Unterteilung WEG, Vorkaufsrecht

    Servus allerseits!
    Im Grundbuch eingetragen ist ein Wohnungseigentum, bestehend aus zwei WEG-Einheiten, Nr. 1 und Nr. 2. Jede WEG-Einheit ist belastet mit einem Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jew. Eigt. der anderen WEG-Einheit.
    Nun wird die WEG Einheit Nr. 1 unterteilt in zwei neue WEG Einheiten Nrn. 1a und 1b.
    Wie sind die eingetragenen VKRe grundbuchmäßig in den bestehenden und dem neuen Blatt zu behandeln?

    a) Teilung des dienenden WE Nr. 1 in Nr. 1a und Nr. 1b:
    die Teilung führt zur Entstehung mehrerer subjektiv-dinglicher Einzelvorkaufsrechte (Meikel/Böttcher, Grundbuchrecht, 9.A., § 7 Rn 102).
    Sowohl im neuen Blatt für die Einheit 1a, als auch im Blatt für die Einheit 1b ist nun jeweils ein Einzelvorkaufsrecht für die Einheit Nr. 2 eingetragen, "Gesamtbelastungsvermerke" sind daher nicht anzubringen.

    b) Vermerk im Blatt der Einheit Nr. 2, Veränderungsspalte beim VR für 1:
    für den Fall der Grunddienstbarkeit hat das BayObLG entschieden (DNotZ 1996,24), dass eine Pflicht des GBA, die Teilung des herrschenden Grundstücks auf dem Blatt des dienenden Grd zu vermerken, nicht besteht, weil sich die Rechtsfolge des § 1025 BGB direkt aus dem GB ergibt. Dennoch hält das BayObLG einen ergänzenden Vermerk für zulässig, weil er "die Gefahr mindert, dass die Teilung des herrschenden Grd übersehen und dieses Recht etwa versehentlich ohne die Bewilligung der...Eig. gelöscht wird." (BayObLG aaO, DNotZ 1996, 24).
    Auch Hertel (vgl. Lambert-Lang/Tropf/Frenz/Hertel, Handbuch der Grundstückspraxis, Teil 2 Rn 515) ist der Ansicht, dass die Teilung zwar nicht vermerkt werden muss, dennoch hält auch er einen Vermerk aller nun vorkaufsberechtigten Einheiten für sinnvoll, weil auf diese Art und Weise ein drohender gutgläubiger lastenfreier Erwerb verhindert werden kann. Zugegebenermaßen ist in vorliegendem Fall (Teilung WE) die Gefahr geringer als im Falle der Grdteilung.
    Der Vermerk ist daher nicht nötig, aber möglich.

    Wie verhält es sich mit dem Berechtigungsverhältnis bzgl. des Vorkaufsrechts, das auf der WEG Einheit Nr. 2 lastet?
    Ursprünglich berechtigt war der jeweilige Eigentümer der WEG-Einheit Nr. 1. Nun sind durch die Unterteilung ja zwei Berechtigte vorhanden (WEG-Einheiten Nr. 1a und 1b), die ja nicht die gleichen sein müssen. Somit besteht nun ein Vorkaufsrecht für jeweilige Eigentümer der WEG-Einheit Nr 1a und für jeweilige Eigentümer der WEG-Einheit Nr. 1b. Welches Berechtigungsverhältnis besteht nun zwischen den beiden. Meiner Ansicht nach müße dazu eine Erklärung in der "Untereilungsurkunde" vorhanden sein, in dem dazu eine Lösung gebracht wird.

    @STRALIS: einschlägig ist hier BayObLG, Rpfleger 1973, 133, 134:
    "Vielmehr ist aus dem Umstand, dass das Gesetz bei dem VR für den Fall der Teilung des herrschenden Grd eine ausdrückliche Regelung nicht enthält, zu schließen, dass es bei dem Grundsatz der Unteilbarkeit des Rechtes und seines Fortbestehens bei den Grdteilen, wie er in § 1103 Abs 1 BGB niedergelegt ist, verbleibt."
    Das VR steht daher kraft Gesetzes mehreren gemeinschaftlich zu und kann von diesen nur einheitlich ausgeübt werden (vgl. auch Staudinger, BGB, Bearbeiter Ring, § 1103 Rn 6); einer rechtsgeschäftlichen Regelung bedarf es daher meiner Ansicht nach nicht.

    Damit danke ich Dir, Harald, für die Hilfe und versuche demnächst bei ähnlichen Fällen und etwas mehr Zeit meinerseits selbst nachzulesen und hier nicht unnötig Fragen zu stellen.

    Hab da auch ein Problem zu Vorkaufsrecht und Aufteilung in WEG:

    Ein Grundstück bestehend aus Flst. 1 und Flst. 2 soll in WEG aufgeteilt werden. Flst. 2 ist belastet mit einem Vorkaufsrecht. Pfanderstreckung erfolgt nicht.

    Grundsätzlich würden pro Einheit einzelne Vorkaufsrechte entstehen. Wenn das Vorkaufsrecht nun aber nicht an beiden Flurstücken lastet, was ist dann?

    Ich überlege zu schreiben "Vorkaufsrecht bzgl. Flst. 2 für ..." oder ist das unzulässig, weil der Eindruck eines Gesamtrechts entstehen würde?

    Ja ja wir reiten bis zum Horizont - anschlagen - und zurück!
    (Mike Lehmann)

    Man muss drei Fallgestaltungen unterscheiden:

    1. Vorkaufsrecht am gesamten Grundstück (hier nicht vorliegend)

    In diesem Fall setzt sich das Vorkaufsrecht -wie zutreffend bemerkt- an allen WEG-Einheiten fort (Staudinger/Rapp § 3 WEG RdNr.26; MünchKomm/Commichau § 3 WEG RdNr.12). Eine Zustimmung des Vorkaufsberechtigten zur WEG-Begründung ist nicht erforderlich (DNotI-Report 2002, 59).

    2. Vorkaufsrecht an einem Miteigentumsanteil (hier ebenfalls nicht vorliegend)

    Auch hier setzt sich das Vorkaufsrecht an allen WEG-Einheiten in der Weise fort, dass ein entsprechender MitEigtAnteil an allen Einheiten mit dem Vorkaufsrecht belastet bleibt (MünchKomm/Commichau § 3 WEG RdNr.12; DNotI-Report 2002, 59). In diesem Fall ist allerdings die Zustimmung des Vorkaufsberechtigten erforderlich, weil eine Beschränkung des MitEigtAnteils durch die Einräumung des Sondereigentums eintritt (LG Wuppertal Rpfleger 1987, 366 m. Anm. Meyer-Stolte; DNotI-Report 2002, 59/60).

    3. Das Vorkaufsrecht lastet lediglich an einer Grundstücksteilfläche (unser Fall)

    In diesem Fall ist zu bedenken, dass das Vorkaufsrecht nach erfolgter WEG-Begründung überhaupt nur ausgeübt werden könnte, wenn das WEG wieder aufgehoben und die besagte Grundstücksfläche veräußert wird oder wenn das bisher aus mehreren Flurstücken zusammengesetzte Grundstück dergestalt geteilt wird, dass das mit dem Vorkaufsrecht belastete Flurstück durch Teilung und insoweit auch durch Aufhebung des WEG zum selbständigen Grundstück wird, das dann anschließend veräußert wird (was allerdings nur denkbar ist, wenn das Gebäude ausschließlich auf dem Flurstück errichtet ist, an dem das Vorkaufsrecht nicht lastet).

    Aufgrund dieser für das Vorkaufsrecht negativen Rechtsfolgen steht es völlig außer Zweifel, dass die WEG-Begründung im vorliegenden Fall nur mit Zustimmung des Vorkaufsberechtigten möglich ist, und zwar unabhängig davon, ob man davon ausgeht, dass das Vorkaufsrecht aufgrund der WEG-Begründung nur vorübergehend nicht ausübbar ist oder dass es hierdurch sogar materiell erlischt).

    Diese Zustimmung wird der Vorkaufsberechtigte aufgrund der geschilderten Rechtslage natürlich nicht erteilen, es sei denn, dass das Vorkaufsrecht im Zuge der WEG-Begründung auf das gesamte Grundstück erstreckt wird (was aber lt. Sachverhalt -jedenfalls bisher- nicht erfolgen soll) oder dass er an dem Vorkaufsrecht insgesamt kein Interesse mehr hat (dann kann er allerdings gleich dessen Löschung bewilligen).

    Ergebnis:

    Das Problem im vorliegenden Fall ist also nicht die Frage, wie die Vorkaufsrechtsbelastung im Grundbuch zu verlautbaren ist, sondern der Umstand, dass die WEG-Begründung als solche ohne Zustimmung des Vorkaufsberechtigten überhaupt nicht möglich ist.

    Hab mir noch einmal die Bewilligung zum Vorkaufsrecht angesehen. Das Vorkaufsrecht bezieht sich im Grunde nur auf eine kleine Teilfläche aus Flst. 2, die nicht mit dem Gebäude überbaut ist. Das Gebäude des Nachbargrundstücks grenzt direkt an Flst. 2, daneben - also auf Flst. 2 - ist so eine Art überdachter Durchgang. Und bzgl. des Nachbargrundstücks mit Durchgang hat die Stadt das Vorkaufsrecht. Ändert das was?

    Ja ja wir reiten bis zum Horizont - anschlagen - und zurück!
    (Mike Lehmann)

    Ich denke nicht, vgl. #7, Ziffer 3, Absatz 1, Alternative 1 samt Klammerzusatz, weil sich das Vorkaufsrecht lediglich auf eine unbebaute Teilfläche aus Flst.-Nr.2 bezieht.

    Zur WEG-Begründung ist in jedem Fall die Zustimmung der Stadt als Vorkaufsberechtigte erforderlich.

    Ich habe hier zum ersten Mal einen Fall, wo ein Haus in zwei Wohnungseigentumseinheiten aufgeteilt wird und in der Teilungserklärung nach 8 WEG den jeweiligen Eigentümern des Sondereigentums 1 bzw. 2 gegenseitige Vorkaufsrechte für alle Verkaufsfälle eingeräumt werden. Eine Einheit soll an den Sohn veräußert werden.

    Soweit so gut. Das dürfte meiner Ansicht nach problemlos möglich sein.
    Kann mir jemand sagen wie ich das im Grundbuch bestmöglich formuliere?
    Vielleicht -> "Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den jeweiligen Eigentümer des Sondereigentums Nr. 1 (Blatt xxx)"?

    Für einen kurzen Hinweis wäre ich sehr dankbar!

    Vorkaufsrecht für den jeweiligen Eigentümer des in Blatt…. eingetragenen Wohnungseigentums (Wohnung Nr. 1).
    Bezug: Bewilligung vom ….(Notar…../UR….)
    Eigetragen (AS…) am….

    Wegen der Frage, ob das VR für einen oder alle Verkaufsfälle besteht (§ 1097 BGB), würde ich Bezug nehmen (s. § 44 II 1 GBO)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Hallo,

    ich habe gerade einen Fall und weiß einfach nicht weiter.

    Ich habe 3 WEG-Einheiten und beantragt wurde an jeder WEG-Einheit die Eintragung "eines dinglichen Vorkaufsrechts zugunsten der jeweiligen Eigentümer der anderen Einheit (im Berechtigungsverhältnis des § 472 BGB)"

    Meines Erachtens handelt es sich um subj.-dingl. Vorkaufsrechte nach § 1094 II BGB. Dann wäre § 472 BGB nicht einschlägig.
    Das bedeutet doch in meinem Fall, dass ich pro WEG-Blatt jeweils 2 Einzel-Vorkaufsrechte für den jeweiligen Eigentümer der anderen WEG-Enheiten eintragen muss.

    1. Frage:
    Ist das o.g. so richtig? Wenn ja müsste ich den Notar nochmals darauf hinweisen oder lege ich die Anträge aus und trage ein?

    2. Frage:
    Berechnet ihr dann die Kosten für jedes eingetragene Vorkaufsrecht in jedem GB-Blatt (je 2 Rechte und insg. 3 GBer) ?


    Vielen Dank.

    Zitat von Alice

    ...Meines Erachtens handelt es sich um subj.-dingl. Vorkaufsrechte nach § 1094 II BGB. Dann wäre § 472 BGB nicht einschlägig.....

    Ich wüsste nicht, warum zwei subjektiv-dingliche Vorkaufsrechte eingetragen werden müssten, wenn nur eines bestellt ist. Nach § 1098 Absatz 1 Satz 1 BGB bestimmt sich das Rechtsverhältnis zwischen dem Berechtigten und dem Verpflichteten nach den Vorschriften der §§ 463 bis 473. Diese Bestimmung bezieht sich sowohl auf das subjektiv-persönliche Vorkaufsrecht nach § 1094 Absatz 1 BGB, als auch auf das subjektiv-dingliche Vorkaufsrecht nach § 1094 Absatz 2 BGB. Damit gilt § 472 BGB. Frage ist lediglich, ob zusätzlich zu der gesetzlichen Bestimmung des § 472 BGB ein ergänzender Hinweis in den Grundbuchtext aufgenommen werden kann. Dazu führt das Gutachten des DNotI vom 15.11.2019, Abruf-Nr. 172606,
    https://www.dnoti.de/gutachten/deta…149d17c99afeab5
    aus: „Anders als die Literatur setzt die Rechtsprechung sich nicht ausdrücklich mit der aufgeworfenen
    Frage auseinander, scheint jedoch die Eintragung eines Hinweises auf § 472 BGB für möglich zu halten. Der BGH setzt in seiner Entscheidung aus dem Jahre 1997 (NJW 1997, 3235) ebenso wie das LG Saarbrücken (BeckRS 2009, 89463) die Zulässigkeit einer Eintragung in das Grundbuch mit dem Inhalt, dass § 472 BGB (§ 513 BGB a. F. in der Entscheidung des BGH) Anwendung findet, voraus.“

    Zur Teilung eines mit einem subjektiv-dinglichen Vorkaufsrecht belasteten Grundstücks führt das BayObLG 2. Zivilsenat in Rz. 15 des Beschlusses vom 19.01.1973, BReg 2 Z 74/72, aus:

    „Hinsichtlich des für alle Verkaufsfälle begründeten subjektiv-dinglichen (§. 1094 Abs.2 BGB) Vorkaufsrechts hatte die Teilung des herrschenden Grundstücks jeweils zur Folge, dass das Vorkaufsrecht auch dem Eigentümer des jeweiligen Trenngrundstücks zusteht, und zwar so, dass es nur von allen Eigentümern der Grundstücksteile im ganzen ausgeübt werden kann (§ 1098 Abs.1 Satz 1, § 513 BGB; RGZ 73, 316/320; BGB-RGRK 11.Aufl. § 1103 Anm.1; Planck/Strecker BGB 4.Aufl. § 1094 Anm. 3b; Soergel/Siebert/Baur BGB 10.Aufl. § 1103 Anm.1; Staudinger/Dittmann BGB 11.Aufl. § 1094 Rdnr.14 und § 1103 Rdnr.2)…“

    § 513 BGB lautete seinerzeit: „Steht das Vorkaufsrecht mehreren gemeinschaftlich zu, so kann es nur im ganzen ausgeübt werden. Ist es für einen der Berechtigten erloschen oder übt einer von ihnen sein Recht nicht aus, so sind die übrigen berechtigt, das Vorkaufsrecht im ganzen auszuüben.“

    Diese Bestimmung ist also inhaltlich mit § 472 BGB identisch.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Hallo Prinz,

    vielen lieben Dank für die schnelle und ausführliche Antwort. Ich bin nur so unsicher, da es mir irgendwie merkwürdig erscheint ein Vorkaufsrecht für mehrere verschiedene Eigentümer bei anderen GB-Blättern einzutragen....aber dann werde ich es einfach mal machen.

    Danke und viele Grüße

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