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Thema: Sympathisant einer Sekte

  1. #1
    Christine
    Gast

    Frage Sympathisant einer Sekte

    Hallo,

    ich würde gerne eine kleine Umfrage starten:
    Im Zuge einer Rückauflassungsvormerkung wurde folgender Rückübertragungsgrund vereinbart:

    - Ein Rückforderungsgrund tritt ein, sobald der Übernehmer Mitglied oder Sympathisant einer im Sektenbericht der Bundesregierung aufgeführten Sekte oder einer unter Beobachtung des Verfassungsschutzes stehenden Vereinigung ist.

    Ich habe hier ein Problem mit dem Begriff des Sympathisanten und der verfassungswidrigen Vereinigung.

    Grundsätzlich ist es so, dass künftige und bedingte Ansprüche nur dann Vormerkungsschutz genießen, wenn für die künftige Gestaltung des Anspruchs nicht lediglich eine bloße mehr oder weniger aussichtsreiche tatsächliche Möglichkeit besteht, sondern bereits eine feste, die Gestaltung des Anspruchs bestimmte Grundlage (Rechtsboden) vorhanden ist. (vgl. NJW 2002, 2462). Demnach muss der zu sichernde Anspruch aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sein, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Ich kann dies vorliegend nicht feststellen, zumal der Notar auch auf Nachfragen, keine konkreten Anhaltspunkte für eine Definition des Sympathisanten geliefert hat.

    Wie seht ihr das?? Eintragbar oder nicht?

    Freue mich, wie immer, über jeden sachdienlichen Hinweis

  2. #2
    Erzett
    Gast
    Selbst der Begriff "Mitglied" ist zu vage, da Sekten i.d.R. keine Mitgliederverzeichnisse haben. Und das Handy-Foto Arm-in-Arm mit J. Trevira wär doch mal ein lustiger Antrag, mehr aber auch nicht. Der Antragsteller müsste es schon präziser fassen.

  3. #3
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    Mir genügt die Bedingung:a) unter Beobachtung des Verfassungsschutzes stehenden Vereinigung in Schleswig-Holstein veröffentlichet der Verfassungsschutz jährlich einen Bericht. In dem Bericht sind die, seiner Beobachtung unterstehenden Organisationen aufgeführt.b) Sympathisant(diskussionsberechtigten) „Förderern“ vgl. Kraft MMR 2002, 734, im Gegensatz zu stimmberechtigten Mitgliedern.Eben weil der Begriff der Mitgliedschaft insb. bei Sekten nicht klar ist bedarf es auch den Einbezug der Sympathisanten.Damit ist m.E. die ausreichende bestimmbarkeit gegeben. Zumindest habe ich erst vor kurzen eine soche Vormerkung eingetragen.

  4. #4
    Club 1.000-Anwärter
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    Kann mich GRG-Uwe nur anschließen und verweise auf folgende Literatur hierzu:
    a) Schippers in DNotZ 2001, S. 756 ff., insbes. S. 761
    b) Spiegelberger in MittBayNot 2000, S. 1 ff.

  5. #5
    juris2112
    Gast
    Ich stimme GRG-Uwe zu. Ob der Rückübereignungsanspruch dann tatsächlich entsteht, ist später ggf. im Zivilprozess zwischen Veräußerer und Erwerber zu klären. Meines Erachtens wäre aber auch die Frage interessant, ob sich die Rückübereignung auch für den Fall vorbehalten werden kann, dass der Ehegatte oder Lebensgefährte des Erwerbers einer der betreffenden "Organisationen" angehört.

    In aktueller Hinsicht würde es für Tom Cruise und Katie Holmes aber wohl schon bei der in #1 genannten "einfachen" Klausel gefährlich werden.

  6. #6
    Club 1.000-Anwärter Avatar von Franziska
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    Das GBA prüft nicht den Anspruch an sich. Es prüft die Bewilligung und ob glaubhaft ist, dass der Vormerkung ein (künftiger, bedingter) Anspruch besteht. Für die Bedingung, unter der der Anspruch entsteht, dürfen gemäß materiellem Recht auch unbestimmte Rechtsbegriffe gewählt werden (z.B. "Undank"). Ob der Anspruch entstanden ist, ist eine materiell-rechtliche Frage, die dann später ggf. das Prozessgericht entscheiden muss.

    Also: Eintragen
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  7. #7
    Christine
    Gast
    Mmm, also die Ausführungen des Herrn Schippers sind mir dazu bekannt. (Da dürfte der Notar auch die Idee her haben). Ich finde die Argumente jedoch wenig überzeugend, zumal er selber ausdrücklich feststellt, dass die vom BGH genannten Kriterien auf die Bestimmungen zum Sympathisanten nicht passen und somit nicht eintragungsfähig wären (vgl. DNotZ 2002, S. 783). Er vertritt zwar die Meinung, dass " kein Zweifel " an der Eintragungsfähigkeit gegeben sein dürfte, jedoch im vollem Bewusstsein, dass er damit eine zum BGH Urteil andersartige Meinung vertritt! So auch sein Schlusswort: "Festzuhalten ist, dass die Vormerkungsfähigkeit eines vertraglichen Rückforderungsrechts nach der hier vertretenen Auffassung -entgegen der Entscheidung des BGH- nicht von der objektiven Bestimmtheit oder Bestimmbarkeit der einzelnen Rückforderungsgründe im Sinne des grundbuchrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatzes abhängt. Vielmehr unterliegen die Rückforderungsgründe auch als Tatbestandselement der Vormerkung ausschießlich schuldrechtlichen Bestimmtheitsanforderungen".

    Nach diesen Ausführungen steht für mich fest, dass es sich hier um eine Mindermeinung handelt.
    Letztlich darf man auch nicht vergessen, wozu das Grundbuch dient. Es soll Rechtssicherheit und nicht Rechtsunsicherheit schaffen. Es verbleibt doch bei dem Grundsatz, dass nachfolgende Berichtigte/Gläubiger aus dem Grundbuch die Vorbelastungen ersehen können sollen. Wenn ich dazu übergehe, jeden erdenklichen Anspruch grundbuchlich abzusichern, dann geht auch ein ganzes Stück Rechtssicherheit verloren, oder

  8. #8
    juris2112
    Gast
    Ich bin der Auffassung, dass alles vormerkungsfähig sein muss, was schuldrechtlich zulässigerweise vereinbart werden kann. Unter dieser Prämisse würde ich die Vormerkung eintragen.

  9. #9
    Club 1.000-Anwärter
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    Nach § 883 Abs 1 S 2 BGB kann eine Vormerkung auch zur Sicherung eines künftigen oder eines bedingten Anspruches eingetragen werden. Hier liegt ein bedingter Auflassungsanspruch vor. Der Erwerber kann allein durch sein Verhalten den Eintritt der Bedingung verhindern. Wie auch im vom BGH entschiedenen Fall zur Rückübertragung wegen groben Undanks (=NJW 2002,2461), liegt hier eine sog. Potestativbedingung vor. Eine solche Bedingung nimmt jedoch der Vormerkung nicht die nötige Bestimmbarkeit. Nach der neueren Rspr des BGH (grober Undank, a.a.O.) genügt es, wenn das Ereignis aufgrund objektiver Umstände feststellbar ist - ggf. erst später, im Zivilprozess. Solche objektiven Umstände liegen hier vor, da Sekten- und Verfassungsschutzbericht existieren; ob jemand Mitglied oder Sympathisant ist, lässt sich auch zweifelsohne klären.

  10. #10
    Erzett
    Gast
    Zitat Zitat von Harald
    . ob jemand Mitglied oder Sympathisant ist, lässt sich auch zweifelsohne klären.
    Da denke ich an den Hamburger Kessel. Da wurden alle eingesammelt, die sich nur in der Nähe von ultra-Linken befunden haben. Zwar hatte man auch einige "Sympatisanten" erwischt, aber auch viele einfach mal so mit selbigen festgehalten. Das gab ein herrliches Beweisfoto in der Blöd. Aber waren das alles Sympatisanten? Wenn das erst ein Gerichtsverfahren klären muß, ist es doch zu ungenau formuliert.

  11. #11
    § 21 BGB
    Gast
    Ich halte die Vormerkung aus den bereits genannten Gründen für eintragungsfähig.
    Zitat Zitat von Christine
    Letztlich darf man auch nicht vergessen, wozu das Grundbuch dient. Es soll Rechtssicherheit und nicht Rechtsunsicherheit schaffen. Es verbleibt doch bei dem Grundsatz, dass nachfolgende Berichtigte/Gläubiger aus dem Grundbuch die Vorbelastungen ersehen können sollen. Wenn ich dazu übergehe, jeden erdenklichen Anspruch grundbuchlich abzusichern, dann geht auch ein ganzes Stück Rechtssicherheit verloren, oder
    Das ist ja richtig, aber das kann der Berechtigte/Gläubiger ja auch, selbst wenn die Bedingung für ihn nicht ganz scharf erkennbar ist. Ob es tatsächlich zu einer Rückübertragung kommt, ist bei allen bedingten Ansprüchen ungewiss. Das führt in der der Praxis letztlich doch auch dazu, dass später einzutragende Gläubiger und Berechtigte weit überwiegend keinen Rang nach einer Rückauflassungsvormerkung hinnehmen. Deshalb sehe ich nicht, welche besondere Rechtsunsicherheit durch eine Eintragung entstehen würde.

  12. #12
    Erzett
    Gast
    §21 Ich finde, du machst es dir zu einfach. Wenn das so eingetragen wird, fällt der Wert ins bodenlose, denn wenn erst Gerichte darüber entscheiden müssen, ob die Bedingung eingetreten ist, kann das den Beteiligten nicht dienlich sein. Und als Gericht hat man dann auch ein Problem (siehe oben) ich leg da mal ein Foto vor...

  13. #13
    juris2112
    Gast
    Erzett:

    Aus der Sicht der Beteiligten (Veräußerer und Erwerber) macht es im Hinblick auf die eingegangene vertragliche Bindung keinen Unterschied, ob eine den schuldrechtlichen Bestimmbarkeitserfordernissen genügende wirksame vertragliche Vereinbarung noch zusätzlich durch die Eintragung einer Vormerkung gesichert wird. Denn die Eintragung der Vormerkung ändert nichts an der wirksamen bedingten Rückübereignungsverpflichtung des Erwerbers, sondern stärkt lediglich die (schuldrechtlich bereits wirksam begründete) Rechtsposition des Veräußerers. Wenn man diese Sicherung will, dann muss man auch bereit sein, im Hinblick auf die von § 21 BGB genannte Verkehrsfähigkeit der Immobilie die entsprechenden Folgen zu tragen (man kann nicht den Zweck wollen und die Mittel verschmähen). Die beschriebene Gefahr der eingeschränkten Verkehrsfähigkeit des Objekts ist aber wohl ohnehin nicht allzu groß einzuschätzen, weil nahezu alle Überlassungsverträge ohnehin noch weitere bedingte Rückübereignungsansprüche (z.B. für den Fall der Veräußerung oder Belastung seitens den Erwerbers) enthalten, die bereits für sich alleine betrachtet eine nahezu lückenlose Einbindung des Veräußerers im Hinblick auf beabsichtigte rechtsgeschäftliche Verfügungen des Erwerbers gewährleisten. In praxi führen (gleich welche) bedingte Rückübereignungsansprüche somit dazu, dass wirksame rechtsgeschäftliche Verfügungen des Erwerbers im Ergebnis immer nur mit Zustimmung und/oder Rangrücktritt des Veräußerers vorgenommen werden können. Auf den hier in Frage stehenden "zusätzlichen" bedingten Rückübereignungsanspruch kommt es daher in diesem Zusammenhang nicht mehr entscheidend an.

  14. #14
    Christine
    Gast
    Ich will euch mein Ergebnis nicht vorenthalten:

    Nach Abwägung aller Argumente habe ich mich gegen die Eintragungsfähigkeit entschlossen.

    Ich stelle dabei auf den vom BGH zum groben Undank erlassenen Beschluss ab:
    Die Vormerkungsfähigkeit solcher bedingten Ansprüche hängt davon ab, das diese nach Inhalt oder Gegenstand genügend bestimmt oder bestimmbar sind. Hierfür ist nach der Rechtsprechung des BGH ausreichend, dass das Ereignis, mit dessen Eintritt die bedingten Rückübertragungsansprüche wirksam werden sollen, aufgrund objektiver Umstände bestimmbar sind, die auch außerhalb des Grundbuchs liegen können, sofern sie nachprüfbar und wenigstens in der Eintragungsbewilligung angedeutet sind. Der BGH geht davon aus, dass bereits eine feste, die Gestaltung des Anspruchs bestimmte Grundlage (Rechtsboden) vorhanden sein muss. So wie es eben beim groben Undank durch höchstrichterliche Rechtssprechung und durch das Gesetz gegeben ist. Von dem Erfordernis der „objektiven Bestimmbarkeit“, der sich nach dem Bestimmtheitsgrundsatz des Grundbuchverfahrensrechts richtet, geht auch die Rechtssprechung aus (vgl. OLG Düsseldorf, NJOZ 2002, 2313-2314 und OLG Zweibrücken, RNotZ 2005, 232-233).
    Die Meinung, dass es für die Bestimmbarkeit des gesicherten schuldrechtlichen Anspruch auf schuldrechtliche Bestimmtheitsanforderung ankommt, stellt insoweit nur eine Mindermeinung dar (eben Herr Dr. Schippers!). Der BGH ging in seinem Beschluss zum groben Undank stillschweigend davon aus, dass auch auf den gesicherten schuldrechtlichen Anspruch es auf den Bestimmtheitsgrundsatz des Grundbuchverfahrensrechts ankommt (das gibt auch Schippers zu). Ich denke darüber kann man sich nicht einfach hinweg setzen.

  15. #15
    juris2112
    Gast
    Da der eingangs genannte Rückübertragungsanspruch wörtlich dem Vorschlag von Spiegelberger (MittBayNot 2000, 1, 12) entspricht, ist evtl. damit zu rechnen, dass die angekündigte Verneinung der Eintragungsfähigkeit im Beschwerdeverfahren zu überprüfen ist. Letztlich hängt dies wohl aber davon ab, wie wichtig dieser konkrete Anspruch aus der subjektiven Sicht des Übergebers ist.

  16. #16
    oL
    Gast
    die parteien wollen es, es ist rechtlich möglich, der rest ist m. E. nicht sache des GBA, das nur die einseitige bewilligung formal (nicht materiell-rechtlich) prüft.

    grade bei bedingten ansprüchen ist stets der beweis im zivilprozeß mit all seinen beweismitteln möglich. warum sollte ein grundbuchamt vorab an der rechtsnatur eines anspruchs rumdeuteln, sofern nicht zur gänze ausgeschlossen ist, dass er entstehen kann? das ist m. E. völlig unnötige behinderung des rechtsverkehrs.

    der gesetzgeber selbst hat mit der vormerkungsfähigkeit für bedingte und sogar künftige ansprüche klar gemacht, dass er vormerkungen auch dann erlaubt, wenn die entstehung des anspruches an sich ggf. nie erfolgt bzw. höchst unsicher ist. solange also die anspruchsentstehung nicht 100 % ausgeschlossen ist, ist m. E. einzutragen.

  17. #17
    juris2112
    Gast
    Wie oft habe ich diese falsche Aussage schon gehört!

    Wenn das GBA die einseitige Bewilligung nur formal (und nicht auch materiellrechtlich) prüft, dann kann man auch ein dingliches Mietrecht eintragen.

    Hier geht es um Fragen der Eintragungsfähigkeit!

  18. #18
    Christine
    Gast
    Tja, ich fürchte unsere Ansätze sind grundverschieden. Ich werde berichten, wie es weiter geht ;-))

    Ich finde jedoch ihr solltet beide mal die von mir angegebenen Entscheidungen des OLG Zweibrücken und des OLG Düsseldorf lesen. Dann werdet ihr mich zumindest verstehen....

  19. #19
    juris2112
    Gast
    Christine:

    Ich denke, Du hast meine Äußerung missverstanden. Ich stimme Deiner Annahme ja ausdrücklich zu, wonach es im vorliegenden Fall darum geht, ob der zu sichernde schuldrechtliche Anspruch vormerkungsfähig ist. Ob dies der Fall ist, ist eine Frage der Eintragungsfähigkeit und damit eine Frage des vom GBA zu prüfenden materiellen Rechts im Rahmen des Inhalts der verfahrensrechtlichen Eintragungsbewilligung. Demzufolge bezog sich meine Entgegnung zu "oL" auch darauf, dass er bereits zu Unrecht die Zulässigkeit einer solchen "materiellen Prüfung" verneint und daher natürlich ebenso zwangslos wie unzutreffend zu dem Ergebnis kommt, dass die Vormerkung eingetragen werden muss.

    Wir beide sind uns demgegenüber völlig darüber einig, dass die von Dir angestellte Prüfung zu erfolgen hat. Unsere Ansichten divergieren somit lediglich im Hinblick auf die Frage, ob der genannte Anspruch vormerkungsfähig ist. Und das kann man natürlich so oder anders sehen.

    Da zur konkreten Fallgestaltung noch keine Entscheidung vorliegt, bietet der Sachverhalt vielleicht die Gelegenheit zu einer erwünschten Rechtsfortbildung. Um die Angelegenheit verfahrensrechtlich in trockenen Tüchern zu haben und vorläufig abzuschließen, würde ich den Notar kontaktieren und darauf hinwirken, dass die Rück-AV zunächst ohne diesen fraglichen einzelnen Anspruch zur Eintragung beantragt wird (Eintragungstext für die Vormerkung dann beispielsweise: ... Gemäß Bewilligung vom ... -ohne Ziff. II 3 d der Bewilligung- eingetragen am ...).
    Nach dieser Art und Weise der Erledigung steht dann nur noch der fragliche einzelne Anspruch im Feuer. Insoweit kommt allerdings kein Erlass einer Zwischenverfügung in Betracht, weil der Anspruch nach Deiner Meinung ja in keinem Fall vormerkungsfähig ist (eigentlich schade, denn sonst wäre man im Fall der Stellung neuer Anträge zu der eleganten Lösung gelangt, eine Verfahrensvormerkung nach § 18 II GBO zur Sicherung der Eintragung einer Zweitvormerkung zur Sicherung des fraglichen einzelnen Anspruchs im Gleichrang mit der Erstvormerkung eintragen zu können). Es bleibt daher insoweit nur die Zurückweisung und die sich hieran anschließende Beschwerde.

    Bitte lasse uns wissen, wie es ausgegangen ist. Auf jeden Fall war es eine interessante Diskussion.

  20. #20
    oL
    Gast
    @christine

    nichts für ungut. ich -persönlich- würde nur halt bei einer rechtslage, die dies irgendwie erlaubt, als grundbuchamt im zweifel diejenige rechtsansicht bevorzugen, die dem allseitigen parteiwillen geltung zu schaffen geeignet ist.

    dies scheint mir jedenfalls im FGG - verfahren, in dem sich ja keine widerstreitenden interessen begegnen, sondern konsens vorliegt und alle beteiligten es gerne so möchten der richtige(re) kurs zu sein. eine restriktive rechtsanwendung bringt in diesem bereich niemandem einen nutzen, sondern man verhindert dadurch nur das von allem beteiligten gewollte - ohne einen nutzniesser.

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