Teilflächenveräußerung und vormundsch.gerichtl. Gen.

In aller Regel enthält die Genehmigung des schuldrechtlichen Geschäfts zugleich die Genehmigung des dinglichen Erfüllungsgeschäfts (und umgekehrt). Der vorliegende Sachverhalt bietet keinen Anlass, von diesem Grundsatz abzuweichen, weil es in der Natur der Dinge liegt, dass die Auflassung im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags mangels Vermessung noch nicht erklärt werden konnte und es aus Sicht des VormG überhaupt keinen Sinn machen würde, einerseits den Kauf zu genehmigen und andererseits die sich hieran anschließende Auflassung trotz nunmehr wirksamer schuldrechtlicher Verpflichtung verweigern zu wollen.

Etwas anderes könnte allenfalls gelten, wenn die Örtlichkeit der aufgelassenen Teilfläche nicht mit dem Lageplan zum Kaufvertrag übereinstimmt (lässt sich leicht durch einen Vergleich mit dem VN feststellen) oder wenn die vermessene Fläche letztlich erheblich größer ist als im Kaufvertrag vorgesehen. Aber auch im letztgenannten Punkt hätte ich keine Bedenken, falls im Kaufvertrag vorgesehen ist, dass sich der Kaufpreis pro Quadratmeter nach der Größe der künftig vermessenen Fläche richtet. Denn dann ist auch die evtl. Flächenabweichung und die entsprechende Auflassung genehmigt.

Ulf:

Wenn alle ihre Genehmigungen so formulieren würden,:daumenrau dann brauchten sich die Grundbuchrechtspfleger nicht über die Ausgangsfrage den Kopf zu zerbrechen.

Genau!

Wenn man noch nicht um Grundbuch war, kann man als NachlG auch leicht vergessen, nicht nur den Grundbuchberichtigungsantrag für die Eintragung der eingetretenen Nacherbfolge, sondern auch den Antrag für die Löschung des eingetragenen NE-Vermerks zu protokollieren.

Also es tut mir furchtbar leid, aber ich sehe das anders:

Genehmigungsbedürftig in diesem Fall ist die Veräußerung von Grundbesitz. Der Kaufvertrag samt Verpflichtung zur Auflassung ist genehmigt. Jetzt stellt sich heraus, dass die vermessene Fläche sogar etwas kleiner ist als bei vorläufiger Schätzung angenommen. Wo soll hier ein Problem liegen? Im Mehr liegt doch das Weniger!

Außerdem: Für die Prüfung der Frage, ob die vorliegende Genehmigung des Kaufvertrags auch die Auflassung umfasst, kommt es auf den Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung an. Ist diese Frage zu bejahen, so ist die Sache geklärt und es ist rechtlich nicht mehr von Belang, was die Kollegin des VormG hinterher dazu meint.

Wenn es bei der Verfahrensweise verbleibt, dass die Auflassung nochmals gesondert genehmigt wird, so hoffe ich nur, dass die notarielle Doppelvollmacht im Kaufvertrag auch das Tätigwerden des Notars im Hinblick auf das Wirksamwerden dieser zweiten Genehmigung nach erfolgter Vermessung und Auflassung umfasst. Denn falls nicht, muss der Zugang der Genehmigung an den Betreuer (§ 1828 BGB) und dessen Mitteilung an den Erwerber (§ 1829 BGB) jeweils gesondert in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, weil ein Verfahren nach § 20 GBO vorliegt und das GBA daher die materielle Wirksamkeit der Auflassung zu prüfen hat. Also Zustellung der Genehmigung an den Betreuer mit PZU und Zustellung der Mitteilung des Betreuers an den Erwerber ebenfalls mit PZU.

Für den Fall der vorgenannten Probleme mit § 29 GBO:

Alternativer pragmatischer Vorschlag: Deklaratorischer Nachtragsbeschluss des VormG, dass die vorliegende Genehmigung des Kaufvertrags auch das Erfüllungsgeschäft umfasst. Folge: Problem mit § 29 GBO gelöst, da der Beschluss keine konstitutive, sondern nur klarstellende Wirkung hat. Damit ist der gesamte förmliche Nachweis des in den §§ 1828, 1829 BGB geschilderten Procedere entbehrlich.

Nein, die weiteren Überlegungen sind m. E. nicht egal. Der Notar ist doch nicht Eure Oberinstanz. Für fast alle Notare gilt im Zweifel immer, dass alles was irgendein/e Rechtspfleger/in meint, jedenfalls vertretbar sein könnte, und es entspricht dann dem Gebot der für die Beteiligten (Mandanten) zügigsten Sachbehandlung, diesen Auffassungen im Zweifel zu folgen; vielleicht springen ja auch noch geringfügige Mehrgebühren für weitere Einholungen oder in anderen Fällen für ergänzende Urkunden dabei heraus.

Ich würde mich, wenn ich wie andere so kompetente Ausführungen hätte machen können, etwas ärgern, wenn ich hinterher dann vom Fragesteller gesagt bekomme, schönen Dank, aber meine Kollegin Meier und Notar Müller, die ich vorher schon gefragt habe, sind für mich maßgeblicher. Wäre es da in künftigen vergleichbaren Fällen nicht vorzuziehen, erst im Forum zu fragen? Oder jetzt noch Frau Meier und Notar Müller zu sagen, dass eine erneute Genehmigung doch nicht nötig ist und deren Einholung gestoppt werden kann? Man kann doch immer seine Meinung wieder ändern, das wäre doch kein Gesichtsverlust, den man um jeden Preis vermeiden müsste.

Ich stimme meinen beiden Vorrednern zu. Der entscheidende Gesichtspunkt dürfte wohl sein, dass der Kaufvertrag genehmigt und das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft bereits wirksam ist. Damit kann das VormG die (unterstellt erforderliche) Genehmigung der Auflassung von Rechts wegen überhaupt nicht mehr verweigern. Gerade dies ist ja auch der Grund dafür, weshalb Rechtsprechung und Literatur davon ausgehen, dass die Genehmigung des Kausalgeschäfts auch die Genehmigung des Erfüllungsgeschäfts beinhaltet.

Das Problem ist nur, dass der "insgeheime Vorbehalt" der VormG-Rechtspflegerin in der Genehmigung selbst nicht zum Ausdruck kommt und der Rechtsverkehr die erteilte Genehmigung daher völlig zu Recht nach den hierfür entwickelten Grundsätzen auslegt. Hätte die VormG-Rechtspflegerin die Genehmigung von vorneherein ausdrücklich auf das schuldrechtliche Geschäft beschränkt, hätten alle Beteiligten gewusst, wie sie sich zu verhalten haben und der Notar hätte die Auflassung erst nach Einholung der zweiten Genehmigung zum Vollzug vorgelegt.