Fam.Genehmigung möglich und erforderlich ?

Hallo zusammen

Ich habe folgenden ungewöhnlichen Fall:

Mutter und minderj. Tochter sind Erbe des verstorbenen A. geworden. Dieser hinterlässt ihnen ein Haus auf einem Grundstück,das nicht ihm sondern seinem Bruder gehört .
Hintergrund isr der,dass dieses Grundstüch vorher dem Onkel gehörte,der mit dem verstorbenen A. einen Erbbaurechtsvertrag abschloss. Der Vertrag existiert,aber das Erbbaurecht wurde nie im Grundbuch eingetragen.
A. baute und sein Bruder bekam vom Onkel den Grundbesitz übertragen.

Nach dem Tod von A. verlangt nun sein Bruder,dass die Witwe (mit der sich die Familie nie verstand) auszieht. Er ist bereit ihr das Haus abzukaufen.

Der Notar hat einen entsprechenden Vertragsentwurf erstellt ind dem die witwe für sich und ihre Tochter den Erbbauvertrag aufhebt und das Haus an den Schwager verkauft.

Der Notar schickt sie nun mit dem Entwurf zu mir,auf dass ich prüfe ob was und wie familiengerichtlich zu genehmigen sei.
Dass die Aufhebung des damaligen Erbbaurechtsvertrags ( das Erbbaurecht selbst ist ja nie wirklich entstanden,da nicht eingetragen)genehmigungsfähig sein könnte ,kann ich mir noch vorstellen,aber der Hausverkauf ? ( die Aufteilung des Kaufpreises ist klar und wird mit Hilfe einen Erg. Pflegers erfolgen).

m.f.G.

B:M:

Zitat von B.Mann

Hallo zusammen

Ich habe folgenden ungewöhnlichen Fall:

Mutter und minderj. Tochter sind Erbe des verstorbenen A. geworden. Dieser hinterlässt ihnen ein Haus auf einem Grundstück,das nicht ihm sondern seinem Bruder gehört .
Hintergrund isr der,dass dieses Grundstüch vorher dem Onkel gehörte,der mit dem verstorbenen A. einen Erbbaurechtsvertrag abschloss. Der Vertrag existiert,aber das Erbbaurecht wurde nie im Grundbuch eingetragen.
A. baute und sein Bruder bekam vom Onkel den Grundbesitz übertragen.

Nach dem Tod von A. verlangt nun sein Bruder,dass die Witwe (mit der sich die Familie nie verstand) auszieht. Er ist bereit ihr das Haus abzukaufen.

Der Notar hat einen entsprechenden Vertragsentwurf erstellt ind dem die witwe für sich und ihre Tochter den Erbbauvertrag aufhebt und das Haus an den Schwager verkauft.

Der Notar schickt sie nun mit dem Entwurf zu mir,auf dass ich prüfe ob was und wie familiengerichtlich zu genehmigen sei.
Dass die Aufhebung des damaligen Erbbaurechtsvertrags ( das Erbbaurecht selbst ist ja nie wirklich entstanden,da nicht eingetragen)genehmigungsfähig sein könnte ,kann ich mir noch vorstellen,aber der Hausverkauf ? ( die Aufteilung des Kaufpreises ist klar und wird mit Hilfe einen Erg. Pflegers erfolgen).

m.f.G.

B:M:

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Wenn es dir nur um die Genehmigungsfähigkeit des Hausverkaufes geht: Soweit das Angebot stimmt und somit der aktuelle Gegenwert (und ohne Verlust gegenüber noch offenen Finanzierungskosten) gezahlt wird: Warum nicht? Schließlich steht das Haus auf fremden Grund und Boden. Schon mal bei b***-online oder juris geschaut?

Ist der Onkel bereits verstorben und von wem wurde er ggf. beerbt?

Hat der Bruder B anlässlich des mit dem Onkel geschlossenen Überlassungsvertrags die schuldrechtlichen Verpflichtungen des Onkels aus dessen Erbbaurechtsvertrag mit A übernommen?

Handelt es sich um einen rein schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrag oder enthält der Vertrag auch die Verpflichtung des Onkels, das Erbbaurecht auch in dinglicher Hinsicht zur Entstehung zu bringen? Oder handelt es sich gar um eine dingliche Erbbaurechtsbestellung, die nur nicht im Grundbuch vollzogen wurde?

Zur grundsätzlichen "Marschrichtung":

Wollen Mutter und Kind raus oder würden sie gerne bleiben?

Also ob der Onkel noch lebt oder nicht ,ist nicht bekannt.In dem Grundstücksübertragungsvertrag steht kein Wort über das Erbbaurecht oder das Haus ( das zu dieser Zeit bereits bestand).
Die Witwe wollte das Haus vermieten,aber das hat ihr der Schwager untersagt,da er keine fremden Menschen auf seinem Grundbesitz wohnen lassen will. Er selbst ist aber daran interessiert.Der vorgeschlagenen Kaufpreis ist auch OK.
Warum müsste denn der Hausverkauf genehmigt werden ? Wenn die Mutter z.B. einen PKW aus dem Nachlass verkauft ,ist eine famGen. doch auch nicht erforderlich.

B.M.

Wurde das Haus vor oder nach Abschluss des Erbbaurechtsvertrages gebaut?

Welche Laufzeit hat der Erbbaurechtsvertrag?

Das Haus wurde nach Abschluss des Vertrages gebaut. Die Laufzeit beträgt 30 Jahre. Ein Erbbauzins wurrde nicht vereinbart.

Sind die 30 Jahre bereits abgelaufen?

Was ist im Erbbaurechtsvertrag im Hinblick auf das weitere Schicksal des Hauses nach Abblauf der Erbbaurechtszeit vereinbart worden?

Der Vertrag wurde 1996 geschlossen.

Nach Ablauf war der Erbbaurechtsgeber verpflichtet das Haus zum aktuellen Verkehrswert zu übernehmen.

Das vom Erblasser A errichtete Gebäude stand ursprünglich im Eigentum des Onkels und steht aus heutiger Sicht im Eigentum des Grundstückseigentümers B, weil nach #9 von vorneherein beabsichtigt war, dass das Gebäude nach Ablauf der 30-jährigen Laufzeit des schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrages nicht wieder vom Grundstück entfernt, sondern vom Eigentümer gegen Wertausgleich zu übernehmen ist. Damit liegt keine vorübergehende Verbindung i.S. des § 95 Abs.1 S.1 BGB vor, sodass das Gebäude nach den §§ 93, 94 Abs.1 S.1 BGB zum wesentlichen Bestandteil des Grundstücks wurde und damit nach § 946 BGB in das Eigentum des Grundstückseigentümers überging. Dass der Erbauer A damit rechnete, demnächst Erbbauberechtigter am Grundstück zu werden, ändert an diesem Ergebnis nichts (zu allem vgl. Palandt/Heinrichs § 95 RdNr.3 und MünchKomm/Holch RdNrn.6, 9 -jeweils m.w.N.-). Der durch § 946 BGB eingetretene Rechtsverlust ist der Erbengemeinschaft nach A grundsätzlich nach § 951 Abs.1 S.1 BGB i.V.m. Bereicherungsrecht zu ersetzen. Dieser Anspruch wird aber im vorliegenden Fall durch die jederzeit zulässige Vereinbarung der Beteiligten überlagert, dass der Grundstückseigentümer das Gebäude zum aktuellen Verkehrswert übernimmt, wodurch die im Erbbaurechtsvertrag vereinbarte Abfindungslösung im Ergebnis nur zeitlich vorgezogen wird.

Im Ergebnis ist gegen die von den Beteiligten angedachte Lösung somit nichts einzuwenden, zumal der derzeitige Grundstückseigentümer im Zuge seines Eigentumserwerbs vom Onkel nach Sachlage nicht in den zwischen dem Onkel und A geschlossenen Erbbaurechtsvertrag eingetreten ist und die Erben nach A demzufolge aus dem Erbbaurechtsvertrag keine Rechte gegen den derzeitigen Grundstückseigentümer herleiten können (es sei denn, B hätte den Onkel beerbt -deshalb meine diesbezügliche Frage-). Das Angebot des Grundstückseigentümers, das Haus zum vollen Verkehrswert zu übernehmen, ist auch fair, weil er damit auch eine evtl. zwischenzeitliche Wertsteigerung des Gebäudes abfindet und sich die Erben nach A im Hinblick auf den isoliert betrachteten Wert des Hauses deshalb monetär keinesfalls besser stellen können, als sie stünden, würden sie das (ihnen unterstellt gehörende) Haus an einen Dritten veräußern. Offen bleibt somit lediglich die Frage, ob die Erben nach A über den Hauswert hinaus noch eine Abfindung für die Aufgabe der 19-jährigen Restnutzungszeit des (schuldrechtlichen) Erbbaurechts verlangen können. Die Beantwortung dieser Frage (und natürlich auch die Frage, ob die Erben vermieten dürften!) hängt aussschließlich davon ab, ob der derzeitige Grundstückseigentümer B aus heutiger Sicht anstelle des ursprünglich vertragschließenden Onkels schuldrechtlich für die Verpflichtungen aus dem Erbbaurechtsvertrag einzustehen hat. Das kann aber
-wie bereits gesagt- nur der Fall sein, wenn B seinen Onkel entweder beerbt hat oder -falls der Onkel noch lebt oder B ihn nicht beerbt hat- falls B schuldrechtlich in den Erbbaurechtsvertrag eingetreten ist (was lt. Sachverhaltsergänzung jedenfalls in dem zwischen dem Onkel und B geschlossenen Grundstückserwerbs-vertrag nicht vereinbart wurde). Wenn sich eine solcher schuldrechtlicher Eintritt des B in das Erbbaurechtsvertragsverhältnis nicht belegen lässt (die im Zeitpunkt des Grundstückserwerbs evtl. vorhandene bloße Kenntnis des B von den betreffenden tatsächlichen Umständen wird hierfür wohl nicht genügen), muss es im Ergebnis bei der Abfindung in Höhe des derzeitigen Verkehrswertes des Gebäudes verbleiben.

Ich würde den Punkt des fraglichen Eintritts des B in den Erbbaurechtsvertrag aber tunlichst nicht in Verhandlungen mit der "Gegenseite" vertiefen, weil B -wenn kein solcher Eintritt vorliegt- nach Sachlage derzeit nicht verpflichtet wäre, das Haus zum Verkehrswert zu übernehmen, sondern die Erben nach A auf ihren Anspruch nach § 951 Abs.1 S.1 BGB verweisen könnte. Auch wenn dieser Anspruch ebenfalls auf die Ablösung des vollen Verkehrswertes des Hauses ginge (in dieser Hinsicht ist im Anwendungsbereich des § 951 BGB mancherlei umstritten), muss man sich derlei Schwierigkeiten nicht auch noch selbst schaffen.

Sofern das Erbbaurecht nach dem vorliegenden Vertrag im Grundbuch eingetragen werden sollte, bedarf die Aufhebung des schuldrechtlichen Erbbaurechtsvertrags nach § 1643 Abs.1 BGB i.V.m. § 1821 Abs.1 Nr.2 BGB der familiengerichtlichen Genehmigung, weil mit der Aufhebung über eine Forderung verfügt wird, die auf Begründung eines (Erbbau)Rechts an einem Grundstück gerichtet ist. Da das avisierte Vertragswerk eine wirtschaftliche und rechtliche Einheit und damit eine Geschäftseinheit i.S. des § 139 BGB darstellt, wird hierdurch der Vertrag mit seinem gesamten Inhalt genehmigungspflichtig.

Für die anschließende Teilung des Verkaufserlöses bedarf es nicht der Bestellung eines Ergänzungspflegers, weil Geld real geteilt werden kann und die Erbauseinandersetzung insoweit exakt nach den gesetzlichen Vorschriften und damit i.S. des § 181 BGB in Erfüllung einer Verbindlichkeit erfolgt (§§ 2042 Abs.2, 752, 2047 BGB; vgl. Palandt/Edenhofer § 2042 RdNr.7 m.w.N.). Ob diese Erbauseinandersetzung nach § 1643 Abs.1 BGB i.V.m. § 1822 Nr.2 BGB einer gesonderten familiengerichtlichen Genehmigung bedarf, kann jedenfalls dann dahinstehen, wenn in dem mit dem Bruder abzuschließenden Vertrag vorgesehen wird, dass der Ablösungsbetrag hälftig auf ein bereits eingerichtetes Konto des Kindes und hälftig auf ein Konto der Mutter überwiesen wird, weil die Genehmigung des Gesamtvertrags dann notwendigerweise auch die hierin liegende Erbauseinandersetzung mitumfasst.

Das hast Du aber schön herausgearbeitet juris 2112 .:daumenrau

Über die Eingangsfrage hinaus ist Dein letzter Absatz bzgl. der Verteilung des Kaufpreises hervorzuheben.
In der Genehmigungspraxis rate ichden gesetzlichen Vertretern regelmäßig davon ab , eine Verteilung in der notariellen Urkunde vorzunehmen , sondern auf später zu verschieben.
Der Sachverhalt hier im Thread ist eh schon kompliziert genug.

Die Alternative wäre, auf ein erbengemeinschaftliches bzw. auf ein Nachlasskonto zu leisten (wobei letztere schon aufgelöst sein dürften, wenn der Erbfall schon länger zurückliegt). Ich halte es gerade im vorliegenden Fall für keine große Affäre, die Verteilung bereits in der Kaufpreisausweisung vorzunehmen, weil für das Kind ja so oder so ein eigenes Konto eingerichtet werden muss (dann kann man es aber auch gleich einrichten). Außerdem erspart man sich bei dieser Verfahrensweise eine ggf. erforderliche zusätzliche Genehmigung nach § 1822 Nr.2 BGB.