Unzulässiges Gebäudeeigentum ist mit Sicherungshypothek belastet

Hallo Leute, habe mal wieder ein Problem und brauche Eure Hilfe:

Bei Anlegung des Gebäudegrundbuchs auf Loseblatt wurde der Gegenvermerk im Grundstücksgrundbuch vergessen.
Die Vermögenszuordnung des Grundstücks erfolgte mithin lastenfrei.
Im Wege der Zwangsvollstreckung wurde auf dem Gebäudegrundbuch eine Sicherungshypothek eingetragen. Zeitlich danach wurde ein Amtswiderspruch gegen die Anlegung des Gebäudegrundbuches zugunsten der Grundstückseigentümer eingetragen, weil das Nutzungsrecht unzulässigerweise am 16.11.1990 nach dem Stichtag (02.10.90) verliehen wurde.

Nunmehr wurde angeregt, das Gebäudegrundbuch und die Sicherungshypothek von Amts wegen zu löschen. Dies lehne ich ab, da bereits der Amtswiderspruch eingetragen wurde.

Was denkt Ihr? Greift vielleicht § 16 Abs. 10 VermG ?

Übrigens die Vermögenszuordnungsstelle hat ihr damaliges Ersuchen von 1996 nunmehr dahingehend berichtigt, dass das Gebäudegrundbuch und die Sicherungshypothek zu löschen sind. Geht das ?

Obwohl ich mich mit Gebäudegrundbuchfragen nur sehr weitläufig befasse, bin ich vom unterbreiteten Sachverhalt doch etwas irritiert. Denn zunächst ist natürlich zu prüfen, ob das Gebäudeeigentum materiell besteht oder nicht. Besteht es materiell, ergeben sich keine Probleme, außer dass der eingetragene Amtswiderspruch unbegründet ist. Besteht es in materieller Hinsicht jedoch nicht, so gibt es nur zwei Möglichkeiten. Entweder die Eintragung des Gebäudeeigentums ist inhaltlich unzulässig (was ich nicht glaube) oder die betreffende Eintragung ist lediglich unrichtig. Im erstgenannten Fall hätte der Amtswiderspruch nicht eingetragen werden dürfen, sondern das Gebäudeeigentum samt Zwangshypothek hätte von Amts wegen gelöscht werden müssen. Im letztgenannten Fall war die Eintragung des Amtswiderspruchs dagegen in Ordnung, woraus gleichzeitig folgt, dass eine Grundbuchberichtigung von Amts wegen nicht in Betracht kommt, sondern dass es hierfür eines Antrags bedarf.

Es kommt also im Ergebnis darauf an, ob das Gebäudeeigentum materiell entstanden ist. Dies ist zu verneinen, sofern (a) bis zum Beitritt kein wirksames Gebäudeeigentum bestand oder (b) das Gebäude erst nach dem 2.10.1990 errichtet, das entsprechende Nutzungsrecht aber ebenfalls erst nach dem Wirksamwerden des Beitritts begründet wurde (§ 231 § 5 Abs.1 S.2 EGBGB).

Wenn von Anfang an kein wirksames Gebäudeeigentum bestanden hat, kann natürlich auch die eingetragene Zwangsyhypothek nicht entstanden sein, weil es keinen gutgläubigen Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung gibt. Des weiteren ist es im Fall des Nichtbestehens des Gebäudeeigentums unerheblich, ob das Grundstück, auf dem das Gebäudeeigentum nicht vermerkt war, übertragen wurde. Denn hier greifen die Gutglaubensvorschriften (Art.231 § 5 Abs.3 S.1 EGBGB) für den Erwerber des Grundstücks nur insofern, als ein bestehendes (!), aber nicht vermerktes Gebäudeeigentum kraft guten Glaubens des Grundstückserwerbers erlischt. Wenn das Gebäudeeigentum aber materiellrechtlich überhaupt nicht existiert, braucht der Grundstückserwerber zum lastenfreien Erwerb überhaupt keinen guten Glauben. Denn das Grundstück ist ja lastenfrei!

Das wären so meine Gedanken.

Mehr kann ich dazu nicht sagen.

Darf ich mal nachfragen, ob das Gebäudeeigentum materiell-rechtlich entstanden ist, wenn das Gebäude existiert und evtl. von den "Gebäudeeigentümern" bewohnt wird und nur die Nutzungsurkunde "zu spät" ausgestellt wurde? Dahingehend lese ich den Sachverhalt.

Und warum gibt es keinen gutgläubigen Erwerb im Wege der Zwangsvollstreckung?

Hat es noch nie gegeben.

Die Gutglaubensvorschriften schützen nur den rechtsgeschäftlichen Erwerb.

Der Gegenvermerk ist lediglich deklaratorischer Natur (MünchKomm/Säcker Art.231 § 5 EGBGB RdNr.5).

Zitat: juris2112:

Es kommt also im Ergebnis darauf an, ob das Gebäudeeigentum materiell entstanden ist. Dies ist zu verneinen, sofern (a) bis zum Beitritt kein wirksames Gebäudeeigentum bestand oder (b) das Gebäude erst nach dem 2.10.1990 errichtet, das entsprechende Nutzungsrecht aber ebenfalls erst nach dem Wirksamwerden des Beitritts begründet wurde (§ 231 § 5 Abs.1 S.2 EGBGB).

Es ist tatsächlich so, dass die Gebäudeeigentümer das Gebäude durch Kaufvertrag käuflich erworben haben. Die Nutzungsurkunde wurde allerdings im nachhinein, leider nach Stichtag (2.10.1990) und auch nach Kaufvertrag ausgestellt. Ist das Gebäudeeigentum
dann materiell entstanden ?

@ juris 2112 " hat es noch nie gegeben"

Ich denke, es handelt sich nicht um einen Einzelfall - hab sowas auch noch liegen, nur ohne Sicherungshypo. Also Gebäudeeigentümer bewohnen "ihr" Gebäude, worüber die Nutzungsurkunde erst nach dem Stichtag 02.10.1990 erteilt wurde. Ist materiell-rechtlich das Gebäudeeigentum entstanden?? Muss ich löschen oder einen Widerspruch eintragen? Ich hab keinen Plan.

Zitat von Tori

Es ist tatsächlich so, dass die Gebäudeeigentümer das Gebäude durch Kaufvertrag käuflich erworben haben. Die Nutzungsurkunde wurde allerdings im nachhinein, leider nach Stichtag (2.10.1990) und auch nach Kaufvertrag ausgestellt. Ist das Gebäudeeigentum
dann materiell entstanden ?

Hier kommt es also wohl darauf an, ob die Erwerber ein bestehendes Gebäudeeigentum vor dem 03.10.1990 erworben haben und der Eintragungsantrag auch vor diesem Termin gestellt war, denn dann würde § 144.I Nr. 6 GBO gelten; die Nutzungsurkunde für Erwerber von bestehendem Gebäudeeigentum wurde grundsätzlich erst nach dem Erwerb ausgestellt, was unter der genannten Voraussetzung dann aber unschädlich wäre.

Zitat von Tori

Übrigens die Vermögenszuordnungsstelle hat ihr damaliges Ersuchen von 1996 nunmehr dahingehend berichtigt, dass das Gebäudegrundbuch und die Sicherungshypothek zu löschen sind. Geht das ?

Wie das?? Das BAzDoV kann nur als "Amt zur Regelung offener Vermögensfragen" das Nichtbestehen des Nutzungsrechts feststellen und damit ein derartiges Ersuchen stellen; bei der Vermögenszuordnungsstelle halte ich das für unzulässig. Es ist zwar oft versucht worden, aber auf entsprechende Rückfrage sind jedenfalls bei uns derartige Ersuchen immer zurückgenommen worden.

Mit Wirkung vom 28.06.1990 wurde das Nutzungsrecht verliehen. Das ist auch das Kaufvertragsdatum über das Gebäude. Die Nutzungsurkunde wurde am 16.11.1990 ausgestellt und ist am 22.11.1990 im GB-amt mit entsprechendem Eintragungsersuchen eingegangen.

D.h. das Nutzungsrecht wurde vor dem Stichtag verliehen, aber Ausstellung der Nutzungsurkunde und des Eintragungsersuchen sind nach dem Stichtag erfolgt.

Nach JAng und Bang-Johansen müßte das Gebäude-eigentum dann nicht materiell entstanden sein; Amts-
löschung müßte erfolgen.

JAng es hat auch nicht die Vermögenszuordnungsstelle ein neues Ersuchen geschickt. Ich habe ohne nachdenken einfach drauf los getippt. Das "Amt zur Regelung offener Vermögensfragen" hat folgendes formuliert:
"Im Nachgang zum Ersuchen vom 31.01.1996 ist das Gebäudegrundbuch wie folgt zu berichtigen: Abt. II und III keine Eintragungen, Der Amtswiderspruch und die Sicherungshypothek sind nicht zu übertragen." Es wurde nicht wörtlich das Nichtbestehen des Nutzungsrechts festgestellt.

D.h. aber für mich trotzdem, ich soll Amtswiderspruch und Sicherungshypothek löschen.

Ich würde keine Amtslöschung vornehmen, da streitig sein dürfte, ob das Nutzungsrecht wirksam entstanden ist. Sollen doch die Beteiligten - wahrscheinlich wohl das ARoV - die Sache klären.
Das Löschungsersuchen zu vollziehen hätte ich keinerlei Bedenken.

Aja, klingt gut ! Also JAng, dann verstehst Du es auch so, daß der Amtswiderspruch und die Sicherungshypothek aufgrund Ersuchen zu löschen sind, auch wenn im Ersuchen gesagt wird, dass diese " nicht mit zu übertragen sind"

Zitat von Tori

Aja, klingt gut ! Also JAng, dann verstehst Du es auch so, daß der Amtswiderspruch und die Sicherungshypothek aufgrund Ersuchen zu löschen sind, auch wenn im Ersuchen gesagt wird, dass diese " nicht mit zu übertragen sind"

Ja, aber teile doch mal bitte den vollen Inhalt des Ersuchens mit: wird da die Eintragung der Grundstückseigentüner auch als Gebäudeeigentümer ersucht oder die Eintragung der ursprünglichen Gebäudeeigentümer (=Veräußerer aus dem Vertrag vom 28.06.1990)?

So, das "Amt zur Regelung offener Vermögensfragen" hat folgendes formuliert:
"Im Nachgang zum Ersuchen vom 31.01.1996 ist das Gebäudegrundbuch wie folgt zu berichtigen:
"Abt. I: Die erstmaligen Grundstückseigentümer
Abt. II und III keine Eintragungen.
Die Rechte II/1 und III/1 sind nicht zu übertragen."

Das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen macht jetzt auch schon eine Gradwanderung, da es jetzt um Löschung von Rechten ersucht, die damals nicht da waren.

Zwischenzeitlich sind Änderungen im Eigentum am Grundstück erfolgt, so dass die zur Eintragung ersuchten Grundstückseigentümer nicht mehr in dieser Form eingetragen sind.

Es wird also ein Ersuchen gestellt, was nicht mehr durchführbar ist. Wir würden das Ersuchen nur für die Löschung der Rechte nehmen können. Das Gebäudegrundbuchblatt bleibt weiter bestehen.

Das Ersuchen halte ich für unzureichend: Die Berechtigten sind zu nennen - insoweit muss sich auch das ARoV den Regeln des Grundbuchverfahrens unterwerfen.
Ziel der Gesamtaktion muss doch sein, das selbstständige Gebäudeeigentum zum Verschwinden zu bringen, wenn das nun - wegen des nicht sauber formulierten Ersuchens - nicht mehr geht, müssen die Beteiligten ewig weiter hinter ihren Ansprüchen herrobben und das kann es doch wohl nicht sein:daumenrun !