Grundschuld bei Teilungsversteigerung

  • Zitat

    und zwar bis zum Tag vor dem Geldeingang!

    Der Inhaber der n. v. Grundschuld kann nur dann Geld verlangen, wenn die Grundschuld fällig ist.
    Fällig wird das Grundschuldkapital erst nach "vorgängiger Kündigung" - § 1193 Abs. 1 BGB: "Das Kapital der Grundschuld wird erst nach vorgängiger Kündigung fällig. Die Kündigung steht sowohl dem Eigentümer als dem Gläubiger zu. Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate."

    M. E. muss der Inhaber der n. V. Grundschuld das berücksichtigen, so dass der Ersteher für mindestens 6 Monate Grundschuldzinsen bezahlen muss - oder sehe ich das verkehrt?

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  • Nur bei Grundschulden nach dem 19.08.2008 ist eine vorherige Kündigung der Hauptsache nötig, bei älteren Grundschulden ist die Hauptsache (regelmäßig) schon sofort fällig.
    Wenn eine Grundschuld nicht mehr valutiert sein sollte, könnte man vielleicht darüber nachdenken, ob dann abweichende Vereinbarungen (wieder) nach Absatz 2 zulässig wären zwischen Bank und Erwerber.
    Es ist m.E. nicht interessengerecht, dass der neue Eigentümer eines Objektes nach dem Erwerb (bei bestehengebliebener GS) gezwungen sein soll, dem Gläubiger 6 Monaten lang die (hohen) dinglichen Zinsen nach Grundbuch zu zahlen und sich nicht schon vorher durch Zahlung der Grundschuld entledigen kann. Der Erwerber hat doch in aller Regel ein hohes Ineresse, das Grunbuch schnell sauber zu bekommen, damit seine Hausbank wieder neu kreditieren kann.

  • klar hat der erwerber ein interesse daran,
    aber der dingliche gläubiger nicht zwingend....vielleicht hat der ja interesse daran die dinglichen Zinsen für 6 Monate einzuheimsen, weil er gierig ist..(oder bspw. verpflichtet durch die sicherungsabrede gegenüber dem früheren Eigentümer)

    Ich kaufe ein "I" und möchte lösen! -BOCKWURST-


    Wenn ich sterbe, sollen meine Überreste in Disneyland verstreut werden.
    Außerdem möchte ich nicht verbrannt werden.

  • .... Es ist m.E. nicht interessengerecht, dass der neue Eigentümer eines Objektes nach dem Erwerb (bei bestehengebliebener GS) gezwungen sein soll, dem Gläubiger 6 Monaten lang die (hohen) dinglichen Zinsen nach Grundbuch zu zahlen und sich nicht schon vorher durch Zahlung der Grundschuld entledigen kann. ....

    M.E. ist dies durchaus interessengerecht: ein Erwerber wird doch vor Abgabe seines Bargebotes die Bedeutung der bestehenbleibenden Grundschuld (einschließlich der nach Zuschlag bis zum Wirksamwerden der Kündigung zu zahlenden Zinsen) in seine Bietkalkulation einbezogen und deshalb sein Bargebot zulasten des Eigentümers/Schuldners entsprechend reduziert haben. Dann ist es sogar zwingend geboten, ihm auch die Zinsen bis zum Wirksamwerden der Kündigung abzuverlangen, damit diese Zinsen dem Voreigentümer über den Rückgewähranspruch wirtschaftlich wieder zufließen. M.a.W.: die Zinsen ab Zuschlag sind wirtschaftlich betrachtet Teil des Kaufpreises, der -wenn ihn der Gläubiger des bestehen gebliebenen Rechts nicht benötigt- dem Voreigentümer zufließen muss.

    Vgl. die in diesem Zusammenhang sehr instruktive Entscheidung des OLG Düsseldorf v. 6.10.2016 - I-3 U 31/15 = ZfIR 2017, 76 mit ablehnender Anmerkung v. Alff

  • Hallo zusammen:
    nach meiner Auffassung (muss) sollte der Berechtigte der bestehen gebliebenen Grundschuld (hier wohl die Bank) stets und ohne Ausnahme neben der Hauptsache auch noch alle grundbuchmäßig gesicherten Zinsen ab dem Zuschlag (also GS-Hauptsache-Nominalbetrag + Grundbuch-Zinsen ab Zuschlag), und zwar bis zum Tag vor dem Geldeingang! vom Erwerber verlangen (Zug um Zug gegen Lösch-Bew.), weil er sonst im Zweifel die Höhe des Rückgewähranspruchs unberechtigt schmälert, was zu Schadenersatzpflichten führen kann.
    Vor allem: der Erwerber muss auch seinen "eigenen Anteil" erst mal (mit-) zahlen. Er kann sich nicht darauf berufen, dass er ja auch Anspruchsinhaber zu 1/4 sei. Das ist ja dann gerade Gegenstand einer notwendigen Einigung.
    Wenn die Bank selbst keine zu sichernde Fo. mehr hat, gibt´s eben dort bei der Bank einen Übererlös. Dann werden die Erben alle angeschrieben (von der Bank), dass eine Einigung binnen einer Frist vorzulegen sei, anderenfalls müßte Hinterlegung erfolgen. Basta :gruebel:


    wobei wir hier im Hause auch schon rege Diskussionen geführt haben, ob wir bei nicht valutierender Forderung auch zum Zwangsversteigerungstermin zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen verpflichtet sind die rückständigen (abstrakten) Grundschuldzinsen anzumelden....

  • wobei wir hier im Hause auch schon rege Diskussionen geführt haben, ob wir bei nicht valutierender Forderung auch zum Zwangsversteigerungstermin zur Vermeidung von Schadensersatzansprüchen verpflichtet sind die rückständigen (abstrakten) Grundschuldzinsen anzumelden....

    Eine für mich schwer verständliche Diskussion, es sei denn, Ihr glaubt der höchstrichterlichen Rechtsprechung hierzu nicht. Der BGH hat die Frage beantwortet, nämlich im Urteil vom 04.02.2011 - V ZR 132/10, BGHZ 188, 186 ff.; Urteil vom 16.12.2011 - V ZR 52/11, BGHZ 192, 131 ff.; Urteil vom 03.02.2012 - V ZR 133/11, NJW 2012, 1142 f. und zuletzt - abgrenzend - im Urteil vom 20.01.2016 - V ZR 285/14, BGHZ 209, 1 ff. Zur Begründung wurde in hypothetischer Betrachtung darauf abgestellt, welche Rechte dem Sicherungsgeber bestenfalls zukommen, wenn die Rückgewähr der Grundschuld zu einer Vereinigung des Grundpfandrechts mit dem Eigentum führt: In diesem Fall erstreckt sich die Pflicht zur Rückgewähr der Grundschuld nicht auf die Grundschuldzinsen, da das Grundpfandrecht gemäß § 1178 Abs. 1 Satz 1 BGB u.a. für Rückstände von Zinsen erlischt.

    Zu den Pflichten des Grundpfandgläubigers empfehle ich die Lektüre von BGH, Urteil vom 29.01.2016 – V ZR 285/14 –, BGHZ 209, 1 ff.

  • @ 15. meridian:

    Verstehe ich Deine letzte Stellungnahme richtig? Bist Du der Meinung, dass dem Voreigentümer hinsichtlich der Zinsen ab Zuschlag kein Rückgewähranspruch gegenüber dem Gläubiger des bestehen gebliebenen Rechts zustehen? Und hälst Du dieses Ergebnis im Hinblick auf § 1178 BGB für gerechtfertigt?


    Wenn dem so ist, möchte ich folgendes zu bedenken geben:

    § 1178 BGB bzw. der daraus abzuleitende Rechtsgedanke gilt doch nur, wenn das Grundpfandrecht sich mit dem Eigentum in einer Person vereinigt hat. Das bedeutet: hinsichtlich der Zinsen bis zum Zuschlag hat der Eigentümer des Grundstücks keinen Anspruch auf die Zinsen, wenn ihm das Grundpfandrecht materiell bereits zusteht bzw. wenn er -wegen Nichtvalutierung und Wegfall des Sicherungszwecks- einen durchsetzbaren Rückgewähranspruch hat.

    Verliert der bisherige Eigentümer infolge des Zuschlags sein Eigentum, ist m.E. weder § 1178 BGB noch der daraus resultierende Rechtsgedanke anwendbar. Aus dem bestehen gebliebenen Grundpfandrecht ist wieder ein "Fremdrecht" geworden, mit der Folge, dass der Anspruch auf die Zinsen ab Zuschlag wiederauflebt.

    Im Übrigen:

    Der Leitsatz der von Dir zitierten BGH-Entscheidung v. 4.2.2011 -V ZR 132/10- lautet zwar:

    Will der Ersteher des Grundstücks eine in der Zwangs- oder Teilungsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld ablösen, ist der Grundschuldgläubiger auf Grund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses mit dem per-sönlichen Schuldner zur Verwertung der Grundschuld in der Weise verpflichtet, dass dieser von der persönlichen Schuld vollständig befreit wird; weitergehende Pflichten zumindest im Hinblick auf zur Zeit der Ablösung nicht valutierte Grundschuldzinsen treffen den Grundschuldgläubiger nicht.
    BGH, Urteil vom 4. Februar 2011 - V ZR 132/10 - OLG München
    LG München

    ist aber hinsichtlich des zweiten Halbsatzes missverständlich:

    Der BGH hat nur entschieden, dass der Gläubiger im Verhältnis zum rückgewährberechtigten Voreigentümer nicht verpflichtet ist, gegenüber dem Ersteher die zu seiner Befriedigung nicht benötigten Zinsen im Wege der Zwangsvollstreckung gegenüber dem Ersteher geltend zu machen, also nicht verpflichtet ist, für den Rückgewährberechtigten quasi "die Kohlen aus dem Feuer" zu holen.

    In Bezug auf eine mögliche Rückgewährverpflichtung für die Zinsen ab Zuschlag zugunsten des Voreigentümers ist der Entscheidung nichts zu entnehmen. (War auch nicht erforderlich: denn der Gläubiger hatte die Zinsen ab Zuschlag an den Voreigentümer abgetreten, um diesem die Möglichkeit zu geben, den Zinsanspruch selbst gegenüber dem Ersteher zu verfolgen, was der Voreigentümer letztendlich auch mit Erfolg gemacht hat.)

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