Betriebskostenabrechnung in der Zwangsverwaltung

Schön gutn Tach auch,

bin ich in diesem Forum richtig mit folgender Situation und Frage?

Eine seit 1999 zwangsverwaltete Immobilie wird versteigert. Zuschlag wird am 17.09.2004 erteilt. Er wird am 22.10.2004 rechtskräftig. Am 02.11.2004 wird das Zwangsverwaltungsverfahren durch Beschluss des AG aufgehoben.

Der Vertrag mit dem Mieter endete zum 31.10.2004. Jetzt verlangt der Mieter vom Ersteher die Nebenkostenabrechnung für seine Mietzeit vom 01.01. bis zum 31.10.2004. So weit so gut. Der Ersteher verlangt nun vom Zwangsverwalter die Erstellung der Nebenkostenabrechnung, da er ja schließlich bis zum 02.11.2004 noch Zwangsverwalter war. Der Zwangsverwalter verweigert die Abrechnung mit dem Hinweis auf die mietrechtliche Regelung bzw. Rechtsprechung, dass derjenige die Abrechnung schulde, der bei Ende der Abrechnungsperiode Eigentümer des Grundstücks ist. Und das ist eben der Ersteher.

Können Sie mir helfen? Gelten die mietvertraglichen Regelungen auch für die Situation in der Zwangsverwaltung, dass der Erwerber zwar mit Zuschlag Eigentümer und damit Vermieter wird, aber die Zwangsverwaltung erst mit Beschluss des AG endet, zumal im Beschluss des AG ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass das Recht des Zwangsverwalter, auch weiterhin beschlagnahmte Mietforderungen einzuziehen, von der Aufhebung der Zwangsverwaltung unberührt bleibt.

Vielen Dank für Ihre Bemühungen.
RA Simon, Hamburg

@ RA Simon

Schildern Sie einen fiktiven Fall oder handelt es sich bei der Jahreszahl 2004 jeweils um einen Schreibfehler insoweit, als es ggf. das Kalenderjahr 2005 anbelangt?

Ob das Vollstreckungsgericht im Zwangsverwaltungs-Aufhebungsbeschluss bekundet, dass der Zwangsverwalter ermächtigt bleibe, beschlagnahmte Forderungen einzuziehen, oder ob eine solche Passage nicht enthalten ist, ist - jedenfalls dann, wenn der Aufhebungsgrund darin liegt, dass im parallel laufenden Zwangsversteigerungsverfahren ein Zuschlag erfolgte - einerlei. Eine solche Passage wäre bloß deklaratorisch aufgenommen.

Ob und was über den Zeitpunkt des Zuschlages hinaus beschlagnahmt bleibt, ergibt sich - zumindest, soweit es Bezug zum Mietverhältnis hat - aus § 148 ZVG (i.V.m. ...). Damit sind sämtliche Mietzinsforderungen angesprochen, deren Inhaber der Schuldner betreffend den in § 1123 BGB umschriebenem Zeitraum ist. Den Mietzinsforderungen werden gemeinhin gleichgestellt sämtliche Forderungen, die sich zu zugehörigen Nebenkosten verhalten; also Forderungen, die Nebenkostenvorauszahlungspauschalen bzw. Nebenkostenpauschalen zum Gegenstand haben, und (Nach-)Forderungen, die sich etwaig aus einer Nebenkostenabrechnung ergeben.

Alle diejenigen Forderungen, die insoweit beschlagnahmt sind, bleiben (trotz Zuschlages) beschlagnahmt. Ein nachfolgendes Entfallen der diesbezüglichen ("Immernoch"-)Beschlagnahne kann lediglich eintreten, wenn etwa der Gläubiger seinen diesbezüglichen ("Rest"-)Antrag zurücknimmt, sprich auf die insoweit (rest-)beschlagnahmte/n Forderung/en verzichtet. Solange hingegen eine solche Rest-Beschlagnahme nicht "abgewickelt" ist, kann die diesbezügliche Verwaltung- bzw. Verfügungsbefugnis nicht an den Schuldner zurückgefallen sein. Freilich könnte der Schuldner (trotz der Zuständigkeit des Zwangsverwalters) zum Beispiel eine Nebenkostenabrechnung erstellen, da dies ein tatsächlicher Vorgang ist, den jederman bewerkstelligen kann. Auch könnte der Schuldner einen hieraus resultierenden (Nach-)Forderungsbetrag gerichtlich im eigenen Namen gegen den Mieter geltend machen, da er stets Inhaber auch dieser Forderung geblieben ist. Nur müsste der Klageantrag auf Zahlung an den Zwangsverwalter lauten, anderenfalls die Klage als unbegründet abgewiesen würde; da ausschließlich der Zangsverwalter aktivlegitimiert (geblieben) wäre.

Nach der gegenwärtigen Rechtsprechung sowohl des für Wohnraummietrecht als auch des für Gewerberaummietrecht zuständigen BGH-Zivilsenates ist für eine Nebenkostenabrechnung derjenige Vermieter zuständig, der mit Ablauf des abzurechnenden 12-Monats-Zeitraum eben diese (Vermieter-)Stellung innehat. Sollte zu diesem Zeitpunkt dem Vermieter die Verwaltung und Benutzung des Grundstückes entzogen und auf einen Zwangsverwalter übertragen sein, dann ist es Aufgabe des Zwangsverwalters, die entsprechende Nebenkostenabrechnung zu fertigen und insbesondere eine hieraus sich ergebende (Nach-)Forderung, die der Beschlagnahme unterliegt, geltend zu machen.

Ihre Schilderungen lassen darauf schließen, dass der 12-Monats-Zeitraum, der vorliegend ein Abrechnungsjahr ausmacht, mit dem Kalenderjahr zusammenfällt. Weiter lässt sich darauf schließen, dass der zuletzt abgerechnete Zeitraum das Kalenderjahr 2003 ausmachte. Für die Abrechnung betreffend das Kalenderjahr 2003 waren Sie zuständig. Solcherlei ist offenbar erledigt; eine hierbezügliche Beschlagnahme ist offenbar nicht zu vergegenwärtigen.

Für die Abrechnung des in Rede stehenden Kalenderjahres 2004 bzw. den entsprechend kürzeren Zeitraum vom 01.01.2004 bis zum 31.10.2004 ist derjenige zuständig, der zum Ablauf des 31.12.2004 bzw. zum Ablauf des 31.10.2004 zuständig war. Das ist nach Ihren Schilderungen der Ersteher, dem unter 17.09.2004 das Eigentum zugeschlagen wurde; weswegen er betreffend seine Eigentumszeit zugleich Vermieter wurde.

Sie handelten - zwangsvollstreckungsrechtlich betrachtet - ohnehin nur für den Schuldner, nicht für den Ersteher. Von daher kann Sie keine Zuständigkeit betreffend die Erstellung der nämlichen Nebenkostenabrechnung treffen. Dies ist allein Aufgabe des Erstehers. Es existiert mithin keine diesbezügliche Forderung, deren Inhaber der Schuldner ist, welche beschlagnahmt ist und welche Sie deshalb geltend machen könnten resp. müssten.

Die Ungereimtheiten, die sich aus dem Ansatz des BGH ergeben und sich darin äußern, dass ein zeitlicher Versatz auftritt, ergeben sich letztlich aus der Überbetonung von Mieterrechten. Zum Einen scheint mir der Ausgangspunkt, die Forderungen, die sich zu Nebenkosten verhalten, den Mietzinsforderungen gleichzusetzten, verfehlt. Zum Anderen wichen unlängst sowohl zunächst der für das Gewerberaummietrecht zuständige BGH-Zivilsenat als sodann (sogar) der für das Wohnraummietrecht zuständige BGH-Zivilsenat vom strickten Fälligkeitsprinzip ab, nachdem der für Rechtsstreitigkeiten betreffend das Vermögensgesetz zuständige BGH-Zivilsenat bereits das "ungereimte" Fälligkeitsprinzip "zurechtgestutzt" hatte - will sagen, ein dauerhaften Festhalten hieran, nur weil es für einen Mieter "angenehmer" ist, einen kompletten 12-Monate-Zeitraum aus einer Hand abgerechnet zu bekommen, ist anscheinend nicht zwingend erforderlich.

Das Verhältnis Zwangsverwalter/Ersteher ist nicht vollstreckungsrechtlicher Natur. Merkwürdig genug ist im Übrigen bereits, dass die Ersteher sich gefallen lassen, dass der Zwangsverwalter weiterhin auf Mietzinsforderungen, deren Inhaber nicht mehr der jeweilige Schuldner ist, sondern der jeweilige Ersteher, Zugriff nehmen. Das Verhältnis Zwangsverwalter/Ersteher ist allein zivilrechtlich zu begreifen; vermutlich bzw. am ehesten als Auftrag oder als Geschäftsführung ohne Auftrag. Allenfalls aus dem Kanon solcher zivilrechtlicher Vorschriften vermöchte sich ergeben, dass der für den Ersteher handelnde Zwangsverwalter eine in den Zuständigkeitsbereich des Ersteher fallende Nebenkostenabrechnung zu fertigen habe.