Löschung Sondernutzungsrecht

Formell rechtlich einwandfrei und nicht zu beanstanden, dass ein Sondernutzungsrecht (SNR) gelöscht werden kann. Das die anderen Einheiten begünstigt seien und es eine sondernutzungsfreie Zone wird, stimmt aber nicht. Ich würde nach dem BGH Beschluss (siehe unten) auch bezweifeln, dass auf die anderen Grundbücher ein Vermerk geschrieben werden kann.

Der Normalbürger kann aber denken (wenn das SNR gelöscht wird), dass er sein Sondernutzungsrecht tatsächlich aufgegeben hat, wenn es nicht mehr im Grundbuch steht. Deshalb hier von mir eine Zusatzerläuterung, die ich
aus folgenden Quellen habe:

- DNotI-Gutachten vom 13.01.2000 (Dokumentennummer 11092)
- Beschluss des BGH vom 13.09.2000 (Az.: V ZB 14/00)

Ein SNR wird gesetzlich nicht definiert, wird aber in § 5 Abs. 4 WoEigG erwähnt (WIKIPEDIA - SNR). BGH Beschluss vom 13.09.2009 Rn. 16: "Das Sondernutzungsrecht ist weder ein dingliches noch gar ein grundstücksgleiches Recht, sondern ein schuldrechtliches Gebrauchsrecht, das erst mit der Eintragung im Grundbuch eine Inhaltsänderung aller Wohnungseigentumsrechte bewirkt, so daß hierzu gemäß § 877 BGB in entsprechender Anwendung des § 873 BGB die Einigung aller Wohnungseigentümer erforderlich ist."

Der BGH stellt (wie auch das DNotI-Gutachten) den Unterschied zwischen dem materiellen und der formellen (Grundbuchrecht) Recht klar. Demnach hat die Löschung des SNR im Grundbuch lediglich Einfluss auf die "dingliche Wirkung" und nicht auf das schuldrechtliche Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern. Durch einseitigen Verzicht kann ein SNR nicht aufgehoben werden, es Bedarf hiefür einer Vereinbarung aller Wohnungseigentümer. "Die Löschung des eingetragenen Sondernutzungsrechts im Wohnungseigentumsgrundbuch läßt die schuldrechtliche Vereinbarung" ... "unberührt." Aus diesem Grund sind die anderen Wohnungseigentümer formell nicht benachteiligt, wenn das SNR im Grundbuchblatt gelöscht wird. Weiterhin erläutert der BGH: "Der Wegfall der "dinglichen Wirkung" des Sondernutzungsrechts führt bei ihnen noch nicht einmal zu einem Zuwachs an Nutzungsmöglichkeiten und den damit verbundenen Instandhaltungs- bzw. Verkehrssicherungspflichten, solange die schuldrechtlich vereinbarte Nutzungsbeschränkung nicht einvernehmlich aufgehoben wird."Und weiterhin ist die Löschung nicht schädlich für die anderen Wohnungseigentümer, weil "deren sachenrechtliche Eigentümerstellung nicht nachteilig beeinflusst wird"

Der BGH beschreibt aber in Rn 15: "Etwas anderes hätte nur dann zu gelten, wenn die Eintragung des Löschungsvermerks nach materiellem Recht der Einwilligung durch die anderen Wohnungseigentümer bedürfte und die Eintragung ohne deren Einwilligung das Grundbuch nicht nur vorübergehend, sondern endgültig unrichtig werden ließe." Hier fehlt mir zum Verständnis ein Beispiel. Vielleicht hat jemand eine Idee.

Mein Fazit:
Die Löschung des SNR im Grunducht bringt nichts! Der Gesetzgeber sollte m.E. ein SNR analog wie Eigentum (Grundeigentum, Dienstbarkeiten) behandeln und nur durch Einigung und Eintragung gem. § 873 BGB entstehen lassen.

Weiterhin in diesem Zusammenhang vielleicht von Interesse: Grundsätzlich ist lt. Beschluss des BGH vom 14.06.2007 (Az.: V ZB 18/07) ein Verzicht auf Wohnungs- oder Teileigentum gem. § 928 Abs. 1 BGB (Aufgabe des Eigentums) nicht möglich. Der BGH begründet dies insb. damit, dass die gesamten Pflichten auf die anderen Eigentümer übergehen und diese benachteiligen würden.

Zitat von Prinz

[quote='ISpeech','RE: Löschung Sondernutzungsrecht']
Vorliegend ging es mir nur um die Formulierung für den Fall, dass den Vorrednern gefolgt würde.

Mein Statement #8 bezog sich mehr auf die #6 und kleiner. Ich war heute sehr langsam mit dem reinstellen, ständig kam was dazwischen :).

Würdest Du aber die anderen Wohnungseigentümer lt. BGH Beschluss wirklich als formell betroffen ansehen? Würde ich nicht so sehen.

Ich habe es so gelesen, dass ihr in allen anderen Grundbüchern im Bestandsverzeichnis einen Eintrag machen wollt/müsst. Davor hatte ja Winifred bei seiner großen Anlage "Angst" gehabt (#6).

Ich würde auch denken dass das überall einzutragen ist, da ja alle Teile davon betroffen sind, auch wen es sich um eine Begünstigung handelt.

Hmmmm, irgendwie verwirrt mich der BGH ein wenig. Mal ein Beispiel:

SNR an einer Eingangstreppe für einen Wohnungseigentümer. Unterhaltungskosten werden lt. Gemeinschaftsordnung dem einen Wohnungseigentümer auferlegt. Das SNR steht im Grundbuch. Dieser Wohnungseigentümer bewilligt die Löschung des SNR ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer (ohne einvernehmliche Aufhebung des schuldrechtlichen SNR). Nach Löschung des SNR im Grundbuch verkauft er an einen Dritten. Die dingliche Wirkung des SNR ist ja weg, somit braucht der Rechtsnachfolger jetzt die Unterhaltungskosten für die Eingangstreppe (= Gemeinschaftseigentum) nicht mehr zahlen???? Wäre das ein Beispiel für meine Frage aus #8, weil materiell-rechtlich die anderen Wohnungseigentümer dadurch betroffen sind und wäre für diesen Fall die Zustimmung zur Löschung notwendig? Ich würde nämlich bezweifeln, dass jede Löschung eines SNR eine Begünstigung für die anderen Wohnungseigentümer bedeutet.

Zitat von Prinz

Die Löschung des Sondernutzungsrechts hat lediglich zur Folge, dass den übrigen Wohnungseigentümern das Recht zum Mitgebrauch der betreffenden Fläche wieder zuwächst. ............ "Mit der Aufhebung des Sondernutzungsrechts wächst ihnen dieses Recht wieder zu

Im materiell-rechtlichen/schuldrechtlichen Sinne aber erst, wenn eine Aufhebungsvereinbarung vereinbart wurde oder es Sonderrechtsnachfolger gibt (siehe separate Begründung unten).

Zitat von Prinz

Daher ist auch der Sonderrechtsnachfolger des die Löschung bewilligenden Wohnungseigentümers an diese Vereinbarung gebunden, solange sie nicht aufgehoben wird.

Der Wegfall der "dinglichen Wirkung" muss sich auch auf den Sonderrechtsnachfolger beziehen, dessen Sonderrechtsvorgänger auf sein SNR verzichtet hat. "Sonderrechtsnachfolger der Eigentümer sind an eine Vereinbarung hingegen nur gebunden, wenn diese als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragen ist (§ 10 Abs. 3 WEG). Dadurch wird eine Vereinbarung verdinglicht." (Dr. Wolf-D. Deckert, http://www.haufe.de/immobilien/ver…258_195306.html)

Bsp.: Potentieller Ersteigerer (Zwangsversteigerung) nimmt Einsicht ins Grundbuch und muss erwarten, dass das SNR nicht mehr besteht (guter Glaube). Und eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, wonach die Sondernutzungsberechtigten die Kosten für ihr SNR alleine tragen, greift m.E. dann ins Leere, weil das SNR mit einem Sonderrechtsnachfolger nicht mehr existiert.

Der Zuwachs an Mitgebrauch, könnte sich als wirtschaftlich negativ und ungewollt auf die anderen Wohnungseigentümer auswirken.

Aber noch mal zu den Eintragungen in die Grundbücher. Ich muss heute Abend mal in meine eigenen Grundbücher schauen, aber mir war so, dass beim Begünstigten das SNR klar formuliert ist ("SNR an der Eingangstreppe"), aber bei den anderen lediglich vermerkt ist: "SNR'e wurden in die anderen Grundbüchern eingetragen". Deshalb würde ich sagen, dass bei den anderen Grundbüchern kein Eintrag ("SNR wurde im Grundbuch X gelöscht") notwendig ist. Hinsichtlich der Bekanntmachung nach § 55 GBO stimme ich ja zu (#12).

Ich nahm an, dass das SNR schlagwortartig bezeichnet werden muss, damit es dinglich wirkt, weil der BGH sagt: "Denn “dingliche Wirkung” entfaltet nur die gesonderte (positive) Eintragung des Sondernutzungsrechts...". Ab Du hast Recht, das steht auch in verschiedenen Urteilen (z.B. KG Berlin vom 05.06.1996 (Az.: 24 W 2592/95)), dass die Bezugnahme für die dingliche Wirkung eines SNR ausreicht.

Da die "bloße" Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung (also ohne Eintragung: "SNR am Stellplatz X") für die dingliche Wirkung eines SNR reicht, würde ich mich jetzt doch Andreas (## 2 und 5) und torges (# 13) anschließen, dass die einseitige Löschungsbewilligung in allen Grundbüchern eingetragen werden muss. Deinem Formulierungsvorschlag unter # 7 ist auch zuzustimmen. Kann denn überhaupt die "dingliche Wirkung" wegfallen, wenn auf den anderen Grundbüchern der Löschungsvermerk nicht eingetragen wird?

Der Normalwohnungseigentümer wird diese Rechtslage aber nicht verstehen. Wenn er in sein Wohnungsgrundbuch einen Eintrag bekommt, dass das SNR X von Herrn Müller erloschen ist, zieht er ganz andere Schlüsse daraus .

Der Satz des BGH "Denn "dingliche Wirkung" entfaltet ..." ist in der Hinsicht interessant, weil der BGH die dingliche Wirkung eines SNR nur in der korrespondierenden Verbindung zwischen der positiven und negativen Komponente erkennt. Die Zwei-Komponenten"theorie" eines SNR wird in vielen Urteilen erwähnt, so auch das OLG Frankfurt/Main. Die zwei Komponenten müssen einerseits beim schuldrechtlichen SNR, aber m.E. auch beim dinglich wirkenden SNR vorliegen. Weil der bloße Bezugnahmevermerk ausreicht, ist die negative Komponente, auf den Grundbüchern der vom Mitgebrauch Ausgeschlossenen, eben dieser Bezugnahmevermerk (Bsp.: "Hinsichtlich Gegenstand und Inhalt wird auf URNr. XXX verwiesen"). Entgegen Deiner Auffassung #19 Abs. 3 Satz 1. Möglicherweise ist es kein Negativvermerk ausdrücklichen Sinne (#19 Abs. 4 Satz 1 letzter Teilsatz) als z.B. "Das SNR XXX wurde auf Grundbuch XXX eingetragen". Dies ist aber irrelevant, weil die Bezugnahme negativ wirkt. Der gleichlautende Bezugnahmevermerk im Grundbuch des SNR-Berechtigten wäre dann der positive Vermerk. Dieser Vermerk kann aber auch gleichzeitige eine negative Komponente haben, z.B. für SNR'e anderer Wohnungseigentümer. Die Frage stellt sich nun, wenn nur die positive dingliche Komponente gelöscht wird, ob die negative dingliche Komponente weiter wirkt oder nicht. Da der BGH schreibt, dass die dingliche Wirkung des Mitgebrauchsausschlusses beseitigt wird, müsste somit auch die negative dingliche Komponente gelöscht werden. Dies macht m.E. auch Sinn, weil das dingliche Recht nur existieren kann, wenn beide Komponenten vorhanden sind. Dies lässt sich m.E. auch dem OLG Frankfurt/Main Urteil entnehmen. Der Antragsteller hatte eine positive Komponente im Grundbuch, die negative Komponente fehlte, dadurch wirkte die positive dingliche Komponente nicht gegen den Sonderrechtsnachfolger (hier Antraggegner).

Wenn die dingliche negative Komponente bestehen bleiben sollte, dann kann ein Sonderrechtsnachfolger aus dem Grundbuch nicht erkennen, dass die dingliche Wirkung des SNR aufgehoben wurde (er erkennt nicht, das im Grundbuch des Berechtigten das SNR gelöscht wurde).

Der Satz vom OLG Frankfurt/Main "Die nachträgliche Änderung, Übertragung oder Aufhebung eines Sondernutzungsrechts ist dann nur noch im Grundbuchblatt des betroffenen Wohnungseigentums einzutragen, an dessen Inhalt sich etwas verändert" ist richtig, müsste man aber hinsichtlich der Formulierung "im Grundbuchblatt des betroffenen Wohnungseigentums" differenziert betrachten. Bei einer Änderung des SNR müssen alle Wohnungseigentümer zustimmen, weil eine bisher "freie Fläche" vom Mitgebrauch ausgeschlossen wird. Somit sind in allen Grundbüchern Eintragungen vorzunehmen (alle sind betroffen). Bei der Übertragung reicht die Eintragung bei den beiden Vertragsparteien, die anderen sind ja tatsächlich nicht betroffen, denn Sie bleiben weiterhin ausgeschlossen. Bei der Aufhebung ändert sich der Inhalt (siehe Schmenger (BWNotZ 4/03 - Seite 85)) und spätestens in der Zukunft, braucht ein Sonderrechtsnachfolger auch den schuldrechtlichen Ausschluss des Mitgebrauchs nicht mehr gegen sich gelten lassen. Da aber nach meiner Auffassung (Absatz 1) die dingliche Wirkung nur existiert, wenn beide Komponenten vorhanden sind, müsste bei der Löschung der positiven Komponente auch die negative Komponente gelöscht werden.

Auch im Umkehrschluss zu § 10 Abs. 3 WEG müsste ein Löschungsvermerk überall eingetragen werden, weil eine dingliche Inhaltsänderung durch einseitige Löschungsbewilligung vorliegt.

Und ob ich richtig steh, sehe ich wenn das Licht angeht.:) Jetzt habe ich aber Kopfschmerzen und im Hirn schwirren nur noch Komponenten rum. Falls mein Kopf platzen sollte, kauf ich mir noch schnell einen 2K-Kleber.