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Thema: BGH zur GbR im Grundbuch: Übersicht über aktuelle Rechtsprechung u.a.

  1. #1
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Pfeil BGH zur GbR im Grundbuch: Übersicht über aktuelle Rechtsprechung u.a.

    Unter Hinweis auf die diversen Threads wegen der Folgen der BGH-Entscheidung vom 04.12.2008 (V ZB 74/08) zur Grundbuchfähigkeit der GbR, verbunden mit den vorgegangenen Beschlüssen vom 18.02.2002 (II ZR 331/00) und vom 25.09.2006 (II ZR 218/05) soll dieser Thread dazu dienen, eine Übersicht über die Rechtsprechung zu den Folgeproblemen (Vertretungsnachweise, (Nicht-)Eintragung von Änderungen im Gesellschafterbestand, Verfügungsbeschränkungen usw.) zu geben.

    Hierzu bitten wir ausdrücklich darum, uns (Andreas oder mir) passende aktuelle Rechtsprechung zu übersenden, die dann von uns hier eingestellt werden wird (die Übersendung kann per PN erfolgen bzw. teilen wir auf Anfrage auch gern E-Mailadresse oder Fax-Nummer mit.)

    Parallel dazu sollte unseres Erachtens diese Rechtsprechung auch zur Veröffentlichung an die Fachzeitschrift "Der Deutsche Rechtspfleger" zur eventuellen Veröffentlichung übersandt werden (auf Wunsch kümmern wir uns ggf. auch um die Weiterleitung an den Rpfleger).


    Aus Gründen der Erhaltung der Übersichtlichkeit kann hier nur durch Mitarbeiter des Forenteams gepostet werden. Daher bitte - wie oben beschrieben - ggf. mit uns in Kontakt treten!
    Ulf

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  2. #2
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    Beitrag LG Oldenburg, Beschl. v. 17.03.2009 - 17 T 204/09: Nachweis durch Vorlage GbR-Vertrag

    Landgericht Oldenburg
    Oldenburg, 17.03.2009
    Geschäfts-Nr.: 17 T 204/09

    Beschluss

    In der Beschwerdesache

    betr. Grundbuch von xxx

    hat die 17. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg (...) beschlossen:

    Auf die Beschwerde vom 12.03.2009 wird der Beschluss des Amtsgerichts (...) aufgehoben. Das Grundbuchamt wird gebeten, unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung der Kammer erneut über den Antrag vom 04.03.2009 zu entscheiden.

    Gründe:

    I.

    Die Beschwerdeführerin ist im Grundbuch als Eigentümerin des Grundstücks verzeichnet. Mit notarieller Erklärung vom 19.02.2009, auf die wegen der Einzelheiten Bezug genommen wird, hat sie das Grundstück gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt und unter dem 04.03.2009 den Vollzug durch Eintragung im Grundbuch beantragt.

    Durch Beschluss vom 10.03.2009, auf den verwiesen wird, hat das Amtsgericht den Antrag zurückgewiesen. Im Wesentlichen hat es zur Begründung ausgeführt, dass die Vertretungsbefugnis der für die Beschwerdeführerin handelnden Personen in der Form des § 29 GBO nachzuweisen sei. Dies sei nach der derzeitigen Rechtslage aber ausgeschlossen, so dass nur die Zurückweisung des Antrags bliebe.

    Hiergegen richtet sich die Beschwerde vom 12.03.2009, der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat.

    II.

    Die Beschwerde ist gemäß § 71 GBO zulässig. Sie ist auch begründet.

    Dem Amtsgericht ist zuzugeben, dass die Anerkennung der Grundbuchfähigkeit der GbR durch den BGH in dem Beschluss vom 04.12.2008 (NJW 2009, 594) in einen Zielkonflikt zu den im Grundbuchrecht verankerten Verkehrsschutzinteressen tritt, der

    zur Zeit nicht durch eine allen Aspekten gleichermaßen Rechnung tragende Handhabung gelöst werden kann (vgl. die Besprechung der Entscheidung durch Reymann BB 2009, 346[350]). Der BGH hat aber in der angesprochenen Entscheidung zum Ausdruck gebracht, dass die Verkehrsfähigkeit der GbR vorrangig sei. Er verweist auf die dienende Funktion des Grundbuchrechts und führt aus, dass die fehlende Anpassung des Grundbuchrechts an die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der GbR nicht zur Blockade des rechtgeschäftlichen Verkehrs mit Grundstücken führen dürfe. Daran habe sich die Auslegung des Grundbuchrechts auszurichten (vgl. BGH NJW 2009, 594[596] Rn. 13). Diese Auffassung wird von der Kammer geteilt.

    Für den vorliegenden Fall bedeutet dies in der Konsequenz, dass die GbR auch die Möglichkeit haben muss, die Eintragungsvoraussetzungen für eine Teilungserklärung zu schaffen. Wenn die grundsätzliche Grundbuchfähigkeit der GbR anerkannt ist, muss die GbR im Interesse ihrer Verkehrsfähigkeit auch innerhalb des Grundbuchrechts handlungsfähig sein und einschlägige Gestaltungsrechte nutzen können.

    Dementsprechend ist mit dem BGH nur die Frage zu stellen, wie der Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen zu erfolgen hat, nicht aber ob er möglich ist. Diese Frage wird in der angesprochenen Entscheidung zwar nicht abschließend geklärt. Jedenfalls aber genügt nach den Gründen des genannten Beschlusses die Vorlage des Gesellschaftsvertrags in öffentlich beglaubigter Form. Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist deshalb der Nachweis durch öffentliche Urkunde grundsätzlich möglich. Auch insoweit ist dem BGH darin zuzustimmen, dass eine öffentliche Urkunde ihre Beweiskraft nicht durch bloßen Zeitablauf verliert und ein ergänzender Nachweis nur erforderlich ist, wenn sich konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben (vgl. BGH NJW 2009, 594[597f.] Rn. 25).

    Der Einwand des Amtsgerichts, dass nach herrschender Meinung bei registerfähigen Gesellschaften ein aktueller Nachweis der Vertretungsmacht erforderlich ist, ist dabei durchaus beachtlich. Letztlich rechtfertigen die erhobenen Bedenken aber in Ansehung der grundsätzlichen Erwägungen in der höchstrichterlichen Rechtsprechung kein anderes Ergebnis. Jedenfalls im Bereich der GbR, in dem ein aktuellerer Nachweis durch öffentliche Urkunde mangels Registerfähigkeit nicht zur Verfügung steht, muss die einmal formgerecht nachgewiesene Vertretungsberechtigung so lange ausreichen, bis konkrete Zweifel an ihrem Fortbestand bestehen.

    Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

    Edit:
    Die Entscheidung ist jetzt (besser spät als nie) veröffentlicht in Nds. Rpfl. 7/2009, 216, 217.
    Geändert von Ulf (15.07.2009 um 08:27 Uhr) Grund: Fundstelle eingefügt.
    Ulf

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  3. #3
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    LG Darmstadt, Beschl. v. 24.03.2009 - 26 T 31/09: Nachw. d. GbR-Vertrag + eV

    Landgericht Darmstadt
    Geschäftsnummer 26 T 31/09

    BESCHLUSS

    In der Grundbuchsache

    betreffend die im oben genannten Grundbuch (...) ein­getragenen Grundstücke (...) an der beteiligt sind:

    (...)

    hat das Landgericht Darmstadt - 26. Zivilkammer als Beschwerdekammer am 24.03.2009 beschlossen:


    Auf die Beschwerde der Antragsteller wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Offenbach a.M. vom 18.02.2009, Geschäftsnummer (...), aufgehoben. Die gegen die ergänzende Zwischenverfügung vom 02.03.2009 gerichtete Beschwerde wird kostenpflichtig zurückgewiesen.
    Wert des erfolglosen Teils der Beschwerde: bis 1.000,00
    Gründe:
    I.
    Als Eigentümer der im Rubrum bezeichneten Grundstücke sind die Antragsteller seit dem 07.11.1995 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen. Unter dem 06.02.2009 vereinbarten sie zur UR Nr. (...) des verfahrensbevollmächtigten Notars (...) die Auseinandersetzung der Gesellschaft, im Zuge dessen das Grundstück Nr. 2 dem Antragsteller zu 2 und das Grundstück Nr. 3 der Antragstellerin zu 1 jeweils als Alleineigentum zugewiesen wurde. Zugleich wurde die Auflassung erklärt und die jeweilige Eintragung im Grundbuch bewilligt und beantragt.

    Mit Verfügung vom 18.02.2009 hat das Grundbuchamt "zur Wahrung des Antrages" die Mitteilung des Brandversicherungswertes und des Baujahrs des Gebäudes sowie der Höhe der jeweiligen Beteiligung der Gesellschafter an der BGB-Gesellschaft verlangt. Auf das hiergegen eingelegte Rechtsmittel der Antragsteller hat es seine (Zwischen-) Verfügung mit weiterer Verfügung vom 02.03.2009 ergänzt und unter Hinweis auf die neuere Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Rechts- und Grundbuchfähigkeit der BGB-Gesellschaft den grundbuchmäßigen Nachweis der Vertretungsbefugnis der für die Gesellschaft handelnden Beteiligten verlangt. Dies müsse entweder durch Vorlage des Gesellschaftsvertrages in der Form des § 29 GBO geschehen, verbunden mit einer "Geständniserklärung" in öffentlich beglaubigter Form, welche Aufschluß darüber gebe, daß sich an dem Gesellschafterbestand sowie an der Vertretungsregelung seither nichts geändert habe, oder aber - falls ein förmlicher Gesellschaftsvertrag nicht existiere - durch Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung aller Gesellschafter, aus der ersichtlich werde, wer die Gesellschafter seien und in welcher Weise die Gesellschaft nach außen vertreten werde.
    Hiergegen wenden sich die Antragsteller mit weiterem Rechtsmittel vom 06.03.2009, welches als Erinnerung und hilfsweise als Beschwerde eingelegt worden ist. Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.

    II.

    Das Rechtsmittel ist als Beschwerde gemäß § 71 Abs.1 GBO statthaft und als solche auch zulässig.
    In der Sache hat die Beschwerde jedoch nur Erfolg, soweit sie sich gegen die erste Verfügung vom 18.02.2009 richtet.

    Da diese Verfügung "zur Wahrung des Antrages" erlassen worden ist, handelt es sich um eine Zwischenverfügung, die aber schon deshalb zu beanstanden ist, weil keine Frist zur Beseitigung des Hindernisses gesetzt worden ist. Überdies ist es schlechterdings unzulässig, im Rahmen einer Zwischenverfügung Angaben zum Geschäftswert - hier des Brandversicherungswertes und des Alters des Gebäudes - zu verlangen (vgl. zuletzt Beschluß der Kammer v. 03.11.2008 - 26 T 112/08). Wenn zugleich um Mitteilung der Höhe der jeweiligen Beteiligungsverhältnisse gebeten wird, so ist nicht ersichtlich, weshalb diese Angaben zur Eigentumsumschreibung vonnöten sein könnten.

    Ohne Erfolg wenden sich die Antragsteller jedoch gegen die ergänzende Verfügung vom 02.03.2009.

    Zu Recht und mit zutreffender Begründung verlangt das Grundbuchamt den Nachweis des aktuellen Gesellschafterbestandes sowie der gegenwärtigen Vertretungsverhältnisse. Denn mit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind nicht mehr die eingetragenen Gesellschafter gesamthänderisch gebundene Eigentümer des Grundstücks, sondern die Gesellschaft selbst (vgl. BGH, NJW 2006, 3716, 3717 = BB 2006, 2490, 2491; NJW 2009, 594, 595 f.; SchönerlStöber, Grundbuchr, 14. Aufl., Rdnr. 240). Dies hat zur Folge, daß die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB nicht mehr ohne weiteres zu Gunsten der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter gilt, da das jeweilige Recht nicht für sie selbst eingetragen ist. Ihre Eintragung "in GbR" begründet keinerlei Rechtsschein dahingehend, daß sie jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, nach etlichen Jahren, noch zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind (vgl. dazu Tebben, NZG 2009, 288, 291; Hertel, DNotZ 2009, 121, 126; Reymann, BB 2009, 349, 350; Saenger/Oxe, LMK 2009,278043; Toussaint, jurisPR-BGHZivilR 2/2009 Anm. 1 [sub 0]; anders offenbar Schöner/Stöber, Rdnr. 240d), Aufgrund dessen bedarf es - zumindest nach längerem Zeitablauf seit der letzten Grundbucheintragung - eines Nachweises der Vertretungsbefugnis, welcher Aufschluß darüber gibt, daß die Antragsteller nach außen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundeigentümerin zu handeln berechtigt sind, sowie ergänzend eines Nachweises über den aktuellen Gesellschafterbestand (vgl. BGH, NJW 2009, 594, 597 f.) zum Nachweis durch Gerichtsentscheidungen).

    Die vom Grundbuchamt verlangten Nachweisformen stellen derzeit die einzige Möglichkeit dar, zum einen den Voraussetzungen des § 29 GBO zu genügen und zum anderen - mangels Anpassung der Grundbuchordnung und der Grundbuchverfügung an die geänderte Rechtsprechung - eine Grundbuchsperre zu vermeiden. Sollte also ein förmlicher Gesellschaftsvertrag existieren, so ist dieser nach Maßgabe des § 29 GBO vorzulegen und, falls der Abschluß des Gesellschaftsvertrages bereits einige Jahre zurückliegt und daher Zweifel an seinem unveränderten Fortbestand angezeigt sind, durch eine unter Strafdrohung abgegebene eidesstattliche Erklärung zu ergänzen, welche Aussagen darüber trifft, daß sich an dem Gesellschafterbestand und der Vertretungsbefugnis zwischenzeitlich nichts geändert hat (ähnlich Tebben, NZG 2009, 288, 291). Existiert hingegen ein der Form des § 29 GBO genügender Gesellschaftsvertrag nicht, so bleibt - wie das Grundbuchamt zutreffend annimmt - zur Meidung einer Grundbuchsperre nur die Möglichkeit, eidesstattliche Erklärungen aller Gesellschafter darüber vorzulegen, daß sie allein die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden und wer unter ihnen zur Vertretung der Gesellschaft befugt ist. Ergänzend wird allerdings auch zu versichern sein, daß ein förmlicher Gesellschaftsvertrag gerade nicht vorhanden ist, um somit dem Grundbuchamt die Prüfung zu ermöglichen, ob mit der Vorlage einer bloßen eidesstattlichen Erklärung überhaupt die richtige Nachweisform gewählt wurde.

    Diese - freilich pragmatische - Handhabung der grundbuchmäßigen Formvorschriften ist bis zu einer entsprechenden Gesetzesänderung unvermeidlich. Sie trägt dem Umstand Rechnung, daß dem Grundbuchrecht lediglich dienende Funktion zukommt (vgl. BGH, NJW 2009, 594, 596), und bringt die Gesichtspunkte der materiellrechtlichen Wirklichkeit einerseits sowie der Formstrenge des Grundbuchverkehrs andererseits in angemessenen Ausgleich.

    Die Kostenentscheidung folgt aus § 131 KostO.

    Die Festsetzung des Beschwerdewertes beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 KostO und orientiert sich an der Höhe des geschätzten Kostenaufwands, der bei der Beschaffung der erforderlichen Nachweise voraussichtlich entstehen wird.


    Ulf

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  4. #4
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    LG Koblenz, Beschl. v. 07.04.2009 - 2 T 264/09: Nachweis durch eV

    Landgericht Koblenz
    Koblenz, 07.04.2009
    Geschäfts-Nr.: 2 T 264/09

    Beschluss

    In der Grundbuchsache (...)

    hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz (...) auf die Beschwerde der Beteiligten vom 2.4.2009 (...) beschlossen:

    Auf die Beschwerde wird die angefochtene Zwischenverfügung des Grundbuchamts beim Amtsgericht (...) vom 2.4.2009 aufgehoben und das Verfahren zur anderweitigen Entscheidung über die Anträge an das Grundbuchamt beim Amtsgericht (...) unter Beachtung der Rechtsauffassung der Kammer zurückverwiesen.

    Gründe:

    Die Beteiligten zu 1) und 2) sind im zuvor genannten Grundbuch "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen. Am 25.3.2009 ließen die Beteiligten vor dem Notar (...) einen Vertrag beurkunden, worin sie im Wege der Umwandlung ihrer gesamthänderischen Beteiligung am Grundbesitz diesen auf sich in Bruchteilsgemeinschaft übertrugen. In § 2 der Urkunde versicherten die Beteiligten an Eides statt, dass sie beide alleinige Gesellschafter der GbR seien und jeder von ihnen an der Gesellschaft zu 1/2 Anteil beteiligt sind. Durch die angefochtene Zwischenverfügung wies das Grundbuchamt darauf hin, dass der Eintragung ein Hindernis entgegenstehe, da im Grundbuchverfahren nachgewiesen werden müsse, wer für die BGB-Gesellschaft zu handeln berechtigt sei - nämlich grundsätzlich sämtliche Gesellschafter -, die eventuelle Änderung des Gesellschafterbestands im Vergleich zum Grundbuchinhalt könne jedoch nicht in Form einer im Grundbuchverfahren unbekannten eidesstattlichen Versicherung nachgewiesen werden.

    Das zulässige Rechtsmittel führt zu einer Aufhebung der Zwischenverfügung des Grundbuchamts beim Amtsgericht (...), weil das angenommene Eintragungshindernis in Bezug auf die dem Grundbuchverfahren an sich fremde eidesstattliche Versicherung so nicht besteht.

    Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kann unter der Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen werden, die ihre Gesellschafter im Gesellschaftsvertrag für sie vorgesehen haben.
    Sieht der Gesellschaftsvertrag - wie hier - keine Bezeichnung der GbR vor, wird die GbR als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus ... " und den Namen ihrer einzelnen Gesellschafter eingetragen (vgl. BGH NJW 2009, 137 ff, Beschluss vom 4.12.2008 - V ZB 74/08).
    Eine GbR kann indes ihre Bezeichnung, den etwa nachzuweisenden Bestand ihrer Gesellschafter und ihre etwaigen Vertretungsverhältnisse nicht wie andere rechtsfähigen Personengesellschaften durch einen mit öffentlichen Glauben versehenen Auszug aus einem öffentlichen Register nachweisen und gerät so in verfahrensrechtliche Schwierigkeiten, da - wie hier - bei einer Veräußerung eines solchen Grundstücks der aktuelle Gesellschafterbestand nicht im Wege des § 29 GBO und der damit verbundenen Beweismittelbeschränkung ordnungsgemäß nachgewiesen werden könnte. Hieran gemessen wäre die vorliegende eidesstattliche Versicherung der Beteiligten nicht geeignet, den Nachweis des § 709 BGB nach den strengen Beweisregeln zu führen.

    Die Kammer ist jedoch der Auffassung, dass ein solcher Nachweis über den aktuellen Gesellschafterbestand - ausnahmsweise - durch eine eidesstattliche Versicherung aller Gesellschafter geführt werden kann. Hierfür sprechen folgende Umstände:
    Folgt man der Auffassung des Grundbuchamtes wäre ein den Vorgaben des § 29 GBO gerecht werdender Nachweis der Gesellschafter und der Vertretungsbefugnis bezüglich der im Grundbuch eingetragenen GbR nicht möglich, so dass - wie bereits der Verfahrensbewillmächtigte in seiner Beschwerde ausführte - "für immer ein res extra Commercium" entstünde.
    Der Bundesgerirchtshof hat indes in seinem Beschluss vom 4.12.2008 - V ZB 74/08 - (s. oben) ausgeführt, dass das Verfahrensrecht - auch wenn bishlang nicht geschehen - an das geänderte Verständnis des Wesens der GbR anzupassen ist (vgl. auch: BGH NJW 2008, 1378f, Urteil vom 25.1.2008 - V ZR 63/07-), zumal bei Veränderungen im Gesellschafterbestand dies ergänzende Nachweise erforderlich mache.

    Demzufolge muss es bei Sachverhalten wie dem vorliegenden, solange keine Reform der Grundbuchordung und der Verordnung zur Durchführung der Grundbuchordnung erfolgt, welche den zuvor dargelegten Bedürfnissen gerecht wird, möglich und rechtlich zulässig sein, zum bereits mehrfach erörterten Problemkreis eine eidesstattliche Versicherung vorzulegen, welche dann auch durch das Grundbuchamt in Form eines geeigneten Beweismittels zu berücksichtigen ist. Dies gilt insbesondere dann, wenn - wie hier - sich der Gesellschafterbestand im Vergleich zum Inhalt des Grundbuchs nicht verändert hat, so dass im Ergebnis lediglich eine "negative Tatsache" nachgewiesen werden muss.
    Denn ein socher Nachweis ist, wenngleich nicht einschlägig, dem Grundbuchverfahrensrecht nicht fremd. Im Rahmen des § 35 Abs. 1 Satz 2 GBO kann nämlich eine eidesstattliche Versicherung als Nachweis für die negative Tatsache ausreichen, dass außer einem bestimmten, zum Erben eingesetzten Kind eines Erblassers keine weiteren, das Erbrecht der Berufenen schmälernden Abkömmlinge vorhanden sind. Es entsteht mithin kein Bruch im Verfahrensgefüge, wenn in Fällen wie dem vorliegenden bis zur Reform des Verfahrensrechts die eidesstattliche Versicherung als geeignetes Beweismittel zugelassen wird.

    Im übrigen ist die Zwischenverfügung schon deshalb aufzuheben, weil sie auch formell nicht ordnungsgemäß erging. Denn eine Zwischenverfügung macht keinen Sinn, wenn das seitens des Grundbuchamts festgestellte Eintragungshindernis eindeutig gegeben und vom Antragsteller nicht behebbar ist (vgl. Wilke in: Bauer- vom Oefele, GBO, § 18 Rdnr. 29). Wäre hingegen der Rechtspfleger der Auffassung gewesen, dass eine Heilung möglich erschiene, hätte er dem Antragsteller klar und deutlich aufzeigen müssen, wie er das Hindernis ausräumen kann (vgl u.a. BayObLGZ 1970, RPfleger 1988, 102, 1997,129; OLG Hamm RPfleger 1973, 168, OLG Frankfurt a. Main, RPfleger 1977, 103); solches ist nicht geschehen.

    Die Sache ist mithin an das Grundbuchamt zur anderweitigen Entscheidung über die gestellten Anträge zurückzuverweisen.

    Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst; ebenso wenig eine solche über die Tragung der außergerichtlichen Auslagen der Beteiligten.
    Ulf

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  5. #5
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    LG München II, Beschl. v. 16.04.2009 - 8 T 1525/09: Keine Zweifel nur wg. Zeitablauf

    LG München II
    München, 16.04.2009
    Geschäftszeichen: 8 T 1525/09

    Die 8. Zivilkammer des Landgerichts München II erlässt am 16.04.2009 (…) folgenden

    BESCHLUSS:

    I. Auf die Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluss des Amtsgerichts Starnberg - Grundbuchamt - vom 13.03.2009 (Geschäftsnr. Krailling Bl 2679-4) aufgehoben.
    II. Das Grundbuchamt wird angewiesen, unter Berücksichtigung der Rechtsauffassung des Landgerichts München II, 8. Zivilkammer, erneut über die Eintragungsanträge vom 02.03.2009 zu entscheiden.

    Gründe:
    I. Die Antragsteller begehren die Vornahme von Eintragungen ins Grundbuch.
    II. Im Grundbuch (…) ist (…) folgender Eigentümereintrag enthalten:
    A und B als Gesellschafter bürgerlichen Rechts.
    Dieser Eintrag beruht auf einen Gesellschaftsvertrag zur Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts vom ….1973 sowie auf einem notariellen Grundstücksübergabevertrag vom ….1991. Mit notariellem Vertrag vom ….2009 verkauften die eingetragenen Gesellschafter bürgerlichen Rechts das genannte Grundstück an die Beteiligten zu 4. - 6.. Hierbei wurde die Gesellschafterin B aufgrund notarieller Vollmacht vom ….2009 durch den Gesellschafter A vertreten. Gleichzeitig bestellten die Verkäufer eine Grundschuld an dem besagten Grundstück.
    Mit Schriftsatz an das Amtsgericht Starnberg - Grundbuchamt -vom 02.03.2009 beantragte Notar (…) die Grundbucheintragung der Grundschuld sowie einer Vormerkung.
    2. Das Grundbuchamt Starnberg wies mit Beschluss vom 13.03.2009 die beiden Eintragungsanträge zurück.
    Der Eintragung stehe bereits entgegen, dass Verkäufer bzw. Grundschuldbesteller nicht namens der GbR gehandelt hätten. Desweiteren seien grundsätzlich für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts alle Gesellschafter zur gemeinsamen Geschäftsführung aufgerufen, § 709 I BGB. Es sei in vorliegendem Fall aber nicht nachgewiesen, wer überhaupt Gesellschafter sei. Auf dem Grundbuchstand sei wegen der (Teil-) Rechtsfähigkeit der Gesellschaft kein Verlass.
    Hiergegen legte Notar (…) namens der Beteiligten zu 1. - 6. Beschwerde ein.
    Die Eintragungsanträge seien namens der Gesellschaft gestellt worden. Der Gesellschafterbestand ergebe sich aus dem notariellen Erwerbsvertrag von 1991 und der diesbezüglicher Eintragung. Dieser Bestand habe seither keine Änderung erfahren. Jedenfalls brauchten ohne konkrete Anhaltspunkte negative Tatsachen nicht nachgewiesen zu werden. Die Eintragung entspreche dem früheren GbR-Recht; § 891 BGB sei hierauf anzuwenden. Ergänzend wurde mit der Beschwerde eine eidesstattliche Versicherung des Gesellschafters A vom ….2009 vorgelegt, dass tatsächlich im Gesellschafterbestand keine Änderung eingetreten sei.
    3. Das Amtsgericht Starnberg - Grundbuchamt - half mit Beschluss vom 23.03.2009 der Beschwerde nicht ab. Es sieht weiterhin keinen ausreichenden Nachweis zum aktuellen Bestand der Gesellschafter der GbR.
    Das Amtsgericht verfügte die Vorlage der Akten an das Landgericht München II, Beschwerdekammer.
    Die Antragsteller äußerten sich nochmals unter Bezug auf Entscheidungen des Landgerichts Oldenburg und des Landgerichts Darmstadt.

    II.
    1. Die Beschwerde ist gemäß § 711GBO statthaft und zulässig.
    2. Sie hat auch in der Sache Erfolg. Die Voraussetzungen des § 29 GBO sind nach Auffassung der Kammer erfüllt.
    a. Zu Recht verlangt das Grundbuchamt den Nachweis des aktuellen Gesellschafterbestandes. Mit der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts sind nämlich nicht mehr die eingetragenen Gesellschafter gesamthänderisch gebundene Eigentümer des Grundstücks, sondern ist dies die Gesellschaft selbst (vgl. Beschluss des Landgerichts Darmstadt vom 24.03.2009, Az: 26 T 31/09; BGH Beschluss vom 04.12.2008 in NJW 09, 594; je m.w.N.). Das bedeutet, dass die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB nicht mehr ohne Weiteres zugunsten der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter gilt, da - jedenfalls seit Anerkennung der (Teil-) Rechtsfähigkeit der GbR - das jeweilige Recht nicht mehr für die Gesellschafter eingetragen ist. Tatsächlich begründet die Eintragung der beiden Verkäufer „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" jedenfalls seit 2001 keinen Rechtsschein mehr dahingehend, dass sie nach 2001 noch zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind.
    b. Allerdings - so der BGH in NJW 09, 594 - darf dies im Hinblick auf die dienende Funktion des Grundbuchrechts nicht zu einer Blockade des rechtsgeschäftlichen Verkehrs mit Grundstücken führen. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts muss die Möglichkeit haben, die Eintragungsvoraussetzungen für den Verkauf des Grundstücks zu schaffen.
    Wie dieser Nachweis zu erfolgen hat, brauchte der BGH im oben genannten Beschluss nicht zu entscheiden. Nachdem es sich bei dem Nachweis, dass der Gesellschafterbestand sich nicht geändert habe, um eine negative Tatsache handelt, ist dieser Nachweis durchwegs schwierig zu führen. In Anlehnung an die im Beschluss des BGH vom 04.12.2008 angedeuteten Grundsätze, wonach das Grundbuchamt sich an eine Gerichtsentscheidung zu halten habe, außer es ergebe sich im Einzelfall ein konkreter Anhaltspunkt für Veränderungen, ist für vorliegendem Fall wie folgt festzustellen:
    Bis zur Anerkennung der Rechts- und Parteifähigkeit der Außen-GbR durch den Bundesgerichtshof im Jahr 2001 sprach die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB für die Gesellschafter A und B als solche der GbR. Deren Eintragung erfolgte 1991 noch nach altem GBR - Recht in Erfüllung des § 29 GBO.
    Konkrete Anhaltspunkte, dass sich seit 2001 im Bestand der Gesellschafter Änderungen ergeben hätten, taten sich nicht auf. Der BGH hatte insoweit zwar nur über einen Zeitraum von etwa zwei Jahren zu befinden. Die Prüfung konkreter Anhaltspunkte muss aber genauso für einen längeren Zeitraum gelten. Allein eine längere Zeitspanne führt ohne zusätzliche Erkenntnisse nicht zu konkreten Anhaltspunkten für Änderungen. Dies gilt in vorliegendem Fall insbesondere aufgrund des vorgelegten GbR-Vertrages und der dortigen Klausel Nr. 4, die Änderungen im Gesellschafterbestand ausschließt.
    Unproblematisch ist schließlich das Handeln des Beteiligten A in eigenem Namen sowie in Vollmacht der Beteiligten B. Diese Vollmacht wurde vorgelegt. Hieraus ergibt sich, dass beide Gesellschafter die GbR bei Verkauf und Grundschuldeintragung vertreten.
    3. Damit sind entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes Starnberg die beantragten Eintragungen vorzunehmen.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  6. #6
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    LG München II, Beschl. v. 28.04.2009 - 2 T 1365/09: Keine Zweifel nur wg. Zeitablauf

    LG München II
    München, 28.04.2009
    Geschäftszeichen: 2 T 1365/09

    Die 2. Zivilkammer des Landgerichts München II
    erläßt am 28.04.09 ohne mündliche Verhandlung durch die unterzeichnenden Richter in der Grundbuchsache ,
    xxx
    Beteiligte:
    A
    Notar N -Beschwerdeführer-
    folgenden
    BESCHLUSS:
    I. Auf die Beschwerde des Notars N wird der Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - vom 16.3.2009 aufgehoben.
    Das Amtsgericht - Grundbuchamt - wird angewiesen, den Antrag auf Eintragung der Auflassungsvormerkung und Löschung des Nießbrauchsrechts für B vom 25.2.2009 nicht aus den in seinem Beschluss vom 16.3.2009 genannten Gründen (mangelnder Nachweis des Gesellschafterbestands) abzulehnen.
    II. Der Gegenstandswert des Beschwerdeverfahrens beträgt 520.000,00 €
    GRÜNDE:
    I.
    Am 25.2.2009 beantragte der Notar N die Eintragung der Auflassungsvormerkung und Löschung des Nießbrauchsrechts für B. Mit Zwischenverfügung vom 5.3.2009 wies das Amtsgerichts - Grundbuchamt - auf Bedenken hin, weil sich durch die neue Rechtssprechung des BGH (Urteil vom 4.12.2008, Az.: 5 ZB 74/08) ergeben habe, dass man sich für den Nachweis, wer BGB-Gesellschafter sei, nicht auf den Grundbuchstand verlassen könne. Mit öffentlicher Urkunde könne der Nachweis nicht geführt werden, wer für die BGB Gesellschaft zu handeln berechtigt sei.
    Hiergegen wandte sich der Beschwerdeführer mit Schreiben vom 10.3.2009 und führte aus, der BGH habe in der Entscheidung vom 4.12.2008 festgestellt, dass das Grunduchamt nur dann einen ergänzenden Nachweis über Änderungen im Bestand der Gesellschafter verlangen könne, wenn „sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben". Ein Nachweis, dass sich im Gesellschafterbestand nichts geändert habe, sei als negative Tatsache anders gar nicht zu führen, als durch eine entsprechende Erklärung der bisherigen Gesellschafter. Für den Fall, dass die Eintragung nicht vorgenommen werde, möge das Schreiben als Beschwerde aufgefasst werden.
    Mit hier angegriffenem Beschluss vom 16.3.2009 wies das Amtsgericht den Eintragungsantrag zurück. Zu den Einzelheiten wird auf den ausführlich begründeten Beschluss Bezug genommen.
    In der Begründung seiner Beschwerde führte der Beschwerdeführer am 3.4.2009 weiter aus, dass im vorliegenden Fall ein notariell beurkundeter GbR- und Einbringungsvertrag vom 27.12.1993 vorliege, der sich in Ausfertigung in den Grundakten befinde. In Abschnitt II Nr. 2 dieser Urkunde sei bestimmt, dass A allein zur Geschäftsführung und Vertretung der Gesellschaft berechtigt sei. Die Vertretungsbefugnis betreffe das Außenverhältnis. Die Vollmacht liege in Ausfertigung vor. Eines weiteren Nachweises bedürfe es wegen des Rechtsscheins der Vollmacht nicht.
    Mit Schreiben vom 7.4.2009 legte der Beschwerdeführer eine Versicherung an Eides statt des A vor, in der dieser Bezug nahm auf die vorgelegten Urkunden und versicherte, dass der Gesellschaftsvertrag vom 27.12.1993 nicht geändert worden sei, seine Bevollmächtigung weiterhin bestehe und der Bestand der Gesellschafter sich nicht geändert habe.
    II.
    Die zulässige Beschwerde ist begründet.
    Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass der BGH in Randziffer 12 der Entscheidung vom 4.12.2008 entschieden hat, dass das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschafter durch den Grundbucheintrag nicht geschützt wird. Es reicht also nicht aus, dass wie hier die vier BGB-Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sind.
    Allerdings führt der BGH im Weiteren aus „ob diesen Schwierigkeiten bis zur ihrer erforderlichen Behebung durch den Gesetzgeber dadurch begegnet werden kann, dass die GbR bei jeder Eintragung den Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen hat... bedarf hier keiner Entscheidung." Unter Randziffer 25 führt der BGH a.a.O. aus: „Eine GbR kann ihre Bezeichnung, den etwa nachzuweisenden Bestand ihrer Gesellschaft und ihre Vertretungsverhältnisse zwar nicht, wie die anderen rechtsfähigen Personengesellschaften, durch einen mit öffentlichem Glauben versehenen Auszug aus einem öffentlichem Register nachweisen. Leitet sie ihr Recht aber aus einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung ab, kann sie den Nachweis mit der vollstreckbaren Ausfertigung dieser Entscheidung führen, denn das Gericht muss diese Umstände vor Erlass seiner Entscheidung prüfen und darüber entscheiden. Das schließt zwar nicht aus, dass sich nach dem Erlass der Entscheidung, aber vor der Eintragung in das Grundbuch Veränderungen ergeben. Darin unterscheidet sich eine vollstreckbare Gerichtsentscheidung aber nicht von anderen öffentlichen Urkunden, ja nicht einmal von einem notariell beurkundeten Kaufvertrag, der ohne Kenntnis des Grundbuchamts materiell-rechtlich wirksam Veränderung erfahren haben kann ... Deshalb wird sich das Grundbuchamt grundsätzlich an die Gerichtsentscheidung zu halten haben. Etwas anderes gilt nur, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben, die einen ergänzenden Nachweis erforderlich machen."
    Im vorliegenden Fall liegt zwar kein Gerichtsurteil vor, aber der Gesellschaftsvertrag mit der erteilten Vollmacht an A in notariell beglaubigter Form, der die Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 Satz l GBO erfüllt (vgl. hierzu auch Aufsatz von Dr. Maximilian Zimmer in NZM 2009 187 ff.).
    Ein konkreter Anhaltspunkt für eine Änderung im Gesellschafterbestand oder der Vertretungsbefugnis des A ergibt sich nicht.
    Zudem hat A mit eidesstattlicher Versicherung vom 6.April 2009 versichert, dass sich nichts geändert hat.
    Zwar führt das Amtsgericht zutreffend aus, dass die eidesstattliche Versicherung im Grundbuchverfahren grundsätzlich unzulässig ist, Beck'scher Online-Kommentar § 29 GBO, Anm. 3. Ausnahmsweise genügt aber die Versicherung an Eides statt, wenn es um den Nachweis negativer Tatsachen geht, das heißt wie hier den Nachweis, dass sich nichts geändert hat, Beck'scher Online-Kommentar zur GBO, Anm. 30.
    Auch im Aufsatz von Herrn Dr. Christian Kessler, NZM 2009,190 ff wird ausgeführt, dass, da der aktuelle Gesellschafterbestand einer BGB-Gesellschaft ebenso wenig in grundbuchtauglicher Form nachgewiesen werden kann wie etwaige aktuelle Vertretungsbefugnisse, die Vorlage entsprechender historischer Urkunden ausreichen sein muss.
    Da diese hier vorliegen zusammen mit einer Versicherung an Eides statt, dass sich keine Veränderungen ergeben haben, sind die Voraussetzungen für die Eintragung im Grundbuch erfüllt.
    Auf die Beschwerde des Notars N war daher der angegriffene Beschluss aufzuheben.
    Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  7. #7
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    LG Lübeck, Beschl. v. 08.05.09 - 7 T 155/09: Keine Zweifel nur wegen Zeitablaufs

    Landgericht Lübeck
    Lübeck, 08.05.2009
    Geschäfts-Nr.: 7 T 155/09

    Beschluss


    In dem Grundbuchverfahren betreffend das im Grundbuch von (...) eingetragene Grundstück


    (...)


    hat die 7. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck auf die Beschwerde der Beteiligten gegen den Zurückweisungsbeschluss des Grundbuchamtes Ahrensburg vom 10.03.2009 durch (...) am 08. Mai 2009 beschlossen:

    Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

    Das Grundbuchamt wird angewiesen, von seiner Rechtsauffassung Abstand zu nehmen, dass ein Nachweis der Vertretungsverhältnisse einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts generell nicht in der Form des § 29 GBO möglich sei. Vorliegend ist vielmehr von einer ordnungsgemäßen Vertretung auszugehen.

    Die Entscheidung ergeht gerichtskostenfrei. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.



    Gründe:



    I.


    Eingetragene Eigentümer des im Grundbuch von (...) verzeichneten Grundbesitzes sind die Beteiligten zu 1. und 2. "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts".

    Am 03. März 2009 bestellten die Beteiligten zu 1. und 2. zugunsten der (...)
    eine brieflose Grundschuld in Höhe von 11.700,- €. Ihre Unterschriften unter der Grundschuldbestellungsurkunde beglaubigte der (Notar) am selben Tage zu UR-Nr. 108/09.

    Mit Schriftsatz vom 05. März 2009stellte Notar (…) gemäß § 15 GBO auch im Namen der Grundschuldgläubigerin den Antrag auf Eintragung der bewilligten Grundschuld.

    Das Grundbuchamt hat diesen Antrag mit Beschluss vom 10. März 2009 zurückgewiesen. Handelnde Person sei stets die BGB-Gesellschaft, die der BGH zwischenzeitlich als (teil)rechtsfähig anerkannt habe. Dies sei aus der eingereichten Urkunde nicht zu erkennen. Im Grundbuchverfahren müsse nachgewiesen werden, wer für die BGB-Gesellschaft zu handeln berechtigt sei. Dies seien gemäß § 709 Abs. 1 BGB grundsätzlich alle Gesellschafter gemeinsam. Mit öffentlicher Urkunde könne der Nachweis nicht geführt werden, weil nicht nachweisbar sei, dass sich am Gesellschafterbestand nichts geändert hat. Auf den Grundbuchstand könne man sich insoweit nicht verlassen. Ein Register für BGB-Gesellschaften gebe es nicht, die eidesstattliche Versicherung sei als Beweismittel nicht zugelassen, von anderen Problemen im Zusammenhang mit eidesstattlichen Versicherungen einmal abgesehen. Eine Nachweismöglichkeit über die Vertretungsberechtigung gebe es deshalb nicht. Da der Nachweis aber erbracht werden müsse, bleibe nur die Zurückweisung des Antrages.

    Hiergegen richtet sich die mit Schriftsatz vom 13. März 2009 eingelegte Beschwerde. Der
    BGH habe gerade nicht ausgeführt, dass der Grundbuchstand keine Auskunft über die Gesellschafter einer BGB-Gesellschaft gebe. Die Ausführungen hätten sich nur darauf bezogen, dass der Grundbuchstand keine Auskunft Ober etwaige geschäftsführende Gesellschaffer geben könne. Ohnehin gehe es nur um das Problem, wie negative Tatsachen nachgewiesen werden könnten. Nach der Rechtsprechung des BGH könne das Grundbuchamt nämlich nur dann einen ergänzenden Nachweis verlangen, wenn es im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für eine Veränderung im Gesellschafterbestand gebe. Vorliegend gebe es solche Anhaltspunkte nicht, es habe auch keine Veränderung hinsichtlich des 1992 eingetragenen Gesellschafterbestandes gegeben. Die Auffassung des Grundbuchamtes führe im Ergebnis dazu, dass für keine BGB-Gesellschaft der geforderte Nachweis erbracht werden könne. Dann aber sei es BGB-Gesellschaften verwehrt, überhaupt noch Verfügungen über ihr Grundeigentum zu treffen. Wegen der weitergehenden Einzelheiten wird auf die Beschwerdeschrift Bezug genommen.

    Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.



    II.


    Die nach § 71 Abs. 1 GBO statthafte und zulässige Beschwerde hat in der Sache Erfolg.

    Im Ansatz ist dem Grundbuchamt jedoch zuzustimmen, dass in Fällen, in denen eine teilrechtsfähige Gesellschaft bürgerlichen Rechts involviert ist, grundsätzlich Nachweise in der Form des § 29 GBO darüber erforderlich sind, wer die Gesellschaft vertreten darf, was im Hinblick auf § 709 Abs. 1 BGB Nachweise hinsichtlich des Gesellschafterbestandes einschließt. Allerdings darf die Handhabung dieser Grundsätze nicht darauf hinauslaufen, eine faktische Grundbuchsperre anzunehmen, weil postuliert wird, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts generell nicht in der Lage sei, die erforderlichen Nachweise in der gebotenen Form zu erbringen, wie es vorliegend geschehen ist. Dies steht nämlich im Widerspruch Zur Aussage des BGH (NJW 2009, 594, 596), dass die fehlende Anpassung des Grundbuchrechts an die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht zu einer Blockade des rechtsgeschäftlichen Verkehrs mit Grundstucken und beschränkten dinglichen Rechten von Gesellschaften bürgerlichen Rechts führen dürfe. Das
    Verfahrensrecht sei vielmehr an das geänderte Verständnis des Wesens der Gesellschaft
    bürgerlichen Rechts anzupassen. Daran habe sich die Auslegung des Grundbuchrechts auszurichten.

    Hier ist ausgehend vom aktenkundigen Grundstücksüberlassungsvertrag des Notars (…) vom 16. März 1992 (UR-Nr. 55/1992) schon fraglich, ob überhaupt eine teilrechtsfahige Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümerin des Grundstockes werden sollte oder .ob die Überlassung im Wege der vorweggenommenen Erbfolge an den Sohn des Überlassenden und dessen Ehefrau (die Beteiligten zu 1. und 2.) "untereinander in Gesellschaft bürgerlichen Rechts" eine Übertragung an die lediglich in Form einer Innengesellschaft verbundenen Eheleute bewirken sollte. Diese grundsätzlich relevante Fragestellung dürfte sich jedoch aufgrund einer Teilverselbständigung der Rechtsprechung des BGH dahin gewandelt haben, dass ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" eingetragen sind, auch nicht (gesamthänderisch gebundenes) Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist, vgl. BGH NJW 2009, 594, 596. Für die hier verwendete Formulierung "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ kann dann aber nichts anderes gelten. Gleichwohl bleibt die Art der Gesellschaft bürgerlichen Rechts für die weitere rechtliche Behandlung von grundlegender Bedeutung. Sind nämlich Eheleute hinsichtlich des von ihnen selbst genutzten Hausgrundstückes in Gesellschaft bürgerlichen Rechts verbunden, kann regelmäßig unterstellt werden, dass sich der Gesellschafterbestand nicht ändert, weil die bestehende Ehe die Grundlage der gesellschaftsrechtlichen Verbindung ist. Auch die ansonsten bei Ehegatten üblicherweise anzutreffende Miteigentümerstellung zu ½ Anteil erfährt grundsätzlich nur dann eine Änderung, wenn sich hinsichtlich der Ehe durch Tod eines Partners oder die Trennung der Ehegatten eine auch nach außen hin erkennbare Veränderung ergibt.

    Der BGH (NJW 2009, 594, 597/598) hat zwar auf die Besonderheit hingewiesen, dass eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihre Bezeichnung, den etwa nachzuweisenden Bestand ihrer Gesellschafter und ihre Vertretungsverhältnisse nicht, wie die anderen rechtsfähigen Personengesellschaften durch einen mit öffentlichem Glauben versehenen Auszug aus einem öffentlichen Register nachweisen könne. Im konkreten Fall hat der BGH jedoch auf eine vorliegende gerichtliche Entscheidung und die daraus ersichtlichen Verhältnisse abgestellt, an die sich das Grundbuchamt grundsätzlich zu halten habe. Etwas anderes gelte nur, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben, die dann einen ergänzenden Nachweis erforderlich machen. Bloßer Zeitablauf genüge als Anhaltspunkt nicht.

    In Anwendung dieser Grundsätze sind keine Anhaltspunkte erkennbar, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den Beteiligten zu 1. und 2. nach Erwerb des Eigentums am Grundstück eine Veränderung im Gesellschafterbestand erfahren haben könnte. Es handelt sich nämlich um eine Ehegattengesellschaft und beide Ehegatten haben die Grundschuldbestellungsurkunde unterschrieben. Dass materiell-rechtlich Nichtberechtigte tätig werden, dürfte ein seltene Ausnahme sein. Hier kommt hinzu, dass erst 2004, als die Grundbuchfähigkeit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts hoch streitig war, durch die Beteiligten zu 1. und 2. eine Grundschuld bewilligt und in Abt. III Nr. 7 eingetragen worden ist, was den Schluss zulässt, dass in 2004 die materiell-rechtlich Berechtigten gehandelt haben, so dass von 1992 bis 2004 eine Veränderung nicht ersichtlich ist. Dann aber fehlen auch jegliche Anhaltspunkte dafür, dass sich in den letzten 5 Jahren Veränderungen ergeben
    haben.

    Es reicht deshalb vorliegend als Nachweis der Vertretungsverhältnisse in der Form des § 29 GBO aus, dass die Beteiligten zu 1. und 2. in der Urkunde des Notars (…) vom 16. März 1992 als Erwerber in Gesellschaft bürgerlichen Rechts bezeichnet sind und sich keine Anhaltspunkte dafür ergeben, dass sich daran seitdem irgendetwas geändert haben könnte. Es ist also weiterhin davon auszugehen, dass es nur die genannten beiden Gesellschafter gibt. Da beide die Grundschuldbestellungsurkunde unterzeichnet haben, bestehen Bedenken in Hinblick auf § 709 Abs. 18GB nicht.

    Die Kostenfolge beruht auf § 131 Abs. 1 Satz 2 KostO.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  8. #8
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    LG Ingolstadt Beschl. v. 14.04.09 - 12 T 526/09: Keine Zweifel nur wegen Zeitablaufs

    (...) erlässt das Landgericht Ingolstadt -1. Zivilkammer- durch (…) am 14.04.2009 folgenden
    Beschluss

    Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) vom 25. März 2009 hin wird die Zwischenverfügung des Amtsgerichts (…) vom 18. Februar 2009 aufgehoben.
    Gründe:
    I.
    Im Grundbuch sind (…) die beiden Gesellschafter der Beteiligten zu 1) "als Gesellschafter dos bürgerlichen Rechtes" eingetragen. Am 11. Februar 2009 bestellten die beiden Gesellschafter - unter Vorlage zweier Originalvollmachten vom 22. Dezember 2008 und 23. Januar 2009 vertreten durch (geschwärzt) zu Urkund des Notars X für die Beteiligte zu 2) an dem genannten Grundbesitz eine Grundschuld ohne Brief (…).
    In der notariellen Urkunde werden die beiden Gesellschafter der Beteiligten zu 1) durchgehend als "der Eigentümer" bezeichnet. Unter Ziffer II. der Urkunde unterwarf "der Eigentümer" den mit der Grundschuld belasteten Pfandbesitz der sofortigen Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in der Weise, dass die Zwangsvollstreckung gegen den jeweiligen Eigentümer des belasteten Pfandbesitzes zulässig sein soll. Unter Ziffer IV. bewilligte und beantragte "der Eigentümer“ die Grundschuld sowie die dingliche Zwangsvollstreckungsunterwerfung nach Abschnitt II in das Grundbuch einzutragen. Unter Ziffer XI wurde als dinglicher Inhalt der Grundschuld vereinbart, dass diese nur mit Zustimmung der Grundstückseigentümer abgetreten werden könne; gleichzeitig wurde die Eintragung dieser Einschränkung bewilligt und beantragt.
    Mit Vorlageschreiben vom 13. Februar 2009 beantragte der Notar gemäß § 15 GBO sowie im Namen des Grundpfandrechtsgläubigers den Vollzug der Eintragung der Grundschuld sowie der Einschränkung gemäß Ziffer XI. der notariellen Urkunde vom 11. Februar 2008. Dem Schreiben lagen beglaubigte Abschriften der notariellen Urkunde sowie der Vollmachten der beiden Gesellschafter der Beteiligten zu 1) vom 22. Dezember 2008 und vom 23. Januar 2009 bei.

    Daraufhin erließ das Amtsgericht am 18. Februar 2009 eine Zwischenverfügung, wonach der beantragten Eintragung folgende Hindernisse entgegenstünden: Eigentümerin des Grundstücks, Fl.Nr, der Gemarkung (…) sei eine BGB-Gesellschaft; die Grundschuld werde aber von deren Gesellschaftern zur Eintragung bewilligt, welche auch die Vollstreckungsunterwerfung nach § 800 ZPO erklärt hatten. Da aus der Urkunde vom 11. Februar 2009 nicht hervorgehe, dass die bestellenden Personen insoweit als BGB-Gesellschafter gehandelt hätten, sei ein entsprechender Nachtrag erforderlich. Außerdem werde eine eidesstattliche Versicherung der Verfügenden benötigt, dass kein Gesellschafterwechsel stattgefunden habe. Die "einstige Eintragung" der Gesellschafter im Grundbuch weise nicht mehr nach, dass die Gesellschaft auch heute noch aus den eingetragenen Gesellschaftern bestehe.

    Zur Behebung dieser Eintragungshindernisse setzte das Grundbuchamt eine Frist bis zum 18. März 2009, Für den Fall, dass die Eintragungshindernisse nicht fristgerecht beseitigt werden sollten, kündigte es die Zurückweisung des Eintragungsantrages an. Mit Beschluss vom 24. März 2003 wurde die gesetzte Frist auf Antrag des Notars bis einschließlich 20. Mai 2009 verlängert.
    Mit Schreiben vom 24. März 2009 hat der Notar gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts vom 18. Februar 2009 Beschwerde eingelegt. Zur Begründung trägt er vor, die vom Grundbuchamt eingewandten Eintragungshindernisse bestünden nicht, weil sämtliche Gesellschafter der BGB-Gesellschaft im Grundbuch eingetragen seien und an der Bestellung der Grundschuld mitgewirkt hatten. Die vorgelegten Vollmachten vom 22. Dezember 2008 und 23. Januar 2009 seien umfassend. Dadurch sei (geschwärzt) ermächtigt worden, die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) auch in dieser Eigenschaft umfassend zu vertreten. Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf das Schreiben vom 24. März 2000 sowie das vorangegangene Schreiben des Notars vom 8. März 2009 Bezug genommen.
    Mit Beschluss vom 30. März 2009 hat das Grundbuchamt der "Beschwerde des Notars vom 24. März 2009 nicht abgeholfen. In. den Gründen wird ausgeführt, mit der Grundschuldbestellung hätten die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) als Nichtberechtigte gehandelt, weil im Grundbuch (geschwärzt) als Eigentümer des Grundstücks (…) eine BGB-Gesellschaft eingetragen sei. Mit Urteil vom 25. September 2006 (Gz.: II ZR 218/05) habe der Bundesgerichtshof festgestellt, dass als Grundstückseigentümerin die BGB-Gesellschaft anzusehen sei, auch wenn im Grundbuch noch deren Gesellschafter mit dem Zusatz "als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts" eingetragen seien. Erforderlich sei daher die Erteilung einer Eintragungsbewilligung seitens der BGB-Gesellschaft selbst. Zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs der BGB-Gesellschaft seien deren Gesellschafter (geschwärzt) gewesen. Durch die Eintragung Im Grundbuch werde der Gesellschafterbestand aber nicht mehr nachgewiesen, weil ein Aus- oder Eintritt eines Gesellschafters außerhalb des Grundbuchs wirksam möglich sei. Die Verfügenden müssten deshalb durch eidesstattliche Versicherung nachweisen, dass kein Gesellschafterwechsel stattgefunden habe. Hinsichtlich der weiteren Begründung wird auf den Nichtabhilfebeschluss vom 30. März 2009 Bezug genommen.

    II.
    Die Beschwerde Ist zulässig und begründet.
    1. Die Beschwerde ist zulässig; ihre Statthaftigkeit folgt aus §§ 71 Abs. 1,18 Abs. 1 GBO i.V.m. § 11 Abs. 1 RPflG.
    Im Hinblick auf das Beschwerdeziel sind als Beschwerdeführer die Beteiligten zu 1) und 2) anzusehen. Der Notar, der eine zur Eintragung erforderliche Erklärung beurkundet oder beglaubigt hat, kann nämlich Beschwerde nur im Namen eines Beteiligten einlegen (Demharter, 26. Aufl., § 71 GBO, Rn. 74; BayObLG, B. v. 02.08,1980 -BReg 2 Z 86/89, Rn: 12, zitiert nach Juris). Die Berechtigung des Notars, im Namen der Beteiligten zu 1) und 2) Beschwerde gegen die Zwischenverfügung einzulegen, ergibt sich aus seiner gesetzlich vermuteten Vertretungsbefugnis gemäß § 15 QBO. Den Eintragungsantrag vom 13. Februar 2009 hat der Notar ausdrücklich auch Im Namen der Beteiligten zu 2) als Grundpfandrechtsgläubigerin gestellt. Daraus ist abzuleiten, dass er die Beschwerde auch in deren Namen eingelegt hat.
    Die Beteiligten zu 1) und 2) sind auch beschwerdeberechtigt, weil ihre Rechtsstellung durch die Zwischenverfügung unmittelbar beeinträchtigt wäre, falls die vom Grundbuchamt beanstandeten Eintragungshindernisse tatsächlich nicht vorliegen sollten. Die Beteiligte zu 1) wäre durch die angedrohte Zurückweisung ihres Eintragungsantrags daran gehindert mit ihrem Grundbesitz im Rahmen ihrer Eigentümerbefugnisse nach Belieben zu verfahren (§ 903 BGB). Die Betagte zu 2) wurde am Erwerb der zu Ihren Gunsten bestellten Grundschuld gehindert werden.
    2. Die Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg. Die vom Grundbuchamt In der Zwischenverfügung vom 18. Februar 2009 behaupteten Eintragungshindernisse stehen der Eintragung der Grundschuld und deren Einschränkung gemäß Ziffer XI. der notariellen Urkunde vom 11. Februar 2009 nicht entgegen.

    a) Ein Nachtrag des Inhalts, dass (geschwärzt) bei Bestellung der Grundschuld für die Beteiligte zu 2) in Ihrer Eigenschaft als Gesellschafter der Beteiligten zu 1) gehandelt haben, ist nicht erforderlich. Aus der notariellen Urkunde vom 11 . Februar 2009 ergibt sich in Verbindung mit dem Grundbuchinhalt eindeutig, dass die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) für diese gehandelt haben.
    Zutreffend ist allerdings die Rechtsauffassung des Grundbuchamts, dass das Grundstück (…) ungeachtet des Wortlauts der Grundbucheintragung nicht im Gesamthandseigentum von (geschwärzt) steht sondern im Eigentum der Beteiligten zu 1 ). Sind im Grundbuch die Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Recht» mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen, so ist Eigentümerin des Grundstücks die nunmehr als teilrechtsfähig anerkannte Gesellschaft bürgerlichen Rechte als solche (BGH, U v. 25.09.2006 - II ZR 218/05, abgedruckt NJW 2006, 371 6). Soweit in der zu vollziehenden Urkunde vom 11 . Februar 2009 die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) als "der Eigentümer" bezeichnet werden, entspricht dies deshalb nicht der geltenden Rechtslage.
    Die Auslegung der notariellen Urkunde gemäß §§ 133, 157 BGB führt jedoch zu dem eindeutigen Ergebnis, dass (geschwärzt) bei der Bestellung der Grundschuld für die Beteiligte zu 2) als Gesellschafter dar Eigentümerin gehandelt haben. Mangels abweichender Vereinbarungen im Gesellschaftsvertrag stehen den Gesellschaftern einer BGB-Gesellschaft Geschäftsführungsbefugnis und Vertretungsmacht gemeinschaftlich zu (§§ 709 Abs. 1,714 BGB). Mit (geschwärzt) haben - jeweils vertreten durch (geschwärzt) - bei der Grundschuldbestellung alle Im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter der Beteiligten zu 1) mitgewirkt. Das Handeln sämtlicher Gesellschafter ist der Gesellschaft zuzurechnen, ohne dass insoweit eine ausdrückliche Klarstellung erforderlich wäre, wie sich aus dem Rechtsgedanken des § 164 Abs. 1 Satz 2 BGB ergibt.
    Unzutreffend ist deshalb die Rechtsansicht des Grundbuchamts, die Gesellschafter der Beteiligten zu 1) hatten bei Bestellung der Grundschuld für die Beteiligte zu 2) als „Nichtberechtigte" gehandelt. Da deren Handeln der Beteiligten zu 1) zuzurechnen ist, liegt mit der notariellen Urkunde vom 11. Februar 2000 die erforderliche Eintragsbewilligung in öffentlich beglaubigter Form (§§ 1 9, 29 Abs. 1 Satz 1 GBO) vor.

    b) Das Grundbuchamt darf die Eintragung der Grundschuld auch nicht von der Vorlage einer eidesstattliche Versicherung der Verfügenden abhängig machen, dass seit der Eintragung der Beteiligten zu 1 ) als Eigentümerin kein Gesellschaften/Wechsel stattgefunden habe. Die verfügendem Gesellschafter (geschwärzt) sind im Grundbuch als die beiden einzigen "Grundstückseigentümer" eingetragen. Im Hinblick auf die gesetzliche Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB kann in einem solchen Fall ein ergänzender Nachweis nur verlangt werden, wenn konkrete Anhaltspunkte für einen Gesellschafterwechsel bestehen.

    Soll eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümerin eines Grundstücks in das Grundbuch eingetragen werden, so kann dies auf zweierlei Weise geschehen; Führt die Gesellschaft nach dem Gesellschaftsvertrag eine Bezeichnung, unter der sie im Rechtsverkehr auftritt, kann sie unter dieser Bezeichnung eingetragen werden (BGH. B. v. 04.1 2.2008 - V ZB 74/08, Rn. 20, zitiert nach Juris), ist das nicht der Fall, kann sie nur als "Gesellschaft bürgerlichen Rechts" mit dem Zusatz "bestehend aus" unter Anfügung der Namen der Gesellschafter eingetragen werden (BGH, a.a.O.). Dagegen ist aufgrund der Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkelt der Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Eintragung der Gesellschafter mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" gemäß § 47 GBO nicht mehr möglich.
    Ist eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrer Bezeichnung in das Grundbuch eingetragen, so hat das Ausscheiden eines der bisherigen Gesellschafter oder der Eintritt eines Gesellschafters In der Regel nicht zur Folgt», dass das Grundbuch dadurch unrichtig wird. Vom Sonderfall der Vereinigung alter Gesellschaftsanteile in einer Hand - was zum Erlöschen der Gesellschaft führt - abgesehen, lässt ein Gesellschafterwechsel die Identität der Gesellschaft nämlich unberührt. Da die Gesellschafter entweder gar nicht in das Grundbuch eingetragen werden oder der Angabe des Gesellschafterbestandes zum Zeitpunkt der Eintragung neben der Bezeichnung der Gesellschaft nur eine deklaratorische Wirkung zukommt, muss die Gesellschaft im Grundbuchverfahren den aktuellen Bestand ihrer Gesellschafter und ihre Vertretungsverhältnisse gegebenenfalls in geeigneter Form nachweisen.
    In der Literatur wird teilweise die Auffassung vertreten, ein entsprechender Nachweis sei auch dann zu fuhren, wenn die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch nur durch die Angabe ihrer Gesellschafter individualisiert wird oder - in Übereinstimmung mit der früheren Rechtslage - als Grundstückseigentümer die Gesellschafter gemäß § 47 GBO mit dem Zusatz: "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" eingetragen sind (vgl. Bielicke, Rechtspfleger 2007,441,442 f.). Dem kann nicht gefolgt werden.
    Wird eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts allein durch die Angabe der Gesellschafter individualisiert, aus denen sie besteht, so wird durch jeden Gesellschafterwechsel das Grundbuch unrichtig i .S .v. § 894 8GB bzw. § 22 GBO; denn die aus den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts besteht nach einem Gesellschafterwechsel in dieser Form nicht mehr. Durch den einleitenden Zusatz "bestehend aus" wird klargestellt, dass es sich bei der Angabe der Gesellschafter nicht um eine bloße Bezeichnung handelt, unter welcher die Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Rechtsverkehr auftritt.

    Die gesetzliche Vermutung des § 891 Abs. 1 BGB bzw. der öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 892 BGB erstreckt sich deshalb auf die zur Individualisierung einer namenlosen Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragenen Gesellschafter. Dies gilt erst recht, wenn im Grundbuch nach der mittlerweile überholten alten Rechtslage die Gesellschafter als solche mit dem Zusatz "als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" als Eigentümer eingetragen sind. In beiden Fällen wird gesetzlich vermutet dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus sämtlichen eingetragenen Gesellschaftern - und nur aus diesen - besteht.
    Neben einer die Handelnden legitimierenden Grundbucheintragung kann das Grundbuchamt einen ergänzenden Nachweis des Gesellschafterbestandes und der Vertretungsverhältnisse nur verlangen, wenn konkrete Anhaltspunkte dafür bestehen, dass nach Eintragung der Gesellschaft In das Grundbuch ein Gesellschafterwechsel stattgefunden hat. Solche Anhaltspunkte sind aber im vorliegenden Fall nicht ersichtlich.

    Ergänzend ist darauf hinzuweisen, dass nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung selbst eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die unter ihrer Bezeichnung In das Grundbuch eingetragen worden ist, den Bestand ihrer Gesellschafter und ihre Vertretungsverhältnisse nicht in jedem Falle durch eine aktuelle öffentlich beglaubigt» Urkunde nachweisen muss. In der bereits zitierten Entscheidung vom 4. Dezember 2008 (V 2B 74/08) hat der Bundesgerichtshof eine zum Zeltpunkt der Antragstellung bereits zwei Jahre alte Gerichtsentscheidung, welche die Gesellschafter aufführte, als öffentliche Urkunde genügen lassen und die Erforderlichkeit eines ergänzenden Nachweises davon abhängig gemacht, dass sich im Einzelfall konkrete Anhaltepunkte für Veränderungen ergeben (a.a.O., Rn. 25, zitiert nach Juris).
    Auf die Beschwerde der Beteiligten zu 1) und 2) war die angefochtene Zwischenverfugung des Grundbuchamts vom 18. Februar 2009 deshalb in vollem Umfang aufzuheben.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  9. #9
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    LG Verden Beschl. v. 06.05.09 - 3a T 60/09: Keine Zweifel nur wegen Zeitablaufs

    …hat die 3. Zivilkammer des Landgerichts Verden am 06.05 2009 (…) beschlossen:
    Der Beschluss des Amtsgerichts (…) vom 17.03.2009 wird aufgehoben.
    Das Amtsgericht wird angewiesen, von seinen im aufgehobenen Beschluss vom 17.03.2009 sowie ergänzt durch den Nichtabhilfebeschluss vom 01.04.2009 genannten Bedenken gegen die beantragte Eintragung der Eigentumsumschreibung Abstand zu nehmen.

    Gründe:

    I.

    Mit notariellem Kaufvertrag nebst Auflassung vom 19.01.2009, Urkundenrolle Nr.
    (…) beurkundet von dem Notar veräußerten die Beschwerdeführer den Eheleuten u. a. das Grundstück eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts (…).

    Als bisherige Eigentümer im o.g. Grundbuch eingetragen sind die beiden Beschwerdeführer mit dem Zusatz "in Gesellschaft bürgerlichen Rechts". Ausweislich des notariellen Einbringungs- und Gesellschaftsvertrages vom 31.10.2007 waren alleinige Gesellschafter der "F-Grundstücks-GbR" die beiden Beschwerdeführer.

    Am 23.02.2009 ist in Abteilung II des o.g. Grundbuchs eine Eigentumsübertragungsvormerkung eingetragen worden. Mit Anträgen vom 23.01.2009 sowie vom 05 032009 beantragte der Notar gem. § 15 GBO sodann u.a., die entsprechende Eintragung der Eigentumsänderung unter Löschung der Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch vorzunehmen.
    Mit Beschluss vom 17.03.2009 hat der zuständige Rechtspfleger am Amtsgericht die Anträge zurückgewiesen. Zur Begründung wird ausgeführt, dass im Grundbuchverfahren nachgewiesen werden müsse, wer für die BGB-Gesellschaft zu handeln berechtigt ist. Somit sei nachzuweisen, wer (aktuell) die Gesellschafter seien; hierzu könne man sich nicht auf den Grundbuchstand verlassen. Auch mittels öffentlicher Urkunde könne ein solcher Nachweis nicht erbracht werden, weil nicht nachweisbar sei, ob sich an dem im Grundbuch eingetragenen Gesellschafterstand nichts geändert habe. Ein entsprechendes öffentliches Register sei ebenfalls nicht vorhanden. Auch ein Nachweis im Wege der Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung scheide aus.
    Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beschwerdeführer vom 26.03.2009. Diese wird damit begründet, dass die nunmehr vorliegende ablehnende Haltung des Amtsgerichts nicht nachzuvollziehen sei, da auch die Eigentumsübertragungsvormerkung im Grundbuch ohne Beanstandung eingetragen worden sei. Der stets in Bezug genommene Beschluss des Bundesgerichtshofs zum Aktenzeichen V ZB 74/08 vom 04.12.2008 werde falsch ausgelegt: Die dort behandelte Problematik des mangelnden Nachweises der Vertretungsbefugnis sei vorliegend gar nicht einschlägig, da hier die Anmeldung zum Grundbuch von sämtlichen Gesellschaftern der Gesellschaft bürgerlichen Rechts vorgenommen worden sei, nämlich den beiden Beschwerdeführern. Da diese gemeinschaftlich gehandelt hätten, sei ein Nachweis der Vertretungsbefugnis nicht erforderlich. Nötigenfalls müsse dieser Nachweis im Wege der Eidesstattlichen Versicherung erbracht werden können. Mit Schriftsatz vom 15.04.2009 wird weiter ausgeführt, dass eine solche blockierende Haltung vom BGH auf der Grundlage des o.g. Beschlusses nicht beabsichtigt gewesen sei. Vielmehr sei das grundbuchrechtliche Verfahrensrecht dem Wesen der GbR - auch im Wege der Auslegung - anzupassen. Gerade auch der Nachweis im Wege der Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung werde demzufolge von verschiedenen Grundbuchämtern bereits anerkannt.

    Mit Nichtabhilfebeschluss vom 01.04.2009 hat das Amtsgericht der Beschwerde nicht abgehoffen und die Sache der Kammer´ zur Entscheidung vorgelegt. Zur Begründung der angefochtenen Entscheidung wird weiter darauf hingewiesen, dass eben gerade (auch) der Nachweis der Gesellschaftereigenschaft als Vorstufe der Vertretungsbefugnis nicht in der grundbuchmäßigen Form erbracht werden könne. Selbst notarielle Gesellschaftsverträge könnten formlos im Nachhinein wieder aufgehoben oder geändert worden sein. Bei der aktuell herrschenden Rechtslage könne der Nachweis der Gesellschaftereigenschaft und der Vertretungsbefugnis zur Zeit schlichtweg nicht erbracht werden.


    II.

    Die Beschwerde ist zulässig und begründet.
    Der angefochtene Beschluss des Amtsgerichts vom 17.03.2009 war daher aufzuheben.

    Dem Amtsgericht ist zwar zunächst zuzugeben, dass nach geltendem Recht der Nachweis der Gesellschaftereigenschaft einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts und weiter der entsprechenden Vertretungsbefugnis zum Handeln für eine solche Gesellschaft mit den von der GBO anerkannten Mitteln (§ 29 Abs. 1 GBO) schlichtweg nicht zu erbringen ist
    Es ist weiter zutreffend, dass sich der öffentliche Glaube des Grundbuchs gem. § 892 BGB nicht darauf bezieht, dass die dort im Grundbuch ausgewiesenen Gesellschafter einer GbR auch nach wie vor Gesellschafter bzw. die alleinigen Gesellschafter sind. Ebenso richtig ist vom Amtsgericht darauf hingewiesen worden, dass selbst mit der Vorlage evtl. sogar notariell beurkundeter Gesellschaftsverträge keine Gewähr dafür besteht, dass auch im Zeitpunkt der entsprechend beantragten Grundbuchumschreibungen der Gesellschafterbestand noch demjenigen zum Zeitpunkt der Gesellschaftsgründung entspricht.

    Die in Bezug genommene neuere Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2008, Az.: V ZB 74/08, kann zur Überzeugung der Kammer jedoch nicht dazu führen, dass insoweit eine regelrechte Blockadewirkung für zukünftige Eigentumsumschreibungen herbeigeführt werden würde, sobald eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf Veräußerer- oder Erwerberseite in Erscheinung tritt und bis der Gesetzgeber eine dem Wesen der GbR entsprechende Gesetzesänderung bewirkt hat.

    Nach Ansicht der Kammer erlaubt der vorliegende Sachverhalt eine Eigentumsumschreibung im beantragten Sinne. Denn insoweit sind keine konkreten tatsächlichen Anhaltspunkte ersichtlich, wonach sich am Bestand der GbR im Vergleich zur Eintragung der Eigentumsverhältnisse im o.g. Grundbuch vom 03.09.2008 (F K…in Gesellschaft bürgerlichen Rechts") etwas geändert haben könnte. Selbst angesichts der in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (s.o.) wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass für derartige konkrete tatsächliche Anhaltspunkte der bloße Zeitablauf nicht genügt. So stammt vorliegend der notarielle Gesellschaftsvertrag vom 31.10.2007; bereits hiernach erscheint der Zeitablauf ohnehin«als noch nicht so lang, als dass hieraus die Vermutung einer Änderung im Gesellschafterbestand herzuleiten wäre.

    Überdies traten im entsprechenden Termin vor dem beurkundenden Notar vom 19.012009 auf der Veräußererseite die Beschwerdeführer zu 1.) und zu 2.) gemeinsam auf und gaben die entsprechenden Erklärungen ebenso gemeinsam ab, so dass sich die Frage einer entsprechenden Vertretungsmacht zum Handeln für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts vorliegend nicht stellt, wenn die beiden einzigen Gesellschafter gemeinschaftlich handelnd in Erscheinung treten und keine konkreten tatsächlichen Anhaltspunkte vorliegen, dass nunmehr Veränderungen im Gesellschafterbestand Vorliegen müssten. Hinzu kommt noch, dass die beiden Beschwerdeführer zu 1.) und zu 2.) über den beurkundenden Notar weiter versichern, immer noch die alleinigen Gesellschafter zu sein. Einer Abgabe einer Eidesstattlichen Versicherung bedarf es nach Ansicht der Kammer zur Erzielung eines gesteigerten Beweiswertes nicht, zumal die Grundbuchordnung zutreffend grundsätzlich derartige Erklärungen nicht vorsteht.

    Als weiteres Indiz für die Berechtigung des Handelns der Beschwerdeführer zu 1.) und zu 2.) auf der Veräußererseite mag auch herangezogen werden, dass bereits seit dem 23.02.2009 in Abteilung II des o.g Grundbuchs eine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Beschwerdeführer zu 3.) und 4.) eingetragen ist, ohne dass zwischenzeitlich Beseitungsansprüche geltend gemacht worden wären oder Widersprüche erhoben worden wären.

    Für die Annahme der Kammer, dass nach geltendem Recht keine (Grundbuch-) Blockade bei Grundstücksübertragungen mit Beteiligung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts bis zur gesetzlichen Neuregelung eintreten darf, spricht auch das der Kammer bekannte Schreiben des BMJ an die Landesjustizverwaltungen vom 03.04.2009, l B 5 - 3850 - 13 169/2009 mitsamt des Konzeptpapiers "Regelungsmöglichkeiten betreffend die Teilnahme von GbRs am Immobilienverkehr", wonach das vorliegende Problem zeitnah so gelöst werden soll, als dass eine entsprechende Änderung des § 47 Abs. 2 GBO vorgeschlagen worden ist („Soll ein Recht für eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts eingetragen werden, so sind auch deren Gesellschafter im Grundbuch anzugeben. Die Eintragung der Gesellschaft ist Inhalt des Grundbuchs gemäß § 892 Abs 1 Satz 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. ... Ist jemand als Gesellschafter im Grundbuch eingetragen, so wird gegenüber dem Grundbuchamt vermutet, dass er Gesellschafter sei."). Hiernach wäre dem vorliegenden Eigentumsumschreibungsantrag nach möglichem zukünftigen Recht unproblematisch nachzukommen. Zwar ist nicht absehbar, ob die angestrebte Gesetzesänderung wie im o.g. Konzeptpapier auch so erfolgen wird, da es sich noch nicht um einen entsprechenden Gesetzesentwurf handelt. Jedoch ist die Zielrichtung eindeutig, so dass bis zum Inkrafttreten einer entsprechenden Regelung jedenfalls im Vorliegenden Falle ohne konkrete tatsächliche Anhaltspunkte für etwaige Änderungen im Gesellschafterbestand eine rechtswirksame Eigentumsumschreibung im Grundbuch möglich sein muss.
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  10. #10
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    LG Traunstein Beschl. v. 11.5.2009 - 4 T 1003/09: Nachweis durch GbR-Vertrag + e.V.


    (...)
    1. Die Beschwerde vom 24.03.2009 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts X vom 06.03.2009 wird zurückgewiesen.

    2. Der Geschäftswert für das Beschwerdeverfahren wird auf xxxxx € festgesetzt

    Gründe



    I.


    Mit notariellem Straßengrundabtretungsvertrag des Notars N vom 17.02.2009 veräußerte die Eigentümerin den im Rubrum bezeichneten Grundbesitz an den Erwerber.

    Unter Vorlage einer beglaubigten Abschrift des notariellen Straßengrundabtretungsvertrages vom 17.02.2009 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 26.02.2009 beim Amtsgericht – Grundbuchamt – X gemäß Ziffer 4. des Vertrages die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB zugunsten des Erwerbers zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Vertragsgrundbesitzes.

    Mit E-Mail vom 03.03.2009 bat das Grundbuchamt um Vorlage des Gesellschaftsvertrages und aller Nachträge in der Form des § 29 GBO sowie einer eidesstattlichen Versicherung der Gesellschafter, dass die vorzulegenden Urkunden vollständig sind.

    Der Verfahrensbevollmächtigte kam dieser Aufforderung nicht nach und bat am 06.03.2009 telefonisch um eine beschwerdefähige Entscheidung.

    Mit Zwischenverfügung vom 06.03.2009 teilte das Grundbuchamt dem Verfahrensbevollmächtigten mit, dass der beantragten Eintragung Hindernisse entgegenstünden. Ergänzend zu der vorgelegten Urkunde seien noch der Gesellschaftsvertrag und alle Nachträge hierzu in der Form des § 29 GBO vorzulegen. Außerdem sei von den Gesellschaftern noch an Eides statt zu versichern, dass diese vorzulegenden Urkunden vollständig seien. Der im Grundbuch eingetragene Eigentümer könne zwar grundsätzlich über den Grundbesitz verfügen. Dies gelte jedoch seit dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2008 (Az. V ZB 74/08) nicht mehr für eingetragene Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, unabhängig davon, wie diese eingetragen sei oder wann sie eingetragen worden sei. Da sich die Verfügungsbefugnis der Gesellschafter nicht mehr aus dem Grundbuch ergebe, sei sie nachzuweisen. Hierfür gelte grundsätzlich § 29 GBO. Durch Registerauszug sei ein Nachweis nicht möglich, da es für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts kein Register gebe. Ein Nachweis wäre auch nur teilweise durch die Vorlage eines Gesellschaftsvertrages samt Änderungen in der Form des § 29 GBO zu führen, da die Vollständigkeit und Aktualität dieser Unterlagen sich nicht in der Form des § 29 GBO beweisen lasse. Ein Nachweis durch eine eidesstattliche Versicherung sei im Rahmen des § 29 GBO unzulässig. Somit sei ein Nachweis der Verfügungsbefugnis in der Form des § 29 GBO unmöglich, was eine Sperre des Grundbuchs zur Folge hätte. Eine solche sei nur für Gesellschaften bürgerlichen Rechts hinnehmbar, die nach Erlass des Beschlusses des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2009 ein Grundstück erwerben würden, da diese auf die Problematik hingewiesen werden könnten und deshalb nicht schutzwürdig seien. Für bereits vor Erlass des Beschlusses eingetragene Gesellschaften bürgerlichen Rechts sei eine Grundbuchsperre vorerst nicht hinnehmbar, weshalb hier ein Nachweis im Rahmen der freien Beweiswürdigung geführt werden können müsse. Allerdings seien hieran strenge Anforderungen zu stellen, um eine Unrichtigkeit des Grundbuchs und daraus folgende Schäden zu verhindern. Für den Nachweis im Rahmen der freien Beweiswürdigung seien die Vorlage des Gesellschaftsvertrages und aller Nachträge hierzu, jeweils in der Form des § 29 GBO, die Versicherung an Eides statt durch alle Gesellschafter, dass diese Urkunden vollständig seien und dass es keine weiteren Gesellschafter gebe und gegeben habe, sowie eine Belehrung der Vertragsparteien über die Problematik in der jeweiligen Urkunde, in der die Gesellschaft bürgerlichen Rechts handle, erforderlich. Mit der Zwischenverfügung wurde eine Frist zur Behebung des Eintragungshindernisses gesetzt bis 15.04.2009 mit dem Hinweis, dass der Antrag andernfalls nach Fristablauf zurückgewiesen werde.

    Mit Schreiben vom 24.03.2009 legte der Verfahrensbevollmächtigte gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamts X vom 06.03.2009 Beschwerde ein. Die Vorlage der in der Zwischenverfügung geforderten Unterlagen und Erklärungen sei nicht erforderlich. Es existierten keine expliziten gesetzlichen Regelungen, aus denen sich die Vorlagepflicht entnehmen ließe. Auch aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs vom 04.12.2008 ergebe sich nichts anderes: Für den Nachweis der Gesellschafterstellung im Sinne des § 29 GBO könnten danach ergänzende Nachweise nur verlangt werden, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben würden. Derartige Anhaltspunkte seien im vorliegenden Fall nicht ersichtlich.

    Mit Beschluss vom 27.03.2009 half das Amtsgericht – Grundbuchamt – X der Beschwerde nicht ab. Abweichend von der bisherigen Praxis, wonach unabhängig davon, ob die Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter Angabe der Gesellschafter oder die Gesellschafter „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ im Grundbuch eingetragen gewesen seien, nur die Gesellschafter die Gesellschaft bürgerlichen Rechts hinsichtlich Verfügungen über den Grundbesitz vertreten haben können, habe der Bundesgerichtshof mit Beschluss vom 04.12.2008 klar gestellt, dass das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschafter auch durch den Grundbucheintrag nicht geschützt werde. Da sich die Verfügungsbefugnis somit nicht mehr aus dem Grundbuch ergebe, sei sie nachzuweisen. Hierfür gelte grundsätzlich § 29 GBO. Aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs ergebe sich nichts anderes. Der Bundesgerichtshof habe offen gelassen, ob der Nachweis nach der derzeitigen Rechtslage überhaupt geführt werden könne. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrages genüge den Anforderungen des § 29 GBO nicht. Zutreffend sei, dass in dem Fall, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihr Recht aus einer Gerichtsentscheidung ableite, zusätzliche Nachweise nur verlangt werden könnten, wenn konkrete tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorlägen, dass sich nach Erlass der Gerichtsentscheidung Veränderungen bei Namen, Gesellschafterbestand oder Vertretungsbefugnissen ergeben hätten und dass der bloße Zeitablauf allein als Anhaltspunkt nicht genüge. Dieser Grundsatz könne aber auf notarielle Urkunden wie einen Gesellschaftsvertrag nicht übertragen werden. Der Bundesgerichtshof habe aber in seiner Entscheidung zum Ausdruck gebracht, dass die fehlende Anpassung des Grundbuchrechts an die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht zur Blockade des rechtsgeschäftlichen Verkehrs mit Grundstücken führen dürfe. Daran habe sich die Auslegung des Grundbuchrechts auszurichten. Entgegen der Auffassung des OLG Oldenburg könne aus dem Beschluss des Bundesgerichtshofs nicht entnommen werden, dass die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form als Nachweis der Vertretungsbefugnis ausreichend sei, weil nicht nachvollziehbar sei, dass, wenn der im Grundbuch eingetragene Gesellschafterbestand wegen der Nichtanwendbarkeit des § 891 BGB nicht als Nachweis ausreiche, die für dessen frühere Eintragung erforderliche Urkunde einen höheren Beweiswert haben solle. Wenn schon der eingetragene Gesellschafterbestand wegen der möglicherweise nach Eintragung erfolgten Veränderungen keine Rechtssicherheit bringen könne, dann doch noch weniger der Gesellschaftsvertrag. Dies werde auch dem Erfordernis des Schutzes Dritter nicht gerecht. Der Bundesgerichtshof verfolge mit seinem Beschluss die Intention, den Gesetzgeber zu einer gesetzlichen Regelung zu veranlassen. Das Grundbuchamt X habe sich entschlossen, in engen Grenzen bei bereits eingetragenen Gesellschaften bürgerlichen Rechts eine Einschränkung des § 29 GBO in Kauf zu nehmen. Als gerade noch geeignet für den Nachweis im Rahmen der freien Beweiswürdigung sei die Erfüllung der in der Zwischenverfügung aufgeführten Voraussetzungen anzusehen.

    II.


    1. Die Beschwerde vom 24.03.2009 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgericht X vom 06.03.2009 ist gemäß §§ 71, 18 GBO als unbeschränkte Beschwerde zulässig (Demharter, GBO, 24. Auflage 2002, § 18 Rn. 53, 55).

    2. Die Beschwerde ist nicht begründet.

    Das Amtsgericht – Grundbuchamt – X hat in der Zwischenverfügung vom 06.03.2009 zutreffend auf das Bestehen eines Eintragungshindernisses hingewiesen und die Zurückweisung des Antrags des Verfahrensbevollmächtigten auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung angekündigt, falls innerhalb einer dem Verfahrensbevollmächtigten gesetzten Frist das Eintragungshindernis nicht behoben wird.

    Nach dem Beschluss des BGH vom 04.12.2008 (Az. V ZB 74/08, NJW 2009, 594-598) kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur noch unter ihrem Namen oder als „Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus…“ ins Grundbuch eingetragen werden. Die jahrelang in der obergerichtlichen Rechtsprechung als zulässige Eintragungsform angesehene Eintragung der Personen „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ oder „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ kann nun nicht mehr gewählt werden. Mit Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. BGHZ 146, 341) sind bei einer Eintragung in der bisherigen Form nicht mehr die eingetragenen Gesellschafter gesamthänderisch gebundene Eigentümer des Grundstücks, sondern die Gesellschaft selbst (BGH, a.a.O., Rn. 11 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 25.09.2006, Az. II ZR 218/05, NJW 2006, 3716). In der Konsequenz bedeutet dies, dass die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB nicht mehr ohne weiteres zu Gunsten der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter gilt, da das jeweilige Recht nicht für sie selbst eingetragen ist. Während sich also bisher die Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus dem Grundbuch selbst ergab, da nach § 891 BGB die Vermutung galt, dass die eingetragenen Gesellschafter auch die tatsächlichen Gesellschafter waren, begründet ihre Eintragung in der bisherigen Form nunmehr keinerlei Rechtsschein mehr dahingehend, dass sie jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, nach etlichen Jahren, noch zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind (LG Darmstadt, Beschluss vom 24.03.2009, Az. 26 T 31/09; vgl. auch Tebben, NZG 2009, 288). Aufgrund dessen bedarf es – zumindest nach längerem Zeitablauf seit der letzten Grundbucheintragung – eines Nachweises der Vertretungsbefugnis, welcher Aufschluss darüber gibt, dass A und B nach außen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundstückseigentümerin zu handeln berechtigt sind sowie ergänzend eines Nachweises über den aktuellen Gesellschafterbestand (vgl. LG Darmstadt, a.a.O.). Grundsätzlich ist deshalb nun jeweils der Vertretungsnachweis in der Form des § 29 GBO zu führen (BGH, a.a.O., Rn. 12: „Das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschafter wird auch durch den Grundbucheintrag nicht geschützt.“).

    Entgegen der Auffassung des Verfahrensbevollmächtigten sind für den Nachweis der Gesellschafterstellung ergänzende Nachweise hier nicht deshalb entbehrlich, weil keine konkreten Anhaltspunkte für Veränderungen ersichtlich sind. Aus der BGH-Entscheidung vom 04.12.2008 ergibt sich nämlich nur für den Fall, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ihr Recht aus einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung ableitet, dass deren Rubrum als Nachweis ihrer Identität und der Vertretungsbefugnis des handelnden Gesellschafters genügt. Nur in diesem Fall können zusätzliche Nachweise nur verlangt werden, wenn konkrete tatsächliche Anhaltspunkte dafür vorliegen, dass sich nach Erlass der Gerichtsentscheidung Veränderungen bei Namen, Gesellschafterbestand oder Vertretungsbefugnissen ergeben haben, wobei der bloße Zeitablauf als Anhaltspunkt nicht genügt. Mit zutreffender Begründung hat jedoch das Amtsgericht X hierzu klargestellt, dass eine Übertragung auf die vorliegende Fallkonstruktion nicht in Betracht kommt. Bei Vorliegen einer Gerichtsentscheidung, die seit Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts für und gegen die Gesellschaft wirkt, ist für eine Grundbucheintragung eine spätere Änderung des Gesellschafterbestandes unproblematisch, da die Eintragung weiterhin die sich aus der Gerichtsentscheidung ergebende Gesellschaft betrifft. Bei einer notariellen Kaufvertragsurkunde ist demgegenüber nicht sichergestellt, dass die dort angegebenen Gesellschafter weiterhin vertretungsberechtigt sind.

    Das Grundbuchverfahren ist streng formalisiert. Um die Richtigkeit der Eintragungen zu gewährleisten, müssen die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 GBO zumindest in öffentlich beglaubigter Form und alle anderen Voraussetzungen gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Verfügt eine im Grundbuch eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts über ihr Grundstückseigentum, muss dem Grundbuchamt die Existenz der Gesellschaft und die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen nachgewiesen werden. Bei Handelsgesellschaften reicht gemäß § 32 Abs. 2 GBO als Nachweis ein Handelsregisterauszug oder eine notarielle Vertretungsbescheinigung nach § 21 BNotO, die der Notar aufgrund Registereinsicht erstellt. Diese Möglichkeit besteht bei der in keinem Register eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht.

    Der BGH hat sich nicht festgelegt, auf welche Weise der Nachweis der Vertretungsbefugnis geführt werden kann, und hat insbesondere auch offen gelassen, „ob diesen Schwierigkeiten bis zu ihrer erforderlichen Behebung durch den Gesetzgeber dadurch begegnet werden kann, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei jeder Eintragung den Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen hat, oder ob es etwa genügt, wenn die Gesellschafter Änderungen des Gesellschafterbestandes oder der Vertretungsbefugnis in notariell beglaubigter Form vornehmen und nachweisen oder in ihrem notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag vereinbaren, dass solche Vereinbarungen nur wirksam sind, wenn sie dem Urkunds- oder einem anderen Notar gegenüber erklärt werden, mit der Folge, dass dieser die Funktion des fehlenden Registers übernähme“ (a.a.O., Rn. 12). Klargestellt hat der BGH hingegen, dass die fehlende Anpassung des Grundbuchrechts an die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht zu einer Blockade des rechtsgeschäftlichen Verkehrs mit Grundstücken und beschränkten dinglichen Rechten von Gesellschaften bürgerlichen Rechts führen darf. Die Frage, wie der Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen zu erfolgen hat, hat der BGH nicht entschieden. Bis zu der de lege ferenda zu erwartenden Angleichung durch den Gesetzgeber (vgl. hierzu das Konzeptpapier des Bundesministeriums der Justiz zur Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuchverkehr, das eine Änderung des § 47 Abs. 2 GBO vorsieht) ist somit durch die Rechtsprechung ein Ausgleich zwischen den strengen Formvorschriften des § 29 GBO einerseits und der vom BGH postulierten Erhaltung der Verkehrsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits zu suchen.

    Die vom Amtsgericht X vertretene Auffassung hält die Kammer für sachgerecht und zutreffend, wenn man einmal davon absieht, dass eine Bestätigung über eine Belehrung der Vertragsparteien über die Problematik des Nachweises der Vertretungsbefugnis in der jeweiligen Urkunde, in der eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt, wohl nicht verlangt werden kann, weil insoweit eine Überprüfung durch das Grundbuchamt nicht zu erfolgen hat und die Belehrung allein dem Notar obliegt, der für die sich aus einer unterbliebenen Belehrung ergebenden Konsequenzen auch verantwortlich ist.

    Nicht zu beanstanden ist die auch vom BGH (a.a.O., Rn.12) angedeutete Möglichkeit, zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage des Gesellschaftsvertrags sowie sämtlicher Nachträge in der Form des § 29 GBO zu verlangen. Weshalb man für den Fall, dass ein förmlicher Gesellschaftsvertrag existiert, auf die Vorlage in der Form des § 29 GBO verzichten sollte, ist nicht ersichtlich.

    Seitens des Verfahrensbevollmächtigten wurde aber explizit weder ein Gesellschaftsvertrag vorgelegt noch etwaige Nachträge, so dass die Beschwerde schon aus diesem Grund unbegründet ist.

    Ungeachtet dessen folgt die Kammer in Übereinstimmung mit dem Grundbuchamt ebenfalls nicht der Auffassung des Landgerichts Oldenburg im Beschluss vom 17.03.2009, Az. 17 T 204/09, wonach nach den Gründen des BGH-Beschlusses vom 04.12.2008 jedenfalls die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form zum Nachweis der Vertretungsbefugnis genügen soll. Der BGH hat, wie ausgeführt, gerade offen gelassen, wie die Vertretungsbefugnis nachgewiesen werden kann. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form kann gerade nicht ausreichend sein. Würde man sich mit dieser begnügen, wäre nämlich in der Tat nicht nachvollziehbar, dass, wenn der im Grundbuch eingetragene Gesellschafterbestand wegen der Nichtanwendbarkeit des § 891 BGB nicht als Nachweis ausreicht, die für deren frühere Eintragung erforderliche Urkunde, d.h. der Gesellschaftsvertrag, einen höheren Beweiswert haben soll. Völlig zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass, wenn schon der eingetragene Gesellschafterbestand wegen der möglicherweise nach Eintragung erfolgten Veränderungen keine Rechtssicherheit bringen kann, dies noch weniger der Gesellschaftsvertrag vermag. Der Gesellschaftsvertrag kann jederzeit geändert werden, ohne dass hierfür eine besondere Form erforderlich wäre. Selbst wenn im Gesellschaftsvertrag vereinbart wäre, dass spätere Änderungen formbedürftig sind, würde dies keine Rechtssicherheit bedeuten, weil diese Vereinbarung formfrei aufgehoben werden könnte (Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl. 2007, § 125 Rn. 14 m.w.N.).

    Zutreffend kommt das Amtsgericht X zu dem Ergebnis, dass aktuell ein Nachweis der Vertretungsbefugnis der Gesellschafter in der Form des § 29 GBO, zumindest ohne Umwandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in eine OHG, nicht möglich ist. Im Hinblick auf die nach dem BGH zu wahrende Verkehrsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und zur Vermeidung einer faktischen Grundbuchsperre ist es jedoch gerechtfertigt, in engen Grenzen auf die Einhaltung der Form des § 29 GBO zu verzichten. Wenn die Vertretungsbefugnis de lege lata derzeit schon nicht nach den streng formalisierten Kriterien des Grundbuchverfahrens nachgewiesen werden kann, sind zumindest die Vorlage des Gesellschaftsvertrages und aller Nachträge dazu in der Form des § 29 GBO sowie, insbesondere falls der Abschluss des Gesellschaftsvertrages bereits einige Jahre zurückliegt und daher Zweifel an seinem unveränderten Fortbestand angezeigt sind, die unter Strafdrohung abgegebene Versicherung an Eides statt durch alle Gesellschafter, dass diese vorzulegenden Urkunden vollständig sind und dass sich an dem Gesellschafterbestand und der Vertretungsbefugnis zwischenzeitlich nichts geändert hat, erforderlich (so auch LG Darmstadt, a.a.O.; ähnlich Tebben, NZG 2009, 288).

    Ergänzend und vorsorglich weist die Kammer darauf hin, dass, wenn ein der Form des § 29 GBO genügender Gesellschaftsvertrag nicht existiert, zur Meidung einer Grundbuchsperre nur die Möglichkeit bleibt, eidesstattliche Erklärungen aller Gesellschafter darüber vorzulegen, dass sie allein die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden und wer unter ihnen zur Vertretung der Gesellschaft befugt ist. Ergänzend wird allerdings auch zu versichern sein, dass ein förmlicher Gesellschaftsvertrag gerade nicht vorhanden ist, um somit dem Grundbuchamt die Prüfung zu ermöglichen, ob mit der Vorlage einer bloßen eidesstattlichen Erklärung überhaupt die richtige Nachweisform gewählt wurde (so auch LG Darmstadt, a.a.O.). Soweit ein schriftlicher, jedoch nicht der Form des § 29 GBO entsprechender Gesellschaftsvertrag nebst etwaigen Nachträgen vorliegen sollte, ist dieser zumindest in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen.

    Die vorgenannte Handhabung ermöglicht bis zur Schaffung einer gesetzlichen Regelung einen angemessenen Ausgleich zwischen der Formstrenge des Grundbuchverkehrs einerseits und den Gesichtspunkten der materiellrechtlichen Wirklichkeit andererseits.

    Solange der Verfahrensbevollmächtigte somit nicht sowohl den Gesellschaftsvertrag nebst Nachträgen in der Form des § 29 GBO als auch die entsprechende eidesstattliche Versicherung vorlegt, kommt die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB zugunsten des Erwerbers zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Vertragsgrundbesitzes nicht in Betracht.
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  11. #11
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    LG Traunstein Beschl. v. 8.5.2009 - 4 T 1327/09: Nachweis durch GbR-Vertrag + e.V.

    Az.: 4 T 1327/09

    Beschluss
    der 4. Zivilkammer des Landgerichts Traunstein vom 08.05.2009
    in der Grundbuchsache

    betreffend den im Wohnungs- und Teileigentumsgrundbuch des Amtsgerichts X für Y Blatt 1 (…)

    Beteiligte:

    AB Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus den Gesellschaftern A und B

    - Eigentümerin und Veräußererin -

    C
    - Erwerber -

    Verfahrensbevollmächtigter:
    Notar N


    hier: Auflassungsvormerkung und Sondernutzungsrecht
    1. Auf die Beschwerde vom 23.04.2009 wird der Beschluss des Amtsgerichts X vom 07.04.2009 aufgehoben.

    2. Das Verfahren wird zur erneuten Entscheidung unter Zugrundelegung der Rechtsauffassung der Kammer an das Amtsgerichts X zurückverwiesen.


    Gründe
    I.
    Mit notariellem Bauträgervertrag des Notars N vom 16.03.2009 veräußerte die Eigentümerin den im Rubrum bezeichneten Grundbesitz an den Erwerber.

    Unter Vorlage einer beglaubigten Abschrift des notariellen Bauträgervertrages vom 16.03.2009 beantragte der Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 18.03.2009 beim Amtsgericht – Grundbuchamt – X gemäß Ziffer III. (3) des Vertrages die Eintragung einer Auflassungsvormerkung gemäß § 883 BGB zugunsten des Erwerbers zur Sicherung des Anspruchs auf Übertragung des Vertragsgrundbesitzes sowie die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts gemäß Ziffer i. (6) des Vertrages. Unter Ziffer I. (2) des Vertrages erklärten A und B, dass sie das Grundstück mit notarieller Urkunde vom 31.08.2007 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben hätten und ein Gesellschaftsvertrag darüber hinaus nicht bestehe. Ferner versicherten sie an Eides statt, dass sie die einzigen Gesellschafter der vorbezeichneten Gesellschaft bürgerlichen Rechts seien und keine weiteren gesellschaftsvertraglichen Regelungen bestünden.

    Mit Schreiben vom 24.03.2009 wies das Grundbuchamt den Verfahrensbevollmächtigten darauf hin, dass die Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur über die Vorlage eines schriftlichen Gesellschaftsvertrags und über eine direkt anschließende eidesstattliche Versicherung zum Nichtvorhandensein weiterer Gesellschafter und weiterer Regelungen zum Vertrag möglich sei.

    Der Verfahrensbevollmächtigte beantragte daraufhin mit Schreiben vom 01.04.2009 erneut die Eintragung der Auflassungsvormerkung. A und B hätten das Grundstück mit Urkunde des Notars O vom 31.08.2007 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts erworben. Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts sei mit Erwerb des Grundstücks begründet worden. Ein darüber hinausgehender Gesellschaftsvertrag bestehe nicht.

    Mit Beschluss vom 07.04.2009 wies das Amtsgericht – Grundbuchamt – X den Antrag vom 18.03.2009 zurück. Durch die alleinige Vorlage der eidesstattlichen Versicherung könne der Nachweis der Vertretungsbefugnis der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht geführt werden. Es sei nicht belegt, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei der Beurkundung „wirksam“ vertreten gewesen sei. Es müsse bei entsprechender Anwendung der neuen Rechtsprechung nun in der Form des § 29 GBO nachgewiesen werden, dass die Gesellschaft überhaupt existiere und auch von den in der Urkunde handelnden Personen wirksam vertreten werden habe können. Dies falle unter die Prüfungspflicht des Grundbuchamts, da der Erwerb von einer oder durch eine Gesellschaft nur möglich sei, wenn diese auch wirksam vertreten worden sei. Die Nachweise müssten prinzipiell in öffentlich beglaubigter Form erfolgen, weshalb die Vorlage von Urschrift oder Ausfertigung des Gesellschaftsvertrages und späterer Änderungen und Anteilsübertragungen inklusive der notwendigen Zustimmung der anderen Gesellschafter erforderlich sei. Mündliche oder privatschriftliche Gesellschaftsverträge könnten nicht als Eintragungsgrundlage für das Grundbuchverfahren dienen. Da der einmal geschlossene Vertrag jedoch vor oder nach Rechtserwerb der Gesellschaft bürgerlichen Rechts jederzeit und formlos geändert werden könne und eine formlose Änderung sogar dann möglich sei, wenn diese im Gesellschaftsvertrag ausgeschlossen worden sei, sei nach wohl herrschender Meinung im Schrifttum der Nachweis des unveränderten Fortbestehens des Gesellschaftsvertrages (samt ggf. vorhandener späterer Änderungen) erforderlich. Die Richtigkeitsvermutung des § 891 BGB für die Gesellschafter gelte spätestens seit der Entscheidung des BGH vom 04.12.2008 nicht mehr. Aus den Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 12.08.1991 (Az. BReg 2 Z 93/91) und vom 31.10.2002 (Rpfleger 2003, 78) sei abzuleiten, dass ohne einen Gesellschaftsvertrag in der Form des § 29 Abs. 1 GBO ein Nachweis der Vertretungsbefugnis oder Gesellschafterstellung nicht möglich sei. Verfüge eine im Grundbuch eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts über ihr Grundstückseigentum, müsse dem Grundbuchamt die Existenz der Gesellschaft und die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen nachgewiesen werden. Lägen der Gesellschaftsvertrag und etwaige Vereinbarungen über einen Gesellschafterwechsel nicht in der Form des § 29 GBO vor, könne der Nachweis der Vertretungsberechtigung gegenüber dem Grundbuchamt nicht geführt werden. Entscheidungen, die die Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung ohne Gesellschaftsvertrag als ausreichend ansähen, hätten nicht gefunden werden können. Es könne im Hinblick auf das Haftungsrisiko des Staates und ggf. des handelnden Rechtspflegers oder Richters nicht gänzlich von den verfahrensrechtlichen Grundsätzen abgewichen werden. Zum Nachweis der Vertretungsbefugnis und zur Feststellung, dass die eidesstattliche Versicherung auch von den hierzu verpflichteten Personen abgegeben worden seien, sei es daher nicht möglich, von der Vorlage eines öffentlich beglaubigten Gesellschaftsvertrages, der zumindest zum Zeitpunkt des Eigentums-/Rechtserwerbs vorhanden sein habe müssen, abzusehen. Der Kaufvertrag vom 31.08.2007, in dem A und B als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erworben hätten, sei in keiner Weise als Gesellschaftsvertrag zu verstehen. Eine Beseitigung des Mangels sei nicht möglich, weshalb der Antrag zurückzuweisen gewesen sei. Hinsichtlich weiterer Einzelheiten und der im Beschluss dargestellten Rechtsauffassungen wird Bezug genommen.

    Mit Schreiben vom 23.04.2009 legte der Verfahrensbevollmächtigte gegen den Beschluss des Grundbuchamts X vom 07.04.2009 Beschwerde ein. Die beantragte Eintragung könne nicht von der Vorlage eines öffentlich beglaubigten Gesellschaftsvertrages abhängig gemacht werden. Die Ehegatten A und B hätten den streitgegenständlichen Grundbesitz durch die Kaufvertragsurkunde vom 31.08.2007 ausdrücklich als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erworben. Es bestünden keine gesetzlichen Vorschriften bezüglich der Form, des Inhalts und des Umfangs eines Gesellschaftsvertrages für die Begründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Die Gründung der Gesellschaft durch A und B als sämtliche Gesellschafter sei somit im vorliegenden Fall durch die entsprechenden Erklärungen in der Kaufvertragsurkunde in eindeutiger Weise durch öffentliche Urkunde nachgewiesen. Zur Frage der Begründung, der Gesellschafterstellung und der Vertretungsberechtigung bzgl. der Gesellschaft bürgerlichen Rechts könne die Vorlage eines darüber hinausgehenden Gesellschaftsvertrages keine weitergehende Beweiswirkung entfalten und daher vom Grundbuchamt auch nicht verlangt werden. Der Nachweis, dass keine Veränderungen, insbesondere im Bestand der Gesellschafter, erfolgt seien, könne auf der Basis der derzeitigen Rechtsprechung des BGH nicht durch öffentliche Urkunden erbracht werden. Dies werde auch vom Amtsgericht bestätigt. Ein diesbezüglicher Nachweis sei daher nach dem derzeitigen Rechtsstand nur durch Anerkennung einer entsprechenden negativen eidesstattlichen Versicherung der ausgewiesenen Gesellschafter möglich. Eine solche sei im gegenständlichen Kaufvertrag aber gerade enthalten.

    Mit Beschluss vom 27.04.2009 half das Amtsgericht X der Beschwerde vom 23.04.2009 nicht ab und legte den Vorgang dem Landgericht zur Entscheidung vor.

    II.
    1. Die Beschwerde vom 23.04.2009 gegen den Beschluss des Amtsgericht X vom 07.04.2009 ist gemäß §§ 71, 18 GBO als unbeschränkte Beschwerde zulässig.

    2. Die Beschwerde ist auch begründet.

    Das Amtsgericht – Grundbuchamt – X hat im Beschluss vom 07.04.2009 den Antrag des Verfahrensbevollmächtigten zu Unrecht wegen des Bestehens eines nicht behebbaren Eintragungshindernisses zurückgewiesen.

    Nach dem Beschluss des BGH vom 04.12.2008 (Az. V ZB 74/08, NJW 2009, 594-598) kann eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts nur noch unter ihrem Namen oder als „Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus…“ ins Grundbuch eingetragen werden. Die jahrelang in der obergerichtlichen Rechtsprechung als zulässige Eintragungsform angesehene Eintragung der Personen „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ oder „in Gesellschaft bürgerlichen Rechts“ kann nun nicht mehr gewählt werden. Mit Anerkennung der (Teil-)Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (vgl. BGHZ 146, 341) sind bei einer Eintragung in der bisherigen Form nicht mehr die eingetragenen Gesellschafter gesamthänderisch gebundene Eigentümer des Grundstücks, sondern die Gesellschaft selbst (BGH, a.a.O., Rn. 11 unter Bezugnahme auf BGH, Urteil vom 25.09.2006, Az. II ZR 218/05, NJW 2006, 3716). In der Konsequenz bedeutet dies, dass die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB nicht mehr ohne weiteres zu Gunsten der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter gilt, da das jeweilige Recht nicht für sie selbst eingetragen ist. Während sich also bisher die Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts aus dem Grundbuch selbst ergab, da nach § 891 BGB die Vermutung galt, dass die eingetragenen Gesellschafter auch die tatsächlichen Gesellschafter waren, begründet ihre Eintragung in der bisherigen Form nunmehr keinerlei Rechtsschein mehr dahingehend, dass sie jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, nach etlichen Jahren, noch zur Vertretung der Gesellschaft befugt sind (LG Darmstadt, Beschluss vom 24.03.2009, Az. 26 T 31/09; vgl. auch Tebben, NZG 2009, 288). Aufgrund dessen bedarf es – zumindest nach längerem Zeitablauf seit der letzten Grundbucheintragung – eines Nachweises der Vertretungsbefugnis, welcher Aufschluss darüber gibt, dass A und B nach außen für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Grundstückseigentümerin zu handeln berechtigt sind sowie ergänzend eines Nachweises über den aktuellen Gesellschafterbestand (vgl. LG Darmstadt, a.a.O.). Grundsätzlich ist deshalb nun jeweils der Vertretungsnachweis in der Form des § 29 GBO zu führen (BGH, a.a.O., Rn. 12: „Das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschafter wird auch durch den Grundbucheintrag nicht geschützt.“).

    Das Grundbuchverfahren ist streng formalisiert. Um die Richtigkeit der Eintragungen zu gewährleisten, müssen die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen gemäß § 29 Abs. 1 S. 1 GBO zumindest in öffentlich beglaubigter Form und alle anderen Voraussetzungen gemäß § 29 Abs. 1 S. 2 GBO durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Verfügt eine im Grundbuch eingetragene Gesellschaft bürgerlichen Rechts über ihr Grundstückseigentum, muss dem Grundbuchamt die Existenz der Gesellschaft und die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen nachgewiesen werden. Bei Handelsgesellschaften reicht gemäß § 32 Abs. 2 GBO als Nachweis ein Handelsregisterauszug oder eine notarielle Vertretungsbescheinigung nach § 21 BNotO, die der Notar aufgrund Registereinsicht erstellt. Diese Möglichkeit besteht bei der in keinem Register eingetragenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht.

    Der BGH hat sich nicht festgelegt, auf welche Weise der Nachweis der Vertretungsbefugnis geführt werden kann, und hat insbesondere auch offen gelassen, „ob diesen Schwierigkeiten bis zu ihrer erforderlichen Behebung durch den Gesetzgeber dadurch begegnet werden kann, dass die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bei jeder Eintragung den Gesellschaftsvertrag in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen hat, oder ob es etwa genügt, wenn die Gesellschafter Änderungen des Gesellschafterbestandes oder der Vertretungsbefugnis in notariell beglaubigter Form vornehmen und nachweisen oder in ihrem notariell beglaubigten Gesellschaftsvertrag vereinbaren, dass solche Vereinbarungen nur wirksam sind, wenn sie dem Urkunds- oder einem anderen Notar gegenüber erklärt werden, mit der Folge, dass dieser die Funktion des fehlenden Registers übernähme“ (a.a.O., Rn. 12). Klargestellt hat der BGH hingegen, dass die fehlende Anpassung des Grundbuchrechts an die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht zu einer Blockade des rechtsgeschäftlichen Verkehrs mit Grundstücken und beschränkten dinglichen Rechten von Gesellschaften bürgerlichen Rechts führen darf. Die Frage, wie der Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen zu erfolgen hat, hat der BGH nicht entschieden. Bis zu der de lege ferenda zu erwartenden Angleichung durch den Gesetzgeber (vgl. hierzu das Konzeptpapier des Bundesministeriums der Justiz zur Behandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuchverkehr, das eine Änderung des § 47 Abs. 2 GBO vorsieht) ist somit durch die Rechtsprechung ein Ausgleich zwischen den strengen Formvorschriften des § 29 GBO einerseits und der vom BGH postulierten Erhaltung der Verkehrsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts andererseits zu suchen.

    Vor diesem Hintergrund hält die Kammer die vom Amtsgericht X vertretene Auffassung für nicht zutreffend, da sie letztlich zu einer vom BGH ausdrücklich nicht gewollten Grundbuchsperre führt.

    Nicht zu beanstanden ist die auch vom BGH (a.a.O., Rn. 12) angedeutete Möglichkeit, grundsätzlich zum Nachweis der Vertretungsbefugnis die Vorlage des Gesellschaftsvertrags sowie sämtlicher Nachträge in der Form des § 29 GBO zu verlangen. Weshalb man für den Fall, dass ein förmlicher Gesellschaftsvertrag existiert, auf die Vorlage in dieser Form verzichten sollte, ist nicht ersichtlich.

    Die Kammer folgt überdies nicht der Auffassung des Landgerichts Oldenburg im Beschluss vom 17.03.2009, Az. 17 T 204/09, wonach nach den Gründen des BGH-Beschlusses vom 04.12.2008 jedenfalls die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form zum Nachweis der Vertretungsbefugnis genügen soll. Der BGH hat, wie ausgeführt, gerade offen gelassen, wie die Vertretungsbefugnis nachgewiesen werden kann. Die Vorlage des Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form kann gerade nicht ausreichend sein. Würde man sich mit dieser begnügen, wäre nämlich in der Tat nicht nachvollziehbar, dass, wenn der im Grundbuch eingetragene Gesellschafterbestand wegen der Nichtanwendbarkeit des § 891 BGB nicht als Nachweis ausreicht, die für deren frühere Eintragung erforderliche Urkunde, d.h. der Gesellschaftsvertrag, einen höheren Beweiswert haben soll. Völlig zutreffend weist das Amtsgericht darauf hin, dass, wenn schon der eingetragene Gesellschafterbestand wegen der möglicherweise nach Eintragung erfolgten Veränderungen keine Rechtssicherheit bringen kann, dies noch weniger der Gesellschaftsvertrag vermag. Der Gesellschaftsvertrag kann jederzeit geändert werden, ohne dass hierfür eine besondere Form erforderlich wäre. Selbst wenn im Gesellschaftsvertrag vereinbart wäre, dass spätere Änderungen formbedürftig sind, würde dies keine Rechtssicherheit bedeuten, weil diese Vereinbarung formfrei aufgehoben werden könnte (Palandt/Heinrichs, BGB, 66. Aufl. 2007, § 125 Rn. 14 m.w.N.).

    Aktuell ist ein Nachweis der Vertretungsbefugnis der Gesellschafter in der Form des § 29 GBO, zumindest ohne Umwandlung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts in eine OHG, nicht möglich. Im Hinblick auf die nach dem BGH zu wahrende Verkehrsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und zur Vermeidung einer faktischen Grundbuchsperre ist es jedoch gerechtfertigt, in engen Grenzen auf die Einhaltung der Form des § 29 GBO zu verzichten. Wenn die Vertretungsbefugnis de lege lata derzeit schon nicht nach den streng formalisierten Kriterien des Grundbuchverfahrens nachgewiesen werden kann, sind zumindest die Vorlage des Gesellschaftsvertrages und aller Nachträge dazu in der Form des § 29 GBO sowie, insbesondere falls der Abschluss des Gesellschaftsvertrages bereits einige Jahre zurückliegt und daher Zweifel an seinem unveränderten Fortbestand angezeigt sind, die unter Strafdrohung abgegebene Versicherung an Eides statt durch alle Gesellschafter, dass diese vorzulegenden Urkunden vollständig sind und dass sich an dem Gesellschafterbestand und der Vertretungsbefugnis zwischenzeitlich nichts geändert hat, erforderlich (so auch LG Darmstadt, a.a.O.; ähnlich Tebben, NZG 2009, 288).

    In der vorliegenden Fallkonstellation besteht das Problem, dass ein schriftlicher und der Form des § 29 GBO genügender Gesellschaftsvertrag nicht existiert. In diesem Fall bleibt zur Meidung einer Grundbuchsperre nur die Möglichkeit, eidesstattliche Erklärungen aller Gesellschafter darüber vorzulegen, dass sie allein die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bilden und wer unter ihnen zur Vertretung der Gesellschaft befugt ist. Ergänzend ist allerdings auch zu versichern, dass ein förmlicher Gesellschaftsvertrag gerade nicht vorhanden ist, um somit dem Grundbuchamt die Prüfung zu ermöglichen, ob mit der Vorlage einer bloßen eidesstattlichen Erklärung überhaupt die richtige Nachweisform gewählt wurde (so auch LG Darmstadt, a.a.O.). Soweit ein schriftlicher, jedoch nicht der Form des § 29 GBO entsprechender Gesellschaftsvertrag nebst etwaigen Nachträgen vorliegen sollte, ist dieser zumindest in öffentlich beglaubigter Form vorzulegen.

    Die vorgenannte Handhabung ermöglicht bis zur Schaffung einer gesetzlichen Regelung einen angemessenen Ausgleich zwischen der Formstrenge des Grundbuchverkehrs einerseits und den Gesichtspunkten der materiellrechtlichen Wirklichkeit andererseits.

    Im vorliegenden Fall ist von einem lediglich mündlichen bzw. konkludent geschlossenen Gesellschaftsvertrag auszugehen, den die Eheleute A und B im Zusammenhang mit dem Erwerb des streitgegenständlichen Grundbesitzes durch notariellen Kaufvertrag vom 31.08.2007, in dem sie ausdrücklich als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erworben haben, geschlossen haben. Seitens des Verfahrensbevollmächtigten wird insoweit zutreffend ausgeführt, dass besondere Anforderungen an Form, Inhalt und Umfang eines Gesellschaftsvertrages einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht bestehen. Die Eheleute A und B haben im notariellen Bauträgervertrag vom 16.03.2009 nach Belehrung über die strafrechtlichen Folgen einer vorsätzlichen oder fahrlässigen falschen Versicherung an Eides statt versichert, dass sie die einzigen Gesellschafter der A du B GbR sind und keine weiteren gesellschaftsvertraglichen Regelungen bestehen, wobei insoweit darauf Bezug genommen wird, dass sich aus dem notariellen Kaufvertrag vom 31.08.2007 ergibt, dass die Eheleute A und B als Gesellschafter bürgerlichen Rechts erworben haben und ein Gesellschaftsvertrag darüber hinaus nicht besteht. Aus dieser eidesstattlichen Versicherung ergibt sich auch die Vertretungsbefugnis, die mangels abweichender Vereinbarung den gesetzlichen Vorschriften entspricht. Weitergehende Anforderungen können trotz der vom Grundbuchamt X angeführten Bedenken nicht verlangt werden, da nach dem BGH der Verkehrsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bis zu einer gesetzlichen Regelung der Vorrang einzuräumen ist, nach der vom Grundbuchamt X vertretenen Auffassung aber mit der Folge einer faktischen Grundbuchsperre eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne schriftlichen Gesellschaftsvertrag nicht mehr verkehrsfähig wäre.

    3. Eine Kostenentscheidung war nicht veranlasst.
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  12. #12
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    LG München II, Beschl. v. 26.05.2009 - 6 T 1876/09: Handeln in Vollmacht erforderlich

    Geschäftszeichen:
    6 T 1876/09
    Amtsgericht …
    Grundbuch von A
    Die 6. Zivilkammer des Landgerichts München II
    erläßt am 26.05.2009
    ohne mündliche Verhandlung
    durch die unterzeichnenden Richter
    in der Grundbuchsache
    Grundbuch von A
    Beteiligte:
    1. A und B
    - Beteiligte zu 1) und Beschwerdeführer zu 1) -
    2. C
    - Beteiligte zu 2) und Beschwerdeführerin zu 2) -
    Verfahrensbevollmächtigter:
    Notar N
    wegen Eintragung von Eigentumsänderungen im Grundbuch und von Grundschuldbestellungen

    folgenden
    BESCHLUSS:
    I.
    Die Beschwerde der Beteiligten vom 31.03.2009 gegen den Beschluß des Amtsgerichts vom 24.03.2009 wird zurückgewiesen.
    II.
    Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf … € festgesetzt.

    Gründe:
    I.
    Die Beteiligten zu 1) sind als Gesellschafter der bürgerlichen Rechts im Grundbuch des Amtsgerichts … als Eigentümer eingetragen.
    Mit notariellem Kaufvertrag vom 23.01.2009 des Notars N veräußerten die Beteiligten zu 1) von ihrem im Grundbuch eingetragenen Grundbesitz eine Teilfläche von ca. x m2 aus dem FIStNr. 1 und eine Teilfläche von ca. y m2 aus dem FIStNr. 2 und beantragten die Vermessung im einfachen Verfahren.
    In der nachfolgenden notariellen Urkunde des Notars N erkannten die Beteiligten das Vermessungsergebnis an und einigten sich nach dem Ergebnis der Vermessung auf die Zahlung eines endgültig zu zahlenden Kaufpreises in Höhe von … €.

    Darüber hinaus waren sich die Beteiligten über den Eigentumsübergang an dem neu vermessenen Grundstück einig. Mit Schreiben vom 16.03.2009 beantragte der Vertragsnotar namens und im Auftrag der Beteiligten beim Grundbuchamt, die Beteiligte zu 2) als neue Eigentümerin im Grundbuch einzutragen.
    In der notariellen Urkunde des Notars Nbestellte die Beteiligte zu 2) mit Zustimmung der Beteiligten zu 1) an dem im notariellen Kaufvertrag vom 23.01.2008 aufgeführten Vertragsobjekt zugunsten der B-Bank eine Grundschuld in Höhe von … €.
    Nach der erfolgten Vermessung des Vertragsobjekts bewilligte und beantragte die Beteiligte zu 2) mit Zustimmung der Beteiligten zu 1), die Grundschuld an der neu vermessenen Fläche einzutragen - URNr. 336/2009 - des Notars N.
    Mit Beschluß vom 24.03.2009 wies das Grundbuchamt die Eintragungsanträge zurück und führte hierzu aus, Grundstückseigentümer seien nicht die Beteiligten zu 1) und 2), sondern die BGB-Gesellschaft als solche, deren Vertretung in der Form des § 29 GBO nicht nachgewiesen sei.
    Hiergegen legte der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten mit Schriftsatz vom 31.03.2009 Beschwerde ein, der das Grundbuchamt mit Beschluß vom 06.04.2009 nicht abhalf.

    II.
    Die zulässige Beschwerde der Beteiligten gegen den erstinstanzlichen Beschluß hat sachlich keinen Erfolg und war daher als unbegründet zurückzuweisen. Denn die vom Grundbuchamt getroffene Entscheidung ist nicht zu beanstanden.
    Nach der grundlegenden und richtungsweisenden Entscheidung des BGH, Beschluß vom 04.12.2008 - NJW 2009, 594/596 - ist ein Grundstück, als dessen Eigentümer - wie hier - mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" eingetragen sind, auch nicht (gesamthänderisch gebundendes) Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (BGH NJW 2006, 3716/3717).

    Antragsberechtigt im Grundbuchverfahren ist daher nur die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solche und nicht mehr die im Grandbuch eingetragenen natürlichen Personen als Gesellschafter bürgerlichen Rechts.
    Im vorliegenden Verfahren kann offen bleiben, ob zugunsten der Beteiligten zu 1) davon ausgegangen werden kann, daß die hier gestellten Gnmdbuchanträge stillschweigend im Namen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solcher gestellt worden sind.
    Selbst wenn mau davon ausgeht, ist nämlich weiterhin zu beachten, daß die Gesellschaft bürgerlichen Rechts als quasi juristische Person anzu­sehen ist, und daher die Gesellschaft bürgerlichen Rechts - wie eine juristische Person - nur durch ihre Organe handeln kann, worauf der BGH in seiner Entscheidung vom 04.12.2008 unter (12) NJW 2009, 596, ausdrücklich hingewiesen hat.
    Wer zur Vertretung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts befugt ist, läßt sich indessen anders als bei registerfähigen rechtsfähigen Personengesellschaften nicht einem öffentlichen Register entnehmen, weil ein solches Register für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht vorgesehen ist (BGH NJW 2006, 2191).
    Im vorliegenden Verfahren kann die Vertretungsbefugnis auch nicht den notariellen Verträgen entnommen werden, weil diese keine Regelung über die Vertretung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts als solcher enthalten.
    Es fehlen daher die gemäß § 29 I GBO zur Eintragung erforderlichen Erklärungen, Solche Erklärungen sind alle Erklärungen, deren es nach den Vorschriften des Grundbuchrechts zur Eintragung bedarf. Hierzu gehört auch die Erklärung, wer bei gebotener Vertretung einer natürlichen oder juristischen Person diese vertritt (vgl. hierzu: Demharter, GBO, 26. Auflage, § 29 Randnr. 10; § 19 Randnr. 77; § 20 Randnr. 21; BayObLG Rechtspfleger 1984, 436; BayObLG Z1991, 334), die hier - wie bereits ausgeführt - völlig fehlt. Abgesehen davon müßte eine tatsächliche diesbezügliche Vertretungserklärung gemäß § 29 I GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zusätzlich nachgewiesen werden.

    Eine Kostenentscheidung war nicht veranlaßt.
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  13. #13
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    LG Tübingen, Beschl. v. 15.05.2009 - 5 T 99/09: Nachweis durch eV

    Weitere Entscheidung:

    LG Tübingen 5 T 99/09
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  14. #14
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    LG München II, Beschl. v. 18.6.2009 - 2 T 1437/09: Kein Nachweis ohne Gesellsch.vertr

    BESCHLUSS:
    Die Beschwerde vom 09.03.2009 gegen die Zwischenverfügung vom 19.02.2009 (in Form des Beschlusses vom 19.03.2009) wird zurückgewiesen.

    GRÜNDE:
    I.
    Gegenstand der Beschwerde ist die vom Grundbuchamt zurückgewiesene Umschreibung des Grundstückeigentums.
    Die verfahrensgegenständliche Eigentumswohnung gehörte zum Nachlass des …, dessen Erben A und B waren. A verkaufte ihren Erbanteil an die F. Der Streit, ob das von der Beteiligten zu 1) ausgeübte Vorkaufsrecht wirksam wurde, führte zur Rückabwicklung des Kaufvertrags und Übertragung des hälftigen Eigentumsanteils (der A) an die Beteiligte zu 1) im Zuge einer vereinbarten Gesamtlösung und Erbauseinandersetzung (vgl. im Einzelnen Abschnitt A. der verfahrensgegenständlichen Urkunde des Notars).
    Zum Zwecke der nötigen Finanzierung verkaufte die Beteiligte zu 1) ihren originären Hälftemiteigentumsanteil gemäß Abschnitt B. der gegenständlichen Urkunde an die Herren X, Y und Z als Gesellschafter der am 01.05.2008 gegründeten „XYZ GbR". Ein entsprechender Grundbuchberichtigungsantrag (gemäß Abschnitt B. V. 2. der notariellen Urkunde) wurde am 16.01.2009 gestellt, die entsprechende Änderung wurde am 04.02.2009 im Grundbuch vorgenommen. Aktuell im Grundbuch eingetragen als Eigentümer sind daher nun (in Erbengemeinschaft) die Beteiligte zu 1) und die XYZ GbR, bestehen aus X, Y und Z.
    Sobald diese Beteiligungsverhältnisse erreicht sind, sollten die Beteiligten den Nachlass (teilweise) auseinandersetzen (Seite 4 / 5 der notariellen Urkunde).
    Diese Erbauseinandersetzung wurde dann auch in der notariellen Urkunde unter Abschnitt C., D. geregelt. Danach sollten die Herren X, Y und Z als GbR ein Grundstück in … erhalten und die Beteiligte zu 1) - neben anderen Grundstücken - das verfahrensgegenständliche Grundstück in …(Abschnitt D. L).
    Mit dem verfahrensgegenständlichen Antrag vom 17.02.2009 wurde nun nach erklärter Auflassung (Abschnitt E II.) gemäß E IV. beantragt, das Eigentum am Vertragsgegenstand auf den Erwerber (die Beteiligte zu 1)) umzuschreiben.
    Am 19.02.2009 erging sodann eine Zwischenverfügung des Grundbuchsamt, in der aufgefordert wurde, die Vertretungsbefugnis der GbR durch eine eidesstattliche Versicherung oder Vorlage des Gesellschaftsvertrages in öffentlich beglaubigter Form nachzuweisen.
    Hiergegen richtet sich die (am 12. März 2009 rechtzeitig eingegangene) Beschwerde vom 09.03.2009 mit dem Hinweis auf die zitierte Entscheidung des BGH, wonach der bloße Zeitablauf nicht dafür genüge, dass das Grundbuchamt weitere Nachweise zu möglichen Änderungen im Gesellschafterbestand oder bei der Vertretungsbefugnis verlange. Zwischen der hier bereits vorgenommenen Eintragung der GbR im Zuge der Erbteilsübertragung am 04.02.2009 und der Vorlage des verfahrensgegenständlichen Antrags vom 17.02.2009 lägen lediglich zwei Wochen.
    Weitere Nachweise könnten auch deshalb nicht verlangt werden, weil alle Gesellschafter in der Urkunde gehandelt hätten und darin auch die Auflassung enthalten sei.
    Das Grundbuchamt hat im Beschluss vom 19.03.2009 der Beschwerde nicht abgeholfen, sondern den Antrag vom 19.02.2009 gänzlich zurückgewiesen.
    II.
    Die Beschwerde ist zulässig nach §§ 71, 72, 73 GBO. Sie ist jedoch unbegründet.
    Das Amtsgericht hat zu Recht einen geeigneten Nachweis der Vertretungsbefugnis für die Gesellschaft bürgerlichen Rechts vermisst und verlangt.
    Eine GbR kann, wie andere rechtsfähige Personengesellschaften, nur durch ihre Organe handeln. Da gemäß §§ 709, 714 BGB grundsätzlich sämtliche aktuelle Gesellschafter vertretungsberechtigt sind, ist nachzuweisen, wer die Gesellschafter der GbR sind. Es kann aber auch eine abweichende Vertretungsregelung getroffen werden. Anders als bei registerfähigen rechtsfähigen Personengesellschaften lässt sich hier nicht einem öffentlichen Register entnehmen, wer zur Vertretung einer GbR befugt ist. Denn ein solches Register für die GbR ist nicht vorgesehen. In der zitierten Entscheidung des BGH vom 04.12.2008 (RPfleger 2009, 141 bis 144) wird offengelassen, wie der Nachweis der Vertretungsbefugnis erfolgen kann. In dem entschiedenen Fall hat der BGH es ausreichen lassen, dass der Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen in der Form des § 29 GBO aus einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung erfolgen konnte, da das Gericht die Umstände (nachzuweisender Bestand der Gesellschafter und ihre Vertretungsverhältnisse) vor Erlass seiner Entscheidung habe prüfen und darüber entscheiden müssen.
    Eine solche vollstreckbare Gerichtsentscheidung liegt hier nicht vor. Deshalb spielt es auch keine Rolle, ob gegebenenfalls Anhaltspunkte für Veränderungen des Gesellschafterbestandes oder der Vertretungsbefugnis vorliegen, die lediglich dann einen ergänzenden Nachweis erforderlich machen, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben (BGH a.a.O.).
    Hier liegt auch kein notariell beglaubigter Gesellschaftsvertrag vor, der die Voraussetzungen des § 29 GBO erfüllen könnte (vgl. Zimmer NZM 2009, Seite 187 ff). Gegebenenfalls könnte dann mit ergänzender Versicherung an Eides statt (dass nämlich zwischenzeitlich keine ergänzungsbedürftigen Änderungen bezüglich der GbR vorliegen) der Nachweis der Vertretungsbefugnis geführt werden (vgl. Beckscher Online-Kommentar zur GBO, § 29, Rdnr. 30; Landgericht München II, Beschluss vom 28.04.2009, 2 T 1365/09).
    Laut Beschwerdebegründung fehlt hier überhaupt ein schriftlicher Gesellschaftsvertrag (entgegen der vormaligen Ausführungen in Abschnitt B. L, Seite 9, der notariellen Urkunde) für die zuvor gegründete Gesellschaft bürgerlichen Rechts.
    Die für die Wirksamkeit einer Erklärung erforderliche Vertretungsbefugnis des Handelnden sind für den Zeitpunkt der Abgabe der maßgeblichen rechtsgeschäftlichen oder verfahrensrechtlichen Erklärungen zu überprüfen. Die Vertretungsbefugnis der im notariellen Kaufvertrag vom 26.05.2008 handelnden Gesellschafter kann auch nicht durch diesen Kaufvertrag selbst nachgewiesen werden.
    Soweit die Beschwerde auf die schon (am 04.02.2009) vorgenommene Grundbucheintragung der Beteiligten zu 2) (als Eigentümerin) verweist, handelt es sich zum einen um eine Scheinvoreintragung, da diese aufgrund der selben Urkunde vorgenommen wurde, aus der nun der Vollzug des nächsten Eintragungsschrittes beantragt wird.
    Zudem wird das Vertrauen in die Vertretungsbefugnis eines oder mehrerer Gesellschafter auch durch den Grundbucheintrag nicht geschützt (BGH a.a.O.).
    Die Beschwerde hat daher keinen Erfolg.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  15. #15
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    LG Bielefeld v. 17.6.2009 - 23 T 331/09: Keine weiteren Nachweise bei Kauf durch GbR

    23 T 331/09
    Landgericht Bielefeld
    Beschluss
    In der Grundbuchsache
    betreffend das im Grundbuch von …
    Beteiligte: 1. ...
    - im Grundbuch eingetragen als Eigentümer -
    2. ...
    3. ...
    - Verfahrensbevollmächtigter der Beteiligten zu 1. bis 3.: Notar N

    hat die 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld auf die Beschwerde der Beteiligten zu 2. und 3. vom 07.05.2009 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts X vom 17.04.2009 durch … am 17.06.2009
    beschlossen:
    Die angefochtene Zwischen Verfügung wird aufgehoben.
    Das Amtsgericht wird angewiesen, von den in der Zwischenverfügung erhobenen Bedenken Abstand zu nehmen.

    Gründe:
    Der Beteiligte zu 1. hat den genannten Grundbesitz zur UR-Nr. 48/2009 des Notars N am 14.02.2009 an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestehend aus den Herren …veräußert und die Auflassung erklärt. Die Beteiligten haben am 06.04.2009 unter Vorlage insbesondere der o.a. Urkunde sowie einer entsprechenden Löschungsbewilligung der Bank B die Löschung der in Abt. III eingetragenen Grundschulden, die Eigentumsumschreibung sowie die Löschung der Vormerkung beantragt.
    Mit Zwischenverfügung vom 17.04.2009 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, die beantragten Änderungen könnten erst eingetragen werden, wenn der Nachweis über den aktuellen Gesellschafterbestand bzw. die, Vertretungsbefugnisse bezüglich der als Käuferin auftretenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in der Form des § 29 GBO erbracht sei. Zur Behebung der Eintragungshindernisse hat es eine Frist bis zum 17.06.2009 gesetzt und nach deren fruchtlosen Ablauf die Zurückweisung der Anträge angekündigt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 2. und 3. vom 07.05.2009, der das Amtsgericht mit Beschluss vom 22.05.2009 nicht abgeholfen hat.

    Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft, formgerecht eingelegt und insgesamt zulässig.
    Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung. Das Amtsgericht hat die Eigentumsumschreibung und Grundschuldlöschung zu Unrecht von über die bereits vorliegenden Nachweise hinausgehenden Urkunden im Sinne des § 29 GBO zum aktuellen Gesellschafterbestand bzw. den Vertretungsbefugnissen der Erwerberin abhängig gemacht.
    Denn wenn sämtliche Gesellschafter einer - grundsätzlich auch formlos zu vereinbarenden - GbR bei der Auflassung eines Grundstücks an diese Gesellschaft mitwirken, bedarf es weder der Vorlage des Gesellschaftsvertrages noch eines gesonderten Nachweises über die Existenz der Gesellschaft, da und sofern sich dies alles zumindest konkludent aus dem aktuellen Zusammenwirken der Gesellschafter ergibt (vgl. LG Aachen MittRhNotK 1985, 215; Schöner/Stöber Grundbuchrecht 14. Aufl., Rdn. 3314).
    Zwar werden die Gründung und gegebenenfalls der Fortbestand der Gesellschaft sowie die Vertretungsmacht in der Form des § 29 GBO nachzuweisen sein, wenn nur einer von mehreren Gesellschaftern für die GbR als Erwerberin auftritt (Schöner/Stöber a.a.O.). Vorliegend ergibt sich aber bereits aus dem notariellen Vertrag als Urkunde im Sinne des § 29 GBO, dass die Beteiligten zu 2. und 3. gemeinsam für und als eine allein von ihnen gebildete GbR gehandelt haben, um -was bereits für sich betrachtet ein hinreichender Zweck und Gegenstand der GbR sein kann (vgl. MüKo BGB 5. Aufl. § 705 Rdn. 144f.; insofern noch teils a.A. LG Aachen a.a.O.) - den oben genannten Grundbesitz zu erwerben. Da kein Anhaltspunkt ersichtlich ist, dass diese GbR gleichwohl nicht zustande gekommen ist (vgl. LG Aachen a.a.O.), und auch keine Hinweise vorliegen, dass sich seit Errichtung der Urkunde Veränderungen hinsichtlich des Gesellschafterbestandesbzw. der Vertretungsbefugnis ergeben haben - die Entscheidung BGH (Rpfleger 2009, 141) ist trotz der vom Amtsgericht hervorgehobenen Folgeprobleme zumindest insofern klarstellend, als nur dann ein ergänzender Nachweis zu verlangen ist, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben -, ist vorliegend ein weiterer Nachweis nach Auffassung der Kammer entbehrlich.
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  16. #16
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    Zu den Folgen der BGH-Rechtsprechung findet sich unter rechtslupe.de ein Urteil des (Nds.) Oberverwaltungsgerichts Lüneburg zur Frage, wer gegen einen Bebauungsplan klageberechtigt ist.
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  17. #17
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    LG Bielefeld v. 28.5.2009 - 23 T 144/09: Keine Zweifel nur wegen Zeitablaufs

    Landgericht Bielefeld
    Beschluss
    In der Grundbuchsache
    betreffend …
    Beteiligte:
    1. A
    2. B
    - im Grundbuch eingetragen als Eigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts –
    3. C
    Verfahrensbevollmächtigter: Notar N

    hat die 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld auf die Beschwerde der Beteiligten vom 16.2.2009 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts … am 28.5.2009 beschlossen:
    Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.

    Das Amtsgericht wird angewiesen, von den in der Zwischenverfügung erhobenen Bedenken Abstand zu nehmen.

    Die Beteiligten sind seit dem … als Gesellschafter bürgerlichen Rechts als Eigentümer des o. a. Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Die GbR-Gesellschafter haben mit der … beurkundeten Vertragsannahme den Grundbesitz an den Beteiligten zu 3) veräußert und aufgelassen. Die Beteiligten zu 1) und 2) haben unter Vorlage der o. a. Urkunde sowie einer entsprechenden Löschungsbewilligung der Bank X die Löschung der in Abt. III eingetragenen Grundpfandrechte, der Beteiligte zu 3) zugleich die Eigentumsumschreibung sowie die Löschung der in Abt. II eingetragenen Auflassungsvormerkung beantragt.

    Mit Zwischenverfügung vom 6.2.2009 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, die beantragten Änderungen könnten erst eingetragen werden, wenn der Nachweis über den aktuellen Gesellschafterbestand der eingetragenen Eigentümerin in der Form des § 29 GBO erbracht sei. Ferner sei zunächst ein Grundbuchberichtigungsantrag dahingehend erforderlich, dass als Eigentümerin nicht die Beteiligten zu 1) und 2) als Gesellschafter bürgerlichen Recht, sondern die GbR selbst ins Grundbuch einzutragen sei. Zur Behebung der Eintragungshindernisse hat es eine Frist bis zum 6.6.2009 gesetzt und nach deren fruchtlosen Ablauf die Zurückweisung der Eintragungsanträge angekündigt. Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 16.2.2009, der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat.

    Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft, formgerecht eingelegt und insgesamt zulässig.

    Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung.

    A)
    Das Amtsgericht hat den Beteiligten zu Unrecht die Einreichung eines Berichtigungsantrags aufgegeben, da die Voraussetzungen des § 22 Abs. 1 GBO nicht gegeben sind. Die Berichtigung des Grundbuchs setzt danach einen Widerspruch von materieller Rechtslage und Grundbuchinhalt voraus, der hier nicht besteht. Nach der neueren Rechtssprechung des BGH ist die GbR als solche zwar eintragungsfähig (vgl. BGH, Rpfleger 2009, 141), jedoch wird durch die Eintragung der einzelnen Gesellschafter mit dem Zusatz als GbR" für den Rechtsverkehr unzweifelhaft zum Ausdruck gebracht, dass Eigentümerin der Liegenschaft die GbR ist (vgl. BGH, NJW 2006, 3716). Nichts anderes kann für die hier erfolgte Eintragung der Gesellschafter mit dem Zusatz als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" gelten. Der vorhandene Eintrag weist somit die GbR selbst als Eigentümerin aus, weshalb eine Unrichtigkeit des Grundbuchs nicht besteht und eine Berichtigung daher ausscheidet. Auch eine entsprechende Berichtigung von Amts wegen entsprechend § 53 GBO scheidet aus. Danach können zwar auch Unklarheiten und Ungenauigkeiten ohne materielle Bedeutung von Amts wegen berichtigt werden. Eine Amtsberichtigung scheidet aber aus, wenn der Berechtigte zwar ungenau, aber doch so bezeichnet ist, dass ein Irrtum über seine Person unmöglich ist (vgl. OLG Zweibrücken, FGPrax 2009, 15; von Oefele-Köhler, GBO, 2. Aufl. § 22, Rdnr. 39). Dies ist hier der Fall. Neben der Eintragung der Gesellschafter und dem Zusatz als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" wäre die Bezeichnung oder der Name der Gesellschaft zur weiteren Identifizierung und Unterscheidung nur zweckmäßig, wenn die Gesellschafter noch an weiteren Gesellschaften beteiligt wären und eine klare Unterscheidung und Abgrenzung zu weiteren ähnlichen Gesellschaften erforderlich wäre (vg!. v. Oefele-Kössinger, a.a.O., AT II, Rdnr. 32). Dafür sind hier aber keine Anhaltspunkte ersichtlich.

    B)
    Das Amtsgericht hat schließlich auch die beantragte Eigentumsumschreibung und Grundschuldlöschung zu Unrecht vom Nachweis über den aktuellen Gesellschafterbestand in der Form des § 29 GBO abhängig gemacht, Zwar bedarf auch die nach § 27 GBO erforderliche Zustimmung des Eigentümers zur Löschung von Grundpfandrechten ebenso wie die Auflassung der Form des § 29 GBO. Eine GbR kann den nachzuweisenden Bestand ihrer Gesellschafter und ihre Vertretungsverhältnisse nicht, wie die anderen rechtsfähigen Personengesellschaften, durch einen mit öffentlichem Glauben versehenen Auszug aus einem öffentlichen Register nachweisen, Es kann dahinstehen, ob nach § 891 BGB bei der hier bestehenden Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als Gesellschafter bürgerlichen Rechts nach § 891 BGB die Vermutung greift, dass die eingetragenen Gesellschafter auch die tatsächlichen Gesellschafter sind. Denn der BGH hat für den Fall, dass die GbR ihr Recht aus einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung ableitet, ausdrücklich den Nachweis mit der Vorlage der vollstreckbaren Ausfertigung dieser Entscheidung als geführt angesehen, da das Gericht diese Umstände vor Erlass seiner Entscheidung prüfen und darüber entscheiden müsse; das schließe zwar nicht aus, dass sich nach dem Erlass der Entscheidung, aber vor der Eintragung in das Grundbuch Veränderungen ergeben; darin unterscheide sich eine vollstreckbare Gerichtsentscheidung aber nicht von anderen öffentlichen Urkunden, die ohne Kenntnis des Grundbuchamts materiell-rechtlich wirksam Veränderungen erfahren haben könnten oder der Bewilligung, der die nach § 873 BGB erforderliche Einigung im Einzelfall fehlen könne (BGH, Rpfleger 2009, 141, 144).

    Entsprechend den o. a. Grundsätzen muss - sofern wie hier die ursprünglichen Gesellschafter verfügen - ihre Stellung als Gesellschafter durch die Erwerbsurkunde nachgewiesen werden können, die notwendig (§§ 925 Abs. 1 BGB, 20 GBO) eine öffentliche Urkunde ist. Eine andere Sichtweise widerspräche der dienenden Funktion des Grundbuchrechts. Denn dieses soll den rechtsgeschäftlichen Verkehr mit dem nach bürgerlichem Recht möglichen Grundeigentum und beschränkten dinglichen Rechten an Grundstücken auf sichere und verlässliche Weise ermöglichen, aber nicht verhindern (BGH, a. a. O.). Hierauf bzw. auf eine vergleichbare erhebliche Erschwerung liefe es jedoch hinaus, würde man nach der nunmehr geänderten Rechtssprechung zur Grundbuchfähigkeit der GbR verlangen, dass der fortbestehende Gesellschafterbestand und damit die Vertretungsbefugnis in jedem Fall durch eine der Form des § 29 GBO entsprechende aktuelle" Urkunde nachgewiesen werden muss. Der BGH hat demgegenüber aber ausdrücklich klargestellt, dass das Grundbuchamt nur dann einen ergänzenden Nachweis verlangen kann, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben; allein ein bloßes Zeitmoment - wie hier, wo die Erwerbsurkunde aus dem Jahr 1989 stammt - genügt jedoch als solcher Anhaltspunkt nicht (vgl. BGH, a. a. O.).
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  18. #18
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    LG Bielefeld, Beschl. v. 09.07.2009 - 23 T 273/09: Keine Zweifel nur wg. Zeitablaufs

    23 T 273/09
    Landgericht Bielefeld


    Landgericht Bielefeld


    Beschluss



    In der Grundbuchsache


    betreffend den im Grundbuch von ... eingetragenen Grundbesitz

    ...

    hat die 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld auf die Beschwerde der Beteiligten vom 20.04.2009 gegen den Beschluss des Amtsgerichts ... vom 15.04.2009 am 09.07.2009 beschlossen:

    Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.
    Das Amtsgericht wird angewiesen, von den in dem angefochtenen Beschluss erhobenen Bedenken gegen die am 04.03.2009 beantragte Eigentumsumschreibung Abstand zu nehmen.


    Gründe:



    Die Beteiligten zu 2) und 3) sind seit dem 15.09.2004 in Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümer des vorgenannten Wohnungseigentums im Grundbuch eingetragen.

    Sie haben das Wohnungseigentum durch Kaufvertrag vom 18.11.2008 an den Beteiligten zu 1) veräußert. Bei Abschluss des Kaufvertrages ist der Beteiligte zu 3) mit Vollmacht des Beteiligten zu 2) aufgetreten. Dabei handelte es sich um eine notarielle Vollmacht vom 28.04.1989. In dieser Urkunde haben die Beteiligten zu 2) und 3) sich gegenseitig bevollmächtigt, für den jeweils anderen Rechtsgeschäfte jeglicher Art abzuschließen, wobei ausdrücklich klargestellt wird, dass sich die Vollmacht nicht auf den Erwerb, sondern lediglich auf die Veräußerung von Grundbesitz und die Durchführung entsprechender Kaufverträge bezieht. Wegen der Einzelheiten wird auf die bei den Akten befindliche Vollmacht, die dem Kaufvertrag vom 18.11.2008 in notariell beglaubigter Form beigefügt ist, Bezug genommen.

    Unter Vorlage des vorgenannten Kaufvertrages nebst der Vollmacht haben die Beteiligten, vertreten durch ihren Verfahrensbevollmächtigten am 04.03.2009 u.a. beantragt, den Beteiligten zu 1) als Alleineigentümer im Grundbuch einzutragen.

    Mit Zwischenverfügung vom 06.03.2009 hat das Grundbuchamt den Beteiligten mitgeteilt, dass dem Antrag noch nicht entsprochen werden könne, da auf Verkäuferseite eine ausreichende Bevollmächtigung für die Erklärung der Auflassung nicht nachgewiesen sei. Zur Begründung hat das Grundbuchamt ausgeführt, dass der Nachweis nur dadurch erbracht werden könne, dass in der notariell beurkundeten Gründungsurkunde der Gesellschaft eine Vollmacht erteilt wurde und der Bevollmächtigte noch heute im Besitz der entsprechenden ihm erteilten Vollmachtsausfertigung ist. Ohne einen solchen Nachweis liege keine wirksame Auflassung vor. Zur Behebung des Eintragungshindernisses wird den Beteiligten eine Frist bis zum 06.05.2009 gesetzt.

    Die Beteiligten haben mitgeteilt, dass nur die Vollmachtsurkunde vom 28.04.1989 existiere und die Vollmacht selbstverständlich bis zum Zeitpunkt der Auflassungserklärung Bestand gehabt habe.

    Das Amtsgericht hat daraufhin durch Beschluss vom 15.04.2009 den Eigentumsumschreibungsantrag unter Hinweis auf die Begründung in der Zwischenverfügung vom 06.03.2009 zurückgewiesen. Ergänzend hat es ausgeführt, dass die Vollmacht vom 28.04.1989 ihrem Wortlaut nach keinen der Bevollmächtigten ermächtigte, Erklärungen für die ...-GbR abzugeben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Beschluss Bezug genommen.

    Gegen diesen Beschluss richtet sich nunmehr die Beschwerde der Beteiligten, die geltend machen, dass in gleichgelagerten Fällen bislang immer die Vollmacht aus dem Jahre 1989 für jede Grundstücksbelastung und Veräußerung ausgereicht habe.

    Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft und formgerecht eingelegt worden, mithin zulässig.

    Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung. Das Amtsgericht hat die Eigentumsumschreibung zu Unrecht von über bereits vorgelegten Nachweisen hinausgehenden Urkunden im Sinne des § 29 GBO zum aktuellen Gesellschafterbestand bzw. den Vertretungsbefugnissen der Veräußerer abhängig gemacht.

    Insoweit hat das Grundbuchamt allerdings zutreffend ausgeführt, dass eine GbR den nachzuweisenden Bestand ihrer Gesellschafter und ihre Vertretungsverhältnisse nicht, wie die anderen rechtsfähigen Personengesellschaften, durch einen mit öffentlichem Glauben versehenen Auszug aus einem öffentlichen Register nachweisen kann.

    Für den vorliegenden Fall kann es dahinstehen, ob bei der hier bestehenden Eintragung der Beteiligten zu 2) und 3) in Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach § 891 BGB die Vermutung greift, dass die eingetragenen Gesellschafter auf die tatsächlichen Gesellschafter sind. Denn der Bundesgerichtshof hat für den Fall, dass die GbR ihr Recht aus einer vollstreckbaren Gerichtsentscheidung ableitet, ausdrücklich den Nachweis mit Vorlage der vollstreckbaren Ausfertigung dieser Entscheidung als geführt angesehen, da das Gericht diese Umstände vor Erlass seiner Entscheidung prüfen und darüber entscheiden müsse; das schließe zwar nicht aus, dass sich nach dem Erlass der Entscheidung, aber vor Eintragung in das Grundbuch Veränderungen ergeben; darin unterscheide sich eine vollstreckbare Gerichtsentscheidung aber nicht von anderen öffentlichen Urkunden, die ohne Kenntnis des Grundbuchamtes materiell-rechtlich wirksame Veränderungen erfahren haben könnten oder deren Bewilligung, der die nach § 873 BGB erforderliche Einigung im Einzelfall fehlen könne (BGH Rechtspfleger 2009, 141, 144).

    Im vorliegenden Fall ist das Recht der Beteiligten zu 2) und 3) als Gesellschafter der im Grundbuch eingetragenen GbR über den Grundbesitz zu verfügen durch eine Gerichtsentscheidung nachgewiesen. Denn die Eintragung der aus den Beteiligten zu 2) und 3) bestehenden GbR als Eigentümerin beruht auf dem Zuschlagsbeschluss des Amtsgerichts ... zum Aktenzeichen ... vom 28.05.2004, der sich bei den Grundakten befindet (Blatt 58).

    Die Eintragung als Eigentümerin ist auch auf das Eintragungsersuchen des Vollstreckungsgerichts vom 08.09.2004 (Blatt 68) erfolgt.

    Deshalb muss nicht mehr gesondert durch öffentliche Urkunde in der Form des neuen § 29 GBO nachgewiesen werden, dass die Beteiligten zu 2) und 3) im Zeitpunkt der Auflassungserklärung am 18.11.2008 noch die alleinigen Gesellschafter der eingetragenen Eigentümerin sind. Insoweit hat der Bundesgerichtshof in der zitierten Entscheidung ausdrücklich klargestellt, dass das Grundbuchamt nur dann einen ergänzenden Nachweis verlangen kann, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben; allein ein bloßes Zeitmoment – wie hier, wo der Eigentumserwerb durch den Zuschlagsbeschluss aus dem Jahre 2004 nachgewiesen wurde – genügt jedoch als solcher Anhaltspunkt nicht (BGH a.a.O.).

    Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes ist auch unerheblich, dass der Beteiligte zu 3) bei Abschluss des Kaufvertrages auf der Grundlage der notariellen Vollmacht vom 28.04.1989 gehandelt hat. Durch diese Vollmacht ist ausreichend nachgewiesen, dass der Beteiligte zu 3) berechtigt war auch für die GbR zu handeln, auch wenn die GbR in dem Wortlaut der Urkunde keine Erwähnung findet. Denn die Vollmacht beinhaltet ihrem Wortlaut nach die Berechtigung, für den jeweils Anderen Grundstücksveräußerungsgeschäfte jeglicher Art abzuschließen. Die Auslegung der Vollmachtsurkunde ergeht aus dem Sachzusammenhang heraus zweifelsohne auch die Berechtigung, für den jeweils Anderen Erklärungen abzugeben, die dieser als Gesellschafter der GbR abgeben will. Das ist für das Grundbuchamt im Übrigen aus im Sinne des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO offenkundig, weil die Beteiligten zu 2) und 3) als Gesellschafter der eingetragenen GbR bereits einmal in dem notariellen Kaufvertrag vom 17.11.2000 über das Grundstück verfügt haben (Blatt 6 ff.) Auch bei dieser Grundstücksübertragung, die zur Eintragung der Eheleute ... als Erwerber geführt hat, hat seinerzeit der Beteiligte zu 2) auf der Grundlage der vorgelegten notariellen Vollmacht vom 28.04.1989 die Auflassung erklärt, ohne dass dieses zu Beanstandungen des Grundbuchamtes geführt hat.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  19. #19
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    LG Bielefeld, Beschl. v. 10.08.2009 - 23 T 488/09: Keine Zweifel nur wg. Zeitablaufs

    In der Grundbuchsache
    betreffend das Im Grundbuch von GrundstückBlatteingetragene
    1. Frau
    2. Herr
    3. Herr
    4. Frau
    - im Grundbuch eingetragen als Eigentümer in Gesellschaft bürgerlichen Rechts -
    hat die 23. Zivilkammer des Landgerichts Bielefeld auf die Beschwerde der Beteiligten vom 13.7.2009 gegen die Zwischenverfügung des Amtsgerichts vom … am 10.8.2009 beschlossen:
    Die angefochtene Zwischenverfügung wird aufgehoben.
    Das Amtsgericht wird angewiesen, von den in der Zwischenverfügung erhobenen Bedenken Abstand zu nehmen.

    Gründe
    Die Beteiligten sind seit dem 2-5.2002 in BGB-Gesellschaft als Eigentümer des o.a. Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Die GbR-Gesellschafter haben am
    ihre Gesellschaftsanteile mit Zustimmung der Beteiligten zu 4} an den Beteiligten zu 3) veräußert haben. Gleichzeitig wurde der Name der Gesellschaft von …. GbR in … GbR geändert. Die Abtretung der Gesellschaftsanteile ist mit notarieller Erklärung vom 3.7.2009 erfolgt. Die Beteiligten haben unter Vorlage der o.a. Urkunden beantragt, die Eigentümerbezeichnung im Grundbuch dahingehend zu berichtigen, dass die … GbR bestehend aus … und … Eigentümer sind.
    Mit Zwischenverfügung vom 6.2.2009 hat das Grundbuchamt mitgeteilt, die beantragten Änderungen könnten erst eingetragen werden, wenn der Nachweis der Vertretungsberechtigung der für die Gesellschaft auftretenden Gesellschafter, der Gesellschaftsvertrag und der Nachweis der Identität der betroffenen Grundstückseigentümer mit der in den Urkunden genannten Gesellschaft sowie der Nachweis, das keine weitere namensgleiche Gesellschaft gegründet worden sei, in der Form des § 29 GBO erbracht sei. Zur Behebung der Eintragungshindernisse hat es eine Frist bis zum 9.8.2009 gesetzt und nach deren fruchtlosen Ablauf die Zurückweisung des Antrags angekündigt Hiergegen richtet sich die Beschwerde der Beteiligten vom 13.7,2009, der das Amtsgericht nicht abgeholfen hat.
    Die Beschwerde ist nach § 71 Abs. 1 GBO statthaft, formgerecht, eingelegt und insgesamt zulässig.
    Das Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg und führt zur Aufhebung der angefochtenen Zwischenverfügung.

    Das Amtsgericht hat von den Beteiligten zu Unrecht die o.a. Nachweise in der Form des § 29 GBO verlangt.
    Seit der Entscheidung des Bundesgerichtshofes (BGHZ 146, 341) ist von der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auszugehen. Materiellrechtlich steht deshalb das Eigentum an einem Grundstück, welches zum Gesellschaftsvermögen gehört, nicht den Gesellschaftern, sondern der Gesellschaft selbst zu. Sind - wie hier - im Grundbuch die Gesellschafter als Eigentümer mit dem Zusatz in BGB-Gesellschaft" oder als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" eingetragen, ist damit für den Rechtsverkehr hinreichend deutlich die Gesellschaft selbst als Eigentümerin zu erkennen (BGH NJW 2006, 3716).
    Aus Vorstehendem folgt, dass durch einen Gesellschafterwechsel oder das Ausscheiden eines Gesellschafters das Grundbuch nicht unrichtig wird, denn dadurch findet kein konstitutiver Eigentumswechsel statt. Eigentümerin bleibt die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Unabhängig von der Frage, auf welche Weise eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf der Grundlage dieser Rechtsansicht in das Grundbuch einzutragen ist, stellt die Eintragung ihrer Gesellschafter ausschließlich die der eindeutigen Identifizierung dienende Bezeichnung der Gesellschaft dar. Die Eintragung einer Änderung im Gesellschafterbestand ist deshalb lediglich die Berichtigung einer Angabe tatsächlicher Art vergleichbar einer Namensänderung eines eingetragenen Eigentümers, Zur Feststellung einer „Unrichtigkeit“ des Grundbuchs dieser Art, die auch hier zur Überzeugung des Grundbuchamtes feststehen muss, können aber alle Beweismittel verwendet werden und müssen ggf. auch Ermittlungen von Amts wegen nach § 12 FGG vorgenommen werden. § 29 GBO findet insoweit keine Anwendung (vgl. OLG Zweibrücken, FGPrax 2009, 15 m.w.N)
    Die von den Beteiligten vorgelegten Urkunden nebst der eidesstattlichen Versicherung der Beteiligten im notariellen Vertrag vom 7.5.2009 in Verbindung mit der Erwerbsurkunde vom 15.11.2001 sind nach Auffassung der Kammer hier als Nachweis der Unrichtigkeit ausreichend. Daraus ergibt sich die eingetretene Veränderung im Gesellschafterbestand sowie die vorgenommene Namensänderung, ferner auch die Identität der eingetragenen Grundstückseigentümer mit der inden Urkunden vorn 7.5.2009 und 3.7.2009 genannten Gesellschaft.
    Die Kammer hält entsprechend den in BGH, Rpfleger 2009, 141, 144 aufgestellten Grundsätzen an ihrer Auffassung fest, dass, sofern - wie hier - die eingetragenen Gesellschafter verfügen, ihre Stellung als Gesellschafter durch die Erwerbsurkunde nachgewiesen werden können muss, die notwendig (§§ 925 Abs. 1 BGB, 20 GSO) eine öffentliche Urkunde ist. Eine andere Sichtweise widerspräche der dienenden Funktion des Grundbuchrechts, zumal hier zusätzlich entsprechende eidesstattliche Versicherungen der Beteiligten erfolgt sind. Denn das Grundbuchrecht soll den rechtsgeschäftlichen Verkehr mit dem nach bürgerlichem Recht möglichen Grundeigentum und beschränkten dinglichen Rechten an Grundstücken auf sichere und verlässliche Weise ermöglichen, aber nicht verhindern (BGH, a.a.O.). Hierauf bzw. auf eine vergleichbare erhebliche Erschwerung tiefe es jedoch hinaus, würde man nach der nunmehr geänderten Rechtssprechung zur Grundbuchfähigkeit der GbR verlangen, dass der fortbestehende Gesellschafterbestand und damit die Vertretungsbefugnis in jedem Fall durch eine der Form des § 29 GBO entsprechende aktuelle" Urkunde nachgewiesen werden muss, zumal in Fällen wie diesem - wie oben ausgeführt - § 20 GBO ohnehin keine Anwendung findet. Der BGH hat demgegenüber aber ausdrücklich klargestellt, dass das Grundbuchamt nur dann einen ergänzenden Nachweis verfangen kann, wenn sich im Einzelfall konkrete Anhaltspunkte für Veränderungen ergeben; allein ein bloßes Zeitmoment - wie hier, wo die Erwerbs Urkunde aus November 2001 stammt - genügt jedoch als solcher Anhaltspunkt nicht (vgl. BGH, a.a.O.).
    Nach der letztgenannten Entscheidung des BGH muss die GbR in einer Form eingetragen werden, die sie von anderen Gesellschaften bürgerlichen Rechts unterscheidet, was dadurch zu erreichen ist, dass die GbR grundsätzlich unter der Bezeichnung eingetragen wird, die von ihren Gesellschaftern für das Auftreten der Gesellschaft im Rechtsverkehr vereinbart ist. Diese Bezeichnung lautet hier (nunmehr) … GbR In Anlehnung an die vorgesehene Neuregelung in § 47 Abs. 2 S. 1 GBO hält es die Kammer weiterhin aber auch für zulässig und geboten, zur weiteren Individualisierung und Unterscheidung von anderen Gesellschaften zusätzlich die Beteiligten zu 3) und 4) als (verbleibende) Gesellschafter einzutragen. Anhaltspunkte für die Gründung oder Existenz einer mit der … GbR bzw. … GbR namensgleichen Gesellschaft sind nicht ersichtlich. Insoweit bedarf es daher auch keines entsprechenden Negativnachweises.
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  20. #20
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    OLG München, Beschl. v. 18.08.2009 - 34 Wx 047/09: Auswirkungen der Gesetzesänderung

    Leitsatz:
    1. Zur Berücksichtigung geänderten materiellen Rechts in der Rechtsbeschwerdeinstanz.
    2. Zum Vollzug eines Grundstücksgeschäfts mit einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Gesellschafter im Grundbuch eingetragen sind, nach Inkrafttreten der dafür maßgeblichen Vorschriften des ERVGBG.

    Der 34. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München hat unter Mitwirkung des ... am 18. August 2009
    in der Grundbuchsache
    Nachweis einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts im Grundbuch
    b e s c h l o s s e n :

    I. Auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 4 werden der Beschluss des Landgerichts Traunstein vom 11. Mai 2009 sowie die Zwischenverfügung des Amtsgerichts Traunstein - Grundbuchamt - vom 6. März 2009 aufgehoben.
    II. Die Sache wird zur anderweitigen Entscheidung über den Eintragungsantrag an das Amtsgericht Traunstein - Grundbuchamt - zurückgegeben.

    G r ü n d e :
    I.
    Als Eigentümer eines Grundstücks (Verkehrsfläche) sind im Grundbuch seit 13.6.1997 die Brüder B., die Beteiligten zu 2 und 3, „als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts“ eingetragen. Zu notarieller Urkunde vom 17.2.2009 wurde das Grundstück an den Beteiligten zu 4 veräußert. Die Beteiligten zu 2 und 3 handelten hierbei für die „Gesellschaft bürgerlichen Rechts, wie sie im Grundbuch eintragen ist“ (= Beteiligte zu 1).
    Zur Urkunde des Notars versicherten sie, dass sie die Inhaber der gesamten Geschäftsanteile sind und keine Abtretung der Geschäftsanteile außerhalb des Grundbuchs stattfand. Gemäß Ziff. 4 des notariellen Vertrags bewilligt und beantragt der Veräußerer die Eintragung einer Vormerkung im Grundbuch zur Sicherung des Anspruchs des Erwerbers auf Übertragung des Vertragsgrundbesitzes.
    Am 27.2.2009 hat der Notar gemäß § 15 GBO den Antrag zur Eintragung der Vormerkung gestellt. Mit Zwischenverfügung vom 6.3.2009 hat das Grundbuchamt dem Notar unter Fristsetzung aufgegeben, ergänzend noch den Gesellschaftsvertrag und alle Nachträge hierzu in der Form des § 29 GBO vorzulegen. Außerdem sei von den Gesellschaftern an Eides Statt zu versichern, dass diese Urkunden vollständig sind. Der eingelegten Beschwerde hat das Grundbuchamt am 27.3.2009 nicht abgeholfen. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 11.5.2009 das Rechtsmittel zurückgewiesen. Gegen die landgerichtliche Entscheidung richtet sich die weitere Beschwerde des Notars
    vom 26.5.2009.

    II.
    Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg, ohne dass es noch auf die von den Instanzgerichten aufgeworfenen grundbuchrechtlichen Nachweisfragen ankommt.

    1. Das Landgericht hat ausgeführt:
    Die Zwischenverfügung sei zutreffend. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Beschluss vom 4.12.2008, V ZB 74/08 = NJW 2009, 594) sei die Gesellschaft selbst Eigentümerin des Grundstücks und müsse als solche im Grundbuch eingetragen werden. Die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB gelte nicht mehr ohne weiteres zugunsten der nach früherer Rechtsauffassung im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter. Ihre Eintragung biete keinen Rechtsschein dahingehend, dass sie jedenfalls zu einem späteren Zeitpunkt, nach etlichen Jahren, noch zur Vertretung der Gesellschaft befugt seien. Deshalb bedürfe es zumindest nach längerem Zeitablauf seit der letzten Grundbucheintragung eines Nachweises der Vertretungsbefugnis. Solche Nachweise seien auch nicht deshalb entbehrlich, weil keine konkreten Anhaltspunkte für Veränderungen ersichtlich seien. Die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen müssten in öffentlich beglaubigter Form und alle anderen Voraussetzungen durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden. Die vom Grundbuchamt angeforderten Nachweise, insbesondere die Vorlage des Gesellschaftsvertrags sowie sämtlicher Nachträge in der Form des § 29 GBO, ferner ergänzende eidesstattliche Versicherungen der beiden Gesellschafter, seien sachgerecht und zutreffend.

    2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der Rechtsprüfung (§ 78 Satz 1 GBO) nicht stand.
    Der Senat hat das zum Zeitpunkt seiner Entscheidung geltende materielle Recht zugrunde zu legen. Denn es ist ein allgemeiner, auch im Grundbuchverfahren geltender Grundsatz, dass bei einem Wechsel der Gesetzgebung die angefochtene Entscheidung in der Rechtsbeschwerdeinstanz allein im Rahmen des neuen und nicht des früheren, vom Beschwerdegericht angewandten materiellen Rechts zu prüfen ist, wenn es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das strittige Rechtsverhältnis erfasst (BayObLGZ 1977, 200, 202 f. m.w.N.; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 27 Rn. 16; Demharter GBO 26. Aufl. § 78 Rn. 10).

    a) Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist materiell grundbuchfähig, d.h. sie kann Eigentum an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten sowie beschränkte dingliche Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten erwerben. Daran änderte es auch in der Vergangenheit nichts, wenn ein solcher Rechtserwerb durch die GbR nicht unter der für diese von ihren Gesellschaftern vereinbarten Bezeichnung im Grundbuch gebucht werden konnte. Ein Grundstück, als dessen Eigentümer mehrere natürliche Personen mit dem Zusatz „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ eingetragen sind, ist nicht gesamthänderisch gebundenes Eigentum dieser natürlichen Personen, sondern Eigentum der GbR (BGH NJW 2009, 594 bei Rn. 11; BGH NJW 2006, 3716). Schwierigkeiten beim Erwerb wie bei der Veräußerung von Eigentum durch eine GbR, deren gegenwärtiger Gesellschafterbestand und aktuelle Vertretungsbefugnis nirgends verlautbart sind, ändern an der Eigentumslage nichts. Sie sind zwangsläufige und hinzunehmende Folge aus der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit und der damit eröffneten Möglichkeit zur Teilnahme am Grundstücksverkehr (BGH NJW 2009, 594 bei Rn. 12 a.E.).

    b) In seinem Beschluss vom 4.12.2008 hatte der Bundesgerichtshof keine Veranlassung, die Frage abschließend zu klären, wie der Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen stattzufinden hat. Den Grundsatz des § 29 GBO hat der Bundesgerichtshof jedoch nicht in Frage gestellt (aaO Rn. 24).

    c) Die aufgezeigte Rechtsprechung hatte zur Folge, dass allein aufgrund der vorhandenen Eintragung „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts“ die Gesellschafter auch in „Altfällen“ nicht als eingetragen anzusehen und als Rechtsträger ausgewiesen waren (so noch BayObLGZ 2002, 330). Ein Erwerb von den gesamthänderisch gebundenen Gesellschaftern unterstand deshalb auch nicht dem Schutz des § 891 BGB (vgl. etwa Zimmer NZM 2009, 187/188). Ob als Nachweis der für die Eintragung erforderlichen Erklärungen (§ 29 Abs. 1 GBO) wie etwa der Verfügungsmacht der handelnden Personen der notarielle Überlassungsvertrag als Urkunde ausreichte, war bisher höchst zweifelhaft. Überwiegend wurde in der Praxis - wohl zusätzlich - der (öffentlich beglaubigte) Gesellschaftsvertrag (z.B. LG Oldenburg vom 17.3.2009, 17 T 204/09; Dümig Rpfleger 2002, 53/56 f.; Tebben NZG 2009, 288/291), teilweise wurden darüber hinaus eidesstattliche Versicherungen der Gesellschafter über den unveränderten Fortbestand der Gesellschaft verlangt (LG Darmstadt vom 24.3.2009, 26 T 31/09; KEHE/Dümig GBO 5. Aufl. Einl. B 70; Zimmer NZM 2009, 187/188). Andere Gerichte begnügten sich - ohne Vorhandensein konkreter entgegenstehender Anhaltspunkte – für weitere Grundbucheintragungen mit der Voreintragung der im Grundbuch vermerkten Gesellschafter (LG Ingolstadt MittBayNot 2009, 300 mit zust. Anm. Amann).

    d) Einer vertieften Betrachtung, ob und wie die GbR (Existenz, Mitgliederbestand und Vertretungsverhältnisse) nach dem bisher geltenden Grundbuchverfahrensrecht korrekt nachzuweisen wäre, bedarf es nicht, weil der Gesetzgeber durch das Gesetz zur Einführung des elektronischen Rechtsverkehrs und der elektronischen Akte im Grundbuchverfahren sowie zur Änderung weiterer grundbuch-, register- und kostenrechtlicher Vorschriften (im Folgenden ERVGBG) vom 11.8.2009 (BGBl I S. 2713) den veränderten Gegebenheiten, die die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Rechtsfähigkeit der GbR und zu ihrer Eintragung im Grundbuch mit sich brachte, Rechnung getragen hat. Die nach Art. 5 Abs. 2 ERVGBG seit 18.8.2009 in Kraft befindlichen maßgeblichen Vorschriften regeln dies folgendermaßen:

    (1) Ist eine GbR im Grundbuch eingetragen, so wird in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, dass diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und dass darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind; bezüglich der Eintragung der Gesellschafter werden die § 892 bis 899 BGB für entsprechend anwendbar erklärt (Art. 4 Abs. 10 Nr. 2 ERVGBG = § 899a BGB). Nach der Übergangsvorschrift in Art. 4 Abs. 9 Nr. 1 ERVGBG = Art. 299 § 20 EGBGB) gilt die vorerwähnte Bestimmung auch dann, wenn die Eintragung vor dem Zeitpunkt des Inkrafttretens dieses Gesetzes erfolgt ist. Die gesetzlich angeordnete Rückwirkung kommt einer GbR auch im laufenden Grundbuchverfahren zugute (siehe Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses des Deutschen Bundestages vom 17.6.2009 Drucks. 16/13437, S. 30). Aus § 47 Abs. 2 GBO und § 15 Abs. 1 Buchst. c GBV jeweils in der Fassung von Art. 1 Nr. 10 und Art. 2 Nr. 1 ERVGBG folgt, dass - gemäß der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs - die GbR nun selbst in das Grundbuch einzutragen ist, daneben aber auch die Gesellschafter und die für den Berechtigten geltenden Vorschriften entsprechend für die Gesellschafter gelten.

    (2) Das bedeutet hier, dass die in Art. 229 EGBGB als § 20 eingefügte Übergangsvorschrift auch die vorhandene Eintragung „als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts“ erfasst (Beschlussempfehlung S. 26 rechte Spalte unten). Die Eintragung weist die GbR als Eigentümerin aus und nicht die Gesellschafter; das folgt aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (etwa NJW 2006, 3716). Über die auch für das Grundbuchamt geltende Vermutensregel des § 899a BGB ist davon auszugehen, dass sowohl die im Grundbuch eingetragene Gesellschaft als auch die dort ausgewiesenen Gesellschafter in Ansehung des eingetragenen Eigentums berechtigt und verfügungsbefugt sind. Denn die Eintragung der Gesellschafter ist nach dem Willen des Gesetzgebers eindeutig wieder Inhalt des Grundbuchs und ermöglicht es, daran eine materiell-rechtliche Vermutung bezogen auf die Gesellschafterstellung und die entsprechende Anwendbarkeit der §§ 892 ff. BGB zu knüpfen (Beschlussempfehlung S. 27).

    e) Demnach stehen der fehlende Gesellschaftsvertrag und dessen Nachträge sowie fehlende eidesstattliche Versicherungen der Gesellschafter, dass diese vorzulegenden Urkunden vollständig sind, nicht (mehr) der beantragten Eintragung entgegen. Neben dem angegriffenen Beschluss des Beschwerdegerichts hebt der Senat auch die Zwischenverfügung auf und gibt die Sache aus Zweckmäßigkeitsgründen unmittelbar an das Grundbuchamt zurück (vgl. Demharter § 80 Rn. 21; § 77 Rn. 24). Eine unmittelbare Entscheidung über den Eintragungsantrag kann das Rechtsbeschwerdegericht selbst hingegen nicht treffen. Dies obliegt dem Grundbuchamt.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

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