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Thema: Kettenauflassung - Löschung AV oder Löschung der Abtretung AV?

  1. #1
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    Kettenauflassung - Löschung AV oder Löschung der Abtretung AV?

    Wie kann eine Woche zu Ende gehen, ohne dass ich nicht nochmal eine Verständigungsfrage an euch habe? Geht ja gar nicht.

    Folgender Fall:

    Es geht um eine typische Kettenauflassung:

    Verkäufer erwirbt ein Grundstück, teilt es in 6 kleinere Grundstücke auf und verkauft diese wieder an die Enderwerber. Die 6 kleinen Grundstücke sind in einem Blatt jeweils als selbstständige Grundstücke mit eigener lfd. Nr. gebucht.

    Verkäufer hat beim Verkauf an die Enderwerber seine Auflassungsvormerkung an diese jeweils abgetreten.

    Nun soll bei einem Grundstück die Eigentumsumschreibung ohne Voreintragung des Verkäufers auf einen der Enderwerber erfolgen und natürlich die Auflassungsvormerkung zugunsten des Enderwerbers hier gelöscht werden. So habe ich es beantragt.

    Ich erhalte nun eine Bitte der Rechtspflegerin meinen Antrag dahingehend zu berichtigen, dass nicht die Auflassungsvormerkung, sondern nur die Abtretung der Vormerkung gelöscht werden soll. Begründung der Rechtspflegerin hier: Es kann ja nur die Abtretung der Vormerkung gelöscht werden, da die Vormerkung ja bei den übrigen Grundstücken weiterhin bestehen bleibt.

    Ich bin ehrlich, ich verstehe diese Aussage nicht. Wenn die o. g. Grundstücke bereits jeweils ein eigenes Grundbuchblatt hätten, würde ich doch auch nur die Löschung der Auflassungsvormerkung beantragen. Warum soll es denn hier anders sein?

  2. #2
    Gehört zum Inventar
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    Bei mir wäre die Zwischenverfügung wohl noch etwas umfangreicher ausgefallen.

    Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe, dann sichert eine AV einen Anspruch auf Verschaffung von sechs Grundstücken von Eigentümer A an Zwischenerwerber B.

    Wer sagt denn, daß der Anspruch auf Verschaffung von sechs Grundstücken teilbar ist? Ist A mit der scheibchenweisen Übertragung seines Eigentums überhaupt einverstanden? Ist die Auflassung von A an B so formuliert, daß das Eigentum an den einzelnen Grundstücken nach Belieben des Erwerbers einzeln oder zusammen übergehen kann.

    Wenn es sich um eine "typische Kettenauflassung" handelt, dann dürfte das alles nicht der Fall sein.

    Sollten die Erklärungen des A die Teilung des Eigentumsverschaffungsanspruchs allerdings zulassen, dann hätte ich nichts gegen eine entsprechende Teilung der AV in sechs AV'en und Ausbuchung in einzelne Blätter. Dies müßte allerdings dann erstmal beantragt werden.

  3. #3
    Gehört zum Inventar Avatar von Grundbüchler
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    Die Antwort von DietmarG verstehe ich absolut nicht. Wenn das Ursprungsgrundstück in 6 neue Grundstücke geteilt wird, lastet die Vormerkung jetzt auf diesen Grundstücken. sie wird aber kein Gesamtrecht (eine Vormerkung ist eh kein Recht), sondern jedes einzelne Grundstück ist mit einer AV belastet. Wenn mir nun hinsichtlich einer dieser AVs die Löschung bewilligt und beantragt wird (zusammen mit der Eigentumsumschreibung auf den Enderwerber per Kettenauflassung), habe ich keinerlei Berechtigung, die Löschung zu verweigern. Hier gilt doch formelles Grundbuchrecht (§19 GB). Ob der Verkäufer A "mit der scheibchenweisen Übertragung seines Eigentums" einverstanden ist oder nicht (warum sollte er es eigentlich nicht sein??) muß mir völlig egal sein. Wir sind nicht berechtigt, eigene Ermittlungen anzustellen, der Gesetzgeber hat ausdrücklich dem Grundbuchgericht nur die Prüfung formellen Rechts zugebilligt.

  4. #4
    Tarzan
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    - wie Grundbüchler. Und wenn in der Urkunde noch das getrennte Antragsrecht des Notars aufgenommen ist, dann kann er auch die Übertragung einzelner Grundstücke beantragen. Ich hätte gegen die Eintragung (Eigentumsübertragung und Löschung der AV auf dem Grundstück) keine Bedenken.
    Ruf doch die Rpfl. an und klär das telefonisch.

  5. #5
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    Zitat Zitat von DietmarG Beitrag anzeigen
    Wenn ich den Sachverhalt richtig verstehe, dann sichert eine AV einen Anspruch auf Verschaffung von sechs Grundstücken von Eigentümer A an Zwischenerwerber B.
    Ne, ne, Dietmar, es sind die Enderwerber, d. h. mehrere Enderwerber. Jeder Enderwerber hat ein Grundstück erworben.

    Aber unabhängig mal davon, selbst wenn es so wäre, habe ich es wie Grundbüchler und Tarzan gesehen.

    Nach erfolgter Teilung wurde für mich die AV jeweils ein Einzelrecht und dieses Einzelrecht wurde an den Enderwerber bzw. wie in meinem Fall an den jeweiligen Enderwerber abgetreten.

    Im Übrigen: Dem im Grundbuch noch eingetragenen Eigentümer ist es wurscht, was mit der AV passiert. Die Abtretung der AV (in welcher Form auch immer) durfte sowieso erst geschehen, wenn der Kaufpreis an ihn gezahlt ist. So war es auch im Ankaufsvertrag zwischen dem eingetragenen Eigentümer und dem Zwischenerwerber vereinbart. Aus dem ursprünglichen Ankaufsvertrag ist auch ersichtlich, was der Zwischenerwerber mit dem Grundstück "anstellen" will. Dem Zwischenerwerber (und jetzigen Verkäufer) ging es nur darum, die Kosten der Zwischeneintragung zu sparen.

    Tarzan:
    Ich habe die Rpfl. zweimal angerufen, weil ich es nicht verstanden habe. Die Antwort war - auch nachdem ich so wie Grundbüchler und du argumentiert habe - diesselbe wie in der ZwiFü. Deswegen habe ich es hier reingesetzt.

    Na ja, ich habe ja noch ein paar dieser Verträge zum Vollzug. Das nächste Mal werde ich sie höflich auf das Forum hinweisen.

    Leute, vielen Dank für eure Meinungen und noch ein schönes Wochenende.

  6. #6
    Franzy
    Gast
    Also ich glaube deine Rechtspflegerin hat einfach nur ein Problem mit der Formulierung deines Antrages, nicht mit dem grundsätzlichen Inhalt der Urkunde und der Verfahrensweise. Also tu ihr doch einfach den Gefallen und ändere deinen Antrag ab, man muss ja schließlich auch noch in Zukunft miteinander arbeiten....

  7. #7
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    Franzy: Es liegt mir völlig fern, hier einen Krieg anzufangen. Das bringt mir nichts und der Rpfl. auch nichts. Ich wollte es nur verstehen.
    Und mein Antrag lautete lediglich auf Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Enderwerbers, da diesem die Vormerkung ja nach erfolgter Abtretung nunmal zusteht.

  8. #8
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    Ob der Eigentumsverschaffungsanspruch der Zwischenerwerberin teilbar ist, kann nur im Einzelfall geprüft werden. Es kommt darauf an, daß für den Eigentümer durch die Teilabtretung keine Nachteile entstehen können.
    Als weitere Voraussetzung muß die Zwischenerwerberin ermächtigt sein, den Vertragsgegenstand weiterveräußern zu dürfen. Ist sie nicht ausdrücklich ermächtigt worden, dann kann man in der Auflassung von A an B eine solche Ermächtigung sehen. Nur auch hier muß das GBA sicher feststellen können, daß der Eigentümer durch den Teilvollzug nicht benachteiligt werden kann. Ist eine Benachteiligung möglich, so kann man nicht von einer konkludenten Ermächtigung ausgehen.

    Notariatshexe:
    "...mein Antrag lautete lediglich auf Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Enderwerbers..."

    Eine solche Vormerkung gibt es doch gar nicht. Im Grundbuch steht lediglich eine AV für die Zwischenerwerberin, die teilweise abgetreten worden ist. Was soll denn Deiner Meinung nach eingetragen werden?
    Im Ergebnis ist es doch so, daß das Grundstück in ein neues Blatt übertragen und dort der Enderwerber eingetragen wird. Die Vormerkung wird hierbei wegen der Löschungsbewilligung der Zwischenerwerberin an diesem Grundstück nicht übernommen. Im alten Grundbuch wird der Abtretungsvermerk bezüglich des abgeschriebenen Grundstücks gerötet.

  9. #9
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    Zitat Zitat von DietmarG Beitrag anzeigen
    Ob der Eigentumsverschaffungsanspruch der Zwischenerwerberin teilbar ist, kann nur im Einzelfall geprüft werden. Es kommt darauf an, daß für den Eigentümer durch die Teilabtretung keine Nachteile entstehen können.
    Als weitere Voraussetzung muß die Zwischenerwerberin ermächtigt sein, den Vertragsgegenstand weiterveräußern zu dürfen. Ist sie nicht ausdrücklich ermächtigt worden, dann kann man in der Auflassung von A an B eine solche Ermächtigung sehen. Nur auch hier muß das GBA sicher feststellen können, daß der Eigentümer durch den Teilvollzug nicht benachteiligt werden kann. Ist eine Benachteiligung möglich, so kann man nicht von einer konkludenten Ermächtigung ausgehen.
    Wie bereits erwähnt, hat der Eigentümer keine Nachteile und das ist dem Grundbuchamt aufgrund der vorherigen Urkunden auch bekannt. Im übrigen schließe ich mich hier den Ausführungen von Grundbüchler in #3 an. Seit wann prüft das Grundbuchamt, ob das für den ursprünglichen Eigentümer von Vor- oder von Nachteil ist.

    Zitat Zitat von DietmarG Beitrag anzeigen
    Notariatshexe:
    "...mein Antrag lautete lediglich auf Löschung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Enderwerbers..."

    Eine solche Vormerkung gibt es doch gar nicht. Im Grundbuch steht lediglich eine AV für die Zwischenerwerberin, die teilweise abgetreten worden ist. Was soll denn Deiner Meinung nach eingetragen werden?
    Im Ergebnis ist es doch so, daß das Grundstück in ein neues Blatt übertragen und dort der Enderwerber eingetragen wird. Die Vormerkung wird hierbei wegen der Löschungsbewilligung der Zwischenerwerberin an diesem Grundstück nicht übernommen. Im alten Grundbuch wird der Abtretungsvermerk bezüglich des abgeschriebenen Grundstücks gerötet.
    Sorry, aber jetzt verstehe ich gar nichts mehr. Wenn ich die Auflassungsvormerkung für den Zwischenerwerber als „Gesamtrecht“ sehe, dann magst du recht haben. Dann kann ich aber m. E. auch keine Abtretung der Vormerkung auf den Enderwerber bezüglich eines einzelnen selbstständigen Grundstücks eintragen lassen. Das ist doch wie bei einer Gesamtgrundschuld. Da kann ich doch auch keine Abtretung hinsichtlich eines einzelnen Grundstücks eintragen.

    Weiter:
    Angenommen, ich hätte nach erfolgter Vermessung für jedes einzelne Grundstück bereits neue Grundbuchblätter anlegen lassen, dann wäre die Vormerkung jeweils übertragen worden. Dass dann ein Mithaftvermerk – wie bei Gesamtrechten üblich – eingetragen wird, ist mir neu. So, nun habe ich eine Vormerkung zugunsten des Zwischenerwerbers im neuen Grundbuchblatt und die lasse ich an den Enderwerber abtreten. Mein „letzter“ Antrag würde dann lauten: Eigentumsumschreibung auf den Enderwerber ohne Zwischeneintragung und Löschung der Vormerkung des Enderwerbers und nicht Löschung der Abtretung.

    Wie dem auch sei. Ich habe dem Wunsch der Rpfl. entsprochen, auch wenn ich es nicht verstanden habe. Ich verwechsel bestimmt Äpfel mit Birnen.
    Geändert von notariatshexe (19.08.2008 um 12:58 Uhr)

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