Kauf eines Grundstück u Grundschuldbestellung

Guten Abend liebe Kollegen,
hier nun die Schilderung meines Frustfalles vom Freitag.

Der Betreute ist 53 Jahre alt, und wird von seiner Ehefrau (44 Jahre alt) betreut. Im Haushalt lebt noch ein 10 jähriges Kind (ist Kind des Betreuten, nicht der Ehefrau). Der Betreute ist EU Rentner und bezieht monatlich 637 Euro EU-Rente und 154 Euro Kindergeld. Weitere Einnahmen und Sparvermögen sind nicht vorhanden. Bisher wurde die Aufwandspauschale aus der Staatskasse festgesetzt. Die Ehefrau ist als Altenpflegerin tätig und hat ein monatliches Einkommen von ca. 1.100 bis 1.200 Euro (netto).

Nun haben die beiden einen notariellen Grundstückskaufvertrag geschlossen und eine Grundschuld bestellt. Dem Notar war nicht bekannt, dass der Betreute unter Betreuung steht. Ein Einwilligungsvorbehalt besteht nicht. Das der Betreute unter Betreuung steht, stellte sich erst 2 Wochen nach der Beurkundung heraus. Diese Tatsache war auch dem Immobilienmakler und der finanzierenden Bank nicht bekannt. In einer Nachtragsurkunde genehmigt die Betreuerin die Erklärungen Ihres Ehemannes, der Notar beantragt nun die Erteilung der vormundschaftsgerichtlichen Genehmigung.

Bei dem Grundstück handelt es sich um ein älteres Wohnhaus, dörfliche Gegend mit 2.700 qm Grundstück. Der Betreute lebt in einfachen Verhältnissen mit Interesse für Garten und Hühner. Die Ehefrau ist der Ansicht, dass die bisherige Wohnung zu klein ist (Kind hat kein eigenes Zimmer) und die Familie sowieso umziehen müsste. Sie hat bereits die Wohnung zum 31.03.2007 gekündigt. Werde morgen einen Ortsbesichtigungstermin durchführen und über das Äussere der "shiloh ranch" berichten.

Der ganze Spass soll jedenfalls 77 TEuro kosten. Der Kaufpreis wird von einer grossen deutschen Bank ( ) und über KfW vollständig finanziert. Die monatliche Belastung liegt bei 453 Euro. Die Finanzierung läuft zunächst über 10 Jahre, dann Anschlussfinanzierung. Die Betreuerin meinte, dass ganze wäre wohl auf 30 Jahre ausgelegt.
Beide haften für den Kredit gesamtschuldnerisch und natürlich auch persönlich.

Nun habe ich bei der ganzen Sache erhebliche Bauchschmerzen. Einerseits ist natürlich der Wille des Betreuten zu respektieren, der ja offensichtlich das Grundstück haben will, andererseits, wiederstrebt es mir, dass ganze zu genehmigen, da

1. der Betreute schon 53 Jahre alt ist (in 30 Jahren ist er 83!!! Jahre alt)
2. ich denke, dass ein solches Projekt für den Betreuten nicht finanzierbar ist, zumal abzusehen ist, dass dieser vor Ende der Laufzeit des Kredits, Altersrentner werden wird und weniger Rente als seine bisherige Rente erhalten wird (Problem: Anschlussfinanzierung)

Also ich weiss auch nicht, bin irgendwie sehr ratlos. Mir widerstrebt es natürlich auch, die Familie so zu bevormunden, wenn ich die Genehmigung versage.

...und ich frage mich ernsthaft, warum werden solche Projekte von Banken überhaupt finanziert?

Achja, einen hätte ich noch: Mir ist was Komisches in den vorliegenden Vertragsunterlagen aufgefallen, und zwar:

Als Verkäufer tritt der Immobilienmakler in notarieller Verkaufsvollmacht für den Verkäufer auf. In der Verkaufsvollmacht steht drin, dass der Kaufpreis für das Objekt mindestens 49.500 Euro betragen soll. Im Grundstückskaufvertrag ist von Maklerprovision keine Rede. Im Gegenteil! Die Zahlung des Kaufpreises, soll zu 49.500 Euro direkt auf das Konto des Verkäufers erfolgen, der Restbetrag in Höhe von 27.500 Euro direkt auf das Konto des Maklers (er ist auch als Kontoinhaber angegeben).
(Nachtijall ick hör' Dir trapsen????) Von der Bank werde ich jedenfalls noch das VKW-Gutachten anfordern.

So, nun habe ich erstmal genug geschrieben, Danke fürs lesen!
Über objektive Meinungen zum Fall, würde ich mich freuen.

Danke!

Anja

Ist der Mann denn geschäftsunfähig? Wenn nicht, ist die Mitwirkung der Betreuerin nicht erforderlich. Überflüssiges ist nicht zu genehmigen.

Guten Morgen!
Geschäftsunfähig ist der Betreute nicht. Selbst der Notar hat an seiner Geschäftsfähigkeit nicht gezweifelt. Nur habe ich als Gericht denn nicht eine Art Fürsorgepflicht? Vermögenssorge ist im Übrigen angeordnet.

Grüsse Anja

Ich verstehe den Sachverhalt dahingehend, dass die Betreuerin mit der besagten Nachtragsurkunde lediglich nachgenehmigt hat, dass der Veräußerer hierbei aber nicht anwesend war.

Unter dieser Prämisse stellt sich die Problematik der Genehmigungsfähigkeit des Rechtsgeschäfts überhaupt noch nicht. Denn wenn der Betreute geschäftsfähig ist (wozu der Sachverhalt schweigt), bedarf es von vorneherein keiner Genehmigung, weil seine Erklärungen mangels Einwilligungsvorbehalt auch ohne Mitwirkung des Betreuers wirksam sind. Und wenn er geschäfsunfähig ist, sind seine Handlungen nichtig und können vom Betreuten nicht nachgenehmigt, sondern müssen von diesem neu vorgenommen werden (also neue Auflassung und neue Grundschuldbestellung!).

Für eine Genehmigung ist somit derzeit bereits aus rechtlichen Gründen keinerlei Raum.

Auf der nachträglichen Genehmigungsurkunde hat der Immobilienmakler in Verkaufsvollmacht für den Verkäufer mit unterschrieben.

Die dargestellte Argumentation von Juris zur Geschäftsfähigkeit leuchtet ein. Problem ist nur, in der Akte wurde diesbezüglich nichts gesagt oder festgestellt. Ein Gutachten liegt nicht vor, lediglich ein kurzes ärztliches Attest, dass von einem Betreungserfordernis ausgeht.

Der Betreute hat die Hilfsschule nach 5 Schuljahren verlassen. Es liegt eine Lese- Rechtschreibschwäche vor, die Betreuungsbehörde geht von Analphabetismus aus.

Ich bin mir nicht sicher, ob eine Person mit derart niedrigem Bildungsniveau in der Lage ist, diesen Sachverhalt vollständig zu erfassen und die Tragweite seiner Unterschrift unter dem Vertrag zu erkennen.

Mir wird wohl nix weiter übrig bleiben, als einen Gutachter zu beauftragen, der die Geschäfts- oder Geschäftsunfähigkeit des Betreuten feststellen muss.

Was meint ihr? Im Endeffekt, stellt sich für mich dann die Frage, wenn der Betreute geschäftsfähig ist, warum wurde dann eine Betreuung - insbesondere für den Bereich der Vermögenssorge eingerichtet? Körperlich behindert ist der Betreute jedenfalls nicht.

Freue mich auf Antworten!

lg Anja

Nach dem bisherigen Sachverhalt zu urteilen, ist dass Ding wohl gegessen. Auch wenn er den Vertrag nicht lesen kann, so will er doch das Grundstück. Finanziert wird es von beiden, somit ist er ja nicht alleiniger Träger der finanziellen Last. Sie haftet im Umstand seiner gänzlichen Zahlungsunfähigkeit halt allein. Und da er für sich die Erklärungen abgegeben hat, der Notar keine Zweifel bei der Unterredung über die Geschäftsfähigkeit hatte, ist sicher schwer nachzuweisen, dass er nie diese Erklärungen abgegeben hätte,wenn er gewusst hätte, dass er in 10 Jahren weniger Rente beziehen könnte und die Finanzierung somit nicht sicher steht.

An deiner Stelle hätte ich sicher auch Bauchschmerzen, aber er hat keinen Einwilligungsvorbehalt. Seine Gefährtin steckt ebenso im Boot, also müssen die beiden die Suppe ggf. dann zusammen auslöffeln.

Ich stimme meinem Vorredner mit der Maßgabe zu, dass sich die Betreuerin über die Notwendigkeit ihrer Mitwirkung schon vor Unterzeichnung der besagten Nachtragsurkunde hätte Gedanken machen müssen. Wenn jeder Analphabet geschäftsunfähig wäre, gäbe es in Deutschland Millionen von volljährigen Geschäftsunfähigen!

Nur der Vollständigkeit halber: Ich gehe davon aus, dass sich die Nachtragsurkunde nicht in einer bloßen "Genehmigung" von Kaufvertrag, Auflassung und Grundschuldbestellung erschöpft, weil ansonsten nicht die Anwesenheit des (vertretenen) Veräußerers erforderlich gewesen wäre. Der vorsorglich von der Geschäftsunfähigkeit des Betreuten ausgehende Notar hat somit augenscheinlich alles richtig gemacht, indem er die Neuvornahme aller Rechtsgeschäfte beurkundet und für die gleichzeitige Anwesenheit beider Teile i.S. des § 925 BGB gesorgt hat. Aber wie gesagt: Wenn der Betreute geschäftsfähig ist, konnte man sich dies alles sparen.

Zitat von Anja

Die dargestellte Argumentation von Juris zur Geschäftsfähigkeit leuchtet ein. Problem ist nur, in der Akte wurde diesbezüglich nichts gesagt oder festgestellt. Ein Gutachten liegt nicht vor, lediglich ein kurzes ärztliches Attest, dass von einem Betreungserfordernis ausgeht. [...] Mir wird wohl nix weiter übrig bleiben, als einen Gutachter zu beauftragen, der die Geschäfts- oder Geschäftsunfähigkeit des Betreuten feststellen muss.

ich halte diese sichtweise vom ansatz her für verkehrt herum. denn das gesetz geht in übereinstimmung mit den natürlichen gegebenheiten davon aus, dass vom grundsatz her geschäftsfähigkeit vorliegt, dass das nichtvorliegen also die ausnahme ist. wenn nun nirgends etwas konkretes gegenteiliges festgehalten ist, ist für die annahme von geschäftsunfähigkeit per se kein raum, insbesondere ist nicht -grundlos- ein teurer gutachternachweis zu führen.

dass ein betreuungserfordernis an sich nicht zugleich geschäftsunfähigkeit impliziert, ist ja auch klar. niedriger intellekt oder analphabetismus für sich begründen ebenfalls keine vermutung der geschäftsunfähigkeit, die durch gutachten auszuräumen wäre. zudem gehört es zu dem amtspflichten des notars, eventuelle zweifel an der geschäftsfähigkeit eines beteiligten in der niederschrift festzustellen (§ 11 I BeurkG) oder sogar die beurkundung abzulehenen, was jedoch nicht erfolgt ist. letztlich liegen also keinerlei konkrete anhaltspunkte, die anlass und rechtfertigung für weitere kostenauslösende ermittlungen bieten könnten, vor.


weitere sachlich-wirtschaftliche erwägungen:

da ein ggf. geschäftsunfähiger durch die gesetzliche rechtsfolge der nichtigkeit geschützt wird, dürfte ein -hier nur theoretisches- risiko insoweit im wesentlichen die übrigen beteiligten und nicht den betreuten treffen. genauso ginge ein versterben des betreuten von ablauf der kreditlaufzeit nur zulasten der anderen beteiligten. die persönliche haftung erscheint angesichts nur unpfändbarer bezüge ohnehin ein eher theoretisches risiko zu sein. die monatlichen aufwendungen scheinen zudem nur knapp über einer miete für eine größere wohnung zu liegen.

Nur zur Klarstellung:

Das Risiko des Ablebens des Betreuten während der Kreditlaufzeit ginge -wie auch sonst- nicht zu Lasten der übrigen Beteiligten, sondern zu Lasten der Erben des Betreuten, die allerdings -was die Ehefrau angeht- mit den übrigen Beteiligten (teilweise) identisch sein können.

Zitat von juris2112

Nur zur Klarstellung:

Das Risiko des Ablebens des Betreuten während der Kreditlaufzeit ginge -wie auch sonst- nicht zu Lasten der übrigen Beteiligten, sondern zu Lasten der Erben des Betreuten, die allerdings -was die Ehefrau angeht- mit den übrigen Beteiligten (teilweise) identisch sein können.

das halte ich nicht für zutreffend. ein erbe trägt doch kein "risiko" des ablebens des erblassers. er kann stets frei entscheiden, ob er erbe werden will oder nicht.

bank und die ehefrau hingegen sind im todesfall jedoch mit konreten nachteilen behaftet.

Natürlich ist die Ehefrau nicht mit Nachteilen behaftet, sondern sie hat schlimmstenfalls welche zu tragen.

Abgesehen von diesem sprachlichen Fauxpas (freud'scher Verschreiber?) ist die vorstehende Replik auch inhaltlich unzutreffend. Ist die Ehefrau -wie hier- Gesamtschuldner, hat sie aufgrund des Ablebens ihres Ehemannes keine weiteren Nachteile zu gewärtigen, als sie ohnehin schon hat: Sie kann als Gesamtschuldnerin für die gesamte Forderung in Anspruch genommen werden. Im übrigen gilt im Rahmen der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge der allgemeine und selbstverständliche Grundsatz, dass zuvörderst die Erben (im Innenverhältnis anteilig) für die (gesamtschuldnerischen) Verbindlichkeiten des Erblassers aufzukommen haben. Diese im zutreffende Aussage lässt sich nicht mit der Feststellung grundsätzlich in Frage stellen, dass es infolge Ausschlagung im Einzelfall evtl. keine Erben gibt.

Zitat von juris2112

Natürlich ist die Ehefrau nicht mit Nachteilen behaftet, sondern sie hat schlimmstenfalls welche zu tragen.

zur frage des "behaftetseins" verweise ich auf --> deutschlehrerforum .

Zitat von juris2112

Ist die Ehefrau -wie hier- Gesamtschuldner, hat sie aufgrund des Ablebens ihres Ehemannes keine weiteren Nachteile zu gewärtigen, als sie ohnehin schon hat: Sie kann als Gesamtschuldnerin für die gesamte Forderung in Anspruch genommen werden.

ich fürchte, es wird der witwe nicht zum trost gereichen, dass sie durch todesfall und wegfall der rente des mannes nun zwar von ihrem einkommen von 1100 - 1200 euro die rate von 450,- allein aufzubringen hat, dies aber "keine weiteren nachteile" darstellen soll.

weniger juristisch, stattdessen mehr in den gegebenheiten des täglichen lebens verankert, ergibt sich m. E. eine den tatsächlichen verhältnissen gerechter werdende sicht der dinge: denn die meisten ehegattendarlehen werden von beiden als gesamtschuldner aufgenommen; und die wohl überwiegende zahl würde bei wegfall eines von beiden schuldnern und dessen einkommen vom verbliebenen allein dauerhaft nicht zu tilgen sein. der wegfall eines von beiden ist somit zumeist -und so auch hier- von existentieller bedeutung.

Zitat von juris2112

Im übrigen gilt im Rahmen der erbrechtlichen Gesamtrechtsnachfolge der allgemeine und selbstverständliche Grundsatz, dass zuvörderst die Erben [...]für die [...] Verbindlichkeiten des Erblassers aufzukommen haben. Diese im zutreffende Aussage lässt sich nicht mit der Feststellung grundsätzlich in Frage stellen, dass es infolge Ausschlagung im Einzelfall evtl. keine Erben gibt.

meine sicht des regel-ausnahme-verhältnisses: vermögen wird geerbt, schulden werden ausgeschlagen. der "zahlende erbe" dürfte die ausnahme sein.

Eben aus diesem Grund schlägt der gesamtschuldnerisch haftende Ehegatte die Erbschaft nach seinem verstorbenen Ehegatten erst gar nicht aus, weil er sich durch eine Ausschlagung überhaupt nicht von seiner Haftung für die gesamtschuldnerisch eingegangenen Verbindlichkeiten befreien kann.

Die faktische Mehrbelastung infolge des Ablebens des Ehepartners ist daher zwar ein wirtschaftlicher, aber kein neu hinzugekommener rechtlicher Nachteil.

Neues zum Fall!

Hatte letzte Woche eine Gutachterin beauftragt, die die geschäftsfähigkeit bzw. geschäftsunfähigkeit im Rahmen der Vermögenssorge feststellen soll.
Nun habe ich es schwarz auf weiss. Der Betreute leidet an einer leichten intellektuellen Behinderung und einer schweren Lese/Rechtschreibschwäche. Sie hält ihn für ausreichend geschäftsfähig. Er ist in der Lage einfache Geschäfte zu verstehen und Entscheidungen zu treffen. Im Hinblick auf die Vermögenssorge hält sie ihn für vollgeschäftsfähig.

Von daher denke ich mal, ist die Kuh vom Eis. Den Nachtragsvertrag können sich die Beteiligten knicken. Es gilt der ursprüngliche Vertrag, den der Betreute selbst abgeschlossen hat. Genehmigen brauch ich daher doch auch nix.

Oder habe ich da jetzt was übersehen?

So sehe ich das auch (vgl. oben #4).

Ob das Ganze wirklich sinnvoll ist, wird die Zukunft zeigen.