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Thema: Aufhebung Veräußerungsbeschränkung

  1. #1
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    Aufhebung Veräußerungsbeschränkung

    Hallo,

    habe eine (hoffentlich) kurze Frage.
    Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hebt die Bestimmung auf, daß zur Veräußerung die Zustimmung des Verwalters notwendig ist.
    Müssen Grundpfandrechtsgläubiger hierzu zustimmen?

    Vielen Dank

    Gruß
    Ron

  2. #2
    Francesca
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    Nein: BayObLG Rpfleger 1989, 503.

  3. #3
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    Danke !

  4. #4
    Interessierter
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    Nein, s.auch Schöner/Stöber RdNr. 2906

  5. #5
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    Ich häng mich mal hier an.

    Auch hier soll das Verwalterzustimmungserfordernis gelöscht werden. Notar legt mir eine Urkunde vor, in der - die Wohnungseigentumsanlage besteht aus zwei Einheiten - die Eigentümer der Einheit A und die Auflassungsvormerkungsberechtigten der Einheit B auftreten und die zu Grunde liegende Teilungserklärung entsprechend abändern. Von den Eigentümern der Einheit B fehlt jede Spur.

    a) Müssen Vormerkungsberechtigte überhaupt zustimmen?
    b) Müssen nicht alle aktuell eingetragenen Eigentümer mitwirken??

    Danke u schönes Wochenende!

  6. #6
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    a) Vormerkungsberechtigte müssen m.E. nicht zustimmen (kein dinglich Berechtigter muss zustimmen).

    b) Wenn der Beschluss nicht in einer ordentlichen Eigentümerversammlung gefasst wurde, müssen alle Eigentümer mitwirken und zwar die aktuellen und nicht irgendwelche künftigen. Die Eintragung der Vereinbarung ist m.E. erst nach Eigentumsumschreibung möglich.

    Allerdings ist zur Eigentumsumschreibung die Zustimmung des Verwalters bzw. aller Eigentümer erforderlich. Einen Verwalter gibt es wohl nicht? Wenn nein, wäre die Zust. aller Eigentümer notwendig. Vielleicht kann man es so sehen: Die Zustimmung von Eigentümer B = Verkäufer dürfte ja konkludent im Kaufvertrag enthalten sein, die Zustimmung von Eigentümer A konkludent in der jetzigen Vereinbarung über die Aufhebung der Verwalterzustimmung. Aber möglicherweise sehe ich das zu einfach...?
    Ja ja wir reiten bis zum Horizont - anschlagen - und zurück!
    (Mike Lehmann)

  7. #7
    Bine2189
    Gast
    Guten Morgen,
    ich suche eine Gegenmeinung zum oben zitierten BayObLG für eine Diskussion.
    Ich habe dazu noch gar nichts gefunden, außer die vorhergehende Landgerichtsentscheidung (LG Traunstein, 4 T 1344/89), die ist jedoch nirgends abgedruckt...

    Ich bin dankbar für jede Entscheidung/ jeden Aufsatz.

  8. #8
    LYB
    Gast
    Über die Entscheidung des BayObLG aus dem Jahre 1989 kann man nicht mehr diskutieren. Das WEG ist 2007 umfassend geändert worden. Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung kann seither im Wege eines Beschlusses erfolgen (§ 12 Abs. 4 WEG). Grundpfandrechtsgläubiger müssen Regelungen über das Verhältnis der Wohnungseigentümer seither gem. § 5 Abs. 4 nur noch zustimmen, wenn Sondernutzungsrechte begründet werden. Vorher war die Zustimmung auch entbehrlich, weil sie von der Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nicht betroffen im Sinne von §§ 877, 876 BGB waren. Der obige Verweis auf das BayObLG war schon 2008 überflüssig.

  9. #9
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Ich denke auch, dass bei der Diskussion so nicht viel herauskommen wird. Nach Palandt/Bassenge § 12 WEG Rn. 15 ist die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung mit dem entsprechenden wirksamen Beschluss wirksam und die Eintragung im Grundbuch daher zur Wirksamkeit nicht erforderlich (erfolgt also nur deklaratorisch im Wege des Unrichtigkeitsnachweises). Wollte man daher die Gläubiger ins Boot holen, so würde dies bedeuten, dass die Gläubiger bei der Wohnungseigentümerversammlung Teilnahme- und Stimmrecht hätten. Das gibt die geltende Rechtslage aber nicht her.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  10. #10
    Bine2189
    Gast
    Es geht in der Diskussion darum, ob man die Veräußerungsbeschränkung von einzelnen Wohnungen löschen kann. Und zu dem Thema hat sich das BayObLG ja auch geäußert, daran dürfte sich doch durch die Beschlusskompetenz nichts geändert haben...

    Ich bin auch froh über weitere Rechtsprechung u.ä. dazu.

  11. #11
    LYB
    Gast
    Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander unterliegt der Vertragsfreiheit. Bei der Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG sind vertragliche Ausnahmeregelungen üblich. Normalerweise werden generell bestimmte Veräußerungen (z.B. Veräußerung an Ehegatten oder Abkömmlinge, durch eingetragene Gläubiger oder im Wege der Zwangsvollstreckung) von der Zustimmungspflicht ausgenommen. In der Regel benötigt auch der teilende Eigetnümer für einen Erstverkauf keine Zustimmung. Warum sollte es nicht möglich sein, die Veräußerung bestimmter Wohnungen von der Zustimmungspflicht auszunehmen.

    Da eine solche Regelung aber nicht die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung darstellt, sondern nur eine Änderung der bestehenden Regelung durch Vereinbarung einer Ausnahmeregelung, ist es meiner Meinung nach unzulässig derartiges nach § 12 Abs. 4 WEG zu beschließen. Nur die gänzliche Aufhebung der Zustimmungspflicht unterfällt m.E. der Beschlusskompetenz nach § 12 Abs. 4 WEG. Eine Änderung ist nur durch Vereinbarung aller Wohnungseigentümer möglich.

  12. #12
    *Bounty*
    Gast

    Frage

    Hallo Leute
    ich habe auch einen ähnlichen Fall... jedoch konnte mir keiner der Texte wirklich weiter helfen*hmm*
    Folgender Fall:
    Eine WEG bestehend aus Person C mit Whg. 1, Person B mit Whg. 2 und Person A mit Whg. 3.

    Am 21.05.2015 wurde ein Kaufvertrag mit Auflassung (ohne Bewilligung und Antrag) über Wohnung 3 mit Person A als Verkäufer und Person D als Käufer beurkundet. Eingetragen wurde eine Auflassungsvormerkung für D
    Im betroffenen Wohnungsgrundbuch ist eine Veräußerungsbeschränkung nach § 12 WEG eingetragen

    Am 06.05.2016 ist hier nun der Antrag und die Bewilligung des bevollmächtigten Notars auf Eigentumsänderung auf D und Löschung der AV eingegangen, wurde noch nicht vollzogen.
    Eine Verwalterzustimmung wurde nicht mit eingereicht.

    Am 09.05.2016 ist hier dann ein Nachtrag zur Teilungserklärung vom 18.02.2016 vom gleichen Notar eingegangen und es wurde in dieser Urkunde unter anderem die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung beantragt.
    Bewilligt haben Person C, B und D.

    Da die Eigentumsänderung zuerst beantragt wurde, muss ich diesen Antrag auch zuerst bearbeiten... in diesem Fall wäre die Veräußerungsbeschränkung seit dem 18.02.2016 ja schon wirksam (deklaratorisch), aber nun meine Frage

    Müsste für eine wirksame Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung nicht Person A zustimmen müssen (am 18.02.2016 war er noch Eigentümer von Whg. 3). Hier hat somit nur der Vormerkungsberechtigte D beim Nachtrag mitgewirkt.

    drehe mich irgendwie im Kreis...

    Danke für eure Hilfe

  13. #13
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Die Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung kann entweder im Wege der Vereinbarung oder seit der WEG-Reform im Wege der Beschlussfassung nach § 12 IV WEG erfolgen, s. http://www.rechtspflegerforum.de/sho...52#post1035352
    wobei Beschlüsse im Umlaufverfahren nur einstimmig erfolgen können, da es keine schriftlichen Mehrheitsbeschlüsse gibt (Röll, Anm. zu BayObLG, MittBayNot 1987, 97/98; BayObLG, NJW-RR 1986, 565).

    Bei der Beschlussfassung wird die Aufhebung bereits durch den Beschluss wirksam. Das Grundbuch wird daher mit der Beschlussfassung hinsichtlich der Eintragung des Zustimmungsvorbehalts unrichtig (OLG Hamm, 15. Zivilsenat, Beschluss vom 13.06.2012, I-15 W 368/11, 15 W 368/11).

    Vorliegend hat der Notar die Aufhebung im Vereinbarungsweg, d. h. durch einen Nachtrag zur Teilungserklärung gewählt. Dieser Nachtrag wird als Inhaltsänderung im Sinne des § 877 BGB erst mit der Eintragung wirksam. Da die Eintragung noch nicht erfolgt ist und wegen der Bestimmung des § 17 GBO auch erst nach der Umschreibung des Eigentums auf D erfolgen könnte, bedarf es mithin zur Eintragung des D als Wohnungseigentümer der Vorlage der Zustimmungserklärung nach § 12 WEG.

    Etwas anderes ergäbe sich auch dann nicht, wenn man die Vereinbarung vor dem Notar vom 18.02.2016 als Beschluss ansehen würde. Da dieser Beschluss nicht in einer Versammlung zustande gekommen ist, würde es sich um einen im Umlaufverfahren nach § 23 Absatz 3 WEG gefassten Beschluss handeln, den alle Wohnungseigentümer zu unterzeichnen hätten. Zum Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung ist jedoch A Eigentümer gewesen und ist es auch derzeit noch. Er hat die Erklärung jedoch nicht unterschrieben, so dass auch noch kein schriftlicher Beschluss zustande gekommen sein kann. Das Zustimmungserfordernis zur Eintragung des D besteht also noch.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  14. #14
    *Bounty*
    Gast

    Daumen hoch Vielen Dank

    Haaaaa, danke schön für diese tolle Erklärung! Also lag ich mit meiner Vermutung schon ganz richtig, da es sich hierbei um keinen wirksamen Beschluss nach § 12 IV WEG bzw. keinen Beschluss im Umlaufverfahren handelt.

    Jetzt kann ich mich guter Dinge in die Arbeit stürzen.

  15. #15
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    Hallo,

    kleine Zusatzfrage:

    Es wird ein Protokoll der Eigentümerversammlung zur Löschung der Verwalterzustimmung durch die Verwalterin mit dem damaligen Antrag eines Eigentümers X über die Löschung der Verwalterzustimmung abzustimmen, eingereicht. Das Protokoll ist von der Verwalterin, X und einer weiteren Eigentümerin beglaubigt unterschrieben, enthält aber keinerlei Ermächtigung zur Antragsstellung.
    Ohnehin, dass ich den damaligen Antrag auf Beschlussfassung nicht als Antrag zur Löschung im GB werte, fehlt es laut OLG München, 34 Wx 248/11 und 34 WX 62/14 einem Eigentümer an dem Antragsrecht für die anderen betroffenen Wohnungen. Oder seh ich das zu streng?

    Bzgl. der Wohnung des X ist zusätzlich noch ein Antrag auf EW früher eingegangen.
    Der EW ist vollzugsreif, die VeräußerungsZu wurde damals noch mit eingereicht.

    Daher würde ich nun den EW vorvollziehen und dann den Antrag vom Erwerber + den restlichen Eigentümer fordern und den Veräußerer X damit außen vor lassen.
    (Bzw. ein Antrag und jeweils Vollmacht der anderen Eigentümer). Im Zeitpunkt der Beschlussfassung war X ja noch Eigentümer und konnte damit wirksam beschließen und seine Unterschrift beglaubigen lassen.

    Seht ihr das auch so?
    Besten Dank für alle Gedankenbeiträge!

  16. #16
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Bei der Beschlussfassung wird die Aufhebung bereits durch den Beschluss wirksam. Das Grundbuch wird daher mit der Beschlussfassung hinsichtlich der Eintragung des Zustimmungsvorbehalts unrichtig (OLG Hamm, 15. Zivilsenat, Beschluss vom 13.06.2012, I-15 W 368/11, 15 W 368/11).
    "...enthält aber keinerlei Ermächtigung zur Antragsstellung."

    Wenn das Protokoll von der Verwalterin zur Löschung der Veräußerungsbeschränkung eingereicht wurde, kann die Grundbuchberichtigung m.E. erfolgen, § 27 WEG.

  17. #17
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    Schöner/Stöber lässt Antragstellung eines Eigentümers zu, RdNr. 2906, verweist dabei aber auf RdNr. 2886 bei dem es heißt "Die Eintragung erfolgt auf Antrag ( § 13 Abs. 1 GBO) eines (mehrerer oder aller) WEigter (der Verwalter ist nicht antragsberechtigt).

    Da der Verwalter mir das Protokoll kommentarlos bzw. unter Hinweis auf den mit eingereichten Antrag von X einreicht, kann ich hieraus auch kein Antrag von ihm sehen.

    Meine ich...
    Für anderweitige Begründungen bin ich aber stets dankbar!

  18. #18
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Wie hier ausgeführt:
    http://rechtspflegerforum.de/showthr...l=1#post964619

    kann den Löschungsantrag der Verwalter oder jeder Wohnungseigentümer stellen. Then führt dazu in Spielbauer/Then, WEG, 2. Auflage 2012, § 12 RN 15 mit Verweis auf die Kommentierung von Klein in Bärmann, § 12 RN 56 aus:

    „Antragsberechtigt sind der Erwerber, der Veräußerer und der Verwalter sowie jeder Wohnungseigentümer“.

    Im Fall des OLG München, Beschluss vom 17.07.2015, 34 Wx 137/15 Kost, hatte der Notar den Antrag nach § 15 GBO gestellt und diesem Antrag das entsprechende Protokoll der Eigentümerversammlung mit notariell beglaubigten Unterschriften eines Geschäftsführers der Verwalterin, des Beiratsvorsitzenden und einer Wohnungseigentümerin sowie das Beschlussprotokoll der vorangegangenen Eigentümerversammlung über die Verwalterbestellung beigefügt.

    Das OLG München hat diesen Notarantrag ausreichen lassen und ist davon ausgegangen, dass von der Inhaltsänderung sämtliche Wohnungseigentumseinheiten betroffen sind (s. dazu Lafontaine im jurisPK-BGB, 7. Auflage 2014, Stand 04.01.2016, § 12 WEG RN 83.1).

    Eines zusätzlichen Antrags eines Eigentümers oder des Verwalters würde es demnach nicht bedürfen.

    Lafontaine führt in RN 83 zu § 12 WEG -ebenso wie in der Vorauflage in RN 153- aus, dass mit der Beschlussfassung die Veräußerung sofort zustimmungsfrei wird und der Umstand, dass es der Eintragung im Grundbuch bedarf, nicht bedeute, dass eine bereits aufgehobene Veräußerungsbeschränkung noch bis zu ihrer Löschung im Grundbuch Bestand hätte.

    Ich würde daher im Wege der Auslegung auch in dem „Antrag des Eigentümers X über die Löschung der Verwalterzustimmung abzustimmen“ auch einen Antrag auf Löschung der Veräußerungsbeschränkung im Grundbuch sehen wollen. Wo sonst soll denn die Löschung der Verwalterzustimmung vorgenommen werden ? Und die Beschlussfassung darüber ergibt dann, dass die Löschung in allen betroffenen Wohnungsgrundbüchern erfolgen soll.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  19. #19
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    Danke Prinz auch für deine Ausführungen!

    Bin auch nicht abgeneigt alles in einem Wisch zu erledigen

    Nur zum Verständnis:

    Wenn

    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    ... die Beschlussfassung darüber ergibt dann, dass die Löschung in allen betroffenen Wohnungsgrundbüchern erfolgen soll.
    ist doch grds. keine Bevollmächtigung mehr nötig?!

    Der MüKoBGB/Commichau WEG § 12 Rn. 52 spricht dem Verwalter kein eigenes Antragsrecht zu.

    Das OLG München, Beschluss vom 4.4.2014 – 34 Wx 62/14 führt aus: "Antrags- und damit einhergehend beschwerdeberechtigt ist für den Fall der Aufhebung einer eingetragenen Veräußerungsbeschränkung – neben dem im Beschluss bevollmächtigten Verwalter – nur der jeweilige Eigentümer; für fremde Wohnungen fehlt dem einzelnen Eigentümer die Antragsberechtigung nach § 13 Absatz I 2 GBO".

    Im Fall des OLG München, Beschluss vom 17.07.2015, 34 Wx 137/15 Kost ist damit zu argumentieren, dass beim Notarantrag ein Vollmachtsnachweis nicht erforderlich ist?!



    ...Und ich müsste den Antrag auf Löschung der Verwalterzustimmung vor dem vorher eingegangenen EW bearbeiten und eintragen, damit X überhaupt noch ein Antragsrecht hat...

  20. #20
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Zum Antragsrecht gibt es unterschiedliche Ansichten. Hügel führt dazu im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.02.2016, § 12 RN 16 aus:

    Antragsberechtigt für die Löschung im Grundbuch ist der jeweilige Eigentümer eines Wohnungseigentums, nicht hingegen die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband (OLG München ZWE 2014, 267; WilschNotBZ 2007, 308; aA Drasdo RNotZ 2007, 266).“

    Drasdo weist darauf hin, dass die Eintragung der Aufhebung der Veräußerungsbeschränkung ebenso wenig wie die Erfüllung der Vorgaben in § 24 Abs 6 und 7 WEG Wirksamkeitsvoraussetzung sei.

    Dem entsprechen die Ausführungen von Lafontaine in RN 83 zu § 12 WEG. Und dem entspricht es, dass nach dem Beschluss des OLG Hamm, 15. Zivilsenat, vom 13.06.2012, I-15 W 368/11, 15 W 368/11 bereits mit der Beschlussfassung die Eintragungen in allen Wohnungsgrundbüchern hinsichtlich des Zustimmungsvorbehalts unrichtig werden.

    Und wenn ich auf den Antrag eines einzelnen Wohnungseigentümers hin prüfen kann, dass diese Unrichtigkeit aller Wohnungsgrundbücher nachgewiesen ist und den Umstand berücksichtige, dass das OLG München im Beschluss vom 17.07.2015, 34 Wx 137/15 Kost, davon ausgeht, dass der Notarantrag zu dem vorgelegten Unrichtigkeitsnachweis ausreicht, um die Berichtigung in allen Wohnungsgrundbüchern vorzunehmen, dann wüsste nicht, wozu es noch weiterer Anträge bedürfen sollte.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

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