In einer WEG-Teilung wird einer Wohnung das Sondernutzungsrecht "an den südlich und westlich des Hauses gelegenen Gartenflächen" eingeräumt.
Ein Plan von diesen Flächen oder vom gesamten Grundstück habe ich nicht. Muss der Notar eine Ergänzungsurkunde mit einem Plan einreichen?
Einerseits sind die Flächen lagemäßig bestimmbar und unter die Planpflicht des § 7 WEG dürften Sondernutzungsrechte nicht fallen, aber andererseits ist mir nicht ganz wohl dabei, gerade wenn ich an spätere Meinungsverscheidenheiten der WEG-Eigentümer denke.
Plan für Sondernutzungsrechte?
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Ich würde auf einem Plan bestehen.
Südlich und westlich des Hauses gibt es viel Land. Wo ist da die Grenze zu ziehen? Einen Zaun kann ich ohne Bewilligung abreisen und die Änderung der Flurkarte beim Katasteramt unterliegt auch keiner Grundbuchkontrolle. Von daher sehe ich nicht, dass die Ausübungsstelle hinreichend genau bestimmt oder auch nur bestimmbar ist. Im Weiteren: Südlich und westlich des Hauses von der Hausmitte aus, dem linken oder rechten Rand des Hauses aus gesehen?? Im Rechten Winkel, oder mit 45 Grad?? Alleine schon die Formulierung ist auslegungsbedürftig. -
Die Teile des Gemeinschaftseigentums, an denen Sondernutzungsrechte begründet werden, müssen in der Bewilligung bestimmt bezeichnet sein.
Um eine Fläche dem Bestimmtheitsgrundsatz entspr. ausreichend zu bezeichnen, ist eine Planskizze meist hilfreich, aber nicht unbedingt erforderlich.
In Deinem Fall ist die Fläche nicht ausreichend bestimmbar, so daß die Bewilligung entsprechend ergänzt werden muß.
Eine formlose Planvorlage reicht also nicht aus; vielmehr ist ein entspr. Nachtrag mit genauerer Beschreibung der Fläche oder mit beigefügter Planskizze erforderlich.
Der Notar wird aber vermutlich so lange jammern, bis Du mit einer "Feststellung" zufrieden bist (z.B. ....wird festgestellt, daß sich die in der Urkunde bezeichnete Fläche aus anl. Planskizze ergibt... oder so ähnlich) -
Ich kenne die Dir vorliegenden Pläne nicht. Meistens ist es aber so, dass weitere Flächen anstoßen. Und wo genau im Nordwesten bzw. Südosten endet dann das Sondernutzungsrecht?
Ich würde - wie Manfred - im Zweifel einen Plan verlangen (außer es grenzen nur die Tiefgarageneinfahrt und die Straße an, sprich die Grenzen wären ohne weitere Auslegung vollkommen klar, und es wäre ebenso klar, dass die Sondernutzungsfläche bis zu diesen Grenzen reicht) und das sowohl mit der Bestimmtheit als auch dem Interesse der Parteien begründen, auch gegenüber etwaigen Rechtsnachfolgern nachvollziehbare Fakten zu schaffen.
Wenn der Notar entsprechend bevollmächtigt ist, würde ich eine Eigenurkunde gelten lassen, mit der er bezüglich der Änderung der TE auf den Plan Bezug nimmt. Fehlt die Vollmacht, so wird auch für Feststellungen etc. rechtlich kein Raum sein. -
Ich würde auch auf jeden Fall auf einem Plan bestehen, der die genaue Lage und das Ausmass der Gartenfläche darstellt, anderenfalls wäre das Sondernutzungsrecht m.E. nicht ausreichend bestimmt.
Würde hier allerdings auch eine Eigenurkunde des Notars , so die Vollmacht vorliegt - meist ist das der Fall-, gelten lassen, in der er den Plan in Bezug zur Teilungserklärung setzt. -
Ich bestehe bei Sondernutzungsrechten an Flächen (z.B. an Terrassen) immer auf entsprechende Pläne.
Jedoch bestehe ich nicht immer auf förmliche Ergänzungsurkunden usw.
Meist zeichnen die Notare die "in der dem GBA eingereichten Ausfertigung vergessenen Flächen" einfach hier vor Ort in die Pläne ein und dann ist gut.
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von Seiten des Katasters bzw. Gutachterausschusses sehe ich kein Problem mit der Bezeichnung.
Sollte für das WE mit entsprechendem Sondernutzungsrecht ein Gutachten erstellt werden, sollten m.E. die Angaben ausreichen.
Normalerweise steht ein Haus parallel zu den Grundstücksgrenzen und ich würde vom Haus bis zu den Grundstücksgrenzen gehen.
(Allerdings muss man dazu sagen, dass es von der Grundstücksgröße und vom Zuschnitt Ausnahmefälle geben könnte, wo die Zuordnung schwerfallen könnte). -
Zitat von Andreas
Ich kenne die Dir vorliegenden Pläne nicht.
Mir liegen nur detaillierte Gebäudepläne vor (Grundrisse, Schnitte), sonst nichts. -
Bei uns ist es üblich, dass im Aufteilungsplan auch ein Lageplan eingezeichnet ist, aus dem sich die Einzeichnung des Gebäudes auf dem Grundstück ergibt. Wenn sich aus diesem Lageplan die Gartenflächen westlich und östlich des Hauses hinreichend feststellen lassen, könnte man das anerkennen. Aber das musst du im Wege der üblichen Auslegungsregeln selbst entscheiden.
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Zitat von KaiZitat von Andreas
Ich kenne die Dir vorliegenden Pläne nicht.
Mir liegen nur Gebäudepläne vor (Grundrisse, Schnitte), sonst nichts.
Somit weißt Du über das Aussehen des Grundstücks eigentlich nichts...
Ich würde die Pläne verlangen, Begründung s.o. Was weißt denn Du, was es da an Flächen gibt? -
In einem Plan ist zwar die Grundstücksgrenze mit eingezeichnet, mehr aber auch nicht, Gartenflächen schon gar nicht. Werd noch ein oder zwei Nächte drüber schlafen
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noch eine kurze Anmerkung: Die "südl. und westl. gelegenen Gartenflächen" können schon deswegen nicht ausreichend bestimmt sein, weil sich auf der südl. und westl. Grundstücksfläche auch noch andere Flächen (z.B. Stellplätze) die nicht "Garten" sind, befinden können. Da müßte es schon lauten: "...die gesamte südl. und westl. des Hauses gelegenen Fläche als Garten zu benutzen....". Wie soll das dann aus dem Grundbuch ersichtl. sein, wo sich eine Gartenfläche befindet und wo nicht.
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Ich weis leider, dass bei Bildung von Sondernutzungsrechten entweder das Sondernutzungsrecht hinreichend in der Urkunde beschrieben werden muss oder ein Lageplan der Urkunde beigesiegelt werden muss.
Dies hat vor vielen Jahren der BGH entschieden.
Einer eurer Kollegen hatte mir diese Entscheidung im Rahmen einer Verfügung zur Verfügung gestellt (weil der Plan lediglich der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Baubehörde beigefügt war aber nicht der eigentlichen Urkunde).
Dummerweise habe ich die Fundstelle nicht mehr und suche hinter dieser Fundstelle seit langem hinter her.
Bis lang "Pech gehabt"!
Aber so ist das Leben!
Vielleicht findet einer die Fundstelle! -
Vielleicht hilft der Beschluss des BGH vom 19.04.2002 (V ZR 90/01). Entweder klare Bestimmtheit im Vertrag oder Lageplan.
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Da schließe ich mich doch mal an:
Ich habe ein "Sondernutzungsrecht an dem Spitzboden des Wohnhauses, oberhalb der Einheit Nr. 2". Beigefügt ist ein Plan, aber es ist nur die Außenansicht des Gebäudes, aus welchem sich ergibt, dass ein Spitzboden über der Wohnung Nr.2 vorhanden sein muss.
Ist das SNR bestimmt genug? Würde eigentlich gerne noch eine Innenansicht. -
Am 01.09.2011 habe ich dazu ausgeführt:
„Sondernutzungsrecht müssen lediglich bestimmbar dargestellt sein. Dazu reicht ein Lageplan aus; dies muss nicht der Aufteilungsplan sein (der nach Ansicht des OLG Hamburg, OLGZ 1990, 308/313 ohnehin nicht die Darstellung der SNR einschließt, weil es dort nur um die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum geht); s. BayObLG, DNotZ 1994, 244 = Rpfleger 1994, 294). Da z. B. die Bezeichnung „Der Freiraum unter der Treppe im Bereich des EG“ genügt (BayObLG, DNotZ 1986, 154), dürfte auch der Beschrieb „SNR an dem Spitzboden“ ausreichen, auch wenn sich dieser Spitzboden nur aus der Ansicht, also in der Höhendarstellung, ergibt. Ein amtlicher Plan ist nicht erforderlich (s. die Nachweise in der Fußnote 183 bei Schöner/Stöber, GBR, 14. Aufl. 2008 RN 2914)“. -
Welche Erklärung ist eigentlich erforderlich, wenn vergessen wurde, der Teilungserklärung den Lageplan über die Sondernutzungsrechte beizufügen?
(In der Urkunde steht "auf....beigefügten Anlagen wird verwiesen....samt Anlagen vorgelesen...." und in der Anlage 1 Gemeinschaftsordnung wird nochmal auf den beigefügten Plan verwiesen.)
Es liegen auch schon Kaufverträge vor, bei denen der Plan beigefügt ist.
Der Notar möchte natürlich einfach eine begl. Kopie des fehlenden Plans ohne irgendwelche Erklärungen übersenden.....
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(In der Urkunde steht "auf....beigefügten Anlagen wird verwiesen....samt Anlagen vorgelesen...." und in der Anlage 1 Gemeinschaftsordnung wird nochmal auf den beigefügten Plan verwiesen.)Dann würde ich zu Gunsten des Notars erstmal davon ausgehen, dass im Original der Urkunde auch alle Anlagen vorhanden sind und nur in der mir vorhandenen Ausfertigung diese Anlage fehlte.
Der Notar möchte natürlich einfach eine begl. Kopie des fehlenden Plans ohne irgendwelche Erklärungen übersenden.....
Wen ndie Anlage auch entsprechend bezeichnet ist "Anlage xy zur Urkunde 1/22 vom 01.01.2022" hätte ich kein Problem, dies ohne weitere Erklärung zu akzeptieren. -
(In der Urkunde steht "auf....beigefügten Anlagen wird verwiesen....samt Anlagen vorgelesen...." und in der Anlage 1 Gemeinschaftsordnung wird nochmal auf den beigefügten Plan verwiesen.)
Dann würde ich zu Gunsten des Notars erstmal davon ausgehen, dass im Original der Urkunde auch alle Anlagen vorhanden sind und nur in der mir vorhandenen Ausfertigung diese Anlage fehlte.
Der Notar möchte natürlich einfach eine begl. Kopie des fehlenden Plans ohne irgendwelche Erklärungen übersenden.....
Wen ndie Anlage auch entsprechend bezeichnet ist "Anlage xy zur Urkunde 1/22 vom 01.01.2022" hätte ich kein Problem, dies ohne weitere Erklärung zu akzeptieren.
Zu Gunsten eines Notars irgend etwas vermuten mach ich nur ungern und ist auch im Grundbuchrecht nicht unbedingt vorgesehen.
Soll ich dann die Anlage etwa selber mit der Urkunde verbinden? -
Welche Erklärung ist eigentlich erforderlich, wenn vergessen wurde, der Teilungserklärung den Lageplan über die Sondernutzungsrechte beizufügen? (In der Urkunde steht "auf....beigefügten Anlagen wird verwiesen....samt Anlagen vorgelesen...." und in der Anlage 1 Gemeinschaftsordnung wird nochmal auf den beigefügten Plan verwiesen.)....
Sind die Sondernutzungsrechte im Aufteilungsplan oder in einem eigenständigen Lageplan dargestellt ?; siehe dazu diesen Thread:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…433#post1146433
Wenn sie in einem eigenständigen (privatschriftlichen) Plan dargestellt sind, liegt keine öffentliche Urkunde vor (beim Aufteilungsplan mE auch nicht, weil es nicht Aufgabe der Baubehörde ist, die interne Abgrenzung des Gemeinschaftseigentums zu bestätigen), so dass auch nicht darauf verwiesen werden kann.
Dann gilt aber das Gleiche, wie bei der Darstellung des Ausübungsbereichs einer Dienstbarkeit; siehe hier:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…731#post1131731
und den Bezugsthread:
https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…ll=1#post953962
Bei der Darstellung des Ausübungsbereichs einer Dienstbarkeit reicht auch die Nachreichung des nicht angesiegelten Plans nicht aus. Der BGH führt im Beschluss vom 06.03.1981, V ZB 2/81, aus: „Es genügt weder die bloße Verbindung der Zeichnung mit Schnur und Siegel noch der auf der Zeichnung befindliche Vermerk, sie bilde eine “Anlage zur notariellen Urkunde". Regler geht daher im beck-online.GROSSKOMMENTAR, Stand: 01.12.2021, § 44 BeurkG RN 8 davon aus, dass es zutreffend ist, dass § 44 BeurkG auch für die Verbindung des Beglaubigungsvermerks mit einer aus mehreren Blättern bestehenden Privaturkunde bejaht wird und verweist auf die Nachweise in Fußnote 10
Also ist die Urkunde mit der angesiegelten Anlage erneut vorzulegen.
Allerdings geht das KG Berlin im Beschluss vom 18. Juni 2021,1 W 275/21
https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE221102021
davon aus, dass die der Teilungserklärung beizufügenden Anlagen wie Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung auch dann nicht mit der Bewilligung körperlich verbunden werden müssen, wenn nur die Unterschrift unter der Bewilligung beglaubigt worden ist.
Das betrifft zwar den Aufteilungsplan, nicht den SNR-Plan. Die Begründung ist, dass es sich bei dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht um Anlagen im Sinne des Beurkundungsgesetzes handele.
Wenn ich mir aber vorstelle, dass nach dem WEMoG auch an Freiflächen Sondereigentum begründet werden könnte und dann nach Ansicht des KG eine Verbindung der Bewilligung mit dem Aufteilungsplan, in dem dies dargestellt ist, nicht erforderlich sein soll, hingegen aber dann, wenn statt des Sondereigentums SNR begründet werden, die in einem SNR-Plan dargestellt sind, dann sehe ich darin irgendwie einen Wertungswiderspruch.
Allerdings ist die Ansicht des KG nicht unwidersprochen geblieben; siehe Kral im BeckOK WEG, Hogenschurz, 47. Edition, Stand: 01.01.2022, § 7 WEG RN 82 unter Hinweis auf Köther RNotZ 2021, 377 (381).
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