Gutgläubiger Erwerb

  • Die mir von raicro dankenswerterweise übermittelte Entscheidung des

    OLG Schleswig OLGR 2004, 461 = FGPrax 2004, 264

    ist meines Erachtens für jeden Grundbuchrechtler interessant, weil sie zu mehreren grundbuchrechtlichen und auch hier im Forum immer wieder diskutierten Problembereichen -aus meiner Sicht nahezu durchweg zutreffend- Stellung nimmt.

    1. Sachverhalt

    Die Erblasserin A war mit ihrem Ehemann B hälftige Miteigentümerin eines Grundstücks. Es war ein gemein-schaftliches notarielles Testament vorhanden, in welchem sich die Eheleute gegenseitig zu Alleinerben einsetzten. Demzufolge wurde das Grundstück nach dem Erbfall im Wege der Grundbuchberichtigung auf das Alleineigentum des Ehemannes B umgeschrieben. Die Tochter der Eheleute (C) erwirkte nunmehr durch einstweilige Verfügung die Eintragung eines Widerspruchs, weil die Erblasserin im Zeitpunkt der Testaments-errichtung nicht mehr testierfähig gewesen, daher gesetzliche Erbfolge eingetreten und sie demzufolge zusammen mit ihrem Vater B erbengemeinschaftliche Miteigentümerin des vormaligen Miteigentumshälfteanteils der Erblasserin sei.

    Sodann kam es zu folgendem zeitlichen Ablauf:

    21.10.2002: Eintragung des besagten Widerspruchs für C.
    10.01.2003: Aufhebung der einstweiligen Verfügung durch das Prozessgericht (LG).
    22.04.2003: Löschung des Widerspruchs für C.
    22.04.2003: Verkauf des vormaligen MitEigtHälfteanteils der Erblasserin durch B an X unter
    ----------- gleichzeitiger Auflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung sowie
    ----------- Bewilligung einer Auflassungsvormerkung für X.
    07.05.2003: Eintragung der AV für X.
    06.06.2003: Antragstellung auf Eintragung der Auflassung.
    17.06.2003: Aufhebung des LG-Urteils durch das OLG (3. ZS) und erneute Anordnung der
    ----------- Eintragung eines Widerspruchs für C.
    24.06.2003: Antrag durch C auf Eintragung des Widerspruchs und hilfsweises Begehren auf
    ----------- Eintragung eines Amtswiderspruchs.
    27.06.2003: Zurückweisung des Antrags auf Eintragung des Widerspruchs.
    15.07.2003: Nichtabhilfebeschluss im Hinblick auf die diesbezügliche Beschwerde der C
    16.07.2003: Eintragung des X als Eigentümer des besagten MitEigtHälfteanteils.
    22.08.2003: Beschwerdegericht ordnet die Eintragung eines Amtswiderspruchs an.
    27.11.2003: OLG (2. ZS) hebt LG-Entscheidung auf und weist die Beschwerde der C zurück.

    2. Rechtliche Beurteilung des OLG Schleswig

    Fraglich ist, ob das GBA den Antrag auf Eintragung des (zweiten) Widerspruchs zurückweisen und X als (Mit)Eigentümer im Grundbuch eingetragen durfte.

    Insoweit ist zunächst bedeutsam, dass der Antrag auf Eintragung der Auflassung vor dem Antrag auf Eintragung des Widerspruchs beim GBA eingegangen war und dass letzterem nach § 17 GBO daher nicht vor der Erledigung des Antrags auf Eintragung der Auflassung durch Eintragung entsprochen werden durfte. Da § 17 GBO das GBA nicht daran hindert, den später gestellten Antrag noch vor der Erledigung des ersten Antrags zurückzuweisen, stellt sich als nächstes die Frage, ob es mit der Zurückweisung seine Richtigkeit hatte. Diese Frage hat das OLG unabhängig davon bejaht, ob das Grundbuch im Hinblick auf die verlautbarte Eigentümer-stellung des B am vormaligen HälfteMitEigtAnteil der Erblasserin A tatsächlich infolge Unwirksamkeit des besagten Testaments unrichtig war. Denn selbst wenn dies der Fall gewesen sein sollte, sei zwar mit der zutreffenden hM davon auszugehen, dass das GBA keinen erkanntermaßen nur kraft guten Glaubens möglichen Rechtserwerb herbeiführen dürfe (also erneute Bestätigung der hM durch ein Obergericht!). Dies gelte aber ausnahmsweise nicht, wenn der Erwerber bereits Inhaber einer Auflassungsvormerkung sei und diese Vormerkung gutgläubig erworben habe (OLG Karlsruhe NJW-RR 1998, 445), weil die gutgläubig erworbene Vormerkung auch Sicherungswirkung für den späteren endgültigen Rechtserwerb entfalte und es daher nicht schade, wenn der Erwerber nach dem für den gutgläubigen Vormerkungserwerb maßgeblichen Zeitpunkt, aber noch vor Eintragung der Auflassung bösgläubig werde (OLG Jena OLG-NL 2000, 37; Palandt/ Bassenge § 885 RdNr.13). Da das GBA nach der Vermutung des § 891 BGB davon habe ausgehen müssen, dass X die bereits am 7.5.2003 eingetragene Vormerkung gutgläubig erworben habe (der erste Widerspruch war bereits am 22.4.2003 gelöscht worden), sei es angesichts des bereits vorliegenden und nach § 17 GBO vorrangig zu erledigenden Antrags auf Eintragung der Auflassung zutreffend davon ausgegangen, dass der vom OLG (3. ZS) angeordnete zweite Widerspruch den bestandskräftigen Rechtserwerb des X nicht mehr verhindern könne und habe X daher zu Recht als Eigentümer des vormaligen HälfteMitEigtAnteils der Erblasserin A im Grundbuch eingetragen und den Antrag auf Eintragung des Widerspruchs ebenfalls zu Recht zurückgewiesen. Hieraus folge, dass auch die Eintragung eines Amtswiderspruchs nach § 53 Abs.1 S.1 GBO ausscheide, weil das GBA bei der Eintragung der Auflassung an X keine Gesetzesverletzung begangen habe.

    3. Eigene Stellungnahme

    Die Ausführungen des OLG Schleswig zu § 17 GBO, zur Bestätigung der hM im Hinblick auf die Unzulässigkeit der Herbeiführung von gutgläubigem Erwerb durch das GBA, den hierzu bestehenden Ausnahmefall einer bereits gutgläubig erworbenen Vormerkung und zur fehlenden Gesetzesverletzung des GBA im vorliegenden Verfahren halte ich vollumfänglich für zutreffend.

    Die am 27.6.2003 erfolgte Zurückweisung des Antrags auf Eintragung des zweiten Widerspruchs halte ich gleichwohl nicht für gerechtfertigt, weil im Zeitpunkt der Zurückweisung noch nicht endgültig klar war, ob es aufgrund des i.S. des § 17 GBO früher gestellten Antrags zur Eintragung der erst am 16.7.2003 im Grundbuch vollzogenen Auflassung an X kommt. Denn der Antrag auf Eintragung der Auflassung hätte in der Zeit vom 27.6.2003 bis zum 16.7.2003 theoretisch noch zurückgenommen werden können und in diesem Fall hätte der zweite Widerspruch durchaus seinen Sinn gehabt, und zwar nicht unbedingt zwingend im Verhältnis zum Erwerber X, sondern auch im Verhältnis zu jedem anderen Dritten, der durch eine Verfügung des eingetra-genen Eigentümers B ein Recht hätte erwerben wollen. Denn der begehrte Widerspruch richtete sich nicht gegen die Eintragung des X als Vormerkungsberechtigter, sondern gegen die Alleineigentümerstellung von B.

  • In dem vom OLG Schleswig entschiedenen Fall spielte diese Problematik keine Rolle, weil die Auflassung im Zeitpunkt der Beschwerdeentscheidung bereits eingetragen war und daher feststand, dass der Widerspruch jedenfalls aus dieser späteren Sicht der Dinge nicht mehr eingetragen werden kann. Damit war die Entscheidung des GBA aufgrund der nachfolgenden Eintragung der Auflassung im Ergebnis zutreffend und wurde sozusagen ex nunc richtig. Das GBA hätte das besagte Problem aber einfach dadurch umgehen können, indem es die ohnehin früher beantragte Eintragung der Auflassung vollzieht und den später gestellten Antrag auf Eintragung des Widerspruchs zeitgleich oder erst hinterher zurückweist.

    Wäre der Widerspruch eingetragen worden, hätte er später nicht von Amts wegen gelöscht werden können. Er wäre vielmehr auf Antrag aufgrund Unrichtigkeitsnachweis zu löschen gewesen (§ 22 GBO).

  • So ist es.

    Aber interessant ist der entschiedene Fall allemal, insbesondere deshalb, weil er zeigt, dass es in haftungs-rechtlicher Hinsicht äußerst gefährlich wäre, im Hinblick auf die Frage, ob das GBA grundsätzlich zu einem gutgläubigen Erwerb verhelfen darf, von der einhelligen obergerichtlichen Rechtsprechung abzuweichen. Ausnahmen gibt es insoweit nur (wie hier) bei einem bereits erfolgten gutgläubigen Vormerkungserwerb oder wenn lediglich eine relative Verfügungsbeschränkung in Frage steht, weil es bei letzterer im Gegensatz zur absoluten Verfügungsbeschränkung nicht darum geht, ob der Erwerber überhaupt erwirbt, sondern lediglich darum, ob er voll wirksam oder relativ unwirksam erwirbt.

  • Liebe Kollegen,

    ich schließe mich hier mal an.

    A und B sind im Grundbuch als Eigentümer in Bruchteilsgemeinschaft eingetragen. Sie hätten jedoch in Erbengemeinschaft eingetragen werden müssen. Das Grundbuch ist bezüglich des Gemeinschaftsverhältnisses unrichtig.

    Nun hat A seinen Miteigentumsanteil an C veräußert. Eine AV wurde auf dem Anteil des A eingetragen. Aufgrund der Anlegung neuer Grundbuchblätter ist zunächst nicht aufgefallen, dass das Gemeinschaftverhältnis falsch ist.

    Bei Prüfung des Antrages auf Eintragung des Eigentumswechsels mussten die Altakten durchgesehen werden und es ist aufgefallen, dass das Gemeinschaftsverhältnis falsch eingetragen wurde.

    Richtigerweise hätte demnach keine Veräußerung des Miteigentumsanteils erfolgen dürfen, sondern eine Erbteilsübertragung.

    Nun waren C und auch das GBA zur Eintragung der Vormerkung gutgläubig. Die Unrichtigkeit war nicht bekannt.

    Nach der Rechtsprechung müsste sich der gute Glaube nun auch auf die Eigentumsumschreibung auf C erstrecken. Schöner/Stöber hat sich in der 15. Auflage auch dazu entschlossen.

    Voraussetzung ist, dass ein wirksamer Anspruch bei der Eintragung der Vormerkung bestand. Und da bin ich mir nicht sicher. Nach der Grundbuchlage konnte A über seinen Miteigentumsanteil verfügen, nach der wahren Rechtslage jedoch nicht, da wäre nur eine Erbteilsübertragung möglich. Ist hier ein wirksamer Anspruch entstanden?

    Was meint ihr?

  • Spontan sag ich, dass A niemals gutgläubig hinsichtlich seines Anteils sein konnte.
    bei dessen Geschäftspartner schaut's anders aus, die AV ist auch schon drin.

    Der Eigentumsübergang darf aber trotzdem einfach so nicht vollzogen werden.
    "Die hM (jedenfalls in der Rspr.) geht davon aus, dass das Grundbuchamt die Unrichtigkeit bzw. Verfügungsbeschränkung zu berücksichtigen hat und eine Eintragung nicht vornehmen darf, wenn sich der Rechtserwerb nur kraft guten Glaubens des Erwerbers vollziehen kann (BGHZ 97, 184 [187] = NJW 1986, 1687 [1688]; BayObLGZ 1994, 66 [71] = RPfleger 1994, 453; OLG Frankfurt a. M. RPfleger 1991, 361; Palandt/Bassenge Rn. 1; Demharter GBO § 13 Rn. 12, GBO § 19 Rn. 59, GBO § 22 Rn. 52; Reul MittBayNot 2013, 16 [19])."
    (BeckOK BGB/H.-W. Eckert BGB § 892 Rn. 21-25, beck-online)

    Dass hier ein zunächst unerfüllbarer Anspruch durch Vormerkung bereits abgesichert ist insoweit unbeachtlich.

    A und B müssen erstmal die Auseinandersetzung nachholen, eingetragen ist ja schon, dann kann das andere Geschäft ordnungsgemäß vollzogen werden.

    Der Antrag auf Eigentumsumschreibung ist m.E. zurückzuweisen.

    Die AV ist erstmal außen vor. Die würd ich auch nicht anfassen erstmal (zukünftige Ansprüche kann man ja auch absichern, also bei Vormerkungen weiß man ja nie was nun wirklich entstanden und abgesichert wurde oder eben nicht solange es nicht ausgestritten wurde).
    Erstmal alle Beteiligten bösgläubig für die Zukunft machen und den Fall ggf. in der Beschwerde entscheiden lassen.

  • Welche Eintragungsgrundlage war in Spalte 4 der Abteilung I bei der ursprünglichen Eintragung der angeblichen Bruchteilsgemeinschaft in Spalte 4 angegeben?

    Verstehe ich den Sachverhalt dahingehend richtig, dass die ursprüngliche Eintragung infolge Anlegung eines neuen Grundbuchblattes nicht mehr aus dem aktuellen Grundbuch ersichtlich ist und dass sich dort in Spalte 4 der Abteilung I daher nur der übliche Passus "Im Eigentum übertragen ..." befindet?

    Der Ansicht meines Vorredners kann ich nicht zustimmen.

    Die Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB erstreckt sich auch auf das eingetragene Rechtsverhältnis unter mehreren Berechtigten (Staudinger/Gursky § 891 Rn. 36). Wenn der Erwerber demzufolge die Vormerkung an dem besagten (scheinbaren) Hälftemiteigentumsanteil bereits gutgläubig erworben hat, dann stehen auch seinem gutgläubigen diesbezüglichen Eigentumserwerb keine Hindernisse mehr entgegen. Denn der vorgängige gutgläubige Vormerkungserwerb ist die anerkannte Ausnahme von dem Grundsatz, dass das GBA bei in Frage stehendem gutgläubigen Erwerb nicht eintragen darf.

  • Bei der ursprünglichen Eintragung war der Erbschein angegeben, bei der Umschreibung des Grundbuches war kein Hinweis mehr auf die Erbfolge erfolgt.

    Die "Rückwirkung" auf die Vormerkung bzgl. des gutgläubigen Erwerbs besteht, wenn ein wirksamer Anspruch gesichert wurde. Und da bin ich mir nicht sicher. Von außen betrachtet ist der Anspruch entstanden, mit dem Hintergrundwissen aus den Altakten konnte dieser Anspruch nicht gesichert werden.

  • Nach außen hin scheint es so. Hätte ich nicht in die Altakte geguckt, wäre ich nach wie vor davon ausgegangen. Ich habe ein Problem damit, das Grundbuch "eigentlich" unrichtig zu machen, wenn ich den Eigentumswechsel vollziehe, obwohl ich es - bei einem wirksamen Anspruch auf Auflassung - nach der Rechtsprechung tun müsste. Schöner/Stöber hatte bis zu 14. Auflage auch ein Problem, nun nicht mehr.

  • Bin vielleicht gerade nicht ganz bei der Sache, aber es geht doch nicht nur darum, ob du dem Erwerber zu einem gutgläubigen Erwerb verhilfst, sondern auch darum, ob ein gutgläubiger Erwerb überhaupt möglich ist. Letzteres wird vermutlich daran scheitern, dass der Veräußerer sich zu einem Anspruch verpflichtet hat, den er als Gesamthänder alleine nicht erfüllen kann (vgl. Palandt/Grüneberg BGB § 275 Rn 25). Ohne Anspruch bekommt der Erwerber die Vormerkung dann auch gutgläubig nicht.

  • Letzteres wird vermutlich daran scheitern, dass der Veräußerer sich zu einem Anspruch verpflichtet hat, den er als Gesamthänder alleine nicht erfüllen kann (vgl. Palandt/Grüneberg BGB § 275 Rn 25). Ohne Anspruch bekommt der Erwerber die Vormerkung dann auch gutgläubig nicht.

    Genau, aber das wusste eben niemand bis zur Eintragung der Vormerkung. Und ich komme aus der Gedankenspirale nicht raus... Einerseits gab es den Miteigentumsanteil laut Grundbuch und über diesen konnte A verfügen, aber nach der wahren Rechtslage eben nicht... Welchen Aspekt übersehe ich? :confused:

  • Ist jetzt eigentlich egal, was nun tatsächlich Sache ist.

    Bei einer Zurückweisung machst nix falsch, dann kann man sich beschweren und jemand anders entscheiden lassen.

    Wenn das ein Übertragungsfehler beim Umschreiben/Übertragen war dann, dann ist die ganze Misere aus dem Grundbuch ersichtlich, dass sich niemand das geschlossene Blatt angesehen hat spielt keine Rolle, das GB ist für einen gutgläubigen Erwerb nicht ausreichend unrichtig , da auf das geschlossene Blatt Bezug genommen wird und dort ja richtig oder zumindest halb-richtig (falls "zu je 1/2 aufgrund Erbschein" drinsteht) eingetragen ist.

  • Der vorliegende Sachverhalt entspricht mE demjenigen, der dem Gutachten des DNotI vom 21.06.2016, Gutachtennummer 147933, erschienen im DNotI-Report 2016, 87-88, zugrunde liegt (Sachverhalt dort: Eine im Grundbuch als alleinige Eigentümerin eingetragene Verkäuferin veräußert Grundbesitz. Die Vormerkung wird im Grundbuch eingetragen. Der Käufer zahlt den Kaufpreis. Es stellt sich nunmehr heraus, dass die Verkäuferin nicht Alleineigentümerin ist, sondern ihr das Grundstück in Erbengemeinschaft mit ihrem geschiedenen Ehemann zusteht. Zum Zeitpunkt der Eintragung der Vormerkung und des Kaufvertragschlusses sind weder dem Käufer noch dem Notar die wahren Eigentumsverhältnisse bekannt gewesen)

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • DNotI-Report 2016, 87-88



    Und dieses "Trotz der nur bestehenden Mitberechtigung ..." ist mein Problem. Natürlich kann er sich verpflichten. Aber auch wirksam? Lese ich aus dem Palandt anders heraus. Oder anders: Was passiert mit der Verpflichtung im Normalfall, wenn der Ehegatte und Miteigentümer nicht mitmacht?

  • :gruebel:

    A und B sind nicht gesamthänderisch ("in Erbengemeinschaft"), sondern in Bruchteilsgemeinschaft ("zu je 1/2") eingetragen. Wenn B (s)einen Hälfteanteil wirksam veräußert, müßte als Ergebnis eine echte Bruchteilsgemeinschaft mit zwei Hälfteanteilen entstehen. Verbleibt dann der andere Anteil dem A allein? Obwohl er am Rechtsgeschäft nicht beteiligt ist und strenggenommen nichts "erwirbt" (§ 892 Abs. 1 S. 1 BGB)?

  • Hmm ...

    Urteil des BGH vom 23.03.2000; X ZR 177/97:

    Das BerGer. hat angenommen, beide Parteien seien bei Vertragsschluss irrig davon ausgegangen, dass die Bekl. tatsächlich Inhaberin eines Miteigentumsanteils an dem in Streit stehenden Grundstück sei. Damit sei ein Fall subjektiven anfänglichen Unvermögens gegeben. Dies wird von der Revision nicht angegriffen und lässt Rechtsfehler nicht erkennen

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