unentgeltliches Wohnungsrecht

Beantragt wurde die Eintragungen eines Wohnungsrechts folgenden Inhalts:

...dass dem Überlasser ein unentgeltliches Wohnungsrechts an der Wohnung im 1. OG unter Ausschluss des Eigentümers zustehen soll. Die verbrauchsabhängigen und die verbrauchunabhängigen Kosten, mit Ausnahme der Stromkosten, trägt der Eigentümer. Die Vereinbarung über die Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts hat nur schuldrechtlichen Charakter. Zur Sicherung des Wohnungsrechts bewilligen und beantragen...

Daraufhin wurde beanstandet, dass eine Leistungspflicht des Eigentümers mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen ist.

Der Notar teilte daraufhin mit, dass die Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts nur schuldrechtlich vereinbart wurde. Hierunter fällt auch die Kostentragungspflicht.

???

Ich vertrete die Auffassung, dass es sich hierbei um unterschiedliche Sachen handelt und daher eine Klarstellung hinsichtlich der Kostentragungspflicht erforderlich ist.

Verstehe ich nicht.

Der Passus über die Unentgeltlichkeit sagt doch nur, dass der Berechtigte für das Wohnungsrecht als solches keine Gegenleistung zu erbringen hat. Das hat doch mit den Nebenkosten und der entsprechenden Kostentragungspflicht nichts zu tun.

Ich halte Deine Beanstandung deshalb für unbegründet.

Wieso für unbegründet.

Ich vertrete die Auffassung, dass die Unentgeltlichkeit sowie die Kostentragungspflicht zwei unterschiedliche Dinge sind und daher die schuldrechtliche Vereinbarung der Unentgeltlichkeit nichts mit der Kostentragungspflicht zu tun hat. Eine Kostentragungspflicht des Eigentümers kann jedoch nur schuldrechtlich vereinbart werden. Hierzu ist daher eine Klarstellung einzureichen, dass die Kostentragungspflicht des Eigentümers lediglich schuldrechtlich vereinbart wird.

Der Notar vertritt jedoch die Auffassung, dass durch die Erklärung, dass die Unentgeltlichkeit nur schuldrechtlich vereinbart ist auch die Kostentragungspflicht des Eigentümers davon erfasst ist.

Die Unterhaltungs- und Betriebskostentragungspflicht des Eigentümers kann dinglicher Inhalt des Wohnungsrechts sein (MüKo § 1093 Rn.10 mit Rechtsprechung). Deshalb hatte ich nicht verstanden.

Es geht jedoch nicht um die Unterhaltungspflicht sondern um die Kostentragungspflicht des Eigentümers (vgl. HRP, Grundbuchrecht, Rn. 1253). Der Notar ist auch der Ansicht, dass eine Kostentragungspflicht des Eigentümers (= Leistungspflicht) mit dinglicher Wirkung ausgeschlossen ist.

Ich hatte auch von der Betriebskostentragungspflicht gesprochen. Siehe MüKo.

Das sind genau die Fälle, bei denen auch bei Wohnungsrechten die Eintragung einer Löschungserleichterungsklausel nach § 23 Abs.2 GBO in Betracht kommt, siehe Demharter § 23 Rn.12.

Dann zitiere ich mal aus MüKo § 1093 Rn.10:

In jedem Fall empfiehlt es sich, die Unterhaltungspflicht des Eigentümers vertraglich zu regeln. Sie kann entsprechend § 1021 BGB zum Inhalt des dinglichen Rechts gemacht werden und bindet dann auch den Rechtsnachfolger. Gleiches gilt für die Tragung der öffentlichen Abgaben bez. des Grundstücks. ...... In der Rspr. wird es ferner zT für zulässig gehalten, eine Regelung über die Tragung von Betriebskosten durch den Eigentümer (z.B. Heizmaterial, Müllabfuhr) zum dinglichen Inhalt des Rechts zu machen (in Fußnote 38 hierzu: BayObLGZ 1980, 176, 179 f.; OLG Schleswig DNotZ 1994, 895, 896; LG Neubrandenburg Rpfleger 1994, 293, 294. AA LG Itzehoe Rpfleger 1994, 159. Vgl. dazu Amann DNotZ 1982, 396 ff.).

Mit dinglicher Wirkung kann vereinbart werden, dass der Eigentümer die Kosten der Ver- und Entsorgung (Heizung, Strom, Wasser, Gas, etc.) und alle sonstigen Kosten des Bewohnens zu tragen hat, BayObLG, DNotZ 1981, 125.

Die Kostentragungspflicht ist neben dem Dulden des Wohnens nicht Hauptpflicht, sondern bloß Nebenpflicht. Als Nebenpflicht kann auch ein positives Tun Inhalt einer Dienstbarkeit sein.

Ok, dann stellst Du Dich damit gegen die ganz hM, das sollte man schon festhalten. Siehe auch Palandt § 1093 Rn.11 und § 1018 Rn.5. Unser Landgericht würde mir eine solche Zwischenverfügung wegen der Rechtsprechung des BayObLG um die Ohren hauen.

Dagegen ist ja auch nichts zu sagen. Ich meinte nur, dass 123 schon wissen sollte, dass sie mit ihrer Zwischenverfügung von der ganz hM abweicht.

Zitat von Ulf

Wie unser LG das sieht, weiß ich nicht aber ich hätte kein Problem damit, meine entsprechende ZwVfg mal hochzugeben.

Ich habe aber schon ein Problem damit, eine hM zu vertreten, die mich in der Sache nicht überzeugt. So lange ich dazu also nicht gezwungen werde, vertrete ich meine Meinung.

Da kann ich ulf nur recht geben. Herrschende Meinungen ändern sich auch mal, aber nur, wenn sie nicht von allen für heilig gehalten werden.