Hallo zusammen,
kaum aus dem Urlaub, werd ich von einem Problem (fast) erschlagen 
Eingetragen ist eine Reallast. Diese wird zum ersten inhaltlich geändert.
Weiter soll ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) eingetragen werden, dies aber zusammen mit der eingetragenen und inhaltsgeänderten Reallast als Leibgeding.
Habt ihr sowas schon einmal gehabt?
Ich bin am überlegen, ob die Umwandlung möglich ist. Lt. Bauer/v.Oefel Rz 26 zu § 49 kann ein neues leibgedingfähiges Recht dadurch eingetragen werden, indem in der Veränderungsspalte lediglich auf die neue Bewilligung Bezug genommen wird. Aber da wird von einen bereits eingetragenen Leibgeding ausgegangen.
Es stellt sich mir also die Frage, ob die Reallast durch einen Vermerk in der Veränderungsspalte in ein Leibgeding umgewandelt werden kann.
Der Vermerk würde etwa so lauten:
a) Recht durch Bestellung eines Wohn- und Mitbenutzungsrecht umgewandelt in Leibgeding;
b) Inhalt der Reallast geändert; gem. Bewilligung vom .........
Ach ja, Rangprobleme gibt es keine. Die Reallast ist letztrangig.
Was meint ihr dazu.
Reallast umwandeln in Leibgeding
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Der Neue -
5. September 2006 um 13:08
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Sinn der Eintragung eines Leibgedings/Altenteils ist doch, dass es eine Eintragungserleichterung sein soll. Man hat die Möglichkeit, mehrere Rechte einheitlich zusammenzufassen und einzutragen. In diesem Fall bringt das aber nur Verwirrung und keine Erleichterung. Ich würde hier die Eintragung als Leibgeding ablehnen und das hinzugekommene WohnR zustäzlich eintragen und bei der Reallast nur die Inhaltsänderung eintragen.
Außerdem muss man wohl davon ausgehen, dass die Beteiligten Gleichrang zwischen WohnR und Reallast wollen.
Würde den Notar darauf hinweisen, dass die Eintragung eines Leibgeding hier nicht sinnvoll ist und daher unterbleibt. Gleichzeitig würde ich um Mitteilung bitten, on das WohnR Gleichrang mit der Reallast haben soll. -
Zunächst muss man berücksichtigen, dass die vom einem Leibgeding "repräsentierten" Rechte (meist Reallast und Wohnungsrecht) trotz ihrer zusammengefassten Bezeichnung als Leibgeding (§ 49 GBO) natürlich selbständige dingliche Einzelrechte bleiben. Denn das Leibgeding ist ja als solches kein dingliches Recht, sondern nur eine nach § 49 GBO in Erweiterung des § 874 BGB zulässige zusammengefasste Bezeichnung von Einzelrechten (deshalb ist § 49 GBO auch eine materiellrechtliche Vorschrift).
Nun könnte man meinen, dass das von den Beteiligten beantragte Procedere unter den genannten Voraussetzungen eigentlich sinnlos ist und es insoweit genügt, wenn das Wohnungsrecht als selbständiges Recht im Gleichrang mit der bereits eingetragenen und inhaltlich geänderten Reallast im Grundbuch eingetragen wird. Bei dieser Annahme bliebe aber unberücksichtigt, dass das bayerische Landesrecht (BayAGBGB) Sonderbestimmungen für Leibgedinge vorsieht, die teilweise erheblich von den materiellen Vorschriften des BGB abweichen. Die "nachträgliche" Zusammenfassung von Rechten zu einem Leibgeding kann daher durchaus Sinn machen (wobei die Frage offen bleibt, ob -was ich bejahen würde- nicht trotzdem ein Leibgeding i.S. des Landesrechts vorliegt, wenn die Rechte als Einzelrechte eingetragen werden, sich aber aus dem Inhalt der Urkunde ergibt, dass es sich insoweit um ein Leibgeding handelt; denn ob ein Leibgeding i.S. des BayAGBGB vorliegt, kann nicht von der Art und Weise der grundbuchmäßigen Verlautbarung der Rechte abhängen).
Gegen die nachträgliche Zusammenfassung des Wohnungsrechts mit der bereits eingetragenen Reallast zu einem Leibgeding habe ich keine Bedenken.
Beim Eintragungsvermerk ist auf folgendes hinzuweisen:
Zunächst würde ich den Begriff "Umwandlung" vermeiden, da er zu Missverständnissen Anlass geben kann. Zum zweiten muss in den Vermerk auch das Rangverhältnis -Gleichrang bzw. Vor- und Nachrang-aufgenommen werden (es handelt sich ja um Einzelrechte; auch bei der ursprünglichen Eintragung eines Leibgedings wäre (nur) der unterschiedliche Rang der Einzelrechte zu vermerken, weil § 49 GBO keine erweitere Bezugnahme im Hinblick auf das Rangverhältnis erlaubt). Des weiteren darf nicht vergessen werden, die bei der Reallast vorgenommene Inhaltsänderung schlagwortartig zu bezeichnen. Und schließlich muss im vorliegenden Fall auch vermerkt werden, dass das Wohnungsrecht im Gegensatz zur Reallast evtl. nur an einer einzelnen BVNr. lastet (Hausgrundstück).
Der Vermerk könnte daher wie folgt lauten:
a) Der Inhalt der Reallast wurde im Hinblick auf ... geändert;
b) Neubestellung eines Wohnungs- und Mitbenutzungsrechts für X (an BVNr.1);
c) Reallast und Wohnungsrecht i.S. des § 49 GBO als Leibgeding zusammengefasst;
d) Reallast und Wohnungsrecht haben Gleichrang (oder: Reallast hat Rang vor dem Wohnungsrecht);
Gemäß Bewilligung vom ... eingetragen am ...
Das müsste funktionieren. -
Zitat von juris2112
Bei dieser Annahme bliebe aber unberücksichtigt, dass das bayerische Landesrecht (BayAGBGB) Sonderbestimmungen für Leibgedinge vorsieht, die teilweise erheblich von den materiellen Vorschriften des BGB abweichen.
Wat Ihr da unten nich alles für komische Sachen habt!!
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Danke für die Tipps.
Werde Juris Eintragungsvorschlag übernehmen und gnadenlos verwurschteln.
Natürlich unterschreibe ich mit: Ich wars nicht, Juris ist schuld.
@Juris: Nein ernsthaft, werde es so eintragen wie du es vorgeschlagen hast. -
Ulf:
Was heißt "hier unten"?
Baden-Württemberg: §§ 6-17 BaWüAGBGB; Bayern: Art.7-23 BayAGBGB; Berlin: Art.15 § 1-10 PreußAGBGB; Bremen: §§ 26 ff. BGBAG; Hessen: §§ 4-18 AGBGB; Niedersachsen: §§ 5-17 AGBGB, NRW: Art.15 PreußAGBGB bzw. § 23 Lippisches AGBGB; Rheinland-Pfalz: §§ 2-18 AGBGB; Saarland: -§§ 6-22 des 5. RBG; Schleswig-Holstein: §§ 1-12 AGBGB.
Das hamburgische AGBGB enthält keine Vorschriften zum Altenteil. Die früheren Regelungen in den vormaligen Bundesländern der ehemaligen DDR wurden mit Einführung des DDR-ZGB sämtlich aufgehoben und sind nach hM auch im Zuge der Wiedervereinigung nicht wieder in Kraft getreten.
Nach der in Hamburg, Niedersachsen, NRW und Schleswig-Holstein geltenden HöfeO kann der überlebende Ehegatte des Erblassers unter den in § 14 Abs.2 HöfeO genannten Voraussetzungen vom Hoferben "den in solchen Verhältnissen üblichen Altenteil" verlangen (ähnlich § 23 Abs.2 und 3 der RhPfHöfeÖ). -
Moin,
@juris,
danke für die ausführlichen Hinweise.
Eine Frage hätte ich dennoch. Sie haben die landesrechtlichen Regelungen zum Altenteil angesprochen. Ein solches Leibgeding, welches nun letztrangig bestellt wird, dürfte (sofern nach landesrechtlichen Regelungen üblich) dann in einem ZV-Verfahren (Forderungsversteigerung) ebenfalls Bestehen bleiben?
Dies führt m.E. zu einer erheblichen Verschlechterung des vorrangigem betreibenden Gläubigers.
Vielen dank im voraus. -
Zumindest die Regelungen im Nds. AGBGB enthalten aber keine wirklichen materiellrechtlichen Unterschiede zwischen einem Altenteil nach BGB/GBO und dem nach Landesrecht. § 6 Nds. AGBGB sagt nur, dass Reallasten und Dienstbarkeiten, die der Grundstückserwerber u.U. dem Veräußerer zu bestellen verpflichtet ist, nach § 49 GBO zu bestellen sind.
Was die HöfeO angeht, ist das zwar richtig. Das bedeutet m.E. aber nicht, dass damit eine Eintragung im GB nach § 49 GBO verbunden sein muss. Gemeint ist wohl eher der Inhalt eines typischen Altenteils.
Fazit:
Ich sehe - für Nds. - keine Veranlassung, unbedingt von § 49 GBO Gebrauch machen zu müssen, wenn es nicht zu einer Eintragungserleichterung führt. In dem geschilderten Fall hätte ich - ohne die für Bayern vielleicht geltenden Besonderheiten - auf jeden Fall wohl davon abgesehen und das WohnR als Einzelrecht gleichrangig nachgetragen. -
Ulf:
Das halte ich für bedenklich.
§ 49 GBO ist eine bundesgesetzliche Norm und wenn die Beteiligten die Eintragung in dieser Form beantragen, kann sich das GBA dem schlecht verweigern, und zwar unabhängig davon, ob sonst noch irgend etwas im Rechtssinne von dieser Art der Eintragung abhängt.
loop63:
Diese Frage können die Versteigerungsrechtler sicherlich besser beantworten. -
Zitat von juris2112
Ulf:
Das halte ich für bedenklich.
§ 49 GBO ist eine bundesgesetzliche Norm und wenn die Beteiligten die Eintragung in dieser Form beantragen, kann sich das GBA dem schlecht verweigern, und zwar unabhängig davon, ob sonst noch irgend etwas im Rechtssinne von dieser Art der Eintragung abhängt.
Das sehe ich komplett anders!
Schon dem Wortlaut nach ist § 49 GBO nur eine Vorschrift, die sich mit einer Buchungserleichterung von Rechten befasst:Zitat
"Werden Dienstbarkeiten und Reallasten als Leibgedinge, Leibzucht, Altenteil oder Auszug eingetragen, so bedarf es nicht der Bezeichnung der einzelnen Rechte, wenn auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen wird.
§ 49 GBO stelle eine Erweiterung des Bezugnahmemöglichkeit des § 874 BGB dar (Demharter, Grundbuchordung, 23. Auflage, Rn. 1 zu § 49 GBO).
Wird - entgegen der Möglichkeiten des § 874 BGB - ein Recht mit seinem kompletten Inhalt ohne Bezugnahme eingetragen, so wäre das doch auch unschädlich. -
Es bedarf nicht der Bezeichnung der einzelnen Rechte, das ist richtig. Das bedarf aber der Buchung als Leibgeding. Die ist Voraussetzung. Mit welcher Begründung willst Du nun die Eintragung als Leibgeding ablehnen? Ich glaube, da tust Du Dich schwer.
Außerdem: ... würde entgegen § 29 GBO ohne beglaubigte Unterlagen eingetragen, so wäre es auch unschädlich... ich glaube nicht, dass das eine Argumentation ist, die im Falle der Beschwerde standhielte...
In Bayern müssen wir uns darüber aber ohnehin keine Sorgen machen, da im Falle der Versteigerung zwischen Leibgeding und Nicht-Leibgeding ohnehin Unterschiede bestehen. -
Die Besonderheiten nach dem Landesrecht in Bayern mal außenvor gelassen:
§ 49 GBO besagt in meinen Augen:
"Man braucht die Rechte nicht einzeln aufführen, wenn man sie als Altenteil zusammengefasst einträgt."
Nicht mehr und nicht weniger. Daraus folgt aber keine Verpflichtung für das GBA, sie auch so zusammengefasst einzutragen. Ebenso kann kein Beteiligter verlangen, dass ich bei einer Grundschuld wegen z.B. dem Zinsbeginn auf die Bewilligung Bezug nehme, wenn ich diesen direkt im GB eintrage.
Es mag für die Beteiligten durchaus Sinn machen, ein Altenteil zu bestellen (z.B. wegen der besonderen Behandlung nach Landesrecht). Daraus folgt m.E. aber nicht, dass es nach § 49 GBO zwingend als Altenteil einzutragen ist. Natürlich wird man es in den allermeisten Fällen so machen. Warum auch nicht?! Aber ich sehe nicht, dass das GBA dazu verpflichtet wäre. Ein Altenteil ist nur eine Zusammenfassung verschiedener Rechte. Durch die Eintragung nach § 49 GBO ändert sich nichts daran. Der Rechtsinhalt ist jeweils gleich - egal, ob ich Einzelrechte eintrage oder eine einheitliche Eintragung vornehme. -
Zitat von loop63Alles anzeigen
Moin,
@juris,
danke für die ausführlichen Hinweise.
Eine Frage hätte ich dennoch. Sie haben die landesrechtlichen Regelungen zum Altenteil angesprochen. Ein solches Leibgeding, welches nun letztrangig bestellt wird, dürfte (sofern nach landesrechtlichen Regelungen üblich) dann in einem ZV-Verfahren (Forderungsversteigerung) ebenfalls Bestehen bleiben?
Dies führt m.E. zu einer erheblichen Verschlechterung des vorrangigem betreibenden Gläubigers.
Vielen dank im voraus.
Tach zusammen,
die Verschlechterung kann der Vorranggläubiger mit Antrag auf Doppelausgebot (Art. 9 EGZVG) größtenteils verhindern.
Außerdem wäre m.E. auch eine Dienstbarkeit/Reallast mit Versorgungscharakter wie ein Leibgeding zu behandeln, da, wie juris schon sagte, die Formulierung im Grundbuch hier keine Rolle spielen kann/darf.
Schönen Tag noch,
Roland -
Der Käufer übernimmt ein eingetragenes Altenteil jedoch nur insoweit als das Wohnungsrecht gewährt wird, nicht in Hinsicht auf die weiteren Verpflichtungen.
Für mich liegt hier eine Inhaltsänderung vor. Ist hier ein Antrag und Bewilligung notwendig, dass das Altenteil in ein Wohnungsrecht geändert wird? -
Der Käufer übernimmt ein eingetragenes Altenteil jedoch nur insoweit als das Wohnungsrecht gewährt wird, nicht in Hinsicht auf die weiteren Verpflichtungen.
Für mich liegt hier eine Inhaltsänderung vor. Ist hier ein Antrag und Bewilligung notwendig, dass das Altenteil in ein Wohnungsrecht geändert wird?
Für eine Inhaltsänderung benötigt man eine Einigung zwischen dem Berechtigten und dem Eigentümer. Ich gehe zunächst davon aus, dass der Altenteilsberechtigte keine Erklärungen in dem Kaufvertrag abgegeben hat. Auch sehe ich in der Erklärung zunächst nur eine schuldrechtliche Erklärung zwischen den Parteien. Der Käufer will durch den Verkäufer von den weiteren Verpflichtungen freigestellt werden. Grundsätzlich muss sich das Grundbuchamt um solche Vereinbarungen nicht kümmern, da es nicht Aufgabe des Grundbuchamtes ist, darüber zu wachen, dass der Verkäufer den schuldrechtlichen Vertrag korrekt erfüllt. So ist z.B. eine Auflassung auch zu vollziehen, wenn die vereinbarte Lastenfreistellung noch nicht erfolgt ist. Solange zu dem Altenteil keine Anträge gestellt werden, ist auch nichts zu prüfen. -
Grundsätzlich muss sich das Grundbuchamt um solche Vereinbarungen nicht kümmern, da es nicht Aufgabe des Grundbuchamtes ist, darüber zu wachen, dass der Verkäufer den schuldrechtlichen Vertrag korrekt erfüllt. So ist z.B. eine Auflassung auch zu vollziehen, wenn die vereinbarte Lastenfreistellung noch nicht erfolgt ist. Solange zu dem Altenteil keine Anträge gestellt werden, ist auch nichts zu prüfen.
Sic! Schwierig wird es allerdings dann, wenn - wie häufig - nicht klar ist, ob das nur schuldrechtlich ist. Im Zweifel würde ich das beanstanden.
In der Sache würde ich das auch als Inhaltsänderung sehen, die zur Wirksamkeit gegen den Rechtsnachfolger notwendig einzutragen ist. -
Ich muss widersprechen.
Wenn der Erwerber das Altenteil nur in dinglicher Hinsicht vollständig und die ihm zugrunde liegenden Verpflichtungen lediglich teilweise übernimmt, ist für das GBA nichts veranlasst. Das Altenteil bleibt insgesamt bestehen und fertig.
Wenn nur das Wohnungsrecht aufrecht erhalten werden soll, steht entgegen der Ansicht meiner Vorredner keine Inhaltsänderung des Altenteils in Frage, weil das Altenteil als solches kein dingliches Recht darstellt. In diesem Fall ist vielmehr das nicht übernommene Einzelrecht (meist eine Reallast) zu löschen (Löschung Reallast in Spalte 6-7 nebst Vermerk in Spalte 4-5, dass von dem vormaligen Altenteil nur noch das Wohnungsrecht fortbesteht). Ohne Löschungsbewilligung des Reallastberechtigten geht das aber natürlich nicht. -
Eine ergänzende Frage (ich soll ein eingetragenes Wohnungsrecht -samt Inhaltsänderung = Erweiterung- und eine zusätzlich Reallast [auflösend bedingt auf das Erlöschen des Wohnungsrechts] als Leibgeding (Bayern!) eintragen):
Sehe ich es richtig, dass der nachrangige Berechtigte eines Leibgedings (dieses Leibgeding ist aufschiebend bedingt auf das Erlöschen des (schon eingetragenen) Wohnungsrechts) nicht zustimmen muss? Er wird weder durch die Inhaltsänderung des vorrangigen Wohnungsrechts noch durch die Einräumung der Reallast, die auflösend bedingt auf das Erlöschen des Wohnungsrechts ist, beeinträchtigt?
Danke schon mal für das Mitdenken ...
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Es ist aber kein Rangrücktritt vorgesehen und die Reallast erhält - als Teil des Leibgedings - dann Rang nach dem weiteren Leibgeding?
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Die "neue" Reallast erhält im Rahmen des "neuen" Leibgedings Rang nach dem inhaltlich geänderten Wohnungsrecht ... .
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