Ganz so passend finde ich die Entscheidung dann doch nicht. Denn der BGH führt auch aus: "Entgegen der Revision ist auch nicht etwa ein deutlicher Abschlag vorzunehmen, weil nur ein Miteigentumsanteil zum Nachlass gehört und deshalb nur darauf abzustellen ist, zu welchem Preis dieser im Zeitpunkt des Todes der Erblasserin hätte verkauft werden können, sondern für eine sachgerechte Bewertung des Pflichtteilsanspruchs an dem hälftigen Miteigentumsanteil der Erblasserin ist bei Alleineigentum des Erben im Zeitpunkt des Erbfalles auf den hälftigen Wert der Gesamtimmobilie abzustellen. Ein Abschlag vom hälftigen Wert ist entgegen der Ansicht der Revision auch nicht deshalb gerechtfertigt, weil der Erbe zur Befriedigung des Anspruchs des Pflichtteilsberechtigten gezwungen sein könnte, die gesamte Immobilie zu verkaufen. Dies ist ein regelmäßig mit Erbschaften verbundenes Risiko. Soweit der Sachverständige schließlich der Ansicht war, die Hälfte des Verkehrswerts der Immobilie sei nur
schwer zu erlangen, ihm seien Werte von Verkäufen von Bruchteilen nicht bekannt, hat er nicht berücksichtigt, dass der Beklagte mit dem Erbfall Alleineigentümer des Einfamilienhauses geworden ist."
Das heißt also, dass ich zu berücksichtigen ist, dass dem Erben das Gesamteigentum zugefallen ist. Auf den Wert des MEA kommt es gar nicht so an. Ich glaube schon, dass sich der Wert nach 194 BauGB dazu unterscheidet. Was ist ein MEA auf dem Grundstücksmarkt wert. Das kann die Hälfte sein, ist es aber in der Regel nicht. Die Konstellation, dass der andere Miteigentümer den Anteil ersteigert, kann gegeben sein. Dann ist die Hälfte auch die Hälfte wert. Aber das ist ja nicht zwingend der Regelfall. Es ist der Wert zu ermitteln, der ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Und das kann m.E. nicht grundsätzlich die Hälfte des Verkehrswertes ausmachen.
Termin aufheben?
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Nur nebenbei: In meinem Fall lag die Sache leicht anders. Es handelte sich um zwei Grundstücke, die mit einer Halle überbaut waren. Der Abschlag wurde für eine etwaige Trennung und die damit verbundenen baulichen Maßnahmen bzgl. Brandmauer, Erschließung, etc. vorgenommen.
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Das muss diese Sache hier sein:
Ärgerlich wird's dann, wenn der gläubigerische Terminsvertreter mit dem Bieter zusammenwirkt, um einen möglichst günstigen Erwerb zu ermöglichen: Ich hatte ein Verf. mit zwei mit einem Gewerbeobjekt überbauten Grundstücken, die bei der Ermittlung der Einzelwerte mit einem entsprechenden Abschlag versehen waren (Brandmauer einziehen, sanitäre und Heizungsanlage trennen, etc.). Der Gl. verzichtete letztlich nicht auf Einzelausgebote (weil im Gesamtausgebot der Erwerb zu 50 % d. VKW teurer gewesen wäre). Insgesamt habe ich zugeschlagen, obwohl bei einem Gesamtausgebot der Zuschlag auf das Gebot an § 85 a ZVG gescheitert wäre.
Seitdem setze ich in den Fällen, in denen die Summe der Einzelwerte begründet niedriger ist als der Gesamtwert, diesen mit der Formulierung fest, dass er beim Erwerb aller entsprechenden Einzelflächen maßgeblich ist.
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Wenn der Erwerber am Ende das Ganze in Händen haben kann, sollte das Gericht die Einzelteile nicht minderbewerten.
In die gleiche Kerbe haut übrigens jetzt auch - abweichend von der herrschenden Literatur - der BGH in einem Fall, in dem ein halber Anteil an der Immobilie durch den Inhaber des anderen halben Anteils geerbt wird. "... Entgegen der Revision ist auch nicht etwa ein deutlicher Abschlag vorzunehmen, weil nur ein Miteigentumsanteil zum Nachlass gehört und deshalb nur darauf abzustellen ist, zu welchem Preis dieser im Zeitpunkt des Todes der Erblasserin hätte verkauft werden können, sondern für eine sachgerechte Bewertung des Pflichtteilsanspruchs an dem hälftigen Miteigentumsanteil der Erblasserin ist bei Alleineigentum des Erben im Zeitpunkt des Erbfalles auf den hälftigen Wert der Gesamtimmobilie abzustellen."
Ich rede von BGH, Urteil vom 13.05.2015, IV ZR 138/14.Warum sollte etwas anderes gelten, wenn Versteigerungsgegenstand zwar hälftige Miteigentumsanteile sind, der Bieter aber die Option hat, beide halben Anteile zu ersteigern?
So auch das Finanzgericht München, 25.02.2015, 4 K 3683/12:
Bei der Feststellung des Werts des Bruchteilseigentums ist nicht der Wert des Anteils maßgeblich, sondern der auf den Anteil entfallende Wert des Gesamteigentums.
-Nichtzulassungsbeschw. eingelegt (Az. des BFH: II B 29/15)Aus den Gründen:
Steht eine wirtschaftliche Einheit (§ 2 BewG) mehreren Personen zu, enthält § 3 BewG den Grundsatz, dass diese einheitlich zu bewerten ist. Der auf diese Weise festgestellte Wert ist anschließend auf die Beteiligten nach dem Verhältnis ihrer Anteile zu verteilen. Bei der Bestimmung des gemeinen Werts der wirtschaftlichen Einheit ist zu beachten, dass dieser gem. § 9 Abs. 2 Satz 1 BewGdurch den Preis bestimmt wird, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des WG bei einer Veräußerung zu erzielen wäre. Ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bleiben hierbei unberücksichtigt (§ 9 Abs. 2 Satz 3 BewG).
Ausgehend von den Regelungen des § 3 BewG sowie des § 9 Abs. 2 Satz 3 BewGist bei der Feststellung des Wertes des Bruchteilseigentums nicht der Wert des Anteils maßgeblich, sondern der auf den Anteil entfallene Wert des Gesamteigentums. ...Nicht mit einem Wohnungs- oder Teileigentum nach dem Wohnungseigentumsgesetz verbundene Miteigentumsanteile an Grundstücken werden vergleichsweise selten als solche verkauft. Üblich ist es, im Miteigentum nach Bruchteilen stehende Grundstücke als Gesamtobjekt zu veräußern. Es fehlt daher an empirisch belegten Marktdaten, die eine Wertkürzung über das Maß des Bruchteils vom Gesamtwert hinaus in finanzmathematisch fassbarer Weise begründen. Solche – wie das Gutachten belegt – unüblichen Verkäufe von einzelnen Miteigentumsanteilen entsprechen nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr und können daher bei der Bewertung nach § 9 Abs. 2 BewG nicht berücksichtigt werden.
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Hallo zusammen,
der GS ist eben, leider nach VÖ in der Zeitung, aufgefallen, dass im Beschluss und auch in der TB bei einem der vier Flurstücke ein Zahlendreher bei der Erfassung passiert ist. Anstatt 7182 und 7181 steht 7181 und 7181.
Würdet ihr in dem Fall neu veröffentlichen oder gäb es auch eine andere Möglichkeit? Es sind noch über 7 Wochen bis zum Termin. Bin mir etwas unschlüssig, tendiere aber zur neuen VÖ..
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Da noch Zeit ist: Berichtigte TB, neu veröffentlichen. Ist bei Euch "Amtsblatt" das ZVG-Portal oder eine Zeitung? Nur in letzterem Fall müsste eine neue, teure Veröffentlichung in die lokale Presse. Ist die amtliche Veröffentlichung dagegen nur im Internet vorzunehmen, dann darf eine zusätzliche Veröffentlichung in anderen Medien unberichtigt bleiben; zumindest folgere ich das aus BGH V ZB 53/12.
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Da noch Zeit ist: Berichtigte TB, neu veröffentlichen. Ist bei Euch "Amtsblatt" das ZVG-Portal oder eine Zeitung? Nur in letzterem Fall müsste eine neue, teure Veröffentlichung in die lokale Presse. Ist die amtliche Veröffentlichung dagegen nur im Internet vorzunehmen, dann darf eine zusätzliche Veröffentlichung in anderen Medien unberichtigt bleiben; zumindest folgere ich das aus BGH V ZB 53/12.
Danke für deine schnelle Rückmeldung! Hatte ich auch schon so befürchtet..
Amtsblatt ist hier leider noch immer die jeweils lokale Zeitung. -
Na dann: Augen zu und durch.
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