Das zu bewertende Wohnungseigentum ist mit einem Wohnungsrecht belastet. Der Gutachter weist als Wert aus:
Vorläufiger Wert: 250.000,00 €
abzgl. WohnR: -244.000,00 €
Belasteter Wert: 6.000,00 €
Ich habe das Gutachten beanstandet, weil hier nach den derzeitigen mutmaßlichen Versteigerungsbedingungen das Wohnungsrecht nicht bestehen bleibt. Ein Ausweisen des Wohnungsrechts führt nur zur Verwirrung der Bietinteressenten. Die (separate) Berechnung des Wohnungsrechts benötige ich nur für eine evtl. Berücksichtigung im Verteilungsverfahren.
Der Gutachter teilte mir mit, dass andere Gerichte die Ausweiung des Wertes so wollten. Sofern das Recht nicht bestehen bleibe, nehme das Gericht halt den vorläufigen Wert als entgültigen Verkehrswert.
Wie handhabt Ihr das?
Gutachten: Berücksichtigung eines Wohnungsrechts im Wert.
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Der Gutachter wird beauftragt, den Wert des lastenfreien Grundstücks zu ermitteln und Rechte in Abt. II gesondert zu bewerten.
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Ich fordere auch immer Gutachten zum unbelasteten Grundstück an. Bei Rechten in der II. Abteilung fordere ich ggfs. zu einer Bewertung auf, aber ohne das diese Einfluss auf den Verkehrswert nehmen soll.
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Wir handhaben es wie Harry und verlangen auch den Wert des unbelasteten Grundstücks. Eine ähnliche Formulierung habe ich in meinen Gutachten aber auch schon gelesen, allerdings eher als Zusatzinformation am Rande. Verwirrt war da kein Interessent.
Ich verstehe das Problem nicht ganz, du kannst den Wert doch auf 250.000 EUR festsetzen, oder? -
Zitat von Stefan
Der Gutachter wird beauftragt, den Wert des lastenfreien Grundstücks zu ermitteln und Rechte in Abt. II gesondert zu bewerten.
Dann wäre die Frage interessant, welchen Wert Du dann festsetzt.
Zitat von hiroIch verstehe das Problem nicht ganz, du kannst den Wert doch auf 250.000 EUR festsetzen, oder?
Klar, könnte ich das. Ich finde es dann allerdings schon blöd, wenn im Gutachten (auf dem Deckblatt und im Text) als Wert 6.000 € ausgewiesen werden, was schlicht nicht stimmt. -
@ Kai: Entschuldigung, ich dachte, das wäre aus meinem Posting konkludent hervorgegangen. Ich setze den Wert des lastenfreien Grundstücks fest. Die Bewertung des Wohnrechts nehme ich als Anhaltspunkt für die Zuzahlungsfestsetzung nach § 51 ZVG, falls das Recht bestehen bleibt, andernfalls dient der Gutachterwert als Anhaltspunkt für das Deckungskapital.
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Moin,
im allgemeinen ist in der ZV doch immer der unbelastete Verkehrswert zu ermitteln.
Dann werden, soweit vom Rechtspfleger gewünscht bzw. beauftragt, die Wertminderungén durch ggf. bestehende Rechte ermittelt.
Oftmals wird dabei vom Wert des Rechts gesprochen. Dies ist m.E. nicht korrekt. Zwar sind Wertminderung durch das Recht und Wert des Rechts oft identisch, doch eben nicht immer.
Bei Übernahme eines (dann doch bestehen bleibenden) Rechts sollte deshalb auch sachgemäß die Wertminderung durch dieses Recht in Ansatz gebracht werden.
Kleines Extrembeispiel. Nießbrauch an einem Baugrundstück. Nießbrauch erlaubt jedoch nur gärtnerische Nutzung.
Wert des Rechts: Gartennutzung vielleicht 5000,- €
Wertminderung durch Recht (verhindert Bebauung) - 100.000,- €
Kai
Ihr Gutachter schreibt von einer Belastung durch Wohnungsrecht (Anmerkung: i.S.v. § 1093 BGB) an einer ETW.
M.E. kann an einer ETW nur ein Dauerwohnrecht i.S.v. § 31 WEG bestellt werden. Nur so als Tipp, vielleicht ist aber auch korrekt beschrieben und bewertet. -
Zitat von loop63
Oftmals wird dabei vom Wert des Rechts gesprochen. Dies ist m.E. nicht korrekt. Zwar sind Wertminderung durch das Recht und Wert des Rechts oft identisch, doch eben nicht immer.
Bei Übernahme eines (dann doch bestehen bleibenden) Rechts sollte deshalb auch sachgemäß die Wertminderung durch dieses Recht in Ansatz gebracht werden.
Das ist absolut korrekt, weil im Hinblick auf § 51 ZVG der Zuzahlungsbetrag sich durch die Sicht eines möglichen Erstehers bestimmmt. Also, um welchen Betrag mindert sich der Grundstückswert durch die vom Ersteher zu übernehmende Belastung. So die Fragestellung im Hinblick auf § 51 ZVG. Regelmäßig soll auch dieser Wert vom Gutachter in Ansatz gebracht werden. Ich hatte mich zuvor etwas unklar ausgedrückt.
Dieser ermittelte Wert wiederum kann dann nur Anhaltspunkte für das Deckungskapital bei Erlöschen des Rechts liefern, da hier tatsächlich der Wert des Rechts für den Berechtigten zugrunde zu legen ist. -
Zitat von loop63
Ihr Gutachter schreibt von einer Belastung durch Wohnungsrecht (Anmerkung: i.S.v. § 1093 BGB) an einer ETW.
M.E. kann an einer ETW nur ein Dauerwohnrecht i.S.v. § 31 WEG bestellt werden. Nur so als Tipp, vielleicht ist aber auch korrekt beschrieben und bewertet.
Ich bearbeite zwar schon länger keine Grundbuchsachen mehr, meine aber, daß an einem Wohnungseigentum auch ein Wohnungsrecht nach § 1093 BGB bestellt werden kann. -
Moin Stefan,
sorry, ich habe mich eben auch noch mal belesen (Leesmeister - materielles Liegenschaftsrecht im Grundbuchverfahren).
Hiernach kann eine ETW gleichwohl auch mit einem Wohnungsrecht belastet werden, sofern sich die Ausübung auf die sich im Sondereigentum stehenden Räume beschränkt!
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