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Thema: Eigentumswechsel trotz Auflassungsvormerkung zugunsten eines anderen

  1. #1
    Eule102
    Gast

    Ausrufezeichen Eigentumswechsel trotz Auflassungsvormerkung zugunsten eines anderen

    Hallo,
    ich machs kurz, weil ich dummer Weise dem Notar bis Freitag ne Entscheidung zugesagt habe. Also folgender Sachverhalt:

    A ist Eigentümer des Grundstücks.


    1. es erfolgt Eintragung einer AV zugunsten von B (in diesem Kaufvertrag auch Auflassung auf B drin)

    2. es erfolgt Kaufvertrag und Auflassung von A auf C und C wird eingetragen

    Formell hab ich alles geprüft und war alles ok, sonst hätt ichs net eingetragen.

    Jetzt ruft Anwalt/Notar von B hier an und fragt mich was er jetzt machen kann, damit B an sein Grundstück kommt. Anspruch auf Umschreibung hat er ja gesichert. Bzw. was er einreichen soll damit ichs umschreibe auf B.

    Meine Ideen:

    a) der jetzige Eigentümer (C) muss auflassen an B. (was er freiwillig nicht machen wird..)

    oder

    b) Wir nehmen den alten Kaufvertrag/Auflassung von A an B. Sagen A hat als Nichtberechtigter verfügt und es reicht wenn C gem. §185BGB zustimmt bzw. bewilligt die Umschreibung auf B i.d.F. des § 29 GBO. (so muss man nicht nochmal auflassen)

    Welche Variante findet ihr besser/sicherer?
    Spart man bei der Variante b) das nochmalige Zahlen der Grunderwerbssteuer bzw. würde sie bei Variante a) überhaupt anfallen?


    Bin für jeden Tipp dankbar..

    Gruß, Eule-102

  2. #2
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    1. Der Anwalt gibt seine Zulassung zurück.

    2. Das GBA hat offenbar nichts falsch gemacht. Der Rest ist (zivilrechtliche) Sache der Beteiligten und geht Dich nichts an. Du bist weder die Rechtsauskunft noch die Versicherung des Anwalts.

    A kann nicht mehr auflassen, da er nicht mehr Eigentümer ist. Eine Umschreibung auf B auf der Grundlage der Auflassung durch A ohne Beteiligung des C scheidet damit aus.
    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

  3. #3
    Eule102
    Gast
    A hat ja damals schonmal aufgelassen (damals ja auch noch wirksam) Er hat ja 2 Auflassungen erklärt. Kommt vom Datum natürlich nicht so ganz hin.

    Kann man die nicht als Basis nehmen? Und dann eben mit der Zustimmung des C? (sofern er die gibt bzw. man ihn darauf verklagt?)

  4. #4
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    §§ 883 II, 888 BGB:
    C muss zustimmen, wenn er dies nicht freiwillig tut, dann muss er auf Abgabe dieser Zustimmung verklagt werden (§ 894 ZPO).

  5. #5
    Eule102
    Gast
    du meinst also meine vorgeschlagene Variante b)? @Lilie? Würde dir das so reichen?

  6. #6
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    Das ist schon die Lösung, die der Anwalt/Notar selbst kennen müßte.
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  7. #7
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    Zitat Zitat von Eule102 Beitrag anzeigen
    du meinst also meine vorgeschlagene Variante b)? @Lilie? Würde dir das so reichen?
    Die Zustimmung zur Eigentumsumschreibung des C in der erforderlichen Form des § 29 GBO würde mir reichen, da die Eintragung des C gegenüber B unwirksam ist (§883 II BGB) wäre m.E. die ursprüngliche Auflassung des A und B ausreichend, und müsste nicht wiederholt werden;
    wobei mir unwahrscheinlich erscheint, dass C diese Zustimmung (freiwillig) abgibt, aber das ist wohl einzelfallabhängig...

  8. #8
    Club 1.000-Anwärter Avatar von Katzenfisch
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    B müßte doch eigentlich nachweisen, dass er den Kaufpreis an A gezahlt hat und noch die Eigentumsumschreibung verlangen kann. Daran wird wohl die Eigentumsumschreibung gescheitert sein. Statt für eine Löschung der Vormerkung im Grundbuch zu sorgen hat A dann an C verkauft, den Kaufpreis gekriegt und C wurde als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen.
    »Die zehn Gebote sind deswegen so kurz und logisch, weil sie ohne Mitwirkung von Juristen zustandegekommen sind.«
    Charles de Gaulle (1890 − 1970)

  9. #9
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    Alles Spekulation. Fakt ist, daß die Vormerkung zur relativen Unwirksamkeit der Umschreibung auf C führt, die B geltend machen müßte.
    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

  10. #10
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    Der Erwerb von C ist im Verhältnis zu B relativ unwirksam (§ 883 Abs.2 S.1 BGB). Dies bewirkt, dass A immer noch zugunsten des B materiellrechtlich verfügen kann (Palandt/Bassenge § 883 Rn.21). Seitens C ist nur dessen verfahrensrechtliche Eintragungsbewilligung, nicht aber seine materielle Zustimmung nach § 185 BGB erforderlich (§ 888 Abs.1 BGB; Palandt/Bassenge § 888 Rn.4).

    Für die Eintragung des B als Eigentümer ist somit die bereits erklärte Auflassung im Verhältnis A/B ausreichend. Hinzutreten muss nur noch die Bewilligung des C.

  11. #11
    Club 1.000-Anwärter Avatar von Katzenfisch
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    Wer garantiert denn dafür, das der Verkäufer nicht bereits vor Jahren wegen Nichtzahlung des Kaufpreises vom Vertrag zurückgetreten ist?
    »Die zehn Gebote sind deswegen so kurz und logisch, weil sie ohne Mitwirkung von Juristen zustandegekommen sind.«
    Charles de Gaulle (1890 − 1970)

  12. #12
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Der Erwerb von C ist im Verhältnis zu B relativ unwirksam (§ 883 Abs.2 S.1 BGB). Dies bewirkt, dass A immer noch zugunsten des B materiellrechtlich verfügen kann (Palandt/Bassenge § 883 Rn.21). Seitens C ist nur dessen verfahrensrechtliche Eintragungsbewilligung, nicht aber seine materielle Zustimmung nach § 185 BGB erforderlich (§ 888 Abs.1 BGB; Palandt/Bassenge § 888 Rn.4).

    Für die Eintragung des B als Eigentümer ist somit die bereits erklärte Auflassung im Verhältnis A/B ausreichend. Hinzutreten muss nur noch die Bewilligung des C.

  13. #13
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Wie FED, Lilie, Cromwell

    Zitat Zitat von Katzenfisch Beitrag anzeigen
    Wer garantiert denn dafür, das der Verkäufer nicht bereits vor Jahren wegen Nichtzahlung des Kaufpreises vom Vertrag zurückgetreten ist?
    Die Vormerkung verschafft ja nur den grundsätzlichen Anspruch nach § 888 BGB. Ob der auch hier durchsetzbar ist, müssen die Beteiligten A, B und C untereinander - im worst case im Zivilprozess - klären.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  14. #14
    Gehört zum Inventar Avatar von karlchen
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    Zitat Zitat von Katzenfisch Beitrag anzeigen
    Wer garantiert denn dafür, das der Verkäufer nicht bereits vor Jahren wegen Nichtzahlung des Kaufpreises vom Vertrag zurückgetreten ist?
    Das wäre zu beweisen, aber nicht im Grundbuchverfahren.
    Siehe oben bei Andreas
    Geändert von karlchen (28.10.2009 um 16:37 Uhr) Grund: Ergänzung
    Der Staatsdienst muß zum Nutzen derer geführt werden, die ihm anvertraut sind, nicht zum Nutzen derer, denen er anvertraut ist.
    (Marcus Tullius Cicero, röm. Politiker, 106-43 v.Chr.)

  15. #15
    Eule102
    Gast

    Lächeln

    Ich habe das Problem auch meiner alten (wirklich kompetenten!) Dozentin von der Fachhochschule per Mail geschildert.
    Ich kopiere hier mal ihre Antwort:


    Guten Morgen, Herr xx,

    also, - Ihr Notar sollte sich ein bisschen mit dem Sachenrecht beschäftigen. Die Lösungsansätze können nur über §§ 883 II, 888 BGB kommen. D.h., sofern nach der Eintragung der Auflassungsvormerkung der A noch als Berechtigter ( ! ) über sein Grundstück verfügt hat, ist die Verfügung insoweit unwirksam, als sie den Anspruch des B auf Übertragung des Eigentums vereiteln würde.
    Es bleibt also dem B nichts anderes übrig, als " tätig " zu werden. Entweder verlangt er von dem C die Zustimmung zur Eigentumsübertragung ( § 888 BGB ) oder er tritt im Rahmen des § 883 II BGB an seinen Verpflichteten ( A ) heran.
    Die Variante b), die Sie vorgeschlagen haben, sollten Sie nicht weiter verfolgen, da A als Berechtigter auch beim Kaufvertrag und der Auflassung an C als Berechtigter verfügt hat.

  16. #16
    Club 17.000
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    So kann sich selbst eine Dozentin -trotz zutreffenden Lösungsansatzes- im Ergebnis täuschen.
    Geändert von Cromwell (29.10.2009 um 09:44 Uhr) Grund: Klarstellung, wer sich getäuscht hat

  17. #17
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Ich denke aber, dass die Dozentin den bei Staudinger/Gursky, § 888 RN 33, 34 erwähnten Lösungsansatz meint
    33 a) S verpflichtet sich, dem B das Eigentum an seinem Grundstück zu übertragen und läßt dem B dafür eine Vormerkung eintragen. S übereignet dann aber das Grundstück an E.
    34 B kann von S die Auflassung und von E die grundbuchmäßige Zustimmung, also die Bewilligung zur Eintragung als Eigentümer in der Form des § 29 GBO, verlangen.

  18. #18
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    Zitat Zitat von Prinz Beitrag anzeigen
    Ich denke aber, dass die Dozentin den bei Staudinger/Gursky, § 888 RN 33, 34 erwähnten Lösungsansatz meint
    33 a) S verpflichtet sich, dem B das Eigentum an seinem Grundstück zu übertragen und läßt dem B dafür eine Vormerkung eintragen. S übereignet dann aber das Grundstück an E.
    34 B kann von S die Auflassung und von E die grundbuchmäßige Zustimmung, also die Bewilligung zur Eintragung als Eigentümer in der Form des § 29 GBO, verlangen.
    Wobei der Veräußerer bei Staudinger erst verpflichtet ist, im Ausgangsfall aber bereits die Auflassung erklärt hat. Ein "Herantreten" an A (#15) ist daher nicht mehr erforderlich.

  19. #19
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    Ich halte Lösungsanssatz und Lösung für widersprüchlich.

    Richtig ist der Lösungsansatz über die §§ 883 Abs.2 und 888 BGB.

    Nicht richtig ist das Verlangen der „Zustimmung zur Eigentumsübertragung“, denn dies wäre eine materiellrechtliche Zustimmung. Erforderlich ist lediglich die verfahrensrechtliche Bewilligung zur Eigentümereintragung des B.

    Das „Herantreten“ an den Verpflichteten A ergibt keinen Sinn. Denn die Auflassung A/B ist aufgrund der relativen Unwirksamkeit des Eigentumserwerbs des C im Verhältnis zu B wirksam, sodass A keine weiteren Erklärungen mehr abzugeben hat. Auch im Hinblick auf § 888 BGB ist das Herantreten an A sinnfrei, weil Gläubiger des Anspruchs aus § 888 BGB nicht A, sondern B selbst ist.

    Dass die Dozentin die relative Unwirksamkeit im Ergebnis wieder außer Kraft setzt, ergibt sich daraus, dass sie den Vorschlag in #1 b) des verwirft, obwohl gerade dieser -im Grundsatz- die richtige Lösung beinhaltet. Er ist nur unscharf, weil er sowohl auf § 185 BGB als auch auf § 19 GBO abstellt. Der entscheidende Aspekt der Wirksamkeit der Auflassung A/B ist aber vom Fragesteller zutreffend dargestellt.

    Dass A bei der Auflassung an C als Berechtigter verfügt hat, ist wegen § 883 Abs.2 BGB völlig unerheblich, ganz abgesehen davon, dass es für den (zusätzlich erörterten) schuldrechtlichen Vertrag ohnehin nicht auf die materielle Rechtsinhaberschaft ankommt. Wenn Cromwell das Auto von Prinz verkauft, ist der Vertrag wirksam. Es fragt sich nur, ob Cromwell ihn auch erfüllen kann.

  20. #20
    HorstK
    Gast
    Wie kommt der Vormerkungsberechtigte trotz eingetragener „Zwischenrechte“ zu seinem Recht?


    Dies stellt das BGB durch die § 883 Abs. 2 und § 888 Abs. 1 BGB sicher. Nach § 883 Abs 2 S 1 BGB sind etwaige vormerkungswidrige „Zwischenver*fügungen“ des Schuldners dem Vormerkungsgläubiger gegenüber (relativ) unwirk*sam. Dem Vormerkungsschuldner wird also durch solche Verfügungen die Erfüllung der gesicherten Forderung nicht subjektiv unmöglich; die Vormerkung verhindert ein Leistungsunvermögen des Schuldners. Der Vormerkungsgläubiger kann (und muss notfalls) mithin gegen den Schuldner erfolgreich auf Herbeiführung des beanspruch*ten sachenrechtlichen Erfolgs klagen[1]. Wenn also der Eigentümer E (= Vormerkungs*schuldner) trotz eingetragener und wirksamer Auflassungsvormerkung sein Grundstück an einen Dritten auflässt und dieser Dritte auch als neuer Eigentü*mer eingetragen wird, ist der Dritte Eigentümer und neuer Verfügungsberechtigter. Dem Gläubiger des gesicherten Übereignungsanspruches G (=Vormerkungsberechtigter) gegenüber bleibt aber E befugt (und auch verpflichtet), das vertragsgegenständliche Grundstück in Erfüllung des durch die Vormerkung ge*sicherten Anspruchs aufzulassen. Da die Eintragung des G aufgrund einer Auf*lassungserklärung des E scheitern würde, weil E nicht mehr als Eigentümer im Grundbuch steht, erhält G einen weiteren Anspruch aus § 888 Abs. 1 BGB gegen den Dritten. Danach ist derjenige, der ein den vorgemerkten Anspruch beeinträch*tigendes Recht erworben hat, dazu verpflichtet, allen Eintragungen oder Löschungen zuzustimmen, die zur Verwirklichung des vorgemerkten Anspruchs erforderlich sind. Die Zustimmung nach § 888 BGB hat nach h.M. keine materiellrechtliche, lediglich verfahrensrechtliche Bedeutung; wird der durch die Vormerkung Gesicherte aufgrund der Verfügung des Vormerkungsschuldners in das Grundbuch eingetragen, so erwirbt er das durch die Vormerkung gesicherte Recht auch dann, wenn der Dritterwerber nicht zugestimmt hat[2].

    [1] Staudinger, Gursky, RN 191 zu § 883 BGB

    [2] Meikel, Ebeling, RN 16 zu § 19 GBV

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