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Thema: GbR: Mietvertragskündigung wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters

  1. #1
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    GbR: Mietvertragskündigung wegen Eigenbedarf eines Gesellschafters

    Ich möchte auf zwei Entscheidungen des BGH aufmerksam machen, bei denen es darum ging, ob eine Vermieter-GbR einem Mieter wegen des Eigenbedarf eines der Gesellschafter kündigen kann.

    Fall 1: BGH NJW 2007, 2845 = Urteil vom 27.07.2006, VIII ZR 271/06

    Die GbR war Eigentümer eines Hauses, in dem sich mehrere Wohnungen befanden. Der Beklagte hatte von der Eigentümer-GbR die Erdgeschoßwohnung gemietet. Die GbR kündigte dem Mieter nunmehr wegen eines Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter, weil dieser schwer erkrankt sei und deshalb von der ihm bisher bewohnten Dachwohnung in die Erdgeschoßwohnung umziehen müsse. Der Mieter widersprach der Kündigung. Daraufhin verklagte die GbR den Mieter auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Amtsgericht und Landgericht gaben der Klage statt. Aufgrund der Revision des Mieters landete die Sache beim BGH.

    Der BGH entschied, dass die Kündigung gerechtfertigt sei, weil bei einer GbR auch der Eigenbedarf eines Gesellschafters zur Eigenbedarfskündigung gemäß § 573 Abs.2 Nr.2 BGB berechtige, sofern der betreffende Gesellschafter bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags Mitglied der Eigentümer- und Vermieter-GbR gewesen sei. Dies sei gerechtfertigt, weil die Gesellschafter einer GbR nicht schlechter gestellt werden dürften als eine andere Eigentümer- und Vermietermehrheit, die sich nicht in der Form der rechtsfähigen GbR organisiert habe. Es hänge oft nur vom Zufall ab, in welcher Rechtsform der Vermieter (als Bruchteilsgemeinschaft oder als GbR) auftrete. Es sei nicht ersichtlich, weshalb eine Personenmehrheit nur in Form der Gemeinschaft, nicht jedoch in Form der GbR berechtigt sein solle, sich auf einen eigenen Wohnbedarf eines ihrer Mitglieder zu berufen. Aus Sicht der Vermieter sei die Interessenlage in beiden Fällen gleich. Für den Schutz des Mieters reiche es aus, dass die Eigenbedarfskündigung nur auf den Eigenbedarf eines Gesellschafters gestützt werden könne, der bereits im Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrags Gesellschafter war. Dies gelte ungeachtet dessen, dass ein Gesellschafterwechsel bei der rechtsfähigen GbR nichts am Fortbestand des Mietvertrags ändere und die GbR daher grundsätzlich auch wegen des Eigenbedarfs eines später hinzugekommenen Gesellschafters kündigen könne. Denn eine solche Kündigung widerspreche dem Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB, den Mieter vor dem unkalkulierbaren Risiko einer Eigenbedarfskündigung durch einen nicht überschaubaren Personenkreis zu bewahren.

    Fall 2: BGH, Urteil vom 16.07.2009, VIII ZR 231/08

    Die beklagte Mieterin war seit 1983 Mieterin einer Wohnung im 3. Obergeschoß des nicht in WEG aufgeteilten Anwesens. Im Jahr 2006 erwarb eine aus acht Personen bestehende GbR das Anwesen. Zweck der Gesellschaft war die Eigennutzung der vermieteten Wohnungen durch die Gesellschafter, wobei den einzelnen Gesellschaftern aufgrund der künftigen Begründung von WEG jeweils bestimmte Wohnungen zugewiesen werden sollten.

    Unmittelbar nach dem erfolgten Erwerb des Anwesens durch die GbR kündigte diese der Mieterin aufgrund des sich aus dem Gesellschaftszweck ergebenden Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter in Bezug auf die für diesen Gesellschafter in Aussicht genommene Wohnung. Die Mieterin widersprach der Kündigung und zog nicht aus, woraufhin die GbR Räumungsklage erhob. Nach der Kündigung begründete die GbR Wohnungseigentum und die besagte Wohnung wurde seitens der GbR rechtsgeschäftlich an den betreffenden Gesellschafter und einen anderen Gesellschafter übertragen. Amtsgericht und Landgericht wiesen die Klage ab. Auf die Revision der GbR hob der BGH das Berufungsurteil auf und verwies die Sache zur Prüfung des Eigenbedarfs des betreffenden Gesellschafters an das Berufungsgericht zurück.

    Das Berufungsgericht war der Auffassung, dass der Schutzzweck des § 573 Abs.2 Nr.2 BGB auch bei dem nach § 566 BGB erfolgenden Eintritt einer GbR in das Mietververhältnis aufgrund eines späteren Erwerbs des Anwesens durch die GbR zu berücksichtigen sei, weil der Eintritt eines unüberschaubaren Personenkreises in das Mietverhältnis für den Mieter eine bedrohliche Qualität erreiche. Es bestehe demnach nur die Möglichkeit, dass der betreffende Gesellschafter nach dem im Zuge der Begründung von WEG erfolgten eigenen Eigentumserwerb der Wohnung selbst zur Eigenbedarfskündigung schreite, was jedoch die dreijährige Sperrfrist des § 577 a Abs.1 BGB bzw. die zehnjährige Sperrfirst des § 577 a Abs.2 BGB auslöse.

    Der BGH ist dieser Rechtsauffassung nicht gefolgt. Die Vorschrift des § 566 BGB schütze den Mieter nicht davor, dass eine Personenmehrheit in den Mietvertrag eintritt, und zwar unabhängig davon, ob es sich bei dieser Personenmehrheit um eine Bruchteilsgemeinschaft, eine Erbengemeinschaft oder um eine GbR handle. Aus wie vielen Personen die GbR bestehe, sei dabei unerheblich. Vermieter, die sich zu einer GbR zusammengeschlossen haben, dürften nicht schlechter gestellt werden als eine Bruchteils- oder eine Erbengemeinschaft, bei welchen es ebenfalls nicht auf die Zahl ihrer Mitglieder ankomme. Ob für den Anwendungsbereich des § 566 BGB an der in der Entscheidung vom 28.07.2006 vertretenen Rechtsauffassung festzuhalten sei, wonach eine Kündigung der GbR aufgrund des Eigenbedarfs einer ihrer Gesellschafter nur in Betracht komme, wenn der betreffende Gesellschafter bereits beim Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter war, bedürfe im vorliegenden Fall keiner Entscheidung.

    Nach Ansicht des BGH ist auch die Vorschrift des § 577 a BGB nicht zugunsten des Mieters anwendbar. Die Norm sei nur anzuwenden, wenn nach der Überlassung der Wohnung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und dieses dann veräußert werde. Diese Voraussetzung sei nicht erfüllt, weil das Wohnungseigentum im vorliegenden Fall erst nach der ausgesprochenen Kündigung begründet worden war. Für eine analoge Anwendung der Norm fehle es an einer planwidrigen Regelungslücke, weil die GbR das von ihr begründete Wohnungseigentum nicht veräußert habe. Eine solche Veräußerung setze einen tatsächlichen Wechsel in der Person des Wohnungseigentümers voraus. Ein solcher Wechsel sei jedoch trotz der Rechtsfähigkeit der GbR nicht gegeben, wenn sich diese dahin auseinandersetze, dass ihre Gesellschafter einzelne Wohnungen zu Eigentum erwerben. Es liege vielmehr kein anderer Fall vor, als wenn das vermietete Anwesen von einer Bruchteilsgemeinschaft erworben wird, diese WEG begründet und die einzelnen Wohnungen auf dem nach § 3 WEG eröffneten Wege eigentumsrechtlichen den einzelnen Eigentümern zugewiesen werden. Für diesen Fall sei die Möglichkeit einer Eigenbedarfskündigung aber anerkannt (BGHZ 126, 357).

    3. Stellungnahme

    Ich halte beide Entscheidungen für unzutreffend, weil der BGH nicht die gebotenen Konsequenzen aus der Rechtsfähigkeit der GbR zieht, sondern ihre Gesellschafter weiterhin so behandelt, als seien sie persönliche Eigentümer und Vermieter des Mietobjekts.

    a) Fall 1

    Im Fall 1 halte ich es für offensichtlich, weshalb sich die GbR bei der Eigenbedarfskündigung nunmehr schlechter stellt als eine Bruchteils- oder Erbengemeinschaft. Die Mitglieder einer Bruchteils- oder Erbengemeinschaft sind in persona sowohl Eigentümer als auch Vermieter. Es liegt demfolge auf der Hand, dass eine Kündigung wegen des Eigenbedarfs einer ihrer Mitglieder zulässig ist: Es geht um den Eigenbedarf des Vermieters! Im Gegensatz hierzu ist die rechtsfähige GbR als solche Eigentümer und Vermieter. Der einzelne Gesellschafter ist demnach nicht Vermieter und kann deshalb schon begrifflich keinen Eigenbedarf als „Vermieter“ i.S. von § 573 Abs.2 Nr.2 BGB haben, sondern es kann nur um den Eigenbedarf der GbR als solche gehen. Dies ist nach meiner Auffassung die zwingende Folge aus der Rechtsfähigkeit der GbR. Allerdings wird diese Konsequenz von der mietrechtlichen Rechtsprechung und Literatur -von vereinzelten Ausnahmen im Schrifttum abgesehen- nicht gezogen und demzufolge auch eine Kündigung aufgrund des Eigenbedarfs eines Gesellschafters der GbR zugelassen (vgl. die Nachweise bei Palandt/Weidenkaff § 572 Rn.26). Ich vermag diese Ansicht nicht zu teilen. Man kann nicht einerseits die Rechtsfähigkeit der GbR aus der Taufe heben und dann -sobald es damit Schwierigkeiten gibt- so tun, als wenn nach wie vor die Gesellschafter persönlich Rechtsinhaber und Vertragspartei wären. Soll eine Vermieter-KG mit hunderten von Kommanditisten demnächst vielleicht auch daherkommen und wegen des Eigenbedarfs eines ihrer Kommanditisten kündigen können? Das hat der BGH bislang noch offen gelassen (BGH NJW-RR 2007, 1460 und NJW RR 2007, 1516). Ist der rechtliche Damm aber erst einmal unterspült und hat er bereits erste Risse, wird er irgendwann vollständig brechen.

    b) Fall 2

    Die zweite Entscheidung des BGH halte ich unter sozialen Aspekten für unhaltbar. Jemand ist seit 1983 Mieter in einer Wohnung. 23 Jahre später wird das gesamte Anwesen von einer GbR ausdrücklich mit dem Ziel erworben, das Anwesen für eigene Wohnzwecke der Gesellschafter zu sanieren, in WEG aufzuteilen und die Wohnungen sodann an die einzelnen Gesellschafter eigentumsrechtlich zu verteilen. Nach der Entscheidung des BGH kann die GbR ohne weiteres aufgrund des gegebenen Eigenbedarfs einer der Gesellschafter kündigen, sofern sie nur aufpasst, dass sie die WEG-Begründung erst nach der Kündigung vornimmt. Ich halte dieses Ergebnis für unerträglich. Dementsprechend hatten Amtsgericht und Landgericht die Klage der GbR auch abgewiesen.

    Auch die rechtliche Betrachtung der BGH-Entscheidung gibt Anlass zur Kritik. Zunächst kann keine Rede davon sein, dass der BGH im Hinblick auf seine Entscheidung zu Fall 1 offen gelassen hat, ob der betreffende Gesellschafter bereits beim Beginn des Mietverhältnisses Gesellschafter der GbR gewesen sein muss. Denn im Jahr 1983 gab es die betreffende GbR noch nicht. Damit hat der BGH unausgesprochen darauf abgestellt, dass es genügt, wenn der betreffende Gesellschafter im Zeitpunkt des Erwerbs des Objekts (23 Jahre später im Jahr 2006!) Gesellschafter der GbR war. Dies stellt die Mieter faktisch rechtlos. Sie können gegen die Eigenbedarfskündigung nichts unternehmen, falls die GbR erst nach erfolgter Kündigung zur WEG-Begründung schreitet. Diese zeitliche Reihenfolge werden die Bauträger-GbR’s nach der vorliegenden Entscheidung künftig natürlich auch einhalten.

    Was die Rechtsfähigkeit der GbR angeht, so stimmt insbesondere folgende in der Entscheidungsbegründung enthaltene Aussage bedenklich: Es gebe keinen Grund, Vermieter, die sich zu einer GbR zusammengeschlossen haben, schlechter zu stellen als eine Bruchteils- oder Erbengemeinschaft. Diese Begründung ist schon im rechtlichen Ausgangspunkt unrichtig, weil Vermieterin die rechtsfähige GbR als solche ist und nicht ihre Gesellschafter (was dem BGH eigentlich bekannt sein sollte). Demzufolge kann die GbR, die ja Alleineigentümer ist, auch nicht den vom BGH für vergleichbar gehaltenen (aber eben nicht vergleichbaren) Weg beschreiten, dass mehrere Bruchteilseigentümer nach § 3 WEG Wohnungseigentum begründen. Die eigentumsrechtliche Zuweisung der einzelnen Wohnungen an die Gesellschafter bedarf vielmehr der Auflassung der GbR an die einzelnen Eigentümer. Es ist evident, dass durch diese Auflassungen ein Wechsel der Rechtsinhaberschaft von der rechtsfähigen GbR auf die einzelnen Eigentümer persönlich eintritt. Gleichwohl findet hier nach der Ansicht des BGH im mietrechtlichen Sinne angeblich „kein Wechsel in der Rechtsträgerschaft statt, der geeignet ist, neuen, bis zu diesem Zeitpunkt für den Mieter nicht zu befürchtenden Eigenbedarf zu schaffen.“ Ich halte diese Begründung nicht für nachvollziehbar.

    4. Fazit

    Trotz der von ihm selbst propagierten Rechtsfähigkeit der GbR tut der BGH im Mietrecht so, als seien nach wie vor die Gesellschafter persönliche Eigentümer und Vermieter. Der Gesetzgeber hat das Mietrecht aber nicht geändert, also muss sich die GbR insoweit nunmehr wie jede andere rechtsfähige Gesellschaft behandeln lassen. Es ist die alleinige Aufgabe des Gesetzgebers, das Mietrecht -so er das überhaupt will- in der Weise zu ändern, dass es unter Berücksichtigung der Aspekte des Mieterschutzes mit der Rechtsfähigkeit der GbR inhaltlich korrespondiert. Für den Grundbuchbereich hat der Gesetzgeber diesen Weg bekanntlich bereits -wenn auch unvollkommen- beschritten (§ 899 a BGB, § 47 Abs.2 GBO). Im Gegensatz hierzu gibt es im Mietrecht aber keine Instanz, die bei fehlender gesetzlicher Regelung (wie das Grundbuchamt vor dem Inkrafttreten der gesetzlichen Neuregelung) interveniert und den rechtlich zweifelhaften Ansinnen der GbR aufgrund der sich aus der Rechtsfähigkeit der GbR ergebenden Konsequenzen (durch Verweigerung der Grundbucheintragung) eine Absage erteilt. Die Mieter sind den Intentionen der Bauträger-GbR’s und den von ihnen ausgesprochenen Eigenbedarfskündigungen vielmehr schutzlos ausgeliefert. Diesem Treiben hat der BGH nunmehr Vorschub geleistet. Hier muss der Gesetzgeber unverzüglich Abhilfe schaffen.

    Die aus der Rechtsfähigkeit der GbR resultierenden Folgen werden uns noch länger beschäftigen, als wir dies heute erahnen. Es werden nach und nach -wie jetzt im Mietrecht- in nahezu allen Rechtsbereichen Probleme auftreten, die nach dem geltenden Recht voraussichtlich in vielen Fällen nicht lösbar sind. Im Versteigerungsbereich haben wir im Hinblick auf die heiß diskutierte Gebotsabgabe durch eine GbR insoweit schon einen kleinen Vorgeschmack erhalten.

  2. #2
    Notariatsfee
    Gast
    Insbesondere der zu Fall 2 dargestellte Sachverhalt ist aus Sicht des Mieters und aus sozialen Gesichtspunkten unglaublich. M.E. kann davon ausgegangen werden, dass dieses Vorgehen (Begründung von WEG nach Kündigung) Schule macht. So ist es doch einfach, langjährige Mieter auf die Strasse zu setzen.

    Vermieter sind hier keine natürlichen Personen in Bruchteilsgemeinschaft, sondern Vermieterin ist vielmehr eine rechtsfähige Gesellschaft. Die Rechtsfähigkeit wurde der GbR nun mal zuerkannt, aber dann muss das auch mit allen Konsequenzen im Mietrecht so sein.

    Es ist im übrigen nicht nachzuvollziehen, weshalb durch die Auflassung, durch die das Eigentum der Gesellschaft auf die einzelnen Eigentümer übergeht, kein Wechsel des Rechtsträgers stattfinden sollte.

  3. #3
    Valerianus
    Gast
    Man kann über die Richtigkeit dieser BGH-Urteile streiten, wobei ich insbesondere darauf hinweisen darf, dass Ergebnisse wie im Fall Nr. 2 auch völlig außerhalb des GbR-Rechts erzielt werden können.

    Die formalistische Kritik "Die GbR ist doch rechtsfähig, da kann der BGH doch keinen Eigenbedarf bejahen..." geht indessen an der Sache vorbei. Die Auslegung der fraglichen mietrechtlichen Vorschriften erfordert eine materielle Wertung. Alles andere ist, mit Verlaub, Begriffshuberei.

    Im übrigen gibt es Eigenbedarf nur zum Zwecke der Nutzung als Wohnraum, wie schon dem Gesetz zu entnehmen. Die eigentliche Befürchtung, eine im Kern "gewerbliche" BGB-Gesellschaft würde hier unberechtigten Zugriff auf Wohraum unter dem Deckmantel des Eigenbedars nehmen, ist daher unbegründet.

  4. #4
    Club 17.000
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    Man kann nicht einerseits die GbR als rechtsfähig ansehen und die Gesellschafter andererseits so behandeln, als wenn sie es nicht wäre. Das ist keine "Begriffshuberei", sondern die schlichte Konsequenz aus der Rechtsfähigkeit der GbR.

    Wenn man die Gesellschafter weiterhin so behandeln möchte, als hätten sie eine persönliche Rechtsinhaberschaft inne, bedarf dies -wie in § 899 a BGB- einer gesetzlichen Norm. Eine solche Norm gibt es im Mietrecht und in vielen anderen Rechtsbereichen nicht.

  5. #5
    Valerianus
    Gast
    Es ist doch für den Eigenbedarf die "persönliche Rechtsinhaberschaft" gleichgültig, da nach dem Gesetz auch andere als die eigene Person Destinatäre des Eigenbedarfs sein können.

  6. #6
    Club 17.000
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    Das Problem ist nur, dass im Mietrecht dezidiert geregelt ist, welcher Eigenbedarf eines Dritten eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt (§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB: "für sich [das ist die rechtsfähige GbR!] seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts"). Eine entsprechende Vorschrift für den Eigenbedarf von Gesellschaftern einer rechtsfähigen GbR existiert jedoch nicht. Dazu hätte man das Mietrecht im Zuge der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR ändern müssen. Da dies nicht erfolgt ist, besteht kein Anlass, die GbR insoweit anders als z.B. eine Vermieter-KG zu behandeln.

  7. #7
    Valerianus
    Gast
    Was Du jetzt machst, ist eine sog. petitio principii (siehe hier: http://de.wikipedia.org/wiki/Petitio_principii)

    Deine Schlussfolgerung, die GdBR sei wegen ihrer Rechtsfähigkeit auch im mietrechtlichen Sinne beim Eigenbedarf nicht mit ihren Gesellschaftern gleichzusetzen, ist mit ihrer Prämisse identisch. Die Katze beißt sich also in den Schwanz.

    Es liegt, wie ich fürchte, Deinen Ausführungen eine irrige Gleichsetzung von "Rechtsfähigkeit" und "juristischer Person" zugrunde. Wäre die BGB-Gesellschaft juristische Person, hättest Du recht. Die Rechtsfähigkeit der BGB-Gesellschaft allein ändert aber nichts an Rechten und Pflichten der Gesellschafter aus dem Mietvertrag. Die Unterscheidung, die bei einer GmbH berechtigt ist (hier ist eben nicht der alleinige Gesellschafter Vermieter, wenn es die juristische Person ist), greift daher nicht.

    Darüber hinaus muss man sehen, dass der Eigenbedarf bei § 573 Abs. 2 BGB nur ein Beispiel ist, wenn auch ein besonders zugkräftiges und praktisch häufiges. Dass aber § 573 Abs. 1 BGB sogar bei einer GmbH die Trennung zwischen GmbH als juristischer Person und Vermieterin und dem Geschäftsführer als Destinatär des "Eigenbedarfs" (hier: gesteigerter Betriebsbedarf) außerhalb der Nr. 2 ("für sich selbst oder einen Familienangehörigen") überwindet und die Kündigung ermöglicht, zeigt LG Berlin, Urteil vom 08.01.1999 - 63 S 260/98, eine Entscheidung, die auch noch in der jüngsten Auflage des Schmidt-Futterer zustimmend kommentiert wird.

  8. #8
    Club 17.000
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    Rechte und Pflichten der Gesellschafter aus dem Mietvertrag ... wenn die rechtsfähige GbR Vermieter ist.

    Du hast die zu ziehenden Konsequenzen aus der Rechtsfähigkeit der GbR offenbar noch nicht verinnerlicht. Damit befindest Du Dich allerdings mit dem BGH, den Gesellschaftsrechtlern und dem Gesetzgeber in guter (besser: schlechter) Gesellschaft.

  9. #9
    Valerianus
    Gast
    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Damit befindest Du Dich allerdings mit dem BGH, den Gesellschaftsrechtlern und dem Gesetzgeber in guter (besser: schlechter) Gesellschaft.
    Naja, ich würde mal sagen, es könnte einem bei einer gesellschaftsrechtlichen Frage Schlimmeres passieren als sich in Gesellschaft zu finden

    - des BGH
    - des Gesetzgebers
    - und den Gesellschaftsrechtlern.


  10. #10
    Club 2.000 Avatar von jörg
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    Zitat Zitat von Valerianus Beitrag anzeigen
    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Damit befindest Du Dich allerdings mit dem BGH, den Gesellschaftsrechtlern und dem Gesetzgeber in guter (besser: schlechter) Gesellschaft.
    Naja, ich würde mal sagen, es könnte einem bei einer gesellschaftsrechtlichen Frage Schlimmeres passieren als sich in Gesellschaft zu finden

    - des BGH
    - des Gesetzgebers
    - und den Gesellschaftsrechtlern.



    Valerianus, für die Argumentation.
    "Paris ist schön im Sommer. Dann sind dort keine Leute."

    Ella

  11. #11
    Club 17.000
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    Ich vermag keine "Argumentation" zu erkennen, außer, dass sich Valerianus offenbar etwas darauf zugute hält, sich auf einer Linie mit den Gesellschaftsrechtlern zu befinden, die regelmäßig ein Fiasko anrichten, sobald sie beginnen, sich in anderen Rechtsbereichen zu ergehen (Beispiel: GbR im Grundbuchverkehr).

  12. #12
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    Mir haben die Ausführungen in #7 gefallen.
    "Paris ist schön im Sommer. Dann sind dort keine Leute."

    Ella

  13. #13
    Club 5.000 Avatar von 15.Meridian
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    Zitat Zitat von jörg Beitrag anzeigen
    Mir haben die Ausführungen in #7 gefallen.
    Mir auch, danke, Valerianus.

    Noch was: Ich finde es auf Dauer anstrengend, jemandem zuzuhören, der unablässig beweisen will, dass alle anderen im Unrecht sind.
    "Fakten sind diese hartnäckigen Dinger, die nicht verschwinden, wenn man aufhört, an sie zu glauben!"

    Ralph Rückert, Tierarzt und Blogger

  14. #14
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    ..
    Geändert von jörg (29.09.2009 um 15:47 Uhr) Grund: gelöscht
    "Paris ist schön im Sommer. Dann sind dort keine Leute."

    Ella

  15. #15
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Das Problem ist nur, dass im Mietrecht dezidiert geregelt ist, welcher Eigenbedarf eines Dritten eine Eigenbedarfskündigung rechtfertigt (§ 573 Abs.2 Nr.2 BGB: "für sich [das ist die rechtsfähige GbR!] seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts"). Eine entsprechende Vorschrift für den Eigenbedarf von Gesellschaftern einer rechtsfähigen GbR existiert jedoch nicht. Dazu hätte man das Mietrecht im Zuge der Anerkennung der Rechtsfähigkeit der GbR ändern müssen. Da dies nicht erfolgt ist, besteht kein Anlass, die GbR insoweit anders als z.B. eine Vermieter-KG zu behandeln.
    Zu dem Urteil des BGH vom 16.07.2009 gibt es jetzt auch eine kritische Anmerkung in der NJW-Spezial 21/2009, 658

  16. #16
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    Ist für mich leider nicht greifbar.

    Geht die dort geäußerte Kritik in die gleiche Richtung wie hier?

  17. #17
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Dachte schon, stammt von Dir.
    "Kritik: Mit seiner Entscheidung entwickelt der BGH seine Rechtsprechung fort. Obwohl eine Gesellschaft Eigenbedarf dem Grunde nach nicht geltend machen kann, zieht der BGH bei der GbR eine personalistische Betrachtungsweise vor. Dies ist bereits, insbesondere im Hinblick auf die Umstände des Einzelfalls, in der Vergangenheit nicht ohne Kritik geblieben (Häublein, NJW 2007, 2847). Sie kann auch nicht für jede GbR gelten. Sobald der Charakter einer Publikumsgesellschaft besteht, kann nämlich nicht mehr von einer personalistischen Prägung gesprochen werden. Zwar ist auch der Hinweis des BGH zutreffend, dass § 566 BGB nicht vor dem Eintritt einer Personenmehrheit in den Mietvertrag schützen will. Dennoch darf nicht verkannt werden, dass der Mieter sich gegebenenfalls auch im Hinblick auf die Person seines Vermieters darauf einstellt, dass eine Kündigung wegen Eigenbedarfs nicht möglich ist. Der BGH will dies offensichtlich einem allgemeinen Lebensrisiko zuordnen. Dies erscheint zumindest dann nicht unbedenklich, wenn der Mieter bei Vertragsabschluss auf die Rechtsform seines Vermieters wegen des Ausschlusses von Eigenbedarf erkennbar besonderen Wert gelegt hat."

  18. #18
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    Vielen Dank!

  19. #19
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    In der NJW 48/2009, 3486 ist ein Beitrag von Prof´in Grunewald erschienen, der sich mit der Kündigung des Mietverhältnisses bei Eigenbedarf eines Gesellschafters befasst
    (Zusammenfassung: 1. Entgegen der Ansicht des BGH können Personengesellschaften bei einer Kündigung von Wohnraum wegen Eigenbedarfs sich nicht auf den Eigenbedarf ihrer Gesellschafter berufen. Es gelten die Regeln für juristische Personen. 2. Juristische Personen und Personengesellschaften können sich bei der Kündigung von Wohnraum auf ihren „Betriebsbedarf“ berufen. Sofern der Zweck der Gesellschaft die Beschaffung von Wohnraum für die Gesellschafter ist, besteht bei einem entsprechenden Bedarf der Gesellschafter auch Betriebsbedarf der Gesellschaft. Liegt der Gesellschaftszweck anders, berechtigt ein Eigenbedarf der Gesellschafter die Gesellschaft nicht zur Kündigung).

  20. #20
    Administrator Avatar von Kai
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    In Abgrenzung zur GbR:

    Eine Personenhandelsgesellschaft kann ein Wohnraummietverhältnis nicht wegen Eigenbedarfs ihrer Gesellschafter kündigen.

    BGH, Urteil vom 15. Dezember 2010 - VIII ZR 210/10

    Vieles bleibt ein Geheimnis. (LG Hamburg, Beschluss vom 05.10.2014, 328 T 72/14)

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