Umwandlung Teileigentum in Wohnungseigentum

  • Wenn jeder Eigentümer seine Räume nach seinem Belieben nutzen darf, dann ist sowohl die Nutzung zu Wohnzwecken, als auch die nicht Wohnzecken dienende Nutzung zulässig, also gerade keine Zweckbestimmung in der Teilungserklärung festgelegt. In der näheren Bezeichnung eines Sondereigentums in der Teilungserklärung liegt nämlich nur dann eine die Nutzung des Sondereigentums einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter gemäß den §§ 5 Abs. 4, 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG, wenn die Gemeinschaftsordnung für das Sondereigentum keine hiervon abweichende Benutzungsregelungen enthält (OLG Frankfurt 20. Zivilsenat, Beschluss vom 10.04.2008, 20 W 119/06). Und das ist ja gerade der Fall. Lafontaine führt dazu im jurisPK-BGB Band 3, 7. Auflage 2014, Stand 15.06.2015, § 13 RN 48 aus: „§ 1 Abs. 2, 3 WEG gibt eine grundlegende Unterscheidung zwischen Wohnungs- und Teileigentum vor. Mit der Festlegung der einen oder anderen Eigentumsform erfolgt eine erste Festlegung der Nutzungsform.81 Sie schließt die jeweils andere Nutzungsart grundsätzlich aus, soweit diese den Gebrauch durch die anderen Mitglieder der Gemeinschaft stärker stören würde als die bestimmte Nutzungsart…“

    Und wenn keine Zweckbestimmung festgelegt ist, kann es zur Umwandlung des Teileigentums in Wohnungseigentum auch nicht der sonst erforderlichen (KG Berlin 1. Zivilsenat, Beschluss vom 29.11.2010, 1 W 325/10) Mitwirkung aller Wohnungs- und Teileigentümer bedürfen.

    Also ist die Änderung auf Antrag bei dem betroffenen Objekt einzutragen. Allerdings muss der Aufteilungsplan nunmehr ausweisen, dass sich die zur Führung eines Haushaltes erforderlichen Einrichtungen (Küche, Ausguss und WC) innerhalb der Wohnung befinden
    https://www.rechtspflegerforum.de/showthread.php…l=1#post1013561
    Beim Teileigentum darf bzw. durfte sich die Toilette auch außerhalb des räumlichen Abschlusses befinden.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hey :)
    Ich muss mich hier mal anhängen.
    Ich habe auch die Umwandlung von einigen Teileigentumseinheiten in Wohnungseigentum. Nun stellt sich mir die Frage, ob ich tatsächlich in alle Grundbücher diese Änderung eintragen muss oder nur in die betroffenen Einheiten. Leider finde ich im Schöner/Stöber dazu gar keine Aussage, weshalb ich bisher davon ausgegangen bin, dass es nur in die betroffenen GB muss. In meinem Fall brauchte ich die Zustimmung aller Eigentümer. Es ändert sich aber gar nichts am Gemeinschaftseigentum, sodass ja eigentlich nur das jeweilige Sondereigentum betroffen sein dürfte.
    Wenn ich in alle eintragen muss (gibt es eine Quelle dafür?), nehme ich dann für wirklich jede Einheit 50€ oder tatsächlich nur für die 7 "wirklich" betroffenen GB?

    Über Hilfe freue ich mich sehr :)

  • Das BayObLG führt in Rz. 17 des Beschlusses vom 24.07.1997, 2Z BR 49/97, aus (Hervorhebung durch mich):

    „Nach der ständigen Rechtsprechung des Senats stellt die Umwandlung eines Teileigentums in Wohnungseigentum eine Inhaltsänderung des jeweiligen Sondereigentums aller Wohnungs- und Teileigentümer im Sinne von §§ 873, 877 BGB dar, die deren Mitwirkung und der Eintragung in das Grundbuch bedarf (BayObLGZ 1983, 79/84; 1989, 28/30; BayObLG Rpfleger 1986, 177; MittBayNot 1991, 220; 1996, 208 f.; NJW-RR 1997, 586 f.; ebenso OLG Braunschweig MDR 1976, 1023; OLG Köln ZMR 1997, 376 f.). Das Erfordernis der Mitwirkung kann aber durch eine Regelung in der Teilungserklärung, die spätere Wohnungs- und Teileigentümer als Sondernachfolger von der Mitwirkung ausschließt, abbedungen werden (BayObLGZ 1989, 28/31 f.; BayObLG NJW-RR 1997, 586 f.; vgl. auch BayObLG DNotZ 1996, 208 f.)..

    Diese Ansicht wird vom OLG München in verschiedenen Beschlüssen, so im Beschluss vom 11.11.2016 – 34 Wx 264/16, Rz. 16
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…N-19437?hl=true
    oder im Beschluss vom 15.05.2017 – 34 Wx 207/16, Rz. 26:
    http://www.gesetze-bayern.de/Content/Docume…-109766?hl=true
    geteilt.

    Wilsch führt in seiner Abhandlung „Veränderungen von Wohnungseigentum und Grundbuchgebühren nach dem GNotKG (Teil 2)“ in der ZfIR 2014, 513 ff http://www.juris.de/jportal/portal…22983e4557_text
    auf Seite 517 unter 7.1 unter Hinweis auf Meikel/Böttcher, GBO, 10. Auflage 2009, § 3 WGV Rz. 28 aus: „Eingetragen wird die Inhaltsänderung in allen Grundbüchern der WE-Anlage“

    Sind von einer Inhaltsänderung alle Sondereigentumseinheiten betroffen, vervielfacht sich die Gebühr der KV Nr. 14160 zum GNotKG um die Anzahl der bestehenden Einheiten (Hey’l im Korintenberg, Gerichts- und Notarkostengesetz: GNotKG, 20. Auflage 2017, Nr. 14160 KV RNern 32, 48; Wilsch unter 7.2 auf Seite 518).

    Eine Ausnahme gilt dann, wenn die Umwandlung in der Gemeinschaftsordnung vorbehalten war. Dann sind die Einheiten, deren Nutzungsbestimmung unverändert bleibt, nicht betroffen. Es fallen dann nur so viele Festgebühren an, wie Einheiten ihre Nutzungsbestimmung ändern (Korintenberg/Heyl, RN 48; Wilsch, aaO. unter 7.2 unter Hinweis auf den Beschluss des KG v 29.11.2010, 1 W 325/10, http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
    dort Rz.13)

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  • Gibt es zum Erfordernis einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentums noch andere Ansichten als KG, Beschluss vom 23.04.2013, 1 W 343/12?
    Wie würdet ihr diese Inhaltsänderung eintragen (nur "Inhaltsänderung gemäß Bewilligung...." oder ausführlicher)?

    (mein Fall: "Sondereigentumseinheit Nr. 1 bisher Arztpraxis soll für Wohnzwecke genutzt werden....Eintragung vorstehender Änderung wird bewilligt und beantragt." Alle Eigentümer wirken mit, es ist aber schon lt. Teilungserklärung zugelassen, die Nr. 1 in Wohnungseigentum ohne Zustimmung der anderen umzuwandeln. Bauliche Änderungen werden nicht erwähnt.)

  • Mit Ausnahme des Beschlusses des KG vom 02.07.2015, 1 W 558/14,
    http://www.gerichtsentscheidungen.berlin-brandenburg.de/jportal/portal…hl=1#focuspoint
    in dem in Rz. 34 auf die frühere Entscheidung hingewiesen wurde („Der Senat hat bereits entschieden, dass bei der Umwandlung von Teileigentum in Wohnungseigentum erneut die Abgeschlossenheit des Sondereigentums nachzuweisen ist, weil sich die Anforderungen der Abgeschlossenheit von Teileigentum und Wohnungseigentum unterscheiden (Senat, Beschluss vom 23. April 2013 -, FGPrax 2013, 191, 192“) sind mir neuere Entscheidungen nicht bekannt.

    In Rz. 17 des Beschlusses des KG vom 23.04.2013, 1 W 343/12, sind lediglich Literaturmeinungen genannt. Am 07.10.2011 habe ich auf die Begründung aus dem Beschluss des LG Dresden vom 14.02.1995, 2 T 763/94, hingewiesen (finde den Thread nicht mehr):

    Auf Seite 10 ist ausgeführt: …

    “Die Beschwerde ist auch im Pkt. 4 der Zwischenverfügung unbegründet. Zwar ist aufgrund des Sachvortrags der Beschwerdeführerin im Beschwerdeverfahren nunmehr wohl unstreitig, dass in der Wohnung, die ihr als Sondereigentum zugewiesen werden soll, eine Küche vorhanden ist. Gleichwohl ist auf einer zeichnerischen Darstellung dieses Raumes zu bestehen. Die Teilungserklärung und der Aufteilungsplan werden in ihren dinglichen Erklärungen durch die Bezugnahme bei der Eintragung im Grundbuch zum Teil des Grundbuchinhalts. Daraus wiederum ergibt sich, dass bei einem eingetragenen Wohnungseigentum aus dem Grundbuch auch die Existenz der Wohnung als solcher hervorgehen muss. Dies wiederum bedingt die zeichnerische Darstellung der zwingend für eine Wohnung erforderlichen Einrichtungen, hier also auch der in Frage stehenden Küche. Diese Anforderung einer Nachtragsbeurkundung ist kein unnötiger Formalismus. Maßgeblich für die Existenz eines Wohnungseigentums ist die Zweckbestimmung und die zeichnerische Darstellung im Aufteilungsplan, der Inhalt des Grundbuchs wird (Weitnauer, WEG, 7. Auflage § 7 Rn 7; Haegele/Schöner/Stöber, a.a.O., Rn 2853). Schon die Verpflichtung des Grundbuchamts nur richtige Eintragungen im Grundbuch vorzunehmen, führt dazu, die Eintragung der Bücher in den Aufteilungsplan aufzunehmen…..“

    Die Eintragung würde ich in allen Grundbüchern wie folgt vornehmen:

    Der Inhalt des Sondereigentums (Zweckbestimmung) ist geändert. Das in Blatt (bzw. bei dem betroffenen Objekt: Das hier....) gebuchte Teileigentum (Arztpraxis Nr. 1) ist jetzt Wohnungseigentum (Wohnung Nr. 1).
    Bezug: Bewilligung vom….(Notar/UR-Nr…)
    Hier sowie in den für die übrigen Miteigentumsanteile angelegten Grundbuchblättern eingetragen am….

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