BGH zur GbR im Grundbuch: Übersicht über aktuelle Rechtsprechung u.a.

Kammergericht vom 14.09.2010 (1 W 243/10)

Leitsatz

Steht den Gesellschaftern einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts die Geschäftsführung gemeinschaftlich zu, kann eine Eintragungsbewilligung durch einen Gesellschafter allein wirksam nur abgegeben werden, wenn er durch die Gesellschaft hierzu bevollmächtigt worden ist. Ihm durch die anderen Gesellschafter erteilte Generalvollmachten, die ihn allgemein zu rechtsgeschäftlichen Erklärungen in deren Namen berechtigen, genügen insoweit nicht.

Siehe hier.

OLG Hamm vom 02.11.2010 (15 W 440/10)

Erwerb von Grundeigentum durch eine existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Beim rechtsgeschäftlichen Erwerb von Grundeigentum durch eine bereits existierende und nicht erst in der Erwerbsurkunde gegründeten Gesellschaft bürgerlichen Rechts müssen im
Anwendungsbereich des § 20 GBO deren Existenz sowie die Vertretungsberechtigung der für
die Gesellschaft handelnden Personen urkundlich nachgewiesen werden (wie OLG München,
20.07.2010, 34 Wx 63/10, ZIP 2010, 1496; 17.08.2010, 34 Wx 98 und 99/10, ZfIR 2010, 721). (Leitsatz der DNotI-Redaktion)
OLG Hamm, Beschluss vom 02.11.2010 - 15 W 440/10

http://www.dnoti.de/DOC/2010/15w440_10.pdf

Edit:
Die Entscheidung ist im Forum nun hier gepostet.
Ulf, Admin

Da das Thema dort geschlossen ist, hier in aller Kürze die zusammengefasste Begründung des OLG Hamm, B. v. 2.11.2010,15 W 44/10:

Gesellschaftsvertrag begründet nicht die Vermutung des Fortbestands der Vertretungsverhältnisse; daran vermögen Erklärungen der Gesellschafter im notariell beurkundeten Erwerbsvertrag nichts zu ändern, da es sich lediglich um tatsächliche Wissenserklärungen der Beteiligten handelt und nicht feststeht, dass diese Erklärungen von den aktuell vertretungsberechtigten Gesellschaftern stammen; eidesstattliche Versicherungen (dahin, dass sie noch Gesellschafter sind), sind kein im GB-verfahren allgemein zugelassenenes Beweismittel, als Beweiserleichterung können sie für den zentralen Nachweis der Wirksamkeit der Auflassung nicht zugelassen werden, weil dies eine Erosion des bewährten, der Sicherheit des GB-verfahrens dienenden Verfahrensrecht einleiten würde. Das GB-Verfahrensrecht kann auch nicht die Lücken füllen, die der Gesetzgeber offen gelassen hat.

Vom OLG Brandenburg gibt es eine neuere Entscheidung: B. v. 04.11.2010, 5 W 105/10, veröffentlicht bei juris, nexis-lexis und und Beck (BeckRS 2010 27734) (Tenor wie bisher:Geständniserklärungen reichen)

Edit:
Die Entscheidung ist im Forum nun hier eingestellt.
Ulf, Admin

OLG München vom 01.12.2010 (34 Wx 119/10)

Leitsatz:
BGB § 899a GBO §§ 19, 22, 47 Abs. 2


1. Zur Eintragung eines Wechsels in der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach Übertragung eines Gesellschaftsanteils auf einen Mitgesellschafter bedarf es im Berichtigungsverfahren auch der Bewilligung der weiteren Gesellschafter als unmittelbar Beteiligten.
2. § 899a BGB i.V.m. § 47 Abs. 2 GBO begründet auch für das Grundbuchamt die Vermutung, dass die eingetragenen Gesellschafter zur Verfügung über einen Gesellschaftsanteil befügt sind, soweit das eingetragene Recht betroffen ist.

Beteiligte:
1) A
2) B
Verfahrensbevollmächtigter:
Notar N

3) Gesellschaft bürgerlichen Rechts "G", bestehend aus A, B und C,

erlässt das Oberlandesgericht München -34. Zivilsenat- durch … am 01.12.2010 folgenden

Beschluss
in der Grundbuchsache Eintragung des Ausscheidens eines Gesellschafters
I. Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2 gegen den Beschluss des Amtsgerichts - Grundbuchamt - vom 26. Juli 2010 wird zurückgewiesen.
II. Der Beschwerdewert beträgt 1 Mio. €.

Gründe:
Die Beteiligte zu 3, eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), ist seit Jahrzehnten im Grundbuch als Eigentümerin von Grundbesitz eingetragen. Die Eintragung verlautbart die Beteiligten zu 1 und 2 sowie eine weitere Person „als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts". Unter dem 1.7.2010 haben die Beteiligten zu 1 und 2 notariell beglaubigt Grundbuchberichtigung beantragt. Der Antrag enthält die Erklärung, dass die Beteiligte zu 2 den Anteil der Beteiligten zu 1 an der GbR erworben habe. Daher werde bewilligt und beantragt, das Grundbuch dahingehend zu berichtigen, dass Eigentümer künftig die Beteiligte zu 2 und der verbleibende weitere Gesellschafter seien.
Das Grundbuchamt hat mit Beschluss vom 26.7.2010 den Eintragungsantrag zurückgewiesen und dies damit begründet, dass bezüglich des ausscheidenden Gesellschafters und der übrigen Gesellschafter nicht nachgewiesen werden könne, dass sie noch Gesellschafter, insbesondere auch alleinige Gesellschafter seien. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs könne sich das Grundbuchamt auf den eingetragenen Gesellschafterbestand nicht verlassen. § 891 BGB gelte insoweit nicht. Der Gesetzgeber habe die Vermutung der Richtigkeit des Grundbuchs auch nicht durch das am 18.8.2009 in Kraft getretene ERVGBG (vom 11.8.2009, BGBI l S. 2713) wieder hergestellt. § 899a BGB begründe die Richtigkeitsvermutung nur bezüglich der für die GbR eingetragenen Rechte, nicht jedoch für andere Eintragungen bezüglich der GbR. Dies ergebe sich auch aus der Gesetzesbegründung, wonach § 892 BGB nicht einen gutgläubigen Erwerb eines GbR-Anteils vom Buchgesellschafter ermögliche. Die Gesellschafterstellung der im Grundbuch eingetragenen Gesellschafter sei nicht nachweisbar. Der Nachweis könne in keiner dem Grundbuchverfahrensrecht entsprechenden Weise geführt werden.
Hiergegen wendet sich die Beschwerde der Beteiligten zu 1 und 2. Diese sind der Meinung, dass das Grundbuchamt den Antrag nicht als unvollziehbar hätte zurückweisen dürfen, sondern allenfalls im Rahmen einer Zwischenverfügung den Vollzug des Antrags von der Beibringung der zur Berichtigung erforderlichen Unterlagen in grundbuchtauglicher Form hätte abhängig machen dürfen.
Das Grundbuchamt hat der Beschwerde nicht abgeholfen.
Das Rechtsmittel hat, wenn auch aus anderen als den vom Grundbuchamt erachteten Gründen, keinen Erfolg.
1. Die für alle an der Beurkundung Beteiligten eingelegte Beschwerde ist zulässig (§ 71 Abs. 1, § 15 Abs. 2 GBO). Der mit der Beschwerde weiter verfolgte Antrag ist dahin auszulegen, dass die Beteiligte zu 1 im Grundbuch gelöscht wird und die Beteiligte zu 2 und der verbleibende Gesellschafter als solche gemäߧ 47 Abs. 2 Satz 1 GBO eingetragen bleiben. Diese stehen zwar noch als Eigentümer „als Gesellschafter bürgerlichen Rechts" im Grundbuch. Trotzdem werden durch diese Alteintragung die Beteiligte zu 3 als Rechtsträgerin und die Beteiligten zu 1 und 2 als deren Gesellschafterinnen ausgewiesen (Art. 229 § 21 EGBGB), ohne dass es einer Anpassung der Alteintragung an die materielle Rechtslage bedarf (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses vom 17.6.2009, BT-Drucks. 16/13437, S. 30; Böttcher ZfIR 2009, 613/625).
Die Beschwerde ist jedoch im Ergebnis nicht begründet.
2. Die Berichtigung soll aufgrund Bewilligung der Beteiligten erfolgen (§§ 22, 19 GBO). Nach der in der Bewilligung enthaltenen Erklärung hat die Beteiligte zu 1 ihren Anteil - außerhalb des Grundbuchs - der Beteiligten zu 2 überlassen. Da die Höhe der Anteile nicht eingetragen wird (vgl. OLG München-32. Zivilsenat-Rpfleger 2005, 530; Demharter GBO 27. Aufl. § 47 Rn. 31), folgt daraus, dass lediglich die Beteiligte zu 1 durch Berichti*gung (Demharter §22 Rn. 15) zu löschen wäre (§ 46 GBO).
a) Selbst wenn man der in der Beschwerde vertretenen Ansicht folgt, dass hinsichtlich der gemäߧ 47 Abs. 2 GBO eingetragenen Gesellschafter vermutet wird, sie seien die alleinigen Gesellschafter und ihnen stände damit die Bewilligungsbefugnis zu, kann aufgrund der bisher vorliegenden Bewilligungen allein die Löschung der Beteiligten zu 1 nicht erfolgen.
Auch eine vor Inkrafttreten des ERVGBG eingetragene GbR wird durch die gegenständli*che Eintragung als Rechtsträgerin ausgewiesen(Art. 229 § 21 EGBGB; BGH NJW2006, 3716). Die nach früherem Verständnis als Eigentümer verlautbarten Gesellschafter sind nunmehr gemäߧ 47 Abs. 2 GBO als Gesellschafter der „wahren" Eigentümerin eingetragen. Nach § 47 Abs. 2 Satz 2 GBO gelten für sie aber die sich auf die Eintragung der Berechtigten beziehenden Vorschriften entsprechend. Sie werden damit grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt wie vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft, nämlich wie Berechtigte. Daraus leitet sich ihre Befugnis ab, wie Berechtigte unter Beachtung des Voreintragungsgrundsatzes (§ 39 GBO) über das eingetragene Recht zu verfügen (vgl. z. B. Demharter § 47 Rn. 30). Damit verbleibt es aber auch dabei, dass für die Eintragung eines Gesellschafterwechsels die Berichtungsbewilligung aller, deren Rechte durch die Eintragung des neuen Berechtigten betroffen sein können (§§ 19, 22 GBO), erforderlich ist, d.h. sämtlicher Gesellschafter, wie sie im Grundbuch verlautbart sind (vgl. für den Fall des Todes eines Gesellschafters nach früherem Verständnis BayObLGZ1992, 259). Dasselbe hat zu gelten, wenn kein neuer Gesellschafter eintritt, sondern der Anteil eines Gesellschafters nach Veräußerung einem bereits vorhandenen Gesellschafter anwächst, die den ausscheidenden Gesellschafter betreffende Eintragung also lediglich zu löschen ist (OLG Zweibrücken NJW2010, 384; Hügel/Reetz GBO 2. Aufl. § 47 Rn. 103; Hügel/Kral GesR Rn. 55; a.A. Böttcher ZfIR 2009, 613/620). Denn auch in diesem Fall ist nicht auszuschließen, dass aufgrund des Gesellschaftsvertrags die Abtretung so nicht möglich ist, sie von der Zustimmung des verbleibenden Gesellschafters abhängt oder sie zu einer von der gewünschten Verlautbarung im Grundbuch abweichenden Folge führt, durch die Löschung eines Gesellschafters das Grundbuch somit unrichtig wird.
b) Der Erlass einer Zwischenverfügung nach § 18 Abs. 1 GBO zur Vorlage der Berichtigungsbewilligung des verbleibenden Gesellschafters scheidet indes aus. Durch den Erlass einer Zwischenverfügung sollen dem Antragsteller der Rang und die sonstigen Rechtswirkungen, die sich nach dem Eingang des Antrags richten und die bei sofortiger Zurückweisung verloren gingen, erhalten bleiben. Dies ist nur gerechtfertigt, wenn der Mangel des Antrags mit rückwirkender Kraft geheilt werden kann. Eine später erklärte Bewilligung eines unmittelbar Betroffenen kann jedoch nicht zurückwirken. Nach dem vom ERVGBG geschaffenen Rechtszustand sind die Gesellschafter wie nach alter Rechtslage zu behandeln (siehe Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses vom 17.6.2009, BT-Drucks. 16/13437, S. 28), demnach nicht nur als mittelbar Betroffene (so OLG Zweibrücken NJW2010, 384/385; Böttcher ZfIR 2009, 613/621) anzusehen. Der Löschungsantrag - um einen solchen handelt es sich der Sache nach - leidet demnach an einem wesentlichen Mangel (vgl. BayObLG Rpfleger 1990, 61/62; Demharter § 18 Rn. 12). 
...

...
3. Sofern zusätzlich die Bewilligung des verbliebenen dritten Gesellschafters beigebracht wird, wäre ein erneuter Löschungsantrag entgegen der Auffassung des Grundbuchamts vollziehbar.
Voraussetzung für die Löschung aufgrund Bewilligung der eingetragenen Gesellschafter ist, dass die (vormalige)Gesellschafterstellung vermutet wird. Es liegt nahe, eine solche Vermutung aus § 899a BGB herzuleiten. Damit sind nicht notwendig Rechtsscheinswirkungen für Verkehrsgeschäfte über den Gesellschaftsanteil gegenüber Dritten verbunden. Die Vermutung erfasst lediglich die Verfügungsbefugnis über den Grundbesitz. Mit der Einfügung von § 47 Abs. 2 GBO wollte der Gesetzgeber erreichen, dass die eingetragenen Gesellschafter grundbuchverfahrensrechtlich im Wesentlichen weiterhin so behandelt werden, wie vor Anerkennung der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft, nämlich wie Berechtigte, auch bei der Eintragung von Änderungen im Gesellschafterbestand (vgl. Beschlussempfehlung und Bericht des Rechtsausschusses vom 17.6.2009, BT-Drucks. 16/13437, S. 28). Die Eintragung hat zur Folge, dass die Gesellschafter in Bezug auf Verfügungen über im Grundbuch eingetragene Rechte der Gesellschaft als berechtigt angesehen werden und vermutet wird, dass keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Sie sind aber auch bewilligungsbefugt, wenn Änderungen im Gesellschafterbestand eingetragen werden sollen (OLG Zweibrücken NJW2010, 384). Die Einschränkung der Vermutung auf das eingetragene Recht im Tatbestand des § 899a BGB beschränkt den gutgläubigen Erwerb auf Immobiliarrechte; dem Grundbuch soll nicht für andere Rechtsgeschäfte die Funktion eines Gesellschaftsregisters zugewiesen werden. Dagegen soll die Norm für alle Rechtshandlungen Bedeutung haben, die einen unmittelbaren Bezug zum Eintragungsgegenstand aufweisen (BT-Drucks. 16/13437, S. 30; auch OLG Zweibrücken vom 9.9.2010, 3 W128/10, zitiert nach juris; ferner D-NotJ-Report2010, 145/147), Das ist hier der Fall. Die Eintragung (Löschung) führt zu der Vermutung, dass die (noch) Eingetragenen als Gesellschafter über den Grundbesitz verfügen können; weitergehende Vermutungen sind damit nicht verbunden.
4. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Rechtsbeschwerde (§ 78 Abs. 2 GBO) liegen hinsichtlich der hier entscheidungserheblichen Rechtsfrage nicht vor.
5. Der Geschäftswert bestimmt sich nach § 131 Abs. 4 KostO i.V.m. § 30 KostO. Der Wert der Beteiligung wurde anhand des Akteninhalts und früherer Übertragungen geschätzt.

OLG Köln vom 29.11.2010 (2 Wx 3/10)

In der Grundbuchsache
betreffend das im Grundbuch von x des Amtsgerichts y auf Blatt·1 auf den Namen der nachstehend bezeichneten Beteiligten zu 1) eingetragenen Grundstück der Gemarkung x, Flur 9, Flurstück 1

an der hier beteiligt sind

1) die …

2) die möglicherweise existierende, in der Urkunde des Notars N vom 1. Juli 2009 bezeichnete Fam. … Gesellschaft bürgerlichen Rechts, nach den Angaben in jener Urkunde bestehend aus ….


Verfahrensbevollmächtigter:
Notar N


hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln

am 29. November 2010

beschlossen:
Die Beschwerde der Beteiligten vom 28. Dezember 2009 gegen den Beschluß des Rechtspflegers des Amtsgerichts (Grundbuchamts) y vom 18. Dezember 2009 - wird zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde gegen diese Entscheidung wird zugelassen.


Gründe

Die Beteiligte zu 1) ist im Grundbuch von … zu als Eigentümerin des dort verzeichneten Grundbesitzes eingetragen.

Mit einem am 16. September 2009 bei dem Grundbuchamt eingereichten Schriftsatz vom 15. September 2009 hat der Verfahrensbevollmächtigte der späteren Beschwerdeführer eine hiermit wegen ihres Inhalts in Bezug genommene auszugsweise beglaubigte Abschrift (ohne Auflassung) seine Urkunden vom 3. Juli 2009 - UR-Nr. 1343 für 2009 - mit dem Antrag auf Eintragung der darin unter § 9 Ziff. 2 von dem Eigentümer bewilligten Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Erwerberin vorgelegt.

Nach dem Inhalt der Urkunde vom 3. Juli 2009 schlossen die zur Beurkundung Erschienenen, nämlich ein Herr … als Vertreter (Geschäftsführer) der Beteiligten zu 1), ordnungsgemäße Vertretungsbescheinigung nachzureichen versprechend, sowie der im Rubrum dieses Beschlusses unter Ziff. 2 e) bezeichnete Herr …, letzter in eigenem Namen und als "mündlich bevollmächtigter" Vertreter der in dem Vertrag bezeichneten Beteiligten zu 2) einen Kaufvertrag über die Veräußerung des im Rubrum bezeichneten, nach dem Angaben in dem Vertrag mit einem "P…" bebaute Grundstück an die Gesellschaft bürgerlichen Rechts. In der genannten Urkunde vom 1. Juli 2009 wird "gemäß § 13 a BeurkG verwiesen" auf eine darin als "Bezugsurkunde" bezeichnete weitere Urkunde des Notars vom gleichen Tage - UR-Nr. 1315/2009 -, deren Inhalt "zum Gegenstand der Vereinbarungen" in der Urkunde Nr. 1343 für 2009 gemacht und auf deren Beifügung zu dieser Urkunde verzichtet wurde und die auch im Verfahren zur Entscheidung über die Eintragungsanträge der Beteiligten nicht zur Akte gereicht worden ist. Mit dem Antrag vom 15. September 2009 vorgelegt wurden als Bestandteil der von dem Notar beglaubigten auszugsweisen Abschrift des Kaufvertrages die Kopie einer auf Grund elektronischer Einsichtnahme in das Handelsregister der Kamer van Koophandel für Central Gelderland vom 10. Juli 2009 erteilten Bestätigung des Notars Franz Hagemann in Gronau vom gleichen Tage, daß Herr …. zur alleinigen Vertretung der Beteiligten zu 1) berechtigt ist, sowie eine notariell beglaubigte Genehmigung / Vollmachtsbestätigung vom 14. September 2009, mit der die im Rubrum dieses Beschlusses unter Ziff. 2, Iit. a), b), c) und d) bezeichneten Personen u.a. in "Kenntnis des Inhalts der Urkunde des Notars N vom 03.07.2009, UR-Nr. 1343/2009, sämtliche Erklärungen, die dort jeweils für uns abgegeben wurden" genehmigten und erteilte Vollmachten bestätigten.

Am 22. September 2009 wurde aufgrund der Bewilligung durch die Beteiligte zu 1) die mit Schriftsatz vom 15. September 2009 beantragte Eigentumsübertragungsvormerkung unter Ifd. Nr. 1 in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen.

Mit weiteren Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 2. November 2009, der am 3. November 2009 bei dem Grundbuchamt eingegangen ist, beantragten die Beteiligten u.a. die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Diesem Schriftsatz beigefügt war unter anderem eine - hiermit wegen ihres Inhalts ebenfalls in Bezug genommene - "auszugsweise beglaubigte Anschrift betreffend die Auflassung Nr. 1343 der Urkundenrolle für 2009". § 9 Ziff. 1 dieser Urkunde enthält u.a. die Erklärung, daß sich die Vertragsparteien darüber einig sind, daß das Eigentum an dem verkauften Grundbesitz an den Erwerber übergeht und daß die Eintragung des Eigentumswechsels von dem Veräußerer bewilligt und von dem Erwerber beantragt wird.

Mit einer hiermit wegen ihrer Einzelheiten in Bezug genommenen Zwischenverfügung vom 5. November 2009 hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts diesen Antrag beanstandet und im wesentlichen ausgeführt, der erstrebte Grundstückserwerb könne erst dann erfolgen, wenn die Auflassung vom 3. Juli 2009 in einer Nachtragsbeurkundung unter gleichzeitiger Anwesenheit von Veräußerer und Erwerber nochmals in der Weise erklärt werden, daß die Erwerberseite in der Vertragsurkunde eine neue Gesellschaft bürgerlichen Rechts gründe - auch wenn hiermit eine mit der in der Urkunde vom 3. Juli 2009 genannten Gesellschaft nicht identische weitere Gesellschaft entstehe - und die Auflassung sodann an diese neue Gesellschaft bürgerlichen Rechts führe. Der aufgezeigte Lösungsweg könne allerdings nicht zu rückwirkenden Behebung des Eintragungshindernisses führen, welches im fehlenden urkundlichen Nachweis der Existenz und der Vertretungsverhältnisse der im Vertrag vom 3. Juli 2009 vertretene. Auch bei personengleichem Gesellschafterbestand handele es sich um verschiedene Rechtssubjekte. Die gestellten Anträge wären deshalb sofort zurückzuweisen gewesen. Hiervon sei jedoch abgesehen worden, weil der Wille der Beteiligten noch durch eine Nachtragsbeurkundung verwirklicht werden könne. Zugleich hat das Grundbuchamt den Beteiligten zur Behebung des Eintragungshindernisses eine Frist bis zum 31. Dezember 2009 gesetzt.

Auf die hiergegen gerichtete, mit Schriftsatz vom 12. November 2009 eingelegte Beschwerde der Beteiligten, welcher der Rechtspfleger des Grundbuchamtes durch Beschluß vom 17. November 2009 nicht abgeholfen hat, hat der Senat durch Beschluß vom 2. Dezember 2009 - 2 Wx 102/09 - die Zwischenverfügung vom 12. November 2009 einschließlich des Nichtabhilfebeschlusses vom 17. November 2009 aufgehoben. Der Senat hat dort ausgeführt, daß der Erlaß einer Zwischenverfügung nur gerechtfertigt sei, wenn der beanstandete Mangel mit rückwirkender Kraft geheilt werden könne. Deshalb dürfe durch eine Zwischenverfügung nicht verlangt werden, eine nicht als ausreichend angesehene Auflassung erneut zu erklären bzw. ein neues materiell-rechtliches Rechtsgeschäft vorzunehmen. Darauf sei die angegriffene Zwischenverfügung indes gerichtet.

Daraufhin hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts durch einen - hiermit ebenfalls wegen seiner Einzelheiten in Bezug genommenen - Beschluß vom 18. Dezember 2009 den Antrag der Beteiligten vom 2. November 2009 auf Eigentumsumschreibung und Löschung der Auflassungsvormerkung zurückgewiesen. Das Grundbuchamt hat im wesentlichen ausgeführt, die Umschreibung des Eigentums nach erklärter Auflassung an eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Verfahren nach § 20 GBO setze voraus, daß dem Grundbuchamt die Existenz der erwerbenden Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Identität der früher gegründeten Gesellschaft mit der erwerbenden Gesellschaft und ihre aus dem aktuellen Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse im Zeitpunkt des Vertreterhandels - hier bei Abschluß des Vertrages vom 3. Juli 2009 - in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO nachgewiesen würden. Ein solcher Nachweis sei hier nicht geführt. Die im Vertrag vom 3. Juli 2009 als Erwerber genannte Gesellschaft sei auch nicht erst im Erwerbsvertrag gegründet, sondern als bereits bestehend bezeichnet. Die Beteiligte zu 2) könne sich insoweit auch nicht aufgrund der für sie im Grundbuch für sie eingetragenen Vormerkung auf die gesetzliche Vermutung des § 899 a Satz 1 BGB berufen. Denn diese Vermutung knüpfe an eine -bereits bestehende Buchposition der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und ihrer Gesellschafter an und gelte nur "in Ansehung des eingetragenen Rechts", so daß sie nur bei Verfügungen der Gesellschaft über die eingetragene Vormerkung Platz greife.


Gegen diesen Beschluß wenden sich die Beteiligten mit der Beschwerde vom 28. Dezember 2009. Sie beanstanden, die in dem angefochtenen Beschluß vertretene Auffassung des Grundbuchamts verstoße gegen Art. 14 GG, weil es einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts dann nicht mehr möglich sei, Grundbesitz zu erwerben. Im Übrigen verweist die Beschwerde, auf deren Begründung hiermit wegen ihrer Einzelheiten verwiesen wird, auf den Beitrag des Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten in NotBZ 2010, 27 ff.

Durch hiermit wegen seiner Einzelheiten in Bezug genommenen Beschluß vom 4. Januar 2010 hat der Rechtspfleger des Grundbuchsamts der Beschwerde nicht abgeholfen und sie dem Oberlandesgericht zur Entscheidung vorgelegt. Insbesondere sei es nicht richtig, daß nach der dem angefochtenen Beschluß zugrunde liegenden Auffassung eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts keinen Grundbesitz erwerben könne.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sachverhalts wird hiermit auf den Inhalt von Blatt 28 bis Blatt 131 der Grundakten von x, Blatt 3162, des Amtsgerichts y verwiesen.

2. Die Beschwerde ist aber nicht begründet. Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag zu Recht abgelehnt. Wenn eine - nach der Darstellung der Beteiligten - bereits existierende Gesellschaft bürgerlichen Rechts Grundeigentum erwerben soll, müssen auch die Existenz und Identität sowie die Vertretungsberechtigung der für sie handelnden Personen in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden. Dieser Nachweis ist hier nicht geführt. Damit war und ist ein nicht behebbares Eintragungshindernis für die erstrebte Umschreibung des Eigentums gegeben. Zugleich war damit auch der weitere Antrag der Antragsschrift vom 2. November 2009 auf Löschung der Auflassungsvormerkung abzu*lehnen.


a) Bis zum Erlaß des - teilweise, nämlich hinsichtlich der betroffenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts, als Versäumnisurteil ergangenen (vgl. BGH NJW 2002,1207; Jauernig, NJW 2001,2231) und anschließend insoweit durch Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 18. Februar 2002 (NJW 2001, 1207) für wirkungslos erklärten - Urteils des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs vom 29. Januar 2001 (BGHZ 146, 341 ff.) warf die Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch für rund ein Jahrhundert keine Probleme auf. Die Gesellschaft wurde der Systematik des Gesetzes(§§ 705 ff. BGB) entsprechend als Gesamthandsgemeinschaft verstanden, so daß die Gesellschafter in ihrer gesamthänderischen Verbundenheit als Eigentümer oder sonst Berechtigte im Grundbuch einzutragen waren. Für die Personenhandelsgesellschaften und die Partnerschaften, die nach der ausdrücklichen Bestimmung des Gesetzes unter ihrer Firma bzw. ihrem Namen generell Rechte und insbesondere auch das Eigentum und andere dingliche Rechte an Grundstücken erwerben konnten und können (§§ 124 Abs. 1,161 Abs. 2 HGB, § 7 Abs. 2 PartGG), ohne daß der Nachweis der aktuellen Vertretungsbefugnis stets in der Form des § 29 GBO hätte geführt werden können, war durch die besondere Regelung des § 32 Abs. 2 GBO (vgl. dazu Senat, NJW-RR 1991,425 f.) - in den wechselnden, bis zum 31. August 2009 geltenden Fassungen dieser Norm - und ist heute durch die Regelung des § 32 Abs. 1 und 2 GBO Vorsorge getroffen, daß auch die insoweit erforderlichen Nachweise gegenüber dem Grundbuchamt erbracht werden können.


Für den Erwerb von Grundeigentum durch eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts kommt die hinsichtlich anderer Fragen erwogene und bejahte entsprechende Anwendung gesetzlicher Regelungen des Rechts der offenen Handelsgesellschaft, wie beispielsweise der §§ 128, 130 HGB für die persönliche Einstandspflicht der Gesellschafter (vgl. BGHZ 142, 315 [318 ff.]; BGHZ 146,351 [358]; BGH NJW 2008, 1378 [1379]; BGH NJW-RR 2009, 254 [255]; BGH NZG 2010, 264 [265]), nicht in Betracht. § 32 GBO kann hier nicht entsprechend angewendet werden, weil es das dafür erforderliche Register nicht gibt (vgl. BayObLG NJW 2006, 70 [71]). Hier sind erst durch die genannte Rechtsprechung des II. Zivilsenats des Bundesgerichtshofs und die hieran anschließende Entscheidung seines V. Zivilsenats vom 4. Dezember 2008
(BGHZ 179,102 ff.) die Probleme generiert worden, die zu einer Vielzahl unterschiedlicher Entscheidungen über die Möglichkeit und die Voraussetzungen der Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts als Eigentümer eines Grundstücks geführt haben (vgl. außer den zahlreichen, im Beschluß des Bundesgerichtshofs vom 4. Dezember 2008 genannten Entscheidungen auch OLG Brandenburg, Beschluß vom 7. Oktober 2010 - 5 Wx 77/10; OLG Brandenburg, Beschluß vom 13. Oktober 2010 - 5 Wx 38/10 -; OLG Brandenburg, Beschluß vom 28. Oktober 2010 - 5 Wx 96/10 -, juris; OLG Brandenburg, Beschluß vom 4. November 2010 - 5 Wx 105/10 -, juris; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010 - 15 W 440/10 -; OLG Oldenburg, RhNotZ 2010, 538; OLG Oldenburg, ZflR 2010, 723 f.; OLG München, FGPrax 20tO, 234 f.; OLG München, NZG 2010,1263 f.; OLG Nürnberg, ZIP 2010,1344 f.; OLG Saarbrücken, FGPrax 2010, 181 f.). Dabei indizieren Formulierungen im Schrifttum wie "Schlamassel" (Hertel, DNotz 2009,121), "nach uns die Sintflut" (Kesseler, NZM 2009, 190) oder "klinisch tot" (Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169; weitere Beispiele nennt Krüger, NZG 2010, 801 [802], der seinerseits dort [in Fußn. 12] mehrere Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts sowie von zwei Oberlandesgerichten als "indiskutabel" bezeichnet,) in einer sonst eher emotionsfernen Materie wie dem Immobiliarsachen- und dem Grundbuchrecht, wie "praxisfern" (Kesseler, a.a.O.) manchen Autoren die zuletzt genannte Entscheidung des Bundesgerichtshofs und die von ihnen hieraus gezogenen Folgerungen erscheinen mögen (vgl. auch - für ein anderes Rechtsgebiet - Hoppenz, FamRZ 2010,1792). Dies gilt unabhängig davon, ob die Entscheidung des Bun*desgerichtshofs vom 4. Dezember 2008 wirklich "unausweichlich" (so Krüger, NZG 2010, 801 [802]) bzw. "unvermeidbar" (Zimmer, NZM 2009, 187) war oder ob dagegen zum einen spricht, daß die - auch nach der Angabe in jener Entscheidung "wohl" - überwiegende Auffassung in Rechtsprechung und Schrifttum die Eintragung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts unter ihrem Namen abgelehnt hatte, und zum anderen, daß der II. Zivilsenat schon als Ausgangspunkt seiner Entscheidung vom 29. Januar 2001 (unter A.I in BGHZ 146, 341 [343]) herausgestellt hatte, daß die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (nur) "grundsätzlich, das heißt, soweit nicht spezielle Gesichtspunkte entgegenstehen, jede Rechtsposition einnehmen" könne und (nur) "soweit sie in diesem Rahmen eigene Rechte und Pflichten begründet, ... rechtsfähig" sei.

Möglicherweise von jenem Ausgangspunkt hat der II. Zivilsenat in jenem Urteil zwar die Frage der Vereinbarkeit seiner neuen Rechtsprechung mit den §§ 21,22, 54 BGB (BGHZ 146, 341 [347]) und mit § 736 ZPO (auf S. 353 f.) behandelt, Fragen des Immobiliarsachen- und des Grundbuchrechts aber - soweit ersichtlich nicht und die fehlende Registerpublizität der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (auf S. 356 f.) nur unter dem Gesichtspunkt etwaiger Schwierigkeiten für den Aktiv- und den Passivprozeß sowie die Kostenerstattung in den Blick genommen.

In seiner Entscheidung vom 31. Oktober 2002 (NJW 2003; 70 f) hat das Bayerische Oberste Landesgericht die Grundbuchfähigkeit der Gesellschaft unter anderem mit dem Hinweis auf die fehlende Registerpublizität schon hinsichtlich des Namens der Gesellschaft verneint (vgl. BayObLG NJW 2003,70 [71]) und weiter ausgeführt, entsprechendes gelte für die Vertretungsbefugnis. Da die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht in ein Register eingetragen ist, könne der Nachweis der Vertretungsbefugnis nicht nach § 32 GBO durch ein Zeugnis eines Registergerichts geführt werden. Daß die Gesellschaft nicht in ein Register eingetragen sei, führe somit zu nicht überwindbaren Problemen hinsichtlich Identität und Vertretungsbefugnis, da die Nachweise über das Bestehen der Gesellschaft und die Vertretungsbefugnis häufig nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO erbracht werden könnten (BayObLG NJW 2003,70 [71]; vgl. auch BayObLG NJW-RR 2004, 810 [811]; BayObLG NJW-RR 2005, 43; OLG Celle, NJW 2006,2194 f.; OLG Schleswig, NJW 2008, 306 [307]; Demharter, Rpfleger 2001, 329 [330]; Heil, NJW 2002,2158 [2159]). Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs ist dem in seiner Entscheidung vom 4. Dezember 2008 zwar nicht gefolgt, hat dabei aber die angesprochenen Probleme nicht gelöst. Vielmehr räumt der V. Zivilsenat mit der Forderung in seinem Urteil vom 25. Januar 2008 nach einer Anpassung des Verfahrensrechts "an das geänderte Verständnis" des Wesens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts und dem Hinweis jenes Urteils darauf, daß diese Anpassung dem Gesetzgeber vorbehalten sei (vgl. BGH NJW 2008, 1378 [1379]) selbst ein, daß sein Verständnis des Wesens der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der geltenden gesetzlichen Regelung (des Verfahrensrechts) nicht in Einklang steht (vgl. auch Krüger, NZG 2010,801 [807], der konstatiert, daß der Gesetzgeber der ihm - von dem Bundesgerichtshof - gestellten "Aufgabe", das formelle Recht an die "Verän*derungen des materiellen Rechts anzupassen" ... "nicht gerecht geworden sei).

Diese Sicht geht nach Auffassung des Senats fehl. Wenn die Rechtsprechung und zwar auch diejenige eines obersten Gerichtshofs des Bundes - nicht mit dem Gesetz in Einklang steht, ist es nicht "Aufgabe" des Gesetzgebers, seine Regelungen an die Rechtsauffassung des Richters anzupassen, sondern der Richter ist nach Art. 20 Abs. 3 GG gehalten, seine Rechtsprechung zu überprüfen und zu korrigieren. Daran vermag auch der Hinweis des Bundesgerichtshofs auf die vermeintlich "dienenden Funktion" des Grundbuchrechts (BGHZ 179, 102 [109, Rdn. 13]; BGH NJW 2008, 1378 [1379]) nichts zu ändern. Vielmehr ist dieser Hinweis unzutreffend.

Zwar sind Bestimmungen des Verfahrensrechts soweit möglich so auszulegen, daß sie die Durchsetzung des materiellen Rechts nicht erschweren. Der Gesetzgeber ist indes darin frei, ob er seine die Gerichte bindenden Rechtsfolgeanordnungen in einem sonst - vornehmlich - zur Regelung des materiellen Rechts oder aber von Verfahrensfragen bestimmten Gesetz trifft, und einer gesetzlichen Bestimmung kommt nicht deshalb geringere Verbindlichkeit zu, weil sie in einem Verfahrensgesetz enthalten ist.

...

Zum anderen verkennt der Hinweis auf die vermeintlich bloß dienende Funktion des Grundbuchrechts in. dem hier in Rede stehenden Kontext der Eintragungsvoraussetzungen das Verhältnis des materiellen Rechts zum (Grundbuch-) Verfahrensrecht. Er trifft vielmehr schon im Grundfall der Auflassung zwischen natürlichen Personen nicht zu. Nach materiellem Recht bedarf die Auflassung keiner über die Regelung des § 925 Abs. 1 BGB hinausgehenden Form; sie muß mithin nur bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile, vor einer zu ihrer Entgegennahme zuständigen Stelle erklärt werden, bedarf also nach materiellem Recht einhelliger Auffassung zufolge nicht der notariellen Beurkundung (vgl. nur BGH NJW 1992, 1101 [1102]; BGH NJW 1994, 2768; Senat, FGPrax 2007,102 [104]; OLG München, NJW-RR 2009,738 [739]; OLG Rostock, NJW-RR 2006, 1162; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl. 2010, § 925, Rdn. 3; Staudinger/Pfeifer, BGB, Neubearbeitung 2004, § 925, Rdn. 76). Daraus, daß eine vor einem Notar mündlich erklärte Auflassung wirksam ist, wenn sie nicht oder nicht wirksam beurkundet wurde, folgert indes niemand, daß sie deshalb auch durch Umschreibung im Grundbuch vollzogen werden müßte. Die Wirksamkeit des materiellen Geschäfts rechtfertigt nämlich nicht den Schluß, daß das formelle Recht keine anderen und strengeren Voraussetzungen der Rechtsverwirklichung aufstellen dürfte (vgl. Senat, FGPrax 2007,102 [104]; Böttcher in Meikel, Grundbuchrecht, 9. Aufl. 2004, § 20, Rdn. 130; vgl. auch BGHZ 29, 366 [369]). Vielmehr entspricht es bislang völlig einhelliger Auffassung, daß das materiell-rechtlich wirksame Rechtsgeschäft nur vollzogen werden kann, wenn es dem Grundbuchamt in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden kann, und daß deshalb die Auflassung im Ergebnis aus Gründen des Verfahrensrechts - der Beurkundung, und zwar nach ganz herrschender Auffassung der Beurkundung in einer öffentlichen Urkunde nach § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO bedarf (vgl. BayObLG FGPrax 2001,57; Senat, FGPrax 2007, 102 [104]; Böttcher, a.a.O.), um vollzogen werden zu können. Entsprechend bedarf nach materiellem Recht die Auflassungsvollmacht zwar grundsätzlich keiner Form (vgl. nur Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 71), so daß auch eine von einem bloß mündlich Bevollmächtigten erklärte Auflassung wirksam ist. Zur Umschreibung im Grundbuch und damit zum Eigentumsübergang führt sie indes nicht, wenn dem Grundbuchamt nicht in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen wird, daß die Vertretungsmacht für die Abgabe der Grundbucherklärungen in dem nach dem Verfahrensrecht maßgeblichen Zeitpunkt ihres Wirksamwerdens noch bestanden hat (vgl. Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 73 mit weit. Nachw.), ohne daß vertreten würde, das materiell-rechtlich wirksame Geschäft müsse wegen des dienenden Charakters des Grundbuchrechts dann auch im Grundbuch vollzogen werden können.

Tragender Grund hierfür ist, daß nach Deutschen Recht (zu anderen möglichen Gestaltungen vgl. Kohler in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2009, vor § 873, Rdn. 12) die Eintragung im Grundbuch nicht nur als deklaratorische Buchung der Verlautbarung eines bereits außerhalb des Grundbuchs vollzogenen Rechtsübergangs "dient". Vielmehr sind durch die - materiell-rechtliche - Bestim*mung des § 873 Abs. 1 BGB die materielle Einigung und deren Eintragung im Grundbuch in der Weise miteinander verwoben, daß der materielle Rechtserwerb von der Eintragung und damit von deren in der Grundbuchordnung bestimmten Voraussetzungen abhängt. Durch diesen - genialen - "Trick" (vgl. Baur/Stürner, Sachenrecht, 18. Aufl. 2009, § 14 I, Rdn. 8 [So 169]; Vgl. auch Kohler, a.a.O., vor § 873, Rdn. 13: "unübertroffen"), die Eintragung nicht zum bloß deklaratorischen Folgetatbestand des dinglichen Geschäfts zu machen, sondern in dieses selbst einzubeziehen, erreicht der Gesetzgeber gleichsam von selbst, daß das Grundbuch mit hoher Wahrscheinlichkeit die wirkliche Rechtslage an einem Grundstück vollständig und richtig wiedergibt. Diesen Regelungszusammenhang verkennt, wer bei der Frage des Erwerbs des Eigentums oder sonstiger dinglicher Rechte an einem Grundstück mit Krüger (AcP 208 [2008], 699 [711]), Leipold (in Festschrift für Canaris, Band 11,2007, S. 221 [230]) und den genannten Entscheidungen des Bundesgerichtshofs vom 25. Januar und 4. Dezember 2008 dem Grundbuch(recht) lediglich eine "dienende Funktion" gegenüber dem materiellen Recht zuweist. An die wesentlichen Grundstrukturen der gesetzlichen Regelung ist die Rechtsprechung auch dann gebunden, wenn sie Rechtsfortbildung betreibt (vgl. Krüger, NZG 2010,801 [807]). Dies gilt auch für das Konzept, das der Gesetzgeber mit den Regelungen der §§ 873, 925 BGB, 19,20,29 GBO verwirklicht hat.

b) Nach § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO soll eine Grundbucheintragung nur vorgenommen werden, wenn die Eintragungsbewilligung und / oder die sonstigen zu der Eintragung erforderlichen Erklärungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden. Zu den sonstigen zu der Eintragung erforderliche Erklärungen im Sinne dieser Bestimmung gehört im Falle der Auflassung die materiell-rechtliche Einigung nach den §§ 873, 925 BGB. Nach § 20 GBO darf im Falle der Auflassung die Eintragung nur erfolgen, wenn die Einigung erklärt ist. Deshalb hat das Grundbuchamt bei der Eintragung eines rechtsgeschäftlichen Eigentumswechsels die Wirksamkeit der Auflassung zu prüfen. Läßt sich ein Beteiligter bei der Erklärung der Auflassung vertreten, so erstreckt sich die Prüfungspflicht des Grundbuchamts - wie dargestellt - auch auf den in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO zu führenden Nachweis der Bevollmächtigung des Vertreters (vgJ. BGHZ 29, 366 [368]; BayObLGZ 1954, 225 [231]; BayObLG MittRhNotK 1988,96; Senat, DNotz 1984,569 [571]; Senat, FGPrax 2007, 102 [1'03]; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010 - 15 W 440/10 -, Rdn. 14, juris; Demharter, GBO, 27. Aufl. 2010, § 20, Rdn. 24; Staudinger/Pfeifer, a.a.O., § 925, Rdn. 73).

§ 29 GBO konkretisiert das grundbuchrechtliche Legalitätsprinzip. Es soll - was der Gesetzgeber durch die dargestellte, in § 873 Abs. 1 BGB bestimmte Anbindung der materiellen Rechtsänderung erst an die Umschreibung im Grundbuch erreichen wollte - den Grundbuchinhalt soweit wie möglich mit der materiellen Rechtslage in Einklang halten und die dem Grundbuchsystem immanente Gefahr eines Rechtsverlustes durch einen redlichen Erwerb eines Dritten aufgrund des von unzutreffenden Eintragungen im Grundbuch ausgehenden Rechtsscheins minimieren (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November2010, a.a.O., Rdn.14; OLG München, FGPrax 2010,234; Knothe in Bauer/von Oefele, GBO, 2. Aufl. 2006,§ 29, Rdn. 1 mit weit. Nachw.). Die Bestimmung ist zwar ihrer Fassung nach nur eine Ordnungsvorschrift (vgl. BGH, DNotZ 1963, 313; Knothe, a.a.O., § 29, Rdn. 5). Es steht aber nicht im Belieben, des Grundbuchamts, ob diese Bestimmung bei Eintragungen eingehalten wird oder nicht. Vielmehr hat dieses stets nicht zuletzt wegen der durch § 873 Abs. 1 BGB bestimmten Verknüpfung mit dem Rechtserwerb, dessen Verwirklichung nicht in das Belieben des Grundbuchamts gestellt sein kann, - die Beachtung der in § 29 GBO verlangten Förmlichkeiten durchzusetzen (vgl. OLG Hamm und OLG München, a.a.O.). Daraus folgt, daß im Erwerbsfall, ehe eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts das Eigentum an einem Grundstück erwirbt, dem Grundbuchamt gemäß den §§ 20, 29 Abs. 1 GBO die Existenz der erwerbenden Gesellschaft, die Identität einer früher gegründeten Gesellschaft mit der erwerbenden Gesellschaft und ihre aus dem Gesellschafterbestand folgenden Vertretungsverhältnisse im Zeitpunkt des Vertreterhandelns in grundbuchmäßiger Form nachzuweisen sein (vgl. OLG Hamm, a.a.O.; OLG München, a.a.O.; OLG München, FGPrax 2010,68; OLG Nürnberg, ZIP 2010,1344 f.; OLG Schleswig, FGPrax 2010,123 [124]; Bestelmeyer, Rpfleger 2010,169 [177 f. mit weit. Nachw.]; Böttcher, ZNotP 2010,173 [176]).

Das Erfordernis, die genannten Nachweise in der Form des § 29 GBO zu führen, hat der Bundesgerichtshof in seinem Beschluß vom 4. Dezember 2008 (BGHZ 179,102 ff.) nicht in Frage gestellt (vgl. Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 167 [178). Auch das ERVBGB vom 11. August 2009 (BGBI. 1,2713) läßt die allgemeinen Grundsätze des Grundbuchverfahrens unberührt (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 15; OLG München, FGPrax 2010, 234; Lautner, MittBayNot 2010,286 [291]; vgl. auch Krüger, NZG 2010, 801 [806 f.]).

c) In der vorliegenden Sache ist der danach erforderliche Nachweis der Existenz und der Vertretungsberechtigung der Beteiligten zu 2 von den Beteiligten nicht in der erforderlichen Form erbracht worden.

aa) Einigkeit besteht, daß die Existenz der Gesellschaft, ihr Gesellschafterbestand und die daraus folgenden Vertretungsverhältnisse in der Form des § 29 Abs. 1 GBO nachgewiesen werden können durch den Abschluß eines notariellen Gesellschaftsvertrages im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Grundstücksgeschäft (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 201 0, a.a.O., Rdn. 17; OLG München, FGPrax 2010,234; OLG Rostock, Beschluß vom 14, September 2010 - 3 W 100/10 - Rdn. 21, juris; Bestelmeyer, Rpfleger 2010,169 [183]; Böttcher, ZNotP 2010, 173 [176]; Lautner, DNotz 2009, 650 [658]; Weimer, NotBZ 2010, 17 [18]). Eine Gesellschaftsgründung anläßlich des gegenständlichen Grundstücksgeschäfts hat hier indes nicht, auch nicht konkludent, stattgefunden. Dem Vertrag läßt sich auch nicht im Wege der Auslegung der Erklärungsinhalt einer Neugründung bemessen. Vielmehr schließt die erklärte Absicht, für eine bereits bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts erwerben zu wollen, die Neugründung einer "Zweit-GbR" von vornherein aus (vgl. OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 17; OLG Nürnberg, ZIP 2010,1344 [1346]; OLG Rostock, Beschluß vom 14. September 2010, a.a.O., Rdn. 23; Bestelmeyer, Rpfleger 2010,169 [183]). Die Überlegungen von Weimer (NotBZ 2010,17 ff.), welche materiell-rechtlichen Folgen richtige, fahrlässig oder bewußt falsche Erklärungen bei Abschluß des jeweiligen Vertrages mit dem Veräußerer haben könnten, rechtfertigen schon deshalb kein anderes Ergebnis, weil sie mit den Erfordernissen an die Richtigkeit des Grundbuchs nicht zu vereinbaren sind.

bb) Nicht tragfähig wäre auch die in derzeit bei dem Senat anhängigen weiteren, ähnlich wie hier gelagerten Fällen von den dortigen Beschwerdeführerin angestellte Überlegung, von einer Gründung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts (erst) im jeweiligen notariell beurkundeten Kaufvertrag sei deshalb auszugehen, weil ein früherer Gesellschaftsvertrag wegen eines Mangels der gesetzlich vorgeschriebenen Form (jedenfalls) nach § 311 b Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 125 Satz 1 BGB nichtig sei. Zum einen stände auch einem solches Verständnis hier Inhalt der im Vertrag vom 3. Juli 2009 abgegebenen Erklärungen entgegen. Zum anderen kann auch die Unwirksamkeit des Gesellschaftsvertrages der in dieser Urkunde als bereits bestehend bezeichneten Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht festgestellt werden. Die Gründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist nicht formbedürftig, und dies auch dann nicht, wenn die Gesellschaft auf den Zweck gerichtet ist, Eigentum an einem oder mehreren Grundstück(en) zu erwerben (vgl. BGH NJW 1992, 3237 [3238]; BGH NJW 1996, 1279 [1280]; BGH NJW 1998, 376; Palandt/lGrüneberg, a.a.O., § 311 b, Rdn. 9). Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Gesellschaftsvertrag bereits die bindende Verpflichtung enthält, Grundeigentum zu erwerben oder zu veräußern (vgl. OLG Köln [22. Zivilsenat], Urteil vom 19. Februar 2010 - 22 U 163/07 -, Rdn. 83, 85, juris; Palandt/Grüneberg, a.a.O.; vgl. auch Kanzleiter/Krüger in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2007, § 311 b, Rdn. 40), daß der Gesellschaftsvertrag der in der Urkunde vom 3. Juli 2009 als bereits bestehend bezeichneten Gesellschaft eine solche Verpflichtung begründet hätte, kann nicht festgestellt werden.

cc) Der Senat vermag sich auch nicht der Ansicht des Oberlandesgerichts Saarbrücken (FGPrax 2010, 181 [182]) sowie des Oberlandesgerichts Oldenburg (ZIP 2010, 1846 f.) und mehrerer in jüngerer Zeit ergangener Entscheidungen des Oberlandesgerichts Brandenburg (Beschluß vom 13. Oktober 2010 - 5. Wx 38/10 -, BeckRS 2010,25647; Beschluß vom 28. Oktober 2010 - 5 Wx 96/10, Rdn. 29 ff., juris; Beschluß vom 4. November 2010 - 5 Wx 105/10 - Rdn. 23 ff., juris) anzuschließen, bereits die im notariellen Vertrag über den Erwerb von Grundeigentum durch die darin bezeichnete Gesellschaft bürgerlichen Rechts enthaltene Bestätigungserklärung der Beteiligten erbringe einen ausreichenden Nachweis dafür, daß eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit dem angegebenen Gesellschafterbestand fortbestehe und wie angegeben vertreten werde. Diese Erklärung stellt lediglich eine tatsächliche Wissenserklärung der Urkundsbeteiligten dar. Es steht jedoch schon nicht fest, daß diese Erklärung tatsächlich von den aktuell vertretungsberechtigten Gesellschaftern stammt. Daß die Erklärung in einer notariellen Urkunde abgegeben wird, erfüllt nur scheinbar das Erfordernis des Nachweises durch eine öffentliche Urkunde, weil die Beweiskraft der Urkunde nicht die inhaltliche Richtigkeit der Erklärung(en) umfaßt (vgl. BGH NJW-RR 2007, 1006 [1007]; BGH, Beschluß vom 11. Februar 2010 - V ZB 167/09 -, Rdn. 18, juris; KG FGPrax 2009, 55 [56]; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 20; Bestelmeyer, Rpfleger2010, 169 [182]). Indem § 29 Abs. 1 Satz 1 GBO den Nachweis der Eintragungsvoraussetzungen durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden verlangt, stellt das Gesetz auf die inhaltliche Beweiskraft solcher Urkunden ab. Deshalb können hier auch - entgegen der Auffassung des Oberlandesgerichts Brandenburg (a.a.O.) - nicht die zur Vollmachtsbestätigung (vgl. BGHZ 29, 366 [368 f.]; Senat, Rpfleger 1986, 298 f.) entwickelten Grundsätze herangezogen werden, denn dies setzte voraus, daß die aktuellen
Rechtsverhältnisse der Gesellschafter bekannt und belegt sind. Die - in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abgegebene - Vollmachtsbestätigung des Vertretenen kann den Nachweis der Bevollmächtigung des Vertreters deshalb unter der weiteren Voraussetzung ersetzen, daß der Bestätigende im Zeitpunkt der Abgabe seiner Erklärung noch die Rechtsmacht zur Vornahme der in Rede stehenden Handlung besitzt (vgl. Senat, Rpfleger 1986, 298 f.; Demharter, a.a.O., Rdn.10) weil das Vollmachtsgeständnis zwar nicht beweist, daß der Inhalt der Bestätigung richtig ist, aber der Bestätigende den erstrebten Erfolg auch durch eine Genehmigung (§ 184 BGB) des von dem Vertretenen vorgenommenen Rechtsgeschäfts erreichen könnte (vgl. Hügel/Otto, GBO, 2. Aufl. 2010, § 29, Rdn. 29). Demgegenüber wäre eine - in der Form des § 29 Abs. 1 GBO abgegebene - Bestätigung des Vertreters, daß er Vertretungsmacht besitze, unerheblich. Vielmehr wäre es ein Zirkelschluß, wenn aus der namens des Vertretenen abgegebenen Erklärung des Vertreters, er sei bevollmächtigt, geschlossen würde, damit habe er namens des Vertretenen die Vollmacht wirksam bestätigt, so daß von der Vertretungsmacht auszugehen sei. In gleicher Weise dreht sich aber auch die Argumentation im Kreis, aus einer mit dem notariellen Kaufvertrag abgegebenen "Bestätigung" der Rechtsverhältnisse der Gesellschaft zu schließen, daß diese Bestätigung inhaltlich zutrifft (Vgl. OLG München, FGPrax 2010, 234 [235]; Bestelmeyer, Rpfleger 2010, 169 [182]; Lautner, MittBayNot 2010,286 [289]).

dd) Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat der Rechtspfleger des Grundbuchamts auch dargelegt, daß und warum der Nachweis der Existenz, Identität und Vertretungsverhältnisse der Beteiligten zu 2) im maßgeblichen Zeitpunkt hier auch nicht durch die - auf einseitige Bewilligung durch die Beteiligte zu 1) nach § 19 GBO, also ohne die erst für die Auflassung durch § 20 GBO vorgeschriebene Prüfung des dinglichen Rechtsgeschäfts durch das Grundbuchamt am 22. September 2009 in Abteilung II unter Ifd. Nr. 1 eingetragene Auflassungsvormerkung geführt werden kann. Zwar wird nach § 899 a Satz 1 BGB dann, wenn eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts im Grundbuch eingetragen ist, in Ansehung des eingetragenen Rechts auch vermutet, daß diejenigen Personen Gesellschafter sind, die nach § 47 Abs. 2 Satz 1 GBO im Grundbuch eingetragen sind, und daß darüber hinaus keine weiteren Gesellschafter vorhanden sind. Indes begründet diese Regelung einen entsprechenden Vermutungstatbestand (nur) "in Ansehung des eingetragenen Rechts", also nur für Rechtshandlungen mit unmittelbarem Bezug auf den jeweiligen Eintragungsgegenstand, also das jeweils verzeichnete Grundstücksrecht (vgl. OLG München, NZG 2010, 1263; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 899 a, Rdn. 5 und 7; Miras, DStR 2010, 604 [607]), d.h. für Verfügungen, durch welche das jeweils verzeichnete Recht aufgehoben, inhaltlich (rechtsmindernd) geändert oder übertragen wird (vgl. auch Toussaint in jurisPK-BGB, 5. Aufl. 2010, § 899 a, Rdn. 27). Der Gesetzgeber hat nämlich bewußt davon abgesehen, dem Grundbuch die Funktion eines allgemeinen Gesellschaftsregisters zuzuweisen (vgl. BT -Drucksache 16/13473, S. 30; vgl. auch OLG Schleswig, FGPrax 2010, 123 [124]).

ee) Fehl geht die - auch nicht näher begründete - Auffassung der Beschwerde, die genannten Anforderungen der §§ 20,29 GBO verstießen gegen Art; 14 GG. Die Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG schützt das bereits erworbene Eigentum; da der Eigentumserwerb nach dem Gesetz die Umschreibung im Grundbuch voraussetzt, wird diese Garantie durch die Bestimmungen der §§ 873 BGB, 20, 29 GBO unabhängig von dem Gesetzesvorbehalt des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG nicht berührt. Auch die allgemeine Handlungsfreiheit des Art. 2 GG hindert den Gesetzgeber nicht, die in den §§ 20, 29 GBO bezeichneten Voraussetzungen für den Erwerb von Grundeigentum aufzustellen.


d) Die Beschwerde ist auch nicht teilweise, nämlich insoweit begründet, daß der Rechtspfleger des Grundbuchamtes, statt den Antrag auf Eintragung der Beteiligten. zu 2) als Eigentümerin abzulehnen, zunächst eine Zwischenverfügung mit dem Inhalt hätte erlassen müssen, daß den Beteiligten aufgegeben wird, eine eidesstattliche Versicherung über die Existenz, den Gesellschafterbestand und die Vertretungsregelungen der Beteiligten zu 2) vorzulegen. Zwar ist auch der Erlaß einer Zwischenverfügung (§ 18 Abs. 1 Satz 1 GBO) taugliches Ziel einer gegen die Ablehnung eines Eintragungsantrages gerichteten Beschwerde (vgl. BayObLG Rpfleger, 1984, 406; OLG Frankfurt, FGPrax 1997, 50; OLG Hamm, Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 11; KG NJW-RR 1989, 1360; OLG München, DNotZ 2008, 934 f.; Demharter, a.a.O., § 71, Rdn. 26). Hier kommt indes der Erlaß einer solchen Zwischenverfügung nicht in Betracht, weil ein nicht behebbares Eintragungshindernis besteht.

Zwar ist in jüngerer Zeit wiederholt vertreten worden, die Vorlage einer eidesstattlichen Versicherung der Gesellschafter genüge, um den nach §29 Abs. 1 GBO erforderlichen Nachweis der Existenz, des Gesellschafterbestandes und der Vertretungsregelungen der Gesellschaft bürgerlichen Rechts zu ersetzen (vgl. OLG 0ldenburg, ZflR 2010,723 [724]; LG Magdeburg, NJW-RR 2009, 1528 [1529]). Dies hat das Grundbuchamt indes zu Recht abgelehnt, denn hierdurch kann der erforderliche Nachweis nicht geführt werden, so daß das Grundbuchamt nicht gehalten war, statt der Zurückweisung des Eintragungsantrages den Beteiligten durch Zwischenverfügung die Vorlage einer solchen eidesstattlichen Versicherung aufzugeben.

Die eidesstattliche Versicherung ist ein Mittel zur Glaubhaftmachung, aber kein im Grundbuchrecht allgemein zugelassenes Nachweismittel. Dies ergibt sich aus der in § 29 Abs. 1 GBO ausgesprochenen Beweismittelbeschränkung (vgl. BayObLG Rpfleger 2000,451; BayObLG DNotZ 1993, 598). Allerdings ist für eng begrenzte Ausnahmefälle anerkannt, daß im Eintragungsverfahren Lücken des urkundlichen Nachweises durch eine eidesstattliche Versicherung geschlossen werden können. Dabei handelt es sich insbesondere um den Ausschluß negativer Hilfstatsachen bei der Grundbuchberichtigung aufgrund Erbfolge (vgl. BGHZ 57,84 [95]; BayObLG NJW-RR 2003,736; Senat, FGPrax 2007,102 [103]; OLG Düsseldorf, FGPrax 2010, 114 f.; OLG Hamm, Rpfleger 1985, 153 [154]; KG FGPrax 1997, 212 [214]). Auf den nach § 20 GBO zu erbringenden Nachweis läßt sich diese Rechtsprechung nicht übertragen. Vielmehr würde eine solche Übertragung, wie das OLG Hamm (Beschluß vom 2. November 2010, a.a.O., Rdn. 21) überzeugend ausgeführt hat, die Tür zu einer Entwicklung öffnen, die unter dem Gesichtspunkt einer Anwendung solcher Überlegungen auf vergleichbare Sachverhalte in immer weitergehenden Umfang in das Grundbucheintragungsverfahren nicht urkundliche Beweismittel einführen und damit eine Erosion des bewährten, die Sicherheit des Grundbuchverkehrs - und damit des materiellen Rechts - gewährleistenden Verfahrensrechts einleiten würde. Zu einer solchen Aufweichung des Grundbuchrechts besteht indes kein Anlaß, zumal den Beteiligten rechtliche Gestaltungsformen zur Verfügung stehen, durch die sie die gewünschten Rechtsfolgen herbeiführen können. Dazu gehört neben der Neugründung einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Eigentumserwerb die Möglichkeit der Gründung einer auf die Verwaltung ihres eigenen Vermögens beschränkten Personenhandelsgesellschaft (§§ 105 Abs. 2, 161 Abs. 2 HGB), die mit der für den Grundbuchverkehr erforderlichen Registerpublizität ausgestattet ist.

e) Zu Recht hat das Grundbuchamt auch die mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums an Teilflächen des Grundstücks auf die Beteiligte zu 2) verbundenen weiteren Antrag abgelehnt, die für diese eingetragene Auflassungsvormerkung zu löschen. Denn dieses Begehren ist mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums inhaltlich verknüpft, so daß über es nicht isoliert entschieden werden kann, § 16 Abs. 2 GBO. Gegen die Anwendung des § 16 Abs. 2 GBO auf den vorliegenden Fall wendet sich die Beschwerde auch nicht.

3. Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlaßt. Die Haftung der Beschwerdeführer auf die Gerichtskosten ergibt sich aus dem Gesetz.

4. Gemäß § 78 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GBO läßt der Senat zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung die Rechtsbeschwerde zu.

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluß ist das Rechtsmittel der Rechtsbeschwerde gegeben. Sie ist binnen einer Frist von einem Monat nach der schriftlichen Bekanntgabe dieses Beschlusses durch Einreichung einer in deutscher Sprache abgefaßten und unterschriebenen Beschwerdeschrift eines bei dem Bundesgerichtshofs zugelassenen Rechtsanwalts bei dem Bundesgerichtshof, Herrenstraße 45 a, 76133 Karlsruhe (Postanschrift: Bundesgerichtshof, 76125 Karlsruhe) einzulegen. Die Rechtsbeschwerdeschrift muß die Bezeichnung des Beschlusses, gegen den die Rechtsbeschwerde gerichtet wird, und die Erklärung enthalten, daß gegen diesen Beschluß Rechtsbeschwerde eingelegt wird. Sofern die Beschwerdeschrift keine Begründung enthält, ist die Rechtsbeschwerde innerhalb einer Frist von einem Monat zu begründen; diese Frist beginnt mit der schriftlichen Bekanntgabe dieses Beschlusses und kann auf Antrag durch den Vorsitzenden des Rechtsbeschwerdegerichts (Bundesgerichtshof) verlängert werden.

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Edit:
Siehe auch hier mit Anm. Cromwell.
Ulf, Admin

BGH vom 2. Dezember 2010 (V ZB 84/10)

ZPO § 727 Abs. 1, § 750 Abs. 1, ZVG § 17 Abs. 1, § 146 Abs. 1, BGB § 899a, § 1148 Satz 1

1. Die Zwangsverwaltung des Grundstücks einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts darf nur angeordnet werden, wenn deren Gesellschafter sämtlich aus dem Titel hervorgehen und mit den im Grundbuch eingetragenen Gesellschaftern übereinstimmen. Hinsichtlich der Gesellschafter gilt § 1148 Satz 1 BGB entsprechend.

2. Veränderungen im Gesellschafterbestand sind durch eine Rechtsnachfolgeklausel analog § 727 ZPO nachzuweisen.

3. Der erweiterte öffentliche Glaube des Grundbuchs nach § 899a BGB bezieht sich nur auf die Gesellschafterstellung, nicht auf die Geschäftsführungsbefugnis.

siehe hier.

Langsam verliere ich den Überblick. Hier gibt es noch eine weitere Entscheidung des OLG Köln zur GbR vom 29.11.2010 -2 Wx 26/10-

Inhaltlich ist der Bechluss mit den bislang bekannten identisch, allerdings geht es ab Randnummer 44 (bis 49) um den Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung.

Der Leitsatz (3) dazu lautet:

Der Erwerb von Grundeigentum durch Zuschlag im Zwangsversteigerungsverfahren vollzieht sich außerhalb des Grundbuchs; die Umschreibung des Eigentums ist hier eine Berichtigung. Mithin hat das Vollstreckungsgericht vor der Erteilung des Zuschlags an eine Gesellschaft bürgerlichen rechts zu prüfen, ob sie existiert und wie sie vertreten wird.

http://www.justiz.nrw.de/nrwe/olgs/koel…ss20101129.html

Außer den in den Entscheidungen des OLG Köln genannten Beschlüssen des Brandenburgischen OLG gibt es einen weiteren Beschluss (vom 2.12.2010, 5 Wx 75/10), der hier veröffentlicht ist:
http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…true#focuspoint
(…Erforderlich, aber auch genügend ist es, wenn die für die GbR bei der Beurkundung Handelnden in dieser notariellen Urkunde erklären, dass eine GbR mit einem konkreten sich ebenfalls aus der Urkunde ergebenden Gesellschafterbestand – nämlich den Handelnden - zum Zeitpunkt der Errichtung dieser Urkunde besteht und es bei dieser Beurkundung in der Rechtsmacht der für die GbR Handelnden lag, eine GbR mit diesem Gesellschafterbestand zu bilden bzw. zu gründen. Das Grundbuchamt darf die Richtigkeit einer solchen Erklärung nur dann in Zweifel ziehen, wenn auf konkreten Tatsachen beruhende Umstände erkennbar sind, die ihrerseits geeignet sind, die inhaltliche Richtigkeit der abgegebenen Erklärung in Frage zu stellen (im Ergebnis ebenso OLG Saarbrücken MittBayNot 2010, 310; OLG Oldenburg, Beschluss vom 19. Juli 2010 – Az. 12 W 133/10)..)

Die Entscheidung des KG Berlin vom 14.09.2010, 1 W 380/10 = NZG 2010, 1423 = ZfIR 2010, 773 (L.) = BeckRS 2010 26414 betreffend die Zustimmung zur Löschung einer Grundschuld durch einen (nicht von der Gesellschaft, sondern von den Gesellschaftern) Bevollmächtigten ist durch den heute veröffentlichten Beschluss des BGH vom 20.01.2011, V ZB 266/10, aufgehoben worden.

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechts…647&Blank=1.pdf

s. Rspr.-hinweise Grundbuch betr. GbR + KG in Gründung, hier nochmals wiederholt:

GBO § 29; HGB § 123; BGB § 705
Nachweis von Existenz und Vertretungsverhältnisse einer KG in Gründung
Existenz und Vertretungsverhältnisse einer Kommanditgesellschaft in Gründung zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung eines Grundstückserwerbsvertrages können durch die später erfolgte Eintragung der Gesellschaft im Handelsregister im Hinblick auf die Identität zwischen Vorgesellschaft und der rechtlich voll entstandenen Kommanditgesellschaft nachgewiesen werden.
OLG Hamm, 14.12.2010 - I-15 W 201 + 202/10

http://www.dnoti.de/DOC/2011/i15w201_202_10.pdf

1. Der Senat hält an seiner Rechtsprechung fest, dass § 899a BGB i.V. mit § 47 II GBO für das Grundbuchamt die Vermutung begründet, dass die eingetragenen Gesellschafter zur Verfügung über einen Gesellschaftsanteil befugt sind, soweit das eingetragene (Grundstücks-) Recht betroffen ist (siehe zuletzt Beschluss vom 1.12.2010, 34 Wx 119/10). (amtlicher Leitsatz)
2. Dies gilt auch, wenn wegen Ausscheidens des vorletzten Gesellschafters einer zweigliedrigen Gesellschaft bürgerlichen Rechts diese liquidationslos erlischt und das Grundbuch nicht nur hinsichtlich des Gesellschafterbestands, sondern auch hinsichtlich der Fortexistenz der Gesellschaft unrichtig wird. (amtlicher Leitsatz)

OLG München: Beschluss vom 14.01.2011 - 34 Wx 155/10 = BeckRS 2011 02702