Sondereigentumsfähigkeit Kellerraum mit Anschluss für Versorgungsleitungen

  • Hallo zusammen,

    es soll Sondereigentum an einem Kellerraum begründet werden (Änderung der Teilungserklärung), in dem sich die Zähler und Anschlussleitungen zur Versorgung aller Wohnungseigentümer befinden.

    Die Gemeinschaftsordnung wird insoweit ergänzt, dass der jeweilige Eigentümer diese Zähler pp in dem Kellerraum zu dulden hat.
    Den anderen Eigentümern wird ein Zugangsrecht eingeräumt.

    Geht das?

    Wenn ja: Genügt es, die Änderung der Gemeinschaftsordnung einzutragen oder müßte eine Grunddienstbarkeit bestellt werden?

  • Ich finde es gerade nicht wieder aber ich bin mir eigentlich sicher, dass lt. Schöner/Stöber eine solche Konstuktion für die Heizungsanlage des Wohnhauses möglich ist. Den Fall mit den Zählern und Hausanschlüssen würde ich dann ebenso beurteilen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Geht nach meiner Ansicht nicht. Anlage und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 5 Abs. 2 WEG). Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift auch für Räume.
    Zur Zuordnung des Kellerraums bei u.a. zentralen Versorgungseinrichtungen: BGH NJW 1975, 688, BGH Z 73, 302, OLG Hamm, 4.7.2005, NotBZ 2006, 27). Ausnahme nur, wenn sich die Wasser- und Gaszähler in dem Raum befinden (keine Versorungsleitungen) (Palandt/Heinrichs, 56.Aufl. § 93 BGB RNr. 6, BayVerfGH NVwZ 1982, 369). Die Zähler werden nur mietweise zur Vfg. gestellt und sind jederzeit auswechselbar.
    OLG Saarbrücken bejaht die Sondreigentumsfähigkeit, in dem sich Hauptanschlüssse für Gas und Wasser einschließich der Gas- und Wasserzähler befanden, während die Heizung selbst getrennt in den jeweiligen Einheiten installiert ist (OLG-Report 1999, 98, MittRhNotK 1998, 361; auch Röll DNOtZ 1986 706, Rpfl 1992, 94).
    Die Grunddienstbarkeit ist nicht möglich. Der BGH (Rpfl 1991, 454) verneint diese Möglichkeit.
    Du kannst Dich also einer Meinung anschließen.

  • Geht nach meiner Ansicht nicht. Anlage und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 5 Abs. 2 WEG).



    :daumenrau sehe ich auch so...


    Das soll so ja auch nicht geschehen. Es soll kein SE an den Leitungen begründet werden. Lediglich der Raum, in dem diese sich befinden, soll SE werden. Das muss man m.E. schon differenzieren. Wie gesagt: irgendwo (ich meine, im Schöner/Stöber) steht dazu was in Bezug auf einen Heizungsraum, in dem sich die Heizungsanlage des Hauses befindet.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Ich sehe es wie Tarzan und pic. Schöner/Stöber schreibt zwar in RdNr. 2828 eine halbe Seite über Heizungsanlagen, aber ich kann dort nichts finden, das eine Sondereigentumsfähigkeit des Raums, in dem sich die Heizanlage befindet, für möglich erklärt.

  • Grundsätzlich muss dieser Raum im Gemeinschaftseigentum stehen, aber ich würde in deinem Fall die Sondereigentumsfähigkeit bejahen aus folgendem Rechtsgedanke:
    Ein Zugangsraum zu einem Kriechspeicher kann auch im Sondereigentum stehen, denn die Rechtsprechung begründet dies damit, das dieser gemeinschaftliche Kriechspeicher nicht dem ständigen Gebrauch aller Wohnungseigentümer dient, d.h. die anderen kommen nur selten/gelegentlich zu diesem Raum, um vielleicht mal ein paar Ski u.s.w. darin für das nächste Jahr zu verstauen.
    Und so ähnlich verhält es sich doch auch bei deinem Raum, wann kommen die anderen Eigentümer in diesen Raum, höchstens doch dann, wenn entweder eine Reperatur durchgeführt werden soll, oder, wenn jemand mal den Verbrauch an den Uhren ablesen möchte. Der Notar hat den Gebrauch dieses Sondereigentums entsprechend gut geregelt § 15 GBO.
    Alleine der Umstand das Gemeinschaftsleitungen durch einen Raum führen doch nicht dazu, dass dieser Raum nicht zu Sondereigentum erklärt werden kann, wenn dies wirklich so wäre, dann könnte wohl kaum ein Keller in Sondereigentum stehen, bei uns zu Hause führen die Wasserleitungen fast durch alle Räume.
    Und alleine an den Anschlüssen mit Uhren würde ich die Sondereigentumsfähigkeit nicht scheitern lassen.

  • Danke für die Hinweise!

    Wenn ich mich für die Sondereigentumsfähigkeit des Kellerraums mit den Anschlüssen entscheide, bleibt noch die Frage der dinglichen Absicherung im Grundbuch.

    Nach Beitrag 3 ist eine Dienstbarkeit ja unzulässig.

    Genügt die dingliche Absicherung durch Eintragung der Änderung der Gemeinschaftsordnung mit ausdrücklicher Erwähnung des Zugangsrechts zum Kellerraum?

  • wie Tarzan.

    Für die Frage des ständigen Mitgebrauchs wird darauf abgestellt, dass der einzelne WE die Möglichkeit der Kontrolle haben muss. Bei dieser Möglichkeit darf er nicht durch Sondereigentumsrechte (§ 13 I WEG) beeinträchtigt werden. Daher ist der Raum, in dem sich die Zählereinrichtung befindet, nicht sondereigentumsfähig (Bärmann/Armbrüster, WEG 10. Auflage, § 5 RN 114 m.w.N. in Fußn. 140).

    Der BGH hat in der Entscheidung vom 5.7.1991 (NJW 1991, 2909) an einem zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Zugangsraum zum Heizraum ein Sondernutzungsrecht für zulässig gehalten.

    Insofern liesse sich die grundbuchmäßige Absicherung dadurch bewerkstelligen, dass der betreffende Raum im Gemeinschaftseigentum verbleibt und dem jeweiligen Eigentümer der betreffenden WE statt SE das SNR am Kellerraum erhält.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Ich sehe es wie Tarzan und pic. Schöner/Stöber schreibt zwar in RdNr. 2828 eine halbe Seite über Heizungsanlagen, aber ich kann dort nichts finden, das eine Sondereigentumsfähigkeit des Raums, in dem sich die Heizanlage befindet, für möglich erklärt.


    Hmm, ja, irgendwie finde ich es auch nicht wieder. Also habe mich entweder geirrt und den Fall verwechselt oder es ist irgendwo besonders versteckt oder es war eine ältere Auflage, die inzwischen nicht mehr aktuell ist. :nixweiss:

    Ohne die Fundstelle würde ich mich wohl der hier herrschenden Meinung (Tarzan & Co.) anschließen.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.


  • Ohne die Fundstelle würde ich mich wohl der hier herrschenden Meinung (Tarzan & Co.) anschließen.


    Gut ausgedrückt - "herrschende Meinung (Tarzan & Co)";).
    Ich wünschte, mein LG sähe das genauso.

  • Röll (Rpfleger 1992, S. 94-96) hält die Sondereigentumsfähigkeit unter Umständen für möglich. Wenn das Zugangsrecht gesichert ist, hätte ich ehrlich gesagt kein Problem damit.

    Ja ja wir reiten bis zum Horizont - anschlagen - und zurück!
    (Mike Lehmann)

  • Das Problem dürfte darin liegen, dass ein Sondereigentümer seinen Kellerraum abzuschließen gedenkt. Das war im Fall des BGH, NJW 1991, 2909 auch so (der Verbindungsflur wurde abgeschlossen) und hat den BGH zu folgender Feststellung veranlasst:

    "Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, können nicht Gegenstand des Sondereigentums sein (§ 5 II WEG). Das gilt nach dem Sinn der Vorschrift auch für Räume (BGHZ 73, 302 (311) = NJW 1979, 2391). Sie stehen zwingend im gemeinschaftlichen Eigentum, wenn ihr Zweck darauf gerichtet ist, der Gesamtheit der Wohnungseigentümer einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen und der Gemeinschaftsräume zu ermöglichen und zu erhalten. Das trifft unter anderem auf Flächen und Flure zu, die als Zugang zu den Gemeinschaftsräumen bestimmt sind oder die zur Bewirtschaftung und Versorgung der Wohnungen und des Gemeinschaftseigentums dienen, weil sich in ihrem Bereich die zentralen Zähl-, Schalt-, Sicherungs- oder Beschickungseinrichtungen der gemeinschaftlichen Wasser-, Wärme- und Energieversorgungsanlagen des Gebäudes befinden (vgl. BGHZ 78, 225 (227 f.) = NJW 1981, 455 = LM § 5 WohnungseigentumsG Nr. 6). ......Mithin sind die Wohnungsgrundbücher unrichtig, soweit sie Sondereigentum der Bekl. an den vorbezeichneten Teilen ausweisen".

    Es geht umMöglichkeit, die Kontrollfunktion so ausüben zu können, dass nicht erst ein anderer WEig. um Erlaubis (Zutritt) gebeten werden muss.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)



  • Da sträuben sich einem ja die Nackenhaare, wenn man Ihr Problem liest. Zum Glück ist es wohl nicht häufig - und es ist auch nicht Ihr Problem. Trotzdem möchte ich sachverständig dazu etwas anmerken.

    1. Ein Keller gehört in aller Regel zu einer (Eigentums-)Wohnung. Nach der II. BV ist ein Keller = Zubehör einer Wohnung.

    2. Wird für einen Keller eine eigene Sondereigentumseinheit gebildet, so entsteht die Gefahr, dass die Eigentumsverhältnisse von Keller und Wohnung auseinanderfallen.

    3. In diesem Falle entsteht eine wertgeminderte Wohnung, weil ohne Keller. Und: der Wert des Sondereigentums Keller hat eine starke Tendenz gegen Null, wenn sich kein Erwerber aus Eigentümergemeinschaft oder der nahen Nachbarschaft findet.



  • Es hat doch niemand behauptet, dass das Sondereigentum an dem Keller isoliert mit einem eigenen Miteigentumsanteil verbunden wird. Es ist zu vermuten, dass der Keller einer schon bestehenden Wohung zugeordnet werden soll. Grundsätzlich ist allerdings auch reines "Kellereigentum" zulässig. Der Wert eines Objektes bzw. einer Wohnung ohne Keller ist für das Grundbuchverfahren und die hier besprochene Frage belanglos.

  • Hier soll der Keller einer bereits bestehenden Wohnung zugeordnet werden, es wird also keine isolierte Sondereigentumseinheit für den Keller gebildet.
    Die Frage der Eintragungsfähigkeit ist aber unabhängig vom Wert des Kellers/Wohnung, wie schon gesagt.

  • Das Landgericht Hamburg hat jetzt entschieden, dass die Kellerräume nicht sondereigentumsfähig sind (Beschluss vom 16.06.2009, 321 T 24/09).
    Aus den Gründen:
    "Die Kellerräume enthalten zum gemeinschaftlichen Gebrauch notwendige Zähleinrichtungen. Die den gemeinschaftlichen Verbrauch von Gas, Wasser und Strom wiedergebenden Zähler dienen dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer und sind zwingendes Gemeinschaftseigentum gem. § 5 II WEG, weil sie erforderlich sind, um den Wohnungseigentümern einen ungestörten Gebrauch ihrer Wohnungen zu ermöglichen (BGH NJW 1991, 2909 f.; OLG Hamburg ZMR 2004, 291; OLG Schleswig ZMR 2006, 886,887 f.). Der gemeinschaftliche Gebrauch dieser Zählgeräte erfordert einen ständigen Bedienungs-, Kontroll- und Wartungsaufwand. Sinn und Zweck des § 5 II WEG erfordern, dass sich das zwingende Gemeinschafteigentum insofern auch auf die die Zähler enthaltenen Räume erstreckt (BGH NJW 1991, 2909 f.; BGH NJW 1979, 2391 f.; Bärmann/Armbrüster, 10. Auflage, § 105 Rn. 114).
    Die Wohnungseigentümergemeinschaft benötigt die Zähler und damit auch den Zugang zu den Räumen u.a. auch dazu, im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung eine ordnungsgemäße Verbrauchsabrechnung zu erstellen. Die Zähler prägen die Räume zwar nicht durch die übermäßige Einnahme von Raum wie beispielsweise eine Heizungsanlage, wohl aber durch die mit den Zählern verbundene Funktion, den Wohnungseigentümern eine ordnungsgemäße Abrechnung und Instandhaltung zu ermöglichen (OLG Hamburg ZMR 2004, 291).§ 5 II 2. Halbsatz WEG steht diesem Verständnis nicht entgegen, weil es durchaus andere denkbare Konstellationen gibt, in denen Räume, welche im Sondereigetnum stehen, Anlagen und Einrichtungen enthalten, dei dem gemeinschaftlichen Gebrauch dienen und hierbei weder durch Ausmaß noch objektive Funktion den Raum prägen wie etwa einen Raum durchlaufende Leitungsrohre. Die Zuordnung der Räume mit wesentlichen Zählereinrichtungen zum Gemeinschaftseigentum muss unabhängig von der jeweiligen Abrechnungsform der Wohnungseigentümer gelten, weil sich anderenfalls die sachliche Zuordnung nach Beschlüssen über eine verbrauchsabhängige oder anderweitige Art der Abrechnung richten müßte.
    Die beantragte Kellerzuordnung steht auch nicht dadurch mmit § 5 II WEG im Einklang, dass die Teilungserklärung allen Wohnungseigentümern für die betroffenen Kellerräume ein Recht zum Betreten der Räume und eine Duldungspflicht der Sondreigentümer hisnichtlich der Ablesevorgänge und der erforderlichen Wartunge einräumt. Vorrangig und unabdingbar ist die mit § 5 II WEG gesetzte Grenze dafür, was überhaupt Gegenstand des Sondereigentums sein kann.
    Möglich ist daher nach § 5 II und § 15 I WEG allein ein Sondernutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum.
    Die Entscheidung des OLG Saarbrücken (MittRhNotK 1998, 362f.) stellt insofern auf die dort zugrunde liegende Sonderkonstellation ab, in welcher es sich um eine Wohnungsanlage mit lediglich 2 Wohneinheiten handelt und daher nur ein Sondereigentümer den dem anderen gehörenden Keller betreten können musste und ist auf den vorliegenden Fall mit weitaus mehr Wohnungseigentümern nicht übertragbar.

  • Ich häng mich mal hier dran :)

    Folgendes Problem:

    In einem Gebäude befinden sich zwei Wohneinheiten, in sich abgeschlossen . . . durch den Haupteingang die WE im EG und durch eine Außentreppe die WE im OG zu erreichen - soweit so gut.

    Problem ist nun, dass der Heizungsraum nur durch die WE im EG zu erreichen ist, aber im Sondereigentum dieses Eigentümers steht/stehen soll.

    Darf das so sein - wenn ich den Thread richtig verstehe wohl nicht - oder muß für den Eigentümer der WE im OG ein gesonderter Zugang zum Heizungsraum ermöglicht werden :gruebel:

  • Die Räume, die den alleinigen Zugang zum Heizungsraum darstellen, sind m. E. nicht sondereigentumsfähig.

    Ergo muss ein weiterer Zugang her, oder (wie's hier letztens bei einem Teileigentum gemacht wurde) es bleibt Gemeinschaftseigentum, versehen mit einem Sondernutzungsrecht, dieses wiederum mit einer entsprechenden Zutrittsmöglichkeit ausgestaltet.

    So oder so im Moment streng genommen zurückweisungsreif.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

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