Amtswiderspruch-und dann?

Hallo zusammen,

ich habe folgendes Problem:
In einem Wohnungserbbaugrundbuch wurde vor einigen Wochen eine Grundschuld eingetragen (zur Kaufpreisfinanzierung, da das Erbbaurecht verkauft wird).
Nun wurde das Grundbuchamt darauf aufmerksam gemacht, dass die erforderliche Zustimmung des Grundstückseigentümers zur Eintragung nicht vorlag.
Die Grundschuld hätte demnach nicht eingetragen werden dürfen. Ist aber leider trotzdem passiert.
Ich habe gleich einen Amtswiderspruch eingetragen.
Ich habe sofort die Gläubigerin informiert, die mir mitteilte, dass das Geld (glücklicherweise) noch nicht ausgezahlt wurde.
Der zuständige Notar wusste ebenfalls schon von der fehlenden Zustimmung. Der Grundstückseigentümer weigert sich offenbar seine Zustimmung bei Belastungen über 60 % des Kaufpreises zu erteilen. Hier handelt es sich um 80 %. Im Erbbaurechtsvertrag ist eine Klausel enthalten, wonach der Grundstückseigentümer sich aber verpflichtet seine Zustimmung zu Belastungen bis 80 % zu erteilen. Aus diesem Grund will der Notar die Zustimmung nun im Klagewege ‚erzwingen’ bzw. notfalls ersetzen lassen.
Meine Frage: was geschieht nun mit dem Recht?
Der Amtswiderspruch ist eingetragen. Besteht eine Möglichkeit diese zur Löschung zu bringen. Amtslöschung scheidet ja aus, aber was ist mit Antrag des Grundstückseigentümers und Unrichtigkeitsnachweis? Müsste da der Erbbauberechtigte nicht auch zustimmen?

Im Falle einer Grundbuchberichtigung ist nur der Inhaber des Grundbuchberichtigungsanspruchs nach § 894 BGB als unmittelbar Begünstigter antragsberechtigt. Dies ist im vorliegenden Fall der Wohnungserbbauberechtigte, nicht der Grundstückseigentümer. Dass der Grundstückseigentümer der Belastung als mittelbar Betroffener i.S. des § 19 GBO hätte zustimmen müssen (Bewilligung), macht ihn im Hinblick auf die angestrebte Grundbuchberichtigung nicht antragsberechtigt. Da der Wohnungserbbauberechtigte und der Buchgläubiger der Grundschuld keinen Berichtigungsantrag stellen werden, wird die Grundschuld wohl vorläufig noch eingetragen bleiben. Gleichwohl ist die avisierte Veräußerung durch den eingetragenen Amtswiderspruch natürlich faktisch blockiert. Man wird daher wohl oder übel das Ersetzungsverfahren nach § 7 Abs.3 ErbbauVO abwarten müssen.

Also musste auch der Amtswiderspruch für den Wohnungserbbau-bererchtigten und nicht für den Grundstückseigentümer eingetragen werden, oder?

So ist es.

Vielen Dank für Deine Hilfe!
Hast Du vielleicht noch ne Fundstelle, die ich im Aktenvermerk angeben könnte?! Meine Kollegen und ich dachten nämlich zuerst an den Grundstückseigentümer als Berechtigten des Widerspruchs (weil der Erbbauberechtigte ja die Eintragung bewilligt, diese somit in seinem Sinn ist)...?!

Palandt/Bassenge, 65. Aufl., § 894 RdNr.6 (Klammerzusätze und Unterstreichungen von mir):
Gläubiger (des GB-Berichtigungsanspruchs) ist nur, wer durch die Unrichtigkeit unmittelbar beeinträchtigt ist. ... Bei fälschlicherweise eingetragener Belastung der Eigentümer und gleich/nachrangige Berechtigte (hier: anstelle des Eigentümers natürlich der Berechtigte des Wohnungserbbaurechts).

Demharter, 25. Aufl., § 53 RdNr.33:
Bezeichnung des Berechtigten. Berechtigt ist derjenige, dem der Berichtigungsanspruch nach § 894 BGB zusteht.

Erman/Lorenz, 11. Aufl., § 894 RdNr.16:
Berechtigt ist derjenige, dessen dingliches Recht durch die Unrichtigkeit betroffen ist.

Der Grundstückseigentümer ist im vorliegenden Fall aufgrund des Zustimmungserfordernisses nach § 5 ErbbauVO nur mittelbar beeinträchtigt. Er ist bereits dadurch geschützt, dass die ohne seine Zustimmung erfolgte Verfügung nach § 6 Abs.1 ErbbauVO unwirksam ist.

Hast Du ein Problem mit der Aufsichtsbehörde der Kirche ?
Ich würde dort anrufen und die Sache eilig machen. Die Akte bei mir bunkern und mit dem Einreichen der Genehmigung des Sache als geheilt ansehen (und dann den Brief rausschicken). Amtswiderspruch ist das Letzte was ich eintrage.

Dann red doch nett mit denen, vielleicht klappt ja doch.

Nach meiner Meinung ist nicht der Grundstückseigentümer, sondern der Erbbauberechtigte als Berechtigter des Widerspruchs einzutragen (siehe #2 und #6). Den Amtswiderspruch würde ich in jedem Fall noch auf dem Brief vermerken. Sonst kannst Du ihn nämlich nochmal extra anfordern (§ 62 Abs.3 S.2 GBO).

Zitat von Tarzan

Hast Du ein Problem mit der Aufsichtsbehörde der Kirche ?
Ich würde dort anrufen und die Sache eilig machen. Die Akte bei mir bunkern und mit dem Einreichen der Genehmigung des Sache als geheilt ansehen (und dann den Brief rausschicken). Amtswiderspruch ist das Letzte was ich eintrage.

So sehe ich das auch. Einsichtsverbot setzen und die Akte mit dem Brief sicher aufbewahren. Wieso sollte das nicht für mehrere Wochen gehen? Dann sieht das Grundbuch doch viel schöner aus, als mit einem Amtswiderspruch.:)

@grundbüchler: Franceska ist theoretisch sehr gut drauf. Vielleicht schafft sie die Umsetzung in die Praxis auch noch .
Ansonsten muss ich ihr - für die Schriftgelehrten - Recht geben. Sonst wird behauptet, der hat ja keine Ahnung (Zitat: wenn ich die letzten Äußerungen von dir lese ...). Aber so läuft es in der Praxis nicht. Gott sei Dank dass nicht nur die Theoretiker bei uns am Schreibtisch sitzen.

Kannst Du mir mal verraten, was es mit Theorie und Praxis zu tun hat, ob man beim Widerspruch den falschen oder den richtigen Berechtigten einträgt? Das war nämlich die gestellte Frage!

Hier führt an der Eintragung eines Amtswiderspruchs sowieso kein Weg vorbei. Denn die Grundschuld ist eingetragen und deshalb muss nach § 60 GBO auch der Brief versandt werden. Die Zurückhaltung des Briefs (wie in #12 vorgeschlagen) ist eindeutig gesetzeswidrig. Wenn der Brief aber ausgehändigt wird, ist ein gutgläubiger Erwerb der Grundschuld außerhalb des Grundbuchs möglich. Es gibt zur Eintragung des Amtswiderspruchs also gar keine Alternative. Dann ist er aber sofort einzutragen, damit er noch auf dem Brief vermerkt werden kann, bevor dieser hinausgegeben wird.

Ich kann Dich auch beruhigen, weil bald ein praxisuntauglicher Theoretiker weniger am Schreibtisch sitzen wird, weil ich im Hotel meiner Eltern einsteige und deshalb kündigen werde. Deine praxisnahen Stellungnahmen werden also bald nicht mehr durch mein theoretisches Gefasel gestört.

Zitat von Francesca

Kannst Du mir mal verraten, was es mit Theorie und Praxis zu tun hat, ob man beim Widerspruch den falschen oder den richtigen Berechtigten einträgt? Das war nämlich die gestellte Frage!

Hier führt an der Eintragung eines Amtswiderspruchs sowieso kein Weg vorbei. Denn die Grundschuld ist eingetragen und deshalb muss nach § 60 GBO auch der Brief versandt werden. Die Zurückhaltung des Briefs (wie in #12 vorgeschlagen) ist eindeutig gesetzeswidrig. Wenn der Brief aber ausgehändigt wird, ist ein gutgläubiger Erwerb der Grundschuld außerhalb des Grundbuchs möglich. Es gibt zur Eintragung des Amtswiderspruchs also gar keine Alternative. Dann ist er aber sofort einzutragen, damit er noch auf dem Brief vermerkt werden kann, bevor dieser hinausgegeben wird.

Ich kann Dich auch beruhigen, weil bald ein praxisuntauglicher Theoretiker weniger am Schreibtisch sitzen wird, weil ich im Hotel meiner Eltern einsteige und deshalb kündigen werde. Deine praxisnahen Stellungnahmen werden also bald nicht mehr durch mein theoretisches Gefasel gestört.

Seit wann muss denn ein Rechtspfleger bestimmte Bearbeitunsfristen einhalten? Die Zurückhaltung des Briefes - vorausgesetzt es flattert kein weiterer Antrag rein - ist dementsprechend doch nicht gesetzeswidrig, sondern als unbürokratisch für den Ausgangsfall anzusehen. Dass die Zustimmung kommt, ist in diesem Fall klar. Gutgläubiger Erwerb in dieser Sache? Man kann auch "alles" schwarz sehen. Du hast die Sache auf dem Tisch liegen. Kommt etwas, kannst Du immer noch handeln. Ich würde mich über eine solche Handhabung freuen.

Bezüglich des Postings: ... weil ich im Hotel meiner Eltern einsteige ....

Wie würde meine Tochter sagen: Yep, dann mach das.

Dem Forum und auch Deinen Kollegen wäre mehr gedient, Du würdest uns weiterhin als Theoretikerin und auch als praxisorientierte Fachkraft zur Verüfung stehen.

So wie ich Tarzan bestimmt nicht falsch verstanden habe, ist weder das eine noch das andere erwünscht. Aber was soll's, derjenige, der etwas falsch macht, schläft gut, solange er nicht weiß, dass er etwas falsch gemacht hat. Die von Tarzan ins Spiel gebrachte "praxisnahe" Alternative, vorsätzlich gegen das Gesetz zu verstoßen, solange nichts passieren kann, ist nicht mein Ding. Im Fall von Winifred kann der eingetragene Gläubiger das Recht sogar an einen gutgläubigen Erwerber abtreten, wenn sich der "zurückgehaltene" Brief noch beim Grundbuchamt befindet: §§ 1154 Abs.1 S.1, 1117 Abs.1 S.2, 931 BGB. Wenn das passiert, läuten die Haftungsglocken! Viel Spaß dabei.

Zitat von Grundbüchler

Zitat von Tarzan

Hast Du ein Problem mit der Aufsichtsbehörde der Kirche ?
Ich würde dort anrufen und die Sache eilig machen. Die Akte bei mir bunkern und mit dem Einreichen der Genehmigung des Sache als geheilt ansehen (und dann den Brief rausschicken). Amtswiderspruch ist das Letzte was ich eintrage.

So sehe ich das auch. Einsichtsverbot setzen und die Akte mit dem Brief sicher aufbewahren. Wieso sollte das nicht für mehrere Wochen gehen? Dann sieht das Grundbuch doch viel schöner aus, als mit einem Amtswiderspruch.:)

Wo ist das Problem. Hier ist doch klar, dass die Genehmigungen kommen! Wenn bekannt wäre, dass die Genehmigungen evt. nicht erteilt werden; ein anderes Thema. Aber hier? Das nenne ich praxisorientiert!

Zitat von Francesca

So wie ich Tarzan bestimmt nicht falsch verstanden habe, ist weder das eine noch das andere erwünscht. Aber was soll's, derjenige, der etwas falsch macht, schläft gut, solange er nicht weiß, dass er etwas falsch gemacht hat. Die von Tarzan ins Spiel gebrachte "praxisnahe" Alternative, vorsätzlich gegen das Gesetz zu verstoßen, solange nichts passieren kann, ist nicht mein Ding. Im Fall von Winifred kann der eingetragene Gläubiger das Recht sogar an einen gutgläubigen Erwerber abtreten, wenn sich der "zurückgehaltene" Brief noch beim Grundbuchamt befindet: §§ 1154 Abs.1 S.1, 1117 Abs.1 S.2, 931 BGB. Wenn das passiert, läuten die Haftungsglocken! Viel Spaß dabei.

Ich denke, dass der zuständige Sachbearbeiter gut schlafen kann. Dass hoffe ich auf jeden Fall. Genehmigungen sind angekündigt! Ich bin auch nicht fürs "kummeln", aber in diesem Fall? So wie die Vorposter vorgeschlagen, ist die Sache einfach und schnell für alle Beteiligte zu lösen.

§ 934 BGB gilt nur für den gutgläubigen Erwerb von beweglichen Sachen. In unserem Fall richtet sich der gutgläubige Erwerb nach § 892 BGB. Die Verweisung auf § 931 BGB bedeutet nur, dass die Briefübergabe auch durch die Abtretung des Anspruchs des Zedenten gegen das Grundbuchamt auf Herausgabe des Briefs erfolgen kann.