Hallo,
mir liegt ein Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung vor. Für die Grundstücke zahlt der Käufer 70.000.- EUR und für die Rechte aus der zugehörigen erteilten Baugenehmigung weitere 430.000.- EUR. Die Baugehmigung beinhaltet das Recht, auf den Grundstücken eine Mineralwasserabfüllanlage zu errichten. Der Gesamtkaufpreis beträgt 500.000.- EUR. Ich möchte gerne einen Kostenvorschuß erheben.
a) Gehe ich von einem Wert von 500.000.- EUR oder 70.000.- EUR (Grundstücke) aus?
b) Gibt es Entscheidungen, die einen Kostenvorschuß bei Eintragung einer Vormerkung für nicht angezeigt erachten (wg. Verzögerung der Angelegenheit)?
Vorab vielen Dank für Eure Einschätzung.
Wert für eine Vormerkung, Vorschuß?
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OH700 -
25. Juni 2008 um 09:39
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a) Ich würde von 70.000 € ausgehen.
b) Ich dachte immer, man braucht einen Grund für die Vorschussanforderung und nicht umgekehrt einen Grund, von einer Anforderung abzusehen, weil eilig oder sonstwas. -
a) Ich wäre von 500.000 EUR ausgegangen. Schließlich ist das Grundstück durch die Baugenehmigung "attraktiver" geworden.
b) Wenn Du einen guten Grund hast, einen Vorschuss anzufordern, warum nicht? Denke aber dran, dass Du hier auch einen Zweitschuldner (Veräußerer) im Notfall hast. Ggf. kann man auch die spätere Eigentumsumschreibung von einem Vorschuss abhängig machen, wenn sich gezeigt hat, dass der Käufer nicht zahlt. -
Der Wert für das Grundbuchamt ist 70.000 €. Es wurden sowohl das Grundstück als auch das Recht aus der Baugenehmigung verkauft. Es handelt sich also um zwei Kaufpreise für zwei verschiedene Gegenstände. Für die AV ist nur der Wert des Grundstücks maßgebend.
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Wie ist denn der Bodenrichtwert für Bauland in der betreffenden Gemarkung? Bei uns bekäme man für 70.000 EUR ein handtuchgroßes Grundstück...
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Wie ist denn der Bodenrichtwert für Bauland in der betreffenden Gemarkung? Bei uns bekäme man für 70.000 EUR ein handtuchgroßes Grundstück...
Wie groß sind denn die Handtücher bei euch?
Naja, Münchner verhältnisse gibt es -zum Glück- halt nicht überall ;)...
a) ich wäre auch von 70.000 € Wert ausgegangen, da das Grundbuchamt nur der Wert des Grundstücks interessiert.
b) nur bei triftigem Grund kannst du Vorschuss anfordern, wie Ulf in #2 schon geschrieben hat. z.B. bei bekannt schwacher Zahlungsmoral, ausländischen gesellschaften usw... -
Ich würde - wie Sandy - einen Wert von 500.000,--€ zugrundelegen. Der Kaufpreis des Grundstücks ist niedriger als "der Wert der Sache", daher ist der Wert nicht nach § 20 sondern nach § 19 KostO zu nehmen (§ 20 Abs. 1 Satz 2 KostO). Das nackte Grundstück ohne Baugenehmigung wäre für den Erwerber wahrscheinlich uninteressant.
Was den Vorschuß betrifft, verweise ich auf den Gesetzestext (§ 8 Abs. 2 Satz 1 , Halbsatz 2 KostO).
Die Vorschußerhebung ist in Grundbuchsachen die Ausnahme. -
Ich würde bei Eintragung einer Vormerkung nur ganz ausnahmsweise einen Vorschuss anfordern, weil wir vor Jahren ein paar ganz schlaue Notare hatten:
Die haben den Vorschuss nicht bezahlt. Der Rang war ja durch den Eingang des Antrags trotzdem gesichert. Bei Eigentumsumschreibung haben sie dann den Antrag auf Vormerkung zurückgenommen und lieber die Rücknahmegebühr (20 EUR) bezahlt als die 1/2 Gebühr für die Eintragung der Vormerkung... -
Zunächst mal Danke für Eure Einschätzung. Ich denke ich werde einen Vorschuß erheben, da der Erwerber im Ausland wohnt und der Veräußerer noch einen Vorschuß von ca. 6000.- EUR ausstehen hat. Den Vorschuß habe ich gestern für eine 3 Mio EUR Grundschuld angefordert, da der Veräußerer vorab noch eine Eigentümergrundschuld bestellt hat (Eingang 24.6.). Heute (25.6.) ist der Antrag auf Eintragung der besagten Vormerkung eingegangen. Ansonsten müßte für die vorrangige Grundschuld wohl auch eine Vormerkung nach §18 GBO eingetragen werden.
Ich tendiere auch dahin einen Wert von 500.000.- EUR anzunehmen. Sicherlich wird man das Geschäft in seiner Gesamtheit betrachten müssen. Durch die vorliegend etwas erschwert zu bekommende Baugenehmigung und die Möglichkeit dort Wasser gewerblich abzufüllen, dürften die Grundstücke faktisch einen höheren Wert als den Bodenwert besitzen. -
bei dem letztlich geschilderten Sachverhalt würde ich ebenfalls Vorschuss nach 'nem Wert von 500.000 EUR erheben! -
Mein Unverständnis beginnt sich langsam zu steigern. Weshalb sollte man das Geschäft kostenrechtlich "in seiner Gesamtheit betrachten müssen", wenn eindeutig zwei verschiedene Gegenstände verkauft werden und jeder einzelne Gegenstand seinen eigenen Kaufpreis hat? Nur einer von beiden Gegenständen ist Grundbesitz und nur dieser hat das Grundbuchamt zu interessieren. Bei den Notargebühren ist es natürlich anders.
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@ OH700
Sind denn schon Baupläne vorhanden?
Richtlinien der bay. Bezirksrevisoren:
1997 213) Verkauft der Eigentümer mit dem Grundstück bereits vorliegende Baupläne, so bildet die dadurch bewirkte Werterhöhung einen Faktor des Grundstückspreises, und der Wert der Pläne darf nicht vom Gesamtkaufpreis subtrahiert werden.
Da eine Genehmigung vorliegt, müssen ja zwangsläufig Pläne vorhanden sein. Wenn Pläne /Baugenehmigung vorliegen, dann sind diese wertsteigernd.
Deshalb sind 500.000,- Euro als Wert anzusetzen. -
Im vorliegenden Fall gibt es keinen Gesamtkaufpreis, sondern zwei getrennte Kaufpreise für Grundstück und Pläne.
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Grundsätzlich würde ich auch erst mal von 70.000 € ausgehen, wie oben schon geschrieben, ist erst mal der Grundstückswert maßgebend. Ist aber die Frage, ob der Kaufpreis von 70.000 € dem Grundstückswert entsprechen oder ob nicht tatsächlich eine Wertsteigerung vorliegt. Aber hier handelt es sich ja zunächst nur um den Vorschuss, und du kannst jederzeit die Gebühren später auch aus einem anderen Wert erheben.
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Für die Grundstücke zahlt der Käufer 70.000.- EUR und für die Rechte aus der zugehörigen erteilten Baugenehmigung weitere 430.000.- EUR.
Im vorliegenden Fall gibt es keinen Gesamtkaufpreis, sondern zwei getrennte Kaufpreise für Grundstück und Pläne.
So wie ich das sehe gehören diese zusammen. Was macht für die Beteiligten eine Baugenehmigung ohne Grundstück oder umgekehrt für einen Sinn? Hier sollen meines Erachtens Kosten gespart werden. -
Die Grundstücke haben nur einen Wert von 70.000 €, daher ist dieser Wert mE der Kostenrechung zugrunde zu legen.
Die Vorschussanforderung wird in § 8 II KostO abschließend geregelt. Da dort davon die Rede ist, dass ein Vorschuss nur dann erhoben werden darf, wenn dies zu Sicherstellung der Kosten erforderlich erscheint, ist der Vorschuss die zu begründende Ausnahme. -
Fallabwandlung: Der Erwerber kauft das Grundstück für 70.000 € und betreibt dann selbst das Bebauungsgenehmigungsverfahren. Die Rechte aus der dann erteilten Genehmigung haben einen Wert von 430.000 €. Ganz klar: Das Grundbuchamt erhebt Gebühren aus einem Wert von 70.000 €. Und was soll sich nun daran ändern, wenn die Baugenehmigung schon vor dem Erwerb erteilt wurde und der Erwerber deshalb beides zu den gleichen Preisen kauft? Antwort: Nichts!
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Fallabwandlung: Der Erwerber kauft das Grundstück für 70.000 € und betreibt dann selbst das Bebauungsgenehmigungsverfahren. Die Rechte aus der dann erteilten Genehmigung haben einen Wert von 430.000 €. Ganz klar: Das Grundbuchamt erhebt Gebühren aus einem Wert von 70.000 €. Und was soll sich nun daran ändern, wenn die Baugenehmigung schon vor dem Erwerb erteilt wurde und der Erwerber deshalb beides zu den gleichen Preisen kauft? Antwort: Nichts!
Das sehe ich anders. Nach § 19 KostO Abs.I S.2 wird der Wert durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit der Sache unter Berücksichtigung aller den Preis beeinflussenden Umstände bei einer Veräußerung zu erzielen wäre.
Deswegen ist deine Antwort : Nichts! falsch.
Der Käufer hat hier nicht nur ein Grundstück erworben sondern auch die (für ihn sehr wohl dazugehörende ) Baugenehmigung. Er muss also nicht mehr einen Plan von einem Architekten entwerfen lassen und er muss nicht mehr das Genehmigungsverfahren abwarten und bezahlen. Das hat hier einen Wert, den man nach § 19 KostO berücksichtigen muss (so zumindest die Revisoren). Ob man hier die vollen 430.000,- Euro ansetzt, darüber kann man sicherlich trefflich diskutieren, wegfallen lassen kann man ihn aber (zumindest bei uns) nicht. -
@Eisprinzessin: Das sehen die bayerischen Bezirksrevisoren halt anders.
Nur verstehe ich den Wunsch nach dem Vorschuss nicht. Hier wird Vorschuss nur bei bekannten Beitreibungsschwierigkeiten oder bei Wohn-/Gesellschaftssitz im Ausland verlangt, im zweiten Falle innerhalb der EU aber auch nicht von jedem. Die Höhe des Vorschusses ist definitiv kein Kriterium für den Vorschuss. -
Wenn man nicht zwischen einem Vertragsobjekt mit einem Kaufpreis und zwei Vertragsobjekten mit zwei Kaufpreisen unterscheiden kann, dann führt die Diskussion hier wohl nicht sehr viel weiter. Wenn explizit zwei Gegenstände zu verschiedenen Kaufpreisen verkauft werden, dann kann man kostenrechtlich nicht so tun, als läge nur ein Objekt mit einem Gesamtkaufpreis vor.
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