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Thema: Erstreckung Erbbaurecht

  1. #1
    Frucade
    Gast

    Erstreckung Erbbaurecht

    Servus an alle!

    Ich habe hier einen Antrag auf Erstreckung eines Erbbaurechts auf 2 weitere Grundstücke, bisher lastet es also an Flst. 1, jetzt soll es auf 2 und 3 erstreckt werden. Nachdem ich mich jetzt so ziemlich durchgekämpft habe stehe ich noch vor folgenden Problemen:

    1.) Es ist keine Angabe gemacht, ob die Flst. 2 und 3 für das Bauwerk des Erbbauberechtigten nötig sind, oder ob sie als Nebenfläche i.S.v. § 1 Abs. 2 ErbbauRVO benötigt werden. Eine dieser Tatsachen muss aber vorliegen, damit ich die Erstreckung eintragen kann.
    Kann hier der Notar mit einer Feststellung o.ä. noch was retten? Oder macht das Fehlen der Erklärung vielleicht gar nichts aus (aus einem mir noch unbekannten Grund)?

    2.) In der gleichen Urkunde wird vereinbart, dass der Erbbauzins nunmehr dem jew. Eigentümer aller drei Grdst. zustehen soll. Im Moment ist das nur eine Person, aber da brauche ich doch trotzdem die Angabe eines Berechtigungsverhältnisses, oder? Ist da noch was zu retten durch eine Erklärung des Notars?


    Für Tipps und Hinweise wäre ich sehr dankbar

  2. #2
    Tarzan
    Gast
    Zur Zulässigkeit der nachträglichen Erstreckung auf ein weiteres Grundstück siehe v.Oefele/Winkler Rn 3.43 und Böttcher MittbayNot 1993, 129, 132.
    Der Erbbauzins kann entweder für jeden Grundstückseigentümer gesondert mit je eigener Reallast eingetragen werden oder es wird ein einheilticher Erbbauzins begründet, der dann im Zweifel allen Grundstückseigentümern als Gesamtberechtigten gemäß § 428 BGB zusteht. Wenn Du nur eine Person hast, brauchst Du keine Angabe.

  3. #3
    Club 8.000
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    Ich meine schon, daß auch dann, wenn alle Grundstücke einer Person gehören, die Angabe eines Berechtigtenverhältnisses erforderlich ist. Ich weiß schon, daß das BayObLG das, zumindest bei Dienstbarkeiten, anders sieht (MittBayNot 2002, 288). Aber was passiert, wenn eines der Grundstücke veräußert wird?

  4. #4
    Tarzan
    Gast
    Zitat Zitat von Zaphod Beitrag anzeigen
    Ich meine schon, daß auch dann, wenn alle Grundstücke einer Person gehören, die Angabe eines Berechtigtenverhältnisses erforderlich ist. Ich weiß schon, daß das BayObLG das, zumindest bei Dienstbarkeiten, anders sieht (MittBayNot 2002, 288). Aber was passiert, wenn eines der Grundstücke veräußert wird?
    Dann hast Du im Zweifel § 428 BGB. Im Veräußerungsvertrag kannst Du eine Klarstellung des Beteiligtenverhältnisses verlangen.

  5. #5
    Frucade
    Gast
    OK, von der Sache mit dem Berechtigungsverhältnis habe ich mich schon mal überzeugen lassen, da werde ich also nichts mehr nachfordern (auch weil ich ja in Bayern bin, da muss man ja fast drauf hören wenn das BayObLG spricht ).


    v.Oefele/Winkler gibts bei uns im GBA entweder nicht oder ist momentan nicht auffindbar. Auf jeden Fall kann ich da nicht nachlesen. Aber alle anderen Stellen an denen ich etwas über die Erstreckung des Erbbaurechts gefunden habe sagen, dass eine Angabe nötig ist, ob die hinzukommenden Flächen/Grdst.e zur Bebauung oder als Nebenfläche nach § 1 II ErbbauVO genutzt werden. Da diese Angaben hier fehlen darf ich laut den Fundstellen nicht eintragen, da es ansonsten unzulässig und unwirksam und vAw zu löschen wäre.

    Muss ich jetzt die Beteiligten wirklich zu einer Nachbeurkundung schicken um diese Erklärung als Inhalt ihrer Bewilligung/Einigung ist?
    Oder genügt evtl. auch eine Erklärung nur des Eigentümers? Ich denke nicht, bin aber nicht zu 100% sicher.

    Meinungen / Vorschläge?

  6. #6
    Club 1.000
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    Ich darf mal Ingenstau Kommentar zum Erbbaurecht 7. Auflage RN 30 zu § 1 zitieren:

    "Die Erstreckung des Erbbaurechts auf Nebenflächen ist Inhalt des Erbbaurechtsvertrages. Das bedingt, daß sie nicht nur den gleichen Formvorschriften wie das Erbbaurecht unterworfen ist, sondern daß sich auch die dingliche Einigung der Vertragsschließenden darauf erstrecken muß, vgl. BayObLG OLG41,165. Auch muß der Vertrag insoweit genauere Einzelheiten enthalten, weil es sich um die Bewilligung einer Belastung des Grundstücks handelt, auf die ggf. im Grundbuch Bezug genommen wird."

    Ich denke um eine Nachbeurkundung kommen die Beteiligten wohl nicht herum.
    große blubbel kleine blubbel alles blubbel..meeeine blubbel

  7. #7
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Sehe ich wie nemo. Nachtragsbeurkundung ist erforderlich.

    Die halte ich - trotz bayerischer Abstammung - auch wegen des Erbbauzinses für notwendig, weil es meiner Ansicht darauf ankommt, dass der Erbbauzins nun zu einem völlig ungeklärten Verhältnis drei verschiedenen Berechtigten (nämlich dem Eigentümer von Grdst. 1, dem Eigentümer von Grdst. 2 und dem Eigentümer von Grdst. 3) zustehen soll. Die zufällige Personenidentität dieser drei Berechtigten besagt da gar nichts. Der Hinweis auf das (nicht vollständig geklärte) Berechtigungsverhältnis bei Dienstbarkeiten geht m. E. fehl, weil der Erbbauzins keine Dienstbarkeit, sondern eine Reallast darstellt. Was passiert denn, wenn ein Grundstück den Eigentümer wechselt? Ich halte diese Art von Prophylaxe auch für eine Aufgabe des Grundbuchamts und würde das beanstanden. Das sollte wegen des weiteren Beanstandungspunktes auch leichter fallen.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  8. #8
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    Auf eine Nachbeurkundung könnte wohl nur verzichtet werden, wenn sich aus Grundbuchbeschrieb und/oder Grundstücksgröße eindeutig ergibt, daß es sich bei Flst. 2 und 3 nur um Nebenflächen handeln kann (BayOblG Rpfleger 1985, 313). Aber dann wäre da ja immer noch das Problem mit dem Berechtigtenverhältnis.

  9. #9
    Frucade
    Gast
    Hm, da lässt sich vielleicht was machen.
    Das eine Grdst. auf das das ErbbauR erstreckt wird ist im GB als Erholungsfläche bezeichnet, und das andere hat nur eine größe von 20 qm("Hauptgrdst." über 3.000 qm).

    Aber die Sache mit dem Berechtigungsverhältnis. Irgendwie passts mir doch nicht so ganz

  10. #10
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Wie die Grundstücke nach den Katasterangaben bei der letzten Ver-/Einmessung tatsächlich genutzt worden sind, muss nicht notwendig etwas darüber aussagen, wie sie nach dem Willen der Parteien innerhalb des Erbbaurechts nun genutzt werden sollen. Von daher halte ich diese Ergänzung immer noch für erforderlich.

    Ich sehe es auch nicht als Aufgabe des Grundbuchamts an, sich insoweit in Mutmaßungen zu ergehen, um irgendwas halblegal "zu retten", was eigentlich Sache der Parteien ist. Wenn wir da schon was auslegen, dann sollte es Hand und Fuß haben, und das geht vorliegend einfach nicht.

    Ich würde es kurz machen und beide Dinge beanstanden und fertig. Es bleibt den Parteien unbenommen, in einer Beschwerdeschrift oder in einem Brief einen anderen Standpunkt darzulegen. Dann können wir weitersehen. Aber zum derzeitigen Zeitpunkt kommen wir m. E. nicht weiter.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  11. #11
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    Ich hätte aufgrund des Grundbuchbeschriebs zwar keine Probleme damit, die einbezogenen Grundstücke als Nebenflächen einzuordnen, bin aber immer noch der Ansicht, daß das Berechtigtenverhältnis ergänzt werden muß. Und wenn man sowieso schon beim Notar ist, kann man dabei ja auch klären, ob mit der Erstreckung ein Recht zur Bebauung oder nur die Nutzung als Nebenland verbunden ist.

  12. #12
    Frucade
    Gast
    @ Andreas: "Gerettet" hätte ich eh nur wenn ich mir 100 % sicher gewesen wäre dass das was ich mache auch richtig ist. Nur wollte ich erst mal sehen ob man's den Beteiligten nicht ersparen kann nochmal zum Notar zu gehen, wenn es nicht unbedingt sein muss.


    @ all: für eure Meinungen.
    Da ich mir zu beiden Punkten immer noch nicht sicher bin und eure Argumentationen in alle denkbaren Richtungen gehen, werd ich jetzt einfach in beiden Punkten eine Nachbeurkundung verlangen. Sonst sitz ich in nem Monat immer noch da und bin dann wahrscheinlich genauso weit wie jetzt

  13. #13
    Frucade
    Gast
    So, kleiner Nachtrag:
    Habe einen Anruf vom Notariat erhalten. Inhalt: Die haben die beiden Probleme (also das mit den Flächen und das mit dem Berechtigungsverhältnis) einfach übersehen und machen eine Nachbeurkundung. Ohne Murren. So ist's recht.
    Und um sich die Sache zu erleichtern wollen die jetzt einfach alle drei Grundstücke vereinigen.
    Dann ist das vereinigte Grundstück Belastungsgegenstand des Erbbaurechts und der Reallast.
    Da alle Grdst. aneinander grenzen und die hinzukommenden Grdst. unbelastet sind gibts auch keine Probleme dabei.

  14. #14
    Schäfchenwolke
    Gast
    Hallo, ich habe auch eine Frage zur Erstreckung eines Erbbaurechts:
    Ein Erbbaurecht ist bereits eingetragen an Flst. 1 und soll nun erstreckt werden auf Flst. 2. Es soll ein einheitliches Gesamterbbaurecht entstehen. Das bisher auf Flst. 1 stehende Gebäude soll abgerissen werden, auf Flst. 2 und evtl. teilweise auf Flst. 1 soll ein neues Gebäude entstehen und Flst. 1 hauptsächlich als Parkplatz dienen. Außerdem soll sodann der Inhalt des Erbbaurechts relativ umfassend geändert werden. Die beiden Flurstücke und auch das Erbbaurecht sind unterschiedlich belastet in Abt. II und III. Es könnte also noch etwas kompliziert werden mit Rangrücktritten, Freigaben usw.

    Darum geht es allerdings noch nicht, denn zunächst ist nur folgendes beantragt:
    „Zur Sicherung des Anspruchs des Erbbauberechtigten auf Einräumung des Erbbaurechts auch an Flst. 2 und mit dem geänderten Inhalt bewilligt und beantragt der Erbbauberechtigte die Eintragung einer Vormerkung an Flst. 1 und 2.“

    Geht das? Und wenn ja, wie kann ich das eintragen? Die beiden Grundstücke sind im gleichen Blatt vorgetragen. In Abt. II das bestehende Erbbaurecht. Müsste die Vormerkung dann in die Veränderungsspalte von Abt. II zur lfd. Nummer des Erbbaurechts? Und/oder als neuer Eintrag in Abt. II Spalte 1-3.?Oder irgendwie halbspaltig? Es ist ja beantragt, die Vormerkung an beiden Flurstücken einzutragen. Und müsste man irgendwelche Rangvermerke machen, wenn ich die Vormerkung auf die Rückseite der Abt. II eintrage, weil den Rang der Hauptspalte hat ja nur das alte Erbbaurecht mit dem bisherigen Inhalt.

    Ich weiß leider gerade gar nicht weiter und bin über jeden Tipp dankbar.

  15. #15
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Die bewilligte Vormerkung kann m.E. nur an Flurstück 2 eingetragen werden, da sie auf die "Nachverhaftung" dieses Flurstücks (zu geänderten Bedingungen) abzielt. An Flurstück 1 wäre höchstens eine Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Inhaltsänderung des Erbbaurechts möglich, was aber wohl nicht bewilligt ist.

    Ich würde die Vormerkung dann in der Hauptspalte 1-3 und nur an Flurstück 2 lastend eintragen, sofern der Antrag entsprechend geändert wird.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  16. #16
    Schäfchenwolke
    Gast
    Danke Ulf. Scheint mir auch logischer, wenn die Vormerkung nur an Flst. 2 eingetragen wird. Dann werde ich mit dem Notar nochmal reden und ihn bitten, den Antrag abzuändern.

  17. #17
    Noch neu hier
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    Ich hänge mich hier mal dran! :-) Habe einen Antrag auf Erstreckung eines Erbbaurechts auf ein weiteres Grundstück auf dem Tisch, bin mir allerdings unsicher, wie man eine solche einträgt.

    Kann mir jemand vielleicht mit einem Vorschlag weiterhelfen?

    Vielen Dank im Voraus!

  18. #18
    Club 8.000
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