Rangrücktritt Vormerkung des Minderjährigen

  • Hallo,

    ich habe gerade eine Grundbuchakte auf dem Tisch, bei der sich mir so einige Fragen aufwerfen. Die hiesigen Familienrechtspfleger waren sich auch alle nicht sicher, wie die Konstellationen in diesem Fall zu sehen sind. Die Kommentierung (weder die des Grundbuchverfahrens, noch die zivillrechtlichen Kommentare) gibt zu diesem Fall auch nichts her.

    Also würde ich mich freuen, wenn sich hier ein paar Meinungen dazu finden lassen.

    Folgender Fall:

    Vorliegend habe ich eine Grundschuldbestellungsurkunde. Die Eigentümerin des zu belastenden Grundstücks steht unter Betreuung. Betreuuerin ist ihre Tochter. Diese bestellt nun eine Grundschuld, die den Rang vor einer bereits eingetragenen Auflassungsvormerkung erhalten soll. Soweit so gut. Aber der Berechtigte der Auflassungsvormerkung ist der minderjährige Enkel der Eigentümerin. Dieser wird ja bekanntlich von seinen Eltern vertreten.
    Die Mutter des Berechtigten ist gleichzeitig die Betreuuerin der Eigentümerin. Nun sagt mir mein Bauchgefühl, dass die Mutter von der Vertretung ihres Sohnes ausgeschlossen ist.
    Jedoch ist zur Rangänderung ja lediglich die formlose Einigung zwischen den Berechtigten der vor- und zurücktretenden Rechten (materiell-rechtlich) erforderlich (dann wäre ja § 181 BGB nicht erfüllt). Für mich als Grundbuchamt ist sogar nur die einseitige Bewilligung des Rangrücktrittes des Vormerkungsberechtigten ggüber den Grundbuchamt erforderlich (was ja § 181 BGB schonmal komplett ausschließt).
    Irgendwie haben wir jedoch alle ein komisches Gefühl dabei.

    Zweite Sache wäre außerdem, dass wohl eine Genehmigung in Betracht käme (§ 1821 Abs. 1 Nr. 2) !??!
    Wenn es sich um ein einseitiges Rechtsgeschäft handelt, ist die Rangrücktrittserklärung jetzt nicht unwirksam, da die Genehmigung hätte vor Einreichung bei mir erfolgen müssen???

    Ich bin total konfus und wäre für die Beseitigung meiner Verwirrtheit sehr dankbar.

  • Wie Du selbst feststellst, ist die Rangänderung ein Vertrag zwischen den an der Rangänderung beteiligten Berechtigten. Damit ist das "einseitige Rechtsgeschäft" schon einmal vom Tisch. Was materiellrechtlich ein zweiseitiges Rechtsgeschäft, wird nicht dadurch zum einseitigen, dass es zur Eintragung der Rechtsänderung verfahrensrechtlich nur der Bewilligung des Betroffenen bedarf.

    Ein Vertretungsausschluss liegt nicht vor. Die Grundschuldbestellung ist eine Einigung zwischen Eigentümer und Gläubigerin. Daran ist der Enkel nicht beteiligt und die Betreuerin im eigenen Namen ebenfalls nicht. Und die Rangänderung ist ein Vertrag zwischen Enkel und Gläubigerin. Daran ist die Betreute wiederum nicht beteiligt und die Betreuerin im eigenen Namen ebenfalls nicht.

    Damit bleibt es bei der Genehmigungspflicht.

  • Ich hake mich hier noch mal kurz ein. Habe grad einen ähnlichen Fall auf dem Tisch liegen.

    Hier handelt jedoch die alleinsorgeberechtigte Mutter für das Kind. Sie will eine Grundschuld an ihrem Grundstück bestellen. Das Kind ist jedoch Berechtigter einer Auflassungsvormerkung. Dieser neuen Grundschuld soll jetzt der Vorrang eingeräumt werden.

    Bin ich mit meinen Überlegungen auf dem richtigen Wege, wenn ich da keinen Vertretungsausschluss sehe und den Vertrag dann jetzt nach § 1821 I Nr. 2 BGB genehmigen müsste?

  • Dass die Bestellung einer Grundschuld hier betreuungsgerichtlich zu genehmigen ist, versteht sich von selbst. Man beachte aber, dass die Auflassungsvormerkung kein Recht an einem Grundstück darstellt, siehe Palandt Rn 8 zu § 1821 bzw. Rn 2 zu § 883.

    Es kommt also für die Genehmigung für das minderjährige Kind nicht § 1821 BGB, sondern § 1822 Nr. 13 BGB in Betracht, letzteres aber auch wiederum nicht, da nicht in § 1643 BGB aufgeführt, gilt also nur für Vormünder, Pfleger und Betreuer.
    Siehe hierzu auch: hier

  • Dass die Bestellung einer Grundschuld hier betreuungsgerichtlich zu genehmigen ist, versteht sich von selbst. Man beachte aber, dass die Auflassungsvormerkung kein Recht an einem Grundstück darstellt, siehe Palandt Rn 8 zu § 1821 bzw. Rn 2 zu § 883.

    Es kommt also für die Genehmigung für das minderjährige Kind nicht § 1821 BGB, sondern § 1822 Nr. 13 BGB in Betracht, letzteres aber auch wiederum nicht, da nicht in § 1643 BGB aufgeführt, gilt also nur für Vormünder, Pfleger und Betreuer.
    Siehe hierzu auch: hier



    Deswegen hat sich die Fragestellerin bezüglich der Genehmigungspflicht auch auf § 1821 Abs.1 Nr.2 (nicht: Nr.1) BGB berufen.

  • Oh, hatte dann wohl schlecht gelesen, weil ich von Nr. 1 ausgegangen war. Ich muss mich aber zu Nr. 2 der Rechtsansicht des KG beugen, obwohl ich schon ganz schön viel Phantasie brauche, um die Verfügung über die die Eigentumsübertragung sichernde Vormerkung unter Nr. 2 zu subsumieren (Verfügung über die Forderung, die auf die Übertragung des Eigentums gerichtet ist - denn hier wird ja nicht über die Forderung verfügt, sondern nur über die Sicherheit hierzu, die Forderung selbst ist ja unabhängig von einem Rang der Sicherung und bleibt davon unberührt -- bei Abtretung der Vertragsforderung, Verzicht auf die Eigentumsübertragun, Vertragsaufhebung liegt Nr. 2 ja auf der Hand, aber bei einem Rangrücktritt der nur die Forderung sichernden Vormerkung ...). Naja, wenn das ein KG-Senat mal so gesagt hat, muss man sich eben fügen. Ohne diese Entscheidung hätte ich auch Nr. 2 nicht unmittelbar für anwendbar gehalten.

    Eines beruhigt mich: Ganz so eindeutig war die Frage (Fall von Nr. 2) wohl doch nicht zu beantworten, denn ansonsten hätte nicht ein Obergericht darüber entscheiden müssen.

  • Naja ich sehs auch immer noch ein wenig aus der Sicht einer Ex-ZVG-Rechtspflegerin.. Was passiert wenn der Grundschuldgläubiger der neu eingetragenenen Grundschuld dann mal die Zwangsversteigerung betreibt. Dann steht die AV ja hinter der Grundschuld und wär damit raus...Für das Kind meines Erachtens nachteilig...

  • Und was hätte das Kind davon, wenn die AV vor der Grundschuld steht, kann ja die ZV auch nicht verhindern.

    Jetzt reden wir aber schon eher darüber, ob das genehmigungsfähig ist und nicht ob es genehmigungspflichtig ist.

  • Auch wenn der Beitrag hier schon etwas älter ist, möchte ich mich nochmal einklinken :strecker

    Wie seht ihr das mit der Genehmigungsfähigkeit für den Rangrücktritt der Vormerkung des Minderjährigen? Ich habe derzeit einen ähnlichen Fall und bin mir unschlüssig, ob der Rangrücktritt genehmigungsfähig ist. :gruebel:

    Die KM ist Alleineigentümerin und für das Kind ist eine Vormerkung eingetragen. Es soll nun eine neue Grundschuld eingetragen werden für den Hausumbau, der eine Wertsteigerung erwirken soll. Die Vormerkung für das minderjährige Kind soll dann im Rang zurücktreten hinter diese Grundschuld. Die Mutter kann nach hiesigem Stand die Raten bezahlen, also das Risiko der Nichtbedienung des Kredites ist recht gering. Trotzdem tue ich mich schwer damit die Genehmigungsfähigkeit zu beurteilen. Woran macht ihr das fest?

Jetzt mitmachen!

Sie haben noch kein Benutzerkonto auf unserer Seite? Registrieren Sie sich kostenlos und nehmen Sie an unserer Community teil!