nachträgliche Begründung von SNR durch teilenden Eigentümer

Hallo!

Ich habe eine WEG-Anlage mit 25 Einheiten. Die Teilungserklärung wurde 2001 vollzogen. In dieser hat sich der teilende Eigentümer folgende Vollmacht erteilt:

"Der Eigentümer ist befugt, bis zum Verkauf der letzten Einheit, Sondernutzungsrechte zu begründen, die Zuordnung von SNR zu ändern und solche aufzuheben, soweit sie nicht bereits veräußert sind. Ihm wird hierzu unwiderrufliche Vollmacht erteilt."

Nun krieg ich eine Urkunde in der der teilende Eigentümer SNR an Terassenflächen begründet und zuordnet. Er handelt aufgrund der in der TE erteilen Vollmacht. Er ist auch noch Eigentümer einer Einheit.

Ich frag mich jetzt ob das wirklich einfach so möglich ist. Muss da wirklich kein anderer mitwirken?

Hallo Franzy,

sind überhaupt schon Einheiten veräußert worden? Sind Belastungen in Abteilung II und III eingetragen? Handelt es sich bei den Belastungen in Abteilungh III um Gesamtrechte, die auf allen 25 Einheiten lasten oder um Einzelrechte?

Grundsätzlich lässt sich sagen, dass die Vollmacht in der Teilungserklärung u.U. zwar die Sonderrechtsnachfolger des teilenden Eigentümers, also die Erwerber der Eigentumswohungen, nicht aber die Berechtigten in den Abteilungen II und III, da die Gemeinschaftsordung nur das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander regelt (BayObLG, ZMR 2005, 300).

Also der unter #2 genannte Thread hilft mir nicht wirklich weiter, da die Sondernutzungsrechte bisher noch nicht begründet sind. Es sollen vollkommen neue SNR entstehen (Terrassen werden gebaut für die EG-Wohnungen).

Es sind alle Wohnungen bis auf eine verkauft. In den Blättern lasten natürlich auch schon Grundpfandrechte (Einzelrechte).

Es ist dazu zu sagen, dass die Terrassen dort entstehen, wo momentan SNR an Gartenflächen begründet sind, d.h. alle Eigentümer der EG-Wohnungen haben bereits SNR an einer Gartenfläche und sollen jetzt noch eine Terrasse dazu bekommen. Also eigentlich wird nicht das Gemeinschafteigentum tangiert, sondern die bisherigen SNR.

Also ich hab mir jetzt nochmal genau die alten Lagepläne angesehen. Es gibt 6 EG-Wohnungen. Alle diese haben in der Teilungserklärung ein SNR an der davor liegenden Gartenfläche bekommen. Von Terrassen ist in der Teilungserklärung jedoch nirgendwo die Rede. Die Terrassen sind aber in dem Lageplan der SNR und auch in den Plänen der Abgeschlossenheitsbescheinigung eingezeichnet und mit derselben Nummer wie die jeweilige Wohnung bezeichnet. Würde ja eigentlich bedeuten, dass die Terrassen zum Sondereigentum gehören, geht ja aber bei ebenerdigen Flächen nicht. Also was nun?

Ich möchte hier noch meine erarbeite Lösung zu dem Problem präsentieren:

Aufgrund der Pläne der Abgeschlossenheitsbescheinigung zur Teilungserklärung wurde an den Terrassen unzulässiger Weise Sondereigentum gebildet. Ebenerdige Terrasen können jedoch nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 3 WEG Rn. 15 Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten; § 5 WEG Rn. 10+21 Weitnauer). Bei unwirsamer Einräumung von Sondereigentum an Terrassen können diese gemäß § 140 BGB in Sondernutzungsrechte umgedeutet werden (§ 5 WEG Rn. 6 Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten; § 15 WEG Rn. 26 Weitnauer). Wenn eine solche unzulässige Eintragung im Grundbuch vorgenommen wurde, ist diese durch Grundbuchberichtigung gemäß § 22 GBO zu beseitigen (Schöner/Stöber Rn. 2917).

Das einizige Problem was ich jetzt noch habe ist, dass gemäß Teilungserklärung jede Erdgeschosswohnung genau eine Terrasse hat. Gemäß dem jetzt vorgelegten Plan, hat die Wohnung Nr. 9 allerdings 2 Terrassen und die Wohnung Nr. 10 dafür gar keine Terrasse. Werde die tatsächlichen Gegebenheiten heute Nachmittag mit dem Notar klären. Ggf. muss er halt die Teilungserklärung ändern.