Hallo Leute!
Ich hatte gerade mit meinen Kollegen eine Diskussion und würde gerne mal eure Meinung dazu hören.
Ein Grundstück wurde zerlegt und ist nun als zwei Flurstücke (Flst 1 und 2) unter einer BVNr. im Grundbuch eingetragen.
Das Flst. 2 soll verkauft werden. Es wurde hieran schon eine AV eingetragen. Nun bestellen die neuen Eigentümer (Finanzierungsvollmacht der derzeitigen Eigentümer +) eine Grundschuld nur am Flst. 2. Antrag und Bewilligung passt alles.
Für mich liegt hier ein Fall der "notwendigen Teilung" vor, da ein Grundstücksteil belastet werden soll. Ich würde das Grundstück v.A.w. teilen und das Flst 2 belasten.
Mein Kollege besteht darauf, dass ein Antrag auf Teilung des Grundstücks gestellt wird. Er ruft deswegen immer beim Notar an und bittet noch um Nachreichen des Antrags.
Begründung: Vielleicht will der derzeitige Eigentümer das Grundstück gar nicht geteilt haben und beschwert sich hinterher. Und i.Ü. machen wir sowieso so gut wie nix ohne Antrag. 
Die Rechtspfleger bei uns sind sich sehr uneinig.
Lieg ich jetzt falsch, wenn ich in solchen Fällen v.A.w. Teile? Schließlich erteilt der Eigentümer ja dem Käufer auch eine Vollmacht zur Belastung des Vertragsgegenstandes = nur Flst. 2. Spätestens mit der Auflassung muss ich doch sowieso teilen. Und wenn ich einen Antrag des Eigentümers hätte, wär das dann nicht eine Teilung im Eigenbesitz, für die ich Geld verlangen müsste?
Was meint Ihr dazu?
notwendige Teilung
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Bluebee103 -
21. Mai 2007 um 10:18
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Man kann hier den Standpunkt vertreten, dass eine Teilung ohne Antrag nicht möglich ist. Ich sehe den Antrag in so einem Fall regelmäßig in der Eintragungsbewilligung/Belastungszustimmung des Eigentümers. Es ist auch im Interesse des Eigentümers/Verkäufers, dass die Eintragung so erfolgen soll. Im Weiteren wird das Grundstück eh aufgelassen und spätestens da ist eine Teilung fällig.
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Lediglich der Vollzug der Teilung im Grundbuch bedarf keines Antrags, sondern erfolgt nach § 7 Abs.1 GBO von Amts wegen. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für eine solche Teilung (also die Teilungserklärung bzw. die entsprechende Bewilligung des Eigentümers) müssen aber selbstverständlich vorliegen. Im vorliegenden Fall liegt die erforderliche Erklärung des Eigentümers aber natürlich in der Grundschuldbestellung selbst (bzw. der Vollmacht hierzu), weil klar ist, dass die Grundschuld am Vertragsgegenstand (nur ein Flurstück) ohne Grundstücksteilung nicht eingetragen werden kann.
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Bisher habe ich in solchen Fällen immer bedenkenlos v.A.w. gem. § 7 GBO geteilt. Inzwischen habe ich aber "kalte Füße" bekommen aus folgenden Gründen: Es geschieht immer wieder, dass z.B. vom Bauträger mehrere Grundstücke zu einem Grundstück vereinigt werden, damit bei der neuen Teilungsmessung die alten (Innen-)Grenzen nicht mehr beibehalten werden müssen. Danach kommt dann oft ein Notar, der aG Vorbelastungsvollmacht nur einige der ursprünglichen Grundstücke (nämlich nur diejenigen, von denen der entsprechende Mandant Teilflächen erworben hat) belastet. Wenn ich dann v.A.w. geteilt habe, kann die neue Teilungsmessung nicht mehr oder nur mit Schwierigkeiten in das GB übernommen werden (verschiedene Belastung - Verwirrungsgefahr). Deswegen werde ich künftig in solchen Fällen auch immer einen ausdrücklichen Teilungsantrag verlangen (wobei ich dann im geschilderten Fall natürlich hoffe, dass nach entsprechendem Hinweis das neu gebildete gesamte Grundstück belastet wird - Pfandfreigabe muss eh kommen).
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Ich teile in diesen Fällen auch immer ohne besonderen Antrag, weil ich diesen in der Grundschuldbestellung sehe. Auch, wenn der Erwerber die Grundschuldbestellung in Vollmacht für den Eigentümer abgibt, schließlich wurde er vom Eigentümer zur Belastung dieses einen Flurstücks bevollmächtigt.
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Vielen Dank für die Klarstellung!
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Ich würde einen ausdrücklichen Antrag aus den schon genannten Gründen (Erklärungen in der Belastungsvollmacht sowie in der Bestellungsurkunde) für unnötig halten.
Hinzu kommt, dass es bei uns noch immer einer landesrechtlichen Teilungsgenehmigung (§ 94 NBauO) bedarf, die dann natürlich zusammen mit der Grundschuldurkunde einzureichen ist. Eine Teilung "aus Versehen" - gegen den Willen der Beteiligten - kann somit faktisch eigentlich nicht vorkommen. -
@ Ulf: Teilungsgenehmigung ist bei uns nicht mehr nötig.
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Ich habe auch noch nie einen extra Antrag dafür erfordert und bleibe auch dabei
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Genau diesen Fall habe ich gerade.
Die Teilung muss nach § 7 GBO unstreitig v.A.w. vorgenommen werden. Ich habe jedoch ein anderes Problem:
Ein neues Grundstück kann auch im selben Grundbuchblatt unter einer neuen laufenden Nummer eingetragen werden.
(praktisch Schwachsinn, weil das Flurstück mit Auflassung sowieso ein neues GB-Blatt erhält)
Aber theoretisch stellt sich mir die Frage, ob ein Antrag auf Anlegung eines neuen Grundbuchblattes erforderlich ist. -
Wenn im Grundbuch mehrere Grundstücke eingetragen sind und ich eine Auflassungsvormerkung auf einem davon eintrage, lege ich immer sofort ein neues Blatt an, wenn es aufgrund der sonstigen Belastungsverhältnisse (also Lastenfreiheit oder nur zu übernehmende Belastungen) möglich ist.
Spätestens bei Eigentumsumschreibung hat dies eh zu erfolgen und so sind schon alle Unterlagen in der richtigen Akte, auch Erwerbergrundschulden müssen später nicht übertragen werden sondern sind gleich im richtigen Blatt eingetragen.
Ist einfach praktisch. -
Mach ich meistens auch so wie Mola.
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Aber theoretisch stellt sich mir die Frage, ob ein Antrag auf Anlegung eines neuen Grundbuchblattes erforderlich ist.
Nein. Entweder ist ein neues Blatt erforderlich (verschiedene Eigentumsverhältnisse wie z. B. nach Vollzug der Auflassung) oder nicht. Im zweiten Fall liegt es im freien Ermessen des Grundbuchamts, ob es ein extra Blatt anlegt oder nicht. Reine Leitung durch Praxiserwägungen, Mola sagte es schon. Die Beteiligten können etwas anregen, mehr nicht. Wenn Du insoweit nicht machst, was die Leute wollen, sind weder Beschluss noch Begründung fällig. Einen Antrag brauchst demzufolge schon gleich gar nicht. -
Okay, ich habe ohne Antrag ein neues Grundbuch angelegt.
für die prompten Antworten.
Manchmal steht man sich eben selbst im Weg.
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Lediglich der Vollzug der Teilung im Grundbuch bedarf keines Antrags, sondern erfolgt nach § 7 Abs.1 GBO von Amts wegen. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für eine solche Teilung (also die Teilungserklärung bzw. die entsprechende Bewilligung des Eigentümers) müssen aber selbstverständlich vorliegen. Im vorliegenden Fall liegt die erforderliche Erklärung des Eigentümers aber natürlich in der Grundschuldbestellung selbst (bzw. der Vollmacht hierzu), weil klar ist, dass die Grundschuld am Vertragsgegenstand (nur ein Flurstück) ohne Grundstücksteilung nicht eingetragen werden kann.
Ich traue mich mal und schließe mich hier mal an: Wie handhabt Ihr das, wenn ein Grundstück aus zwei (oder mehreren) Flurstücken besteht und im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger beantragt wird, nur eines der Flurstücke mit der Zwangssicherungshypothek zu belasten? Im Meikel habe ich gelesen, dass es keinen Unterschied macht, ob die amtswegige Teilung aufgrund Bewilligung oder Ersuchen oder im Wege der Zwangsvollstreckung pp erfolgt. Kann mich aber damit nicht so ganz anfreunden, da diese Teilung ja erheblich in die Befugnisse des Eigentümers eingreift. (Manchmal wird hier vorher Vereinigung beantragt - vom Eigentümer - damit die Straßenausbaubeträge nicht so hoch ausfallen. Und das soll der Gläubiger einfach so kaputtmachen können????)
Mag sein, dass ich völlig auf dem falschen Weg bin, aber deshalb frage ich ja.
Danke schonmal! -
Meikel/Böttcher, § 7 Rn 31 und Demharter § 7 Rn 24 besagen, dass die amtswegige Teilung auch in diesem Fall (ohne Mitwirkung des Eigentümers) vorzunehmen ist.
Auch Hügel/Kral Rn 37 zu § 7 .
Der Eigentümer ist außen vor. -
Lediglich der Vollzug der Teilung im Grundbuch bedarf keines Antrags, sondern erfolgt nach § 7 Abs.1 GBO von Amts wegen. Die verfahrensrechtlichen Voraussetzungen für eine solche Teilung (also die Teilungserklärung bzw. die entsprechende Bewilligung des Eigentümers) müssen aber selbstverständlich vorliegen. Im vorliegenden Fall liegt die erforderliche Erklärung des Eigentümers aber natürlich in der Grundschuldbestellung selbst (bzw. der Vollmacht hierzu), weil klar ist, dass die Grundschuld am Vertragsgegenstand (nur ein Flurstück) ohne Grundstücksteilung nicht eingetragen werden kann.
Ich traue mich mal und schließe mich hier mal an: Wie handhabt Ihr das, wenn ein Grundstück aus zwei (oder mehreren) Flurstücken besteht und im Wege der Zwangsvollstreckung durch den Gläubiger beantragt wird, nur eines der Flurstücke mit der Zwangssicherungshypothek zu belasten? Im Meikel habe ich gelesen, dass es keinen Unterschied macht, ob die amtswegige Teilung aufgrund Bewilligung oder Ersuchen oder im Wege der Zwangsvollstreckung pp erfolgt. Kann mich aber damit nicht so ganz anfreunden, da diese Teilung ja erheblich in die Befugnisse des Eigentümers eingreift. (Manchmal wird hier vorher Vereinigung beantragt - vom Eigentümer - damit die Straßenausbaubeträge nicht so hoch ausfallen. Und das soll der Gläubiger einfach so kaputtmachen können????)
Mag sein, dass ich völlig auf dem falschen Weg bin, aber deshalb frage ich ja.
Danke schonmal!
Ich denke das du hier einen Irrtum unterliegst. § 7 (1) GBO spricht von der notwendigen Teilung, also verfahrensrechtlich ist kein Antrag erforderlich, aber materiellrechtlich ist trotzdem die Teilungserklärung des Eigentümers erforderlich. Eine notwendige Teilung von Amts wegen scheidet daher aus, wenn ein Grundstücksteil mit einer Zwangshypothek belastet werden soll.
So auch Meikel RN 4 zu § 7, Hügel GBO RN 671. -
Eine notwendige Teilung von Amts wegen scheidet daher aus, wenn ein Grundstücksteil mit einer Zwangshypothek belastet werden soll.
['... Gleichgültig ist, ob die Belastung auf Grund einer freiwillig erteilten Eintragungsbewilligung oder eines Ersuchens einer Behörde oder im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen werden soll.'] (Meikel/Böttcher, § 7 Rn 31).
Ich verstehe dies so, dass es eben auch in diesem Fall eine notwendige Teilung ist und der Eigentümer der Teilung nicht zustimmen muss. -
Eine notwendige Teilung von Amts wegen scheidet daher aus, wenn ein Grundstücksteil mit einer Zwangshypothek belastet werden soll.
['... Gleichgültig ist, ob die Belastung auf Grund einer freiwillig erteilten Eintragungsbewilligung oder eines Ersuchens einer Behörde oder im Wege der Zwangsvollstreckung eingetragen werden soll.'] (Meikel/Böttcher, § 7 Rn 31).
Ich verstehe dies so, dass es eben auch in diesem Fall eine notwendige Teilung ist und der Eigentümer der Teilung nicht zustimmen muss.
Das ist eine sehr gewagte Auslegung, nach dieser Theorie hätte der Eigentümer wirklich nichts mehr zu sagen, nein, gemeint ist mit der Aussage, das es gleichgültig ist ob der Eigentümer die Eintragung einer Sicherungshypothek bewilligt oder es sich um eine Zwangssicherungshypothek handelt, es ist immer eine Grundstücksbuchung und damit Teilung erforderlich, wenn nur ein Flurstück von mehreren eines Grundstücks belastet werden soll.
Da in der Bewilligung des Eigentümers immer die materiellrechtliche Teilungserklärung des Eigentümers enthalten ist, fehlt diese eben bei der Belastung mit einer Zwangssicherungshypothek. Daher ist eine Belastung eines Grundstückteils mit einer Zwangssicherungshypothek ohne Teilungserklärung des Eigentümers eben nicht möglich. -
Die Rn 4 zu §7 im Meikel habe ich nachgelesen, danke für die Fundstelle. Aber wie passt das dann mit dem in Rn 31 erwähnten "Ersuchen einer Behörde" zusammen? In dem Fall wird man schwerlich einen Antrag des Eigentümers haben. Dieser muss dann nachgefordert werden?
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