Grundbuchkostenfrage

  • Ein Wohnungsrecht wurde bei Eintragung mit dem 5 - fachen Jahreswert nach § 24 KostO bewertet (wegen des Verwandschaftsverh. der Beteiligten/ Vater/Tochter).
    Jetzt nach ein paar Jahren tritt der Wohnungsber. hinter eine neu einzutragende Grundschuld zurück.
    Wie bewertet man jetzt den Rangrücktritt ? Wert des Wohnungsrechts x 5, oder (weil der beteiligte Grundschuldgl. nicht verwandt ist mit dem 25 - fachen etc. Jahreswert) ?

  • So einen Fall hatte gerade erst. Ich habe den fünffachen Jahreswert des zurücktretenden Rechts genommen (§ 24 KostO), wenn der/die Berechtigte mittlerweil älter als 80 Jahre ist, würde ich auch nur den dreifachen Jahreswert nehmen. Gem. § 64 KostO ist ja der Wert des zurücktretenden Rechts maßgeblich. Wenn der Wert der vortretenden Grundschuld jedoch geringer ist als der Wert des zurücktretenden Rechts ist der Wert der vortretenden Grundschuld maßgeblich (KostO-Kommentar Korintberg und andere, Rdn. 33 zu § 64 KostO).
    M.f.G., Haselhoff

  • Ich würde sagen, der Wert des Wohnungsrechtes wird allein nach 24 II, III KostO betrachtet, es kommt auf den Wert des Rechts selbst an, dieser ist immer abhängig vom Verwandschaftsgrad zum Eigentümer, also ich würde den 5-fachen Wert nehmen bzw. 3-fachen, wenn der Berechtigte über 80 ist.

  • Unser Bezirksrevisor stellt darauf ab, dass das Verwandtschaftsverhältnis beim Rücktritt keine Rolle spielt. Damit ist allein das Lebensalter maßgeblich.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  • Zitat von Martin

    Jahrelang falsch gemacht.....


    Da bist du bestimmt nicht der einzige. Ich kenne die Entscheidung des BayObLG, hab mich aber nicht dran gehalten.:teufel: (ich hab auch keine Weisung in der Richtung vom Revisor).
    Das Ergebnis gefällt mir nicht, ist irgendwie unbillig (im wahrsten Sinn). Man könnte auch argumentieren, dass der Wert eines Rechts bei seiner Eintragung sozusagen "festgelegt" wird. Wie kann ein Recht bei einer Veränderung desselben höher bewertet werden als bei seiner ursprünglichen Eintragung, ohne dass sich Gegenstand oder Inhalt des Rechts selbst verändert hätten? Und nicht zuletzt: wer zahlt die Zeche? Der Wohnungsberechtigte wohl kaum und die Bank holt sich die Kosten vom Eigentümer zurück.

  • Ich halte die genannten Einwendungen von blue für höchst plausibel. § 24 Abs.1 KostO spricht eindeutig vom "Wert des Rechts", ohne im Hinblick auf die Ersteintragung oder nachträgliche Veränderungen zu differenzieren. Diese Regel wird durch Abs.6 S.2 soger noch dahingehend ergänzt, dass bei einem späteren Geschäft sogar ein geringerer Wert (nämlich der im Zeitpunkt der Vornahme des späteren Geschäfts) maßgeblich sein kann. Dass ein höherer Wert als bei der Ersteintragung in Betracht kommen kann, ist dagegen nirgends bestimmt.

  • Ich mache es wie blue! :daumenrau

    Ich nehme bei Veränderungen oder Löschungen den Wert des Rechts, den dieses bei Eintragung hatte. Ausnahmen mache ich nur bei gegenstandslosen Rechten mit Wert Null oder bei Auflassungsvormerkungen, deren Werte m.E. mit dem Wert des Grundstücks steigen oder fallen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • blue: In Bayern gibt s sogar eine Bezirksrevisorrichtlinie hierzu (Nr. 221), die ich bisher immer überlesen hatte. Glaub ich mach s auch weiterhin wie bisher. Viel Unterschied wird wohl ohnehin nicht sein, weil die Berechtigten meist schon ein entspr. höheres Alter haben. Beanstandet hat s der Revisor bei mir (und den Kollegen, die s auch so gemacht haben) noch nie.

  • Sehe die interessante Diskussion erst jetzt. Es ist richtig, dass mehrheitlich in dieser Frage in Kommentaren mit Hinweis auf BayObLG zu lesen ist, der § 24 III KostO sei in diesen Fällen nicht anwendbar, weil das Verwandtschaftsverhältnis bei einem Rangrücktritt eines mit dem Eigentümer Verwandten (od. Ehegatten usw., siehe § 24 III) zur durch den Rangrücktritt begünstigten Bank nicht bestehe, s. zB Korintenberg § 24 Rn. 10 u. 60; Rohs/Wedewer § 21 Rn. 21 b; Assenmacher/Mathias, Rangänderung Nr. 1.2; BayOLG JurBüro 1984, 426 = KosRsp. § 24 Nr. 35 mit abl. Anm. von Lappe; Filzek in Kommentar zur KostO (RA-MICRO-Verlag, Druckausgabe jährlich neu nur 14,90 Euro plus Versandkosten, Online-Ausgabe halbjährlich am 1.7. und 1.1. aktualisiert nur 5,68 Euro) bei § 24 Anm. 16.
    In Notarkosten-Fibel, 5. Aufl. 1998, S. 107 hatte ich mich zu dieser Frage eigentlich auch selbst mehr für die von blue, juris2112 u.v.a. oben vertretene Mng.; § 24 III auch in diesen Fällen anzuwenden ausgesprochen und nur ergänzend auf die herrsch. Mng. hingewiesen. Im Kommentar ist es aus mir jetzt gar nicht erklärlichen Gründen bisher gar nicht problematisiert, aber ich werde es jetzt bei den gerade anstehenden Aktualisierungsarbeiten zum 1.7.06 unter Verwertung der obigen Argumente auch dort aufnehmen. Ein in Fibel genanntes Argument war auch, ass schließlich auch Einigkeit besteht, dass bei Wohnungsrechten als Abzugsposten das Wertprivileg des § 24 III mit dem nur fünffachen Wert nicht angewandt wird, weil sich die vom Gesetz gewollte Begünstigung hier in ihr Gegenteil verkehren würde. Trifft obigen Fall zwar nicht ganz, aber wieso das Recht bei späteren Erklärungen teurer sein soll als bei der Ersteintragung leuchtet mir auch nicht so recht ein. Wahrscheinlich ist es hier wie bei vielen anderen Fragen so, dass ein komplizierter Gedanke (getrennte Bewertung bei Ersteintragung und hinterher Prüfung, ob spätere Erklärungen auch im Verhältnis zum Eigentümer erklärt sind) für so schlau gehalten wird, dass alle meinen, es nachmachen zu müssen.
    Aber nur weil ein Gericht, hier das BayObLG, es so entschieden hat, hat sich die Frage (s. auch die ablehn. oben gen. ablehn. Anm. zu BayObLG von Lappe in KostRsp.) keinesfalls "erledigt". Vgl. auch Lappe NotBZ 2006, 202 (Anm. zu BGH-Entscheidungen zu § 44 KostO im heute erhaltenen Juni-Heft), der auch zu grds. natürlich mehr noch als das BayObLG bindenden BGH-Entscheidungen auf die evtl. übersehenen verfassungsrechtl. Fragen (Gleichbehandlung) hinweist u. mögl. Korrekturen durch BVerfG sowie zur Frage der Bindung / Rückwirkung der bespr. BGH-Entsch. eine Bindungswirkung allenfalls für die Zukunft befürwortet.

  • Ich bleibe bei meiner oben gen. Kostenbehandlung.
    Sie hat auch m.E. ihren Sinn: Der Wert des z.B. später im Rang zurücktretenden Abt. II Rechts (z.B. Wohnrecht, Leibgeding ) -bei Ersteintragung nach § 24 III KostO begünstigt- hat oft einen höheren Wert zum Zeitpunkt der späteren Änderung. Man darf sich nicht nur auf die Sichtweise beschränken, daß die Berechtigten schon ein hohes Alter (über 80) hätten.
    Bei Rangrücktritten dieser Rechte hinter z.B. Grundschulden ist doch auch das Wertinteresse der Banken zu berücksichtigen.
    Soweit mir erinnerlich, sprechen ja auch die Motive zu Abs. III § 24 KostO für sich.

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