012, 08:38
Sie kann den Kaufanspruch noch abtreten. Dass die Auflassung bereits erklärt wurde, ist insoweit unerheblich, da Anspruch erst mit Erfüllung (= Eintragung der Eigentumsübertragung im Grundbuch) erlischt. Wird nur der Kaufanspruch abgetreten, muß dann allerdings die Auflassung mit der Zessionarin wiederholt werden. Eine Vormerkung kann der Zedent wegen des Identitätsgebotes (= der Verpflichtete muß Inhaber des Rechtes sein) nicht eingetragen werden. Es verbleibt die Möglichkeit, die Abtretung berichtigend bei der bereits eingetragenen (?) Vormerkung zu vermerken.

Pik_Dame
23.11.2012, 08:53
Vielen Dank!

Im Schenkungsvertrag wurde auf die Eintragung einer Vormerkung verzichtet.

Also beurkunden wir jetzt die Abtretung der Auflassung und beantragen unter Vorlage des Schenkungs- und Kaufvertrages die Eigentumsumschreibung entsprechend vorzunehmen (so dachte sich das zumindest mein Chef).

Warum gilt eigentlich nicht auch in solchen Fällen § 39 Abs. 1 GBO?

45
23.11.2012, 09:05
Beurkundet wird die Abtretung des Anwartschaftsrechts, nicht die der Auflassung (das Anwartschaftsrecht setzt Bindung an die Einigung voraus; vgl. § 873 Abs. 2 BGB). Das Erfordernis der Voreintragung gilt hier schon auch. Von der Eintragung betroffen ist aber der verlierende Eigentümer, nicht der Zedent des Anwartschaftsrechts.

Waldfee
11.06.2013, 11:46
Hänge mich hier nochmal dran mit einem ähnlichen Fall:

A verkauft Grundstück an B. Auflassung ist erklärt und eine AV für B ist eingetragen.

Später erscheinen A, B und C gemeinsam beim Notar und erklären folgendes:

B verkauft mit Zustimmung des A das Grundstück weiter an C.
B tritt seinen Anspruch auf Eigentumserwerb an C ab.
C beantragt seine Eintragung als Eigentümer im GB.
B nimmt seinen in der früheren Urkunde enthaltenen Antrag auf Eintragung als Eigentümer vorsorglich zurück.
B tritt seinen Anspruch auf Auflassung an C ab und beantragt, die Abtretung bei der eingetragenen AV zu vermerken.

Überschrieben ist das Ganze mit "Weiterverkauf, Abtretung des Anwartschaftsanspruchs auf Eigentumswerwerb und Abtretung des Auflassungsanspruchs"

(Dies sind die Formulierungen aus der Urkunde; Kursivsetzungen von mir.)

Die Abtretung bei der AV wurde bereits im GB eingetragen, d.h. C ist jetzt als Berechtiger der AV eingetragen.

Nun wird beantragt, C als Eigentümer einzutragen und die AV zu löschen.

UB und Vorkaufsrechtsbescheinigung für beide Verträge liegen vor.

Ich bin dennoch nicht sicher, ob die Formulierungen im zweiten Vertrag - ohne erneute Auflassung - ausreichen für die Eigentumsumschreibung?
Die Begrifflichkeiten fliegen in der Urkunde ja ziemlich bunt durcheinander.
Und für die Löschung der AV? Diese Löschung wurde ja nur im ersten Vertrag bewilligt und beantragt.
Und auf welches Auflassungsdatum nehme ich in Abt. I Bezug?

Wäre dankbar für Eure Meinungen! :)

45
12.06.2013, 08:42
Anders als im Fall von Ulf bzw. dem des OLG Jena, werden hier nicht nur die Ansprüche aus dem Kaufvertrag abgetreten. Es wird, wenn auch mit seltsamer Wortwahl, in der Überschrift zwischen dem Anwartschaftsrecht und dem Kaufanspruch unterschieden.


... Abtretung des Anwartschaftsanspruchs auf Eigentumswerwerb und Abtretung des Auflassungsanspruchs ...

Wenn anschließend in der Urkunde von "Anspruch auf Eigentumserwerb" bzw. "Anspruch auf Auflassung" die Rede ist, greift das diese Unterscheidung wieder auf. Könnte man sich natürlich auch noch klarstellen lassen. Die Löschung kann, wie im Fall von Ulf, meines Erachtens auf Antrag wegen Gegenstandslosigkeit gelöscht werden. Eintragungsgrundlage ist grds. die Auflassung und nicht die Abtretung des Anwartschaftsrechts. Persönlich würde ich beides eintragen.

Waldfee
12.06.2013, 15:35
vielen Dank!