Notarielle Eigenurkunden

Zitat von Harald

Für die Erklärung der Auflassung scheidet die Eigenurkunde aus,

Stimmt. Ist aber auch der einzige Fall, der mir dazu einfällt.
Bei unseren Notaren ist es gängige Praxis, die Einigung (Auflassung) der Parteien zu beurkunden, die Bewilligung der Eigentumsumschreibung aber vorzubehalten und diese durch den Notar in Eigenurkunde erklären zu lassen.
Und das sind durchweg "gute" Notare.

Zitat von Mola

Übrigens: Notare besserer Qualität lassen sich selten selbst bevollmächtigten, hier werden Notariatsangestellte bevollmächtigt oder die Leute noch mal herzitiert und es gibt zur Erledigung der Beanstandung eine "richtige" Urkunde...

Hallo,

ich kann mich im wesentlichen den bisherigen Antworten anschließen; die Verwendung von Eigenurkunden hat mit der Qualität der Notare nichts zu tun. Sie ist eine wunderbare "Erfindung" und dient - im Fall der Fälle - einer schnellen und reibungslosen Behebung von kleinen Beanstandungen.

Werden - wie dies manche Kollegen handhaben - nur die Notariatsangestellten bevollmächtigt, ist es jeweils erforderlich, eine "richtige" Beurkundung vorzunehmen, was mit unnötigem Zeit- und Arbeitsaufwand verbunden ist.

"Eigenurkunden" müssen nicht in die Urkundenrolle aufgenommen werden, zudem entfällt der ansonsten dann erforderliche Vermerk, daß gem. 16 KostO keine Kosten erhoben werden.

Alles in allem: die Möglichkeit, Eigenurkunden zu verwenden, dient m.E. allen Beteiligten.

Gruß HansD,

Hallo,
der Bereich, in dem der Notar mit einer Eigenurkunde arbeiten kann, ist eingeschränkt. Gedacht ursprünglich nur für "Reparaturen" oder Ergänzungen hat sie sich jetzt auch als Instrument der Sicherung bei der neben der Auflassung notwendigen Bewilligung etabliert.
Wenn am Rande der Grauzone gekratzt wird, sollte der Notar darauf hingewiesen werden, daß er der Mitwirkung eines weiteren Notars bedarf. Das schärft das Bewußtsein dafür, was im Rahmen einer Eigenurkunde möglich ist.

davon hab ich ja noch nie gehört... bei uns macht das keiner so, da werden immer die Angestellten bevollmächtigt..

das kann man natürlich nur, wenn man auch ne Haftpflichtvers. für die Ang. abgeschlossen hat, ansonsten haften die selbst

hm, dass muss ich mal mit meinem chef besprechen, das wäre in der tat einfacher.. is vielleicht jemand aus dem OLG Bezirk Celle hier, der vielleicht Prüfer ist oder so?!

Pepsi, Beruf ReNo, Alter 22:

Zitat von Pepsi

davon hab ich ja noch nie gehört... bei uns macht das keiner so, da werden immer die Angestellten bevollmächtigt..

das kann man natürlich nur, wenn man auch ne Haftpflichtvers. für die Ang. abgeschlossen hat, ansonsten haften die selbst

hm, dass muss ich mal mit meinem chef besprechen, das wäre in der tat einfacher.. is vielleicht jemand aus dem OLG Bezirk Celle hier, der vielleicht Prüfer ist oder so?!

Pepsi,

sprich mit Deinem Chef, er wird bestimmt auf Dich hören, da er sicherlich weiß, was er an Dir hat...

Gruß HansD

zur typischen ausgangslage, z.b. grundstückskaufvertrag:

die parteien verstehen von dem "notartechnischen" in aller regel nichts, müssen und wollen es auch gar nicht wissen. wenn sie beim notar unterschrieben haben, warten sie nur noch auf den vollzug, den sie als rein formalen und selbstverständlichen akt betrachten. diese sicht ist an sich auch die richtige, wenn man das einfache "einigung & eintragung" - grundprinzip des BGB bedenkt.
jedenfalls wollen die leute -m. E. verständlicher weise- keinesfalls wegen sowas nochmal herkommen müssen und auch keine kosten haben.

der rpfl. hingegen will die formalitäten 100%-ig korrekt haben und eventuelle haftungsrisiken für sich selbst ausschalten.

hier ist die eigenerklärung des notars für alle der beste weg.

denn das meiste, was grundbuchamt und notar da austauschen ist reines formales ping-pong, was die parteien nicht interessiert und was ihnen im fall der eigenerklärung auch gar nicht erst zur kenntnis gebracht werden muss.

die eigenerklärung des notars aufgrund erteilter durchführungsvollmacht kann allerdings nur in verfahrensrechtlichen belangen verwandt werden. das ist im verhältnis zum GBA aber in aller regel ausreichend, weil materielles recht nicht zu prüfen ist.

da es gelegentlich aber auch materieller änderungen bedarf, empfiehlt sich in der vertragsgestaltung als 2. sicherungsmechanismus eine umfassende vomacht auf notariatsmitarbeiter aufzunehmen.

so würde ich es immer machen. denn änderungs-/ergänzungsbedarf kann sich immer ergeben. in meinem thread über die erfahrungen mit der justiz aus der sicht des antragstellers kann man einige dinge dazu nachlesen...

der gute notar sorgt also m. E. am besten durch diese vollmachten vor, damit verfahrenstechnischer formalkram möglichst den leuten gar nicht mitgeteilt werden muss oder zumindest jedenfalls die erneute anreise von ggf. sonstwieviel beteiligten von sonstwoher und kostenaufwand vermieden werden kann.

@HansD: was wolltest du mir jetzt damit sagen? soll ich das als ironische Meinung verstehen?

Zitat oL:

denn das meiste, was grundbuchamt und notar da austauschen ist reines formales ping-pong.

Das halte ich für eine gewagte These. In dem meisten Fällen geht es bei den Beanstandungen des Grundbuchamts nicht um Formalien, sondern darum, dass Erklärungen oder Eintragungsunterlagen fehlen oder inhaltlich zu Bedenken Anlass geben. Das hat mit erbsenzählerischer Formalienstrenge nichts zu tun.

Mola
in den meisten mir bekannten fällen geht es nicht um echte fehler, sondern um die frage von mehr -oder leider meist weniger- grosszügiger auslegung bzw. handhabung. die von dir genannten fälle mögen allerdings in notariaten zweifelhafter qualität vorkommen und sind selbstverständlich zu beanstanden

@juris2112
aus meiner jahrelangen praxiserfahrung rund ums grundbuch kann ich pauschal nicht zustimmen. der grundbuchrechtspfleger hat kaum materielle prüfungskompetenzen. es geht ja auch kaum mal darum, dass der vertrag nicht wirksam ist oder ähnlich gravierendes. meist bewegt man sich auf der ebene der GBO, die, da blosses verfahrensrecht, für die wirksamkeit irrelevant ist.

ich kenne bisher nicht einen fall, wo der rechtspfleger materielles recht beanstandet hätte und die eintragung deswegen letztlich unterbleiben musste.

Die Fälle des § 20 GBO, die Prüfung der Verfügungsbefugnis von Eigentümern (z.B. nach § 878 BGB), von dinglich Berechtigten (Vermutung des § 891 BGB/Briefrechte) oder von Vorerben und Testamentsvollstreckern, die Prüfung ob das Grundbuch unrichtig ist (§ 22 GBO), ob ein Nacherben- oder TV-Vermerk gelöscht werden kann, die Beachtung von Surrogationsregeln (§ 2111 BGB), die Problematik des gutgläubigen Erwerbs, der eintragungsfähige Inhalt von Erbbaurecht und dinglichen Rechten, die Sondereigentumsfähigkeit im Rahmen von WEG, die Vormerkungsfähigkeit von Ansprüchen, die Prüfung des Umfangs von Vollmachten, das Erfordernis eines Pflegerhandelns (vor allem bei Eltern/Kind-Geschäften), die Notwendigkeit von familien-, vormundschafts- und nachlassgerichtlichen Genehmigungen usw. usw.

Alles materiellrechtliche Fragen, die unstreitig vom GBA zu prüfen sind und lediglich in verfahrensrechtlicher Ausprägung ihren Niederschlag in der GBO finden.

Zitat oL:
ich kenne bisher nicht einen fall, wo der rechtspfleger materielles recht beanstandet hätte. 

Dieses Notariat muss entweder auf dem Mond liegen oder die Unterscheidung zwischen materiellem und formellem Recht ist etwas eigenwillig ausgeprägt.

Zitat von juris2112

In dem meisten Fällen geht es bei den Beanstandungen des Grundbuchamts nicht um Formalien, sondern darum, dass Erklärungen oder Eintragungsunterlagen fehlen oder inhaltlich zu Bedenken Anlass geben. Das hat mit erbsenzählerischer Formalienstrenge nichts zu tun.

ich habe ja auch nichts dagegen, einer muss das ja schließlich kontrollieren, aber Fehler können immer vorkommen und wir hatten erst neulich einen Fall, wo wir uns mit der Rpflin. "geeinigt" haben, dann schickten wir die Urkunde hin und prompt hat die Rpflgin. gewechselt und die neue sah das gar nicht ein. Da sie wohl frisch von der Schule kam, kann ich auch verstehen, dass sie sich unsicher ist, aber sie hätte wenigstens die "entscheidung" ihrer alten kollegin übernehmen können.

Zitat

Ich gehöre bestimmt nicht zu den Erbsenzählern unserer Zunft (und auch die Erbsenzählerei hat durchaus oft genug ihre Berechtigung!). Aber bei uns ist es nicht unüblich, dass ein Notar nicht weiss, dass z.B. die Bestellung einer Grundschuld an einer noch zu vermessenden Teilfläche des Flurstücks x oder die Bildung von Sondereigentum an einer Terrasse nicht möglich ist. Und eine fehlende Eintragungsunterlage bleibt nun mal eine fehlende Eintragungsunterlage.

seit wann ist die Bestellung einer Grundschuld an einer noch zu vermessenden Teilfläche nicht möglich? machen wir ständig LOL

Mola + Pepsi:

Bei der Grundschuldbestellung im Hinblick auf eine noch zu vermessende Teilfläche haben wir ein schönes Beispiel für den Unterschied zwischen materiellem und formellem Recht.

Materiellrechtlich ist eine solche Grundschuldbestellung möglich, sofern der Bestimmtheitsgrundsatz gewahrt ist (z.B. Teilfläche gemäß Lageplan). Die Grundschuld würde sogar materiell nur an der Teilfläche entstehen, wenn das GBA die Grundschuld an dem noch ungeteilten Grundstück eintragen würde. Einigung + Eintragung = Recht entstanden.

Verfahrensrechtlich kann die Grundschuld erst eingetragen werden, wenn die Teilfläche als eigenes Grundstück verselbständigt wurde. Das ist auch der Grund dafür, dass bei der Grundschuldbestellung (meist dem Notar) Vollmacht erteilt wird, den sich nach der Vermessung ergebenden Belastungsgegenstand grundbuchmäßig zu bezeichnen.

Ihr habt somit beide recht: Die Grundschuldbestellung an einer noch nicht vermessenen Teilfläche ist materiellrechtlich möglich (Pepsi), sie kann aber vor erfolgter Vermessung nicht im Grundbuch eingetragen werden (Mola). Wird sie trotzdem eingetragen, ist sie materiellrechtlich nur an der besagten Teilfläche (nicht auch am Restgrundstück) entstanden.

Pepsi:

Dass ein Nachfolger im Richter- oder Rechtspflegeramt die Rechtsauffassung seines jeweiligen Vorgängers nicht unbedingt teilen muss, liegt in der Natur der Dinge. Auf diese Weise gingen infolge Wechsels des Berichterstatters schon millionenschwere Zivilprozesse verloren, obwohl man sich aufgrund der bisherigen Einlassungen des Gerichts sicher gewesen war, ihn zu gewinnen. So ist das eben.

Kurz vor meinem Ausscheiden aus dem Beamtenverhältnis hatte ich in einer Pflegschaftssache über einen komplizierten und betragschweren Vergleich zwischen den minderjährigen Kindern und einem Gläubiger ihres Vaters über eine Zahlung aus dem Kindesvermögen verhandelt, von dem ich von vorneherein wusste, dass ihn mein Nachfolger im Amt nicht genehmigen würde. Ich habe dies dem Gläubiger zu verstehen gegeben und mitgeteilt, dass er nun noch genau zwei Tage Zeit habe, auf den Vergleichsvorschlag einzugehen oder es bleiben zu lassen. Der Gläubiger hat am letzten Tag zugestimmt und meine vormundschaftsgerichtliche Genehmigung des Vergleichs war meine letzte Amtshandlung als Rechtspfleger. Wie man sieht, kann man sich den bevorstehenden Wechsel in der Zuständigkeit durchaus auch zu Nutze machen.