Hab ich hier Mist gemacht?

Hallo,

vorab kurz die Schilderung, wie ich in Grundbuchsachen i.d.R. vorgehe:

Ich erteile z.B. die erste Ausfertigung eines Kaufvertrages mit dem Ausfertigungsvermerk:

" Vorstehende Ausfertigung wird dem AG XY mit dem Antrag auf Wahrung der Auflassungsvormerkung erteilt".

Diese Ausfertigung reiche ich dann ein mit dem ausdrücklichen Antrag im Anschreiben, daß ich diese Ausfertigung mit dem Antrag auf Eintragung der Vormerkung überlasse.

Wenn dann alle Voraussetzungen zur endgültigen Abwicklung des Vertrages ( in der Regel Löschung der Vormerkung, Löschung von Rechten Abt. III und Eigentumsumshreibung ) gegeben sind, erteile ich eine zweite Ausfertigung mit dem Vermerk, daß diese dem Grundbuchamt XY mit dem Antrag auf vollständige Wahrung erteilt wird.

Das halte ich deswegen für vertretbar, weil in allen meinen Verträgen sämtliche GB-Anträge unter einer Überschrift, nämlich: "Grundbuchanträge" zusammengefaßt sind.

Das läuft so ganz wunderbar seit vielen Jahren.

Und jetzt ist folgendes passiert:

Ich hab einen Kaufvertrag mit Auflassung bezüglich zweier Grundstücke beurkundet, wobei bzgl. des Grundstücks A die Eigentumsumschreibung nach Vorliegen der Voraussetzungen XY erfolgen soll und die Eigentumsumschreibung bzg. des Grundstückes B nach Vorliegen weiterer Voraussetzungen.

Nach Vorliegen der Voraussetzungen bzgl. Grundstück A habe ich die zweite Ausfertigung der Urkunde erteilt mit dem Ausfertigungsvermerk " diese zweite Ausfertigung wird dem GBA mit dem Antzrag auf Wahrung bzgl. des Grundstücks A erteilt."

Im Begleitschreiben hab ich die Ausfertigung "mit dem Antrag auf Wahrung" vorgelegt.

Jetzt hat der Rechtspfleger - nachdem UB des FA und Verzichtserklärung der Gemeinde natürlich für beide Grundstücke vorlag- beide Grundstücke umgeschrieben.

Das ist deswegen peinlich, weil der Preis für das zweite Grundstück überhaupt noch nicht fällig war.

Wer hat den größeren Mist gebaut? War ich das?

OK. Ich kann das reparieren, weil ich die Parteien kenne und weil das keine Schlitzohren sind. Aber der Verkäufer besteht darauf, daß der Fehler rückgängig gemacht wird.

Ich mach natürlich eine entsprechende Urkunde "mal so"...

Aber: was ist mit den Gerichtskosten? Könnten / sollten diese niedergeschlagen werden?

Oder hab ich so großen Mist gebaut, daß ich diese übernehmen sollte?

Wie immer Eure Meinung sein sollte, dankbar werde ich dafür sein.

Gruß HansD

Tja, das war einmal eine großzügige Auslegung der wiedersprüchlichen Anträge. Da kann sich selbst oL nicht beschweren.

Problem sind aber weder Notar noch Gerichtskosten. Da eine Auflassung und eine Eintragung vorliegt, hat das Eigentum gewechselt. Für eine Reparatur ist eine Rückauflassung mit UB, Vorkaufsrechtsverzicht und ggf. weiteren Genehmigungen erforderlich. Das dürfte wesentlich mehr kosten.

Materiellrechtlich ist die Sache klar. Es wurde aufgelassen und eingetragen. Damit ist der Eigentumswechsel erfolgt. Das Grundbuch ist richtig. Ob die schuldrechtlichen Voraussetzungen für die Eigentumsumschreibung erfüllt waren, ist ebenso unerheblich wie die Frage, was überhaupt zur Eintragung beantragt wurde und ob das GBA den eingeschränkten Ausfertigungsvermerk hätte beachten müssen. Verfahrensrechtliche Fehler hindern nicht die dingliche Rechtsänderung. Eine "Rückgängigmachung" des stattgefundenen Eigentumswechsels wäre somit nur in Form der Rückauflassung möglich. Dies dürfte -von den Kosten ganz abgesehen- keine realistische "Reparaturmöglichkeit" sein, weil der (wenn auch "spätere") Eigentumswechsel ja letztlich dem Willen der Beteiligten entspricht. Auch wenn es keine absolute Sicherheit bietet, würde ich für den fraglichen Zwischenzeitraum vorschlagen, dass sich der Erwerber gegenüber dem Veräußerer verpflichtet, in keiner Weise über den Grundbesitz zu verfügen (§ 137 S.2 BGB).

Die Beurteilung der kostenrechtlichen Seite hängt davon ab, ob die Eintragung der Auflassung bezüglich Grundstück B beantragt war oder nicht. Im vorliegenden Fall fürchte ich, dass sie beantragt war, weil der im Begleitschreiben gestellte Antrag keine Einschränkung enthielt und dem Ausfertigungsvermerk für die Frage, was beantragt ist, keine Bedeutung zukommt. Das GBA hat somit richtig gehandelt, also sind die Kosten entstanden und müssen bezahlt werden. Ich fürchte daher des weiteren, dass die Kosten wohl grundsätzlich an unserem guten HansD hängenbleiben werden.

Aber: Kostenschuldner für die Eintragung der Auflassung und die (wohl ebenfalls erfolgte) Löschung der Vormerkung ist doch der Erwerber (vgl. § 448 Abs.2 BGB). Er müsste die betreffenden Kosten somit spätestens in dem Zeitpunkt bezahlen, zu welchem die Eintragung der Auflassung des Grundstücks B und die diesbezügliche Restlöschung der Vormerkung nach den getroffenen schuldrechtlichen Abreden "regulär" erfolgt wäre. Aus diesem Grund kann sich m.E. nur die Frage stellen, ob HansD diese Kosten einstweilen vorschießen, aber nicht, ob er sie endgültig tragen muss. Und hinzu kommt noch ein weiteres: Wäre ordnungsgemäßer Vollzug erfolgt, wären zwei Löschungsgebühren für die Vormerkung angefallen (einmal aus dem Wert des Grundstücks A und später aus dem Restwert des Grundstücks B). Diese Gesamtkosten sind höher als diejenigen für die gänzliche Löschung der Vormerkung. Der Erwerber hat daher insoweit sogar "ein Geschäft gemacht" (wenn auch nur ein geringfügiges).

Die Begründung im Ausfertigungsvermerk wird man nicht als Konkretisierung bzw. Beschränkung des Eintragungsantrags ansehen können. Seitens des Gerichts sehe ich keine Möglichkeit, die Kosten außer Ansatz zu lassen. Ich fand es wegen solcher Risiken schon immer besser, wenn die Notare schreiben: Ich beantrage gemäß § 15 GBO 1. ..., 2. ..., 3. ...

Zitat von § 21 BGB

Die Begründung im Ausfertigungsvermerk wird man nicht als Konkretisierung bzw. Beschränkung des Eintragungsantrags ansehen können. Seitens des Gerichts sehe ich keine Möglichkeit, die Kosten außer Ansatz zu lassen. Ich fand es wegen solcher Risiken schon immer besser, wenn die Notare schreiben: Ich beantrage gemäß § 15 GBO 1. ..., 2. ..., 3. ...

Hallo, alle zusammen,

was Ihr sagt, erscheint mir einleuchtend.

Ich werd mal zu gegebener Zeit berichten, wie ich das hingebogen habe...

Gruß HansD

P.S. Hier bei uns mit einer Handvoll Notaren und 2 1/2 Rechtspflegern kann man fast alles hinbiegen, wenn sich kennt... und mag...

Gruß HansD

Zitat von Alfred

Tja, das war einmal eine großzügige Auslegung der wiedersprüchlichen Anträge. Da kann sich selbst oL nicht beschweren.

doch, da beschwere ich mich trotzdem .

denn bei widersprüchlichen anträgen finde ich keine grosszügigkeit angebracht, weil der widerspruch im interesse der beteiligten aufzuklären ist. man sieht es ja auch hier: das ergebnis der "grosszügigkeit" hat ein unerwünschtes ergebnis gebracht. (ich glaube aber vorliegend ohnehin eher an nicht gesehen, als an grosszügigkeit ...;) )

verantwortlich ist vorliegend aber letztlich der notar.

zwar muss das GBA wg. § 29 GBO auch prüfen, ob eine ordnungsgemäße ausfertigung vorliegt, muss also auch den ausfertigungsvermerk zwingend lesen. die - zugegebener maßen dort ungewöhnlich platzierte- einschränkung hätte somit auffallen müssen.

hier lag m. E. aber ein zusätzlicher unbeschränkter antrag im anschreiben vor, so dass dieser allein bereits die eintragung trägt.

@HansD
mal unabhängig von der antragstellung: wenn du die übliche vertragskonstruktion mit umschreibungssperre bis zum nachweis der kaufpreiszahlung benutzt, hätte m. E. die auflassung -mit oder ohne antrag- vorher gar nicht erst dem GBA vorgelegt werden dürfen, weil dann auch der erwerber selbst beim GBA jederzeit den antrag stellen könnte.

Von der Vertragsgestaltung her wäre es wohl die beste Lösung gewesen, die Auflassungen für die Grundstücke A und B gesondert erklären zu lassen. Dies hätte die Möglichkeit eröffnet, für die anstehende Eintragung der Auflassung des Grundstücks A eine auszugsweise Ausfertigung (ohne die Auflassung für Grundstück B) zu erteilen. In diesem Fall hätte der Rechtspfleger die Auflassung für Grundstück B zum jetzigen Zeitpunkt keinesfalls eintragen können.

Zitat von juris2112

...und ob das GBA den eingeschränkten Ausfertigungsvermerk hätte beachten müssen...

Hierzu meine Frage:

1,2 Notare in meinem Bezirk nutzen den Ausfertigungsvermerk um darin den Antrag nach § 15 GBO zu verpacken, da heißt es dann zb:
"Die angesiegelte Urkunde stimmt mit der Urschrift überein. Ausgefertigt für das GBA X zur Eintragung der Erwerbsvormerkung (§ 15 GBO). Unterschrift Siegel"
Ein weiteres Antragsschreiben ist dann nicht mehr beigefügt.

Nun hatte ich eine Ausfertigung zu einem Übergabevertrag, in dem mehrere Grundstücke von unterschiedlichen Gemarkungen übertragen wurden.
Der Ausfertigungsvermerk lautete: "Die angesiegelte Urkunde stimmt mit der Urschrift überein. Ausgefertigt für das GBA X zu Blatt 1 (Musterstadt). Unterschrift Siegel"

Auf meine Anfrage, ob die Ausfertigung nur hinsichtlich Blatt 1 (Musterstadt) und nicht auch für die weiteren in der Urkunde beinhalteten Grundstücke gelten soll (ich hätte als Einschränkung vergleichbar wie oben gedeutet), kam die Antwort "natürlich für alle - und das hätte ja noch nie jemand angefragt/beanstandet..."

In den Kommentierungen zu § 15 GBO und 49 BeurkG konnte ich hierzu nichts finden, ob es sich hierbei um eine Einschränkung des Antrags oder einer auszugsweisen Ausfertigung handelt/ handeln kann...

Was meint ihr dazu?

Zitat von glitzer

Wenn der Ausfertigungsvermerk missverständlich ist und kein weiteres Anschreiben beigefügt war, würde ich eine schriftliche Klarstellung verlangen.
Das dürfte dem Notar wohl kein Probleme machen (dazu braucht er keine Rechtsprechung).

Er legt mir die Urkunde auch nochmal "vollständig" vor, das ist nicht das Problem...
Ich war mir jetzt nur nicht mehr sicher, ob ich das als GBA überhaupt zu beachten habe.