Genehmigung Grundstücksverkauf "Ablauf"

  • Habe trotz Suche nix passendes gefunden, mich würde trotzdem mal interessieren, was ihr denkt oder wie ihr das handhabt.

    Mich hat ein Betreuer gefragt, der das in seinem und im Eigentum des Betreuten stehende Grundstück verkaufen will, ob ich die Genehmigung nicht schon vor Schließung eines Kaufvertrages erteilen kann. Dem Käufer ist das sonst zu unsicher

    Bis jetzt hatte ich das immer so, dass eben schon ein notarieller Vertrag (inkl. Auflassung ect.) vorlag, den ich dann eben genehmigt habe - oder nicht.

    Vom Gesetz her ist es aber nicht ausgeschlossen, dass ich den Verkauf (zu bestimmten in der Genehmigung genannten Bedingungen) schon vor Abschluss eines not. Vertrages erteile, oder?

    Kann ich ihm die Genehmigung verweigern? Ich habe mir schon folgende Argumnente zurecht gelegt (er will morgen vorbeikommen):

    1. Wenn ich den Verkauf vorab genehmige und die Parteien weichen um 1 € von dem darin genannten Betrag ab, ist die Genehmigung für den dann geschlossenen Vertrag nicht wirksam erteilt.

    2. Selbst wenn ich einen möglichen KV genehmige, muss ja trotzdem noch die Auflassung genehmigt werden.

    Was sagt ihr dazu? Wie wird das bei euch gehandhabt? Vielen Dank schon für die Ideen! :daumenrau

  • Eine Vorgenehmigung ist möglich, sie muss aber den Inhalt des zu genehmigenden Rechtsgeschäfts genau wiedergeben und deshalb scheidet ihre Erteilung bei Grundstücksgeschäften in der Regel aus. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn ein Vertragsentwurf vorliegt, dieser Entwurf durch Verbindung zum Bestandteil der Genehmigung gemacht wird und der endgültige Vertrag hiervon nicht (auch nicht geringfügig) abweicht.

    Wenn nichts vermessen werden muss, enthält der Vertrag zugleich die Auflassung. Also kein anderer Fall wie bei der nachträglichen Genehmigung.

  • Üblich ist es zwar nicht,
    es spricht m.E. aber nichts dagegen , einen Kaufvertragsentwurf " in der Fassung vom...." vorab zu genehmigen wie es § 1829 BGB auch zulässt.
    Sollte dann im Beurkundungstermin "etwas anderes" beurkundet werden , ist das schlichtweg von der Genehmigu8g halt nicht umfasst.

    Die Auflassung genehmige ich separat nie .
    Irgendwo gibts Rechtsprechung;) , dass die Genehmigung des schuldrechtlichen Geschäfts die Genehmigung des dinglichen Geschäfts umfasst.
    Übkicherweise wird entweder

    a.) Auflassung mit erklärt; Urkunde wird zum Grundbuchvollzug jedoch erst
    nach Kaufpreiszahlung dem GBA vorgelegt oder

    b.) ( eher im süddeutschen Raum ) nur Kaufvertrag abgeschlossen und für
    Auflassung Vollmacht erteilt, die nach Kaufpreiszahlung erst ausgeübt
    werden darf.

    Daher genehmige ich immer den "Kaufvertrag vom..... mit allen darin enthaltenen Erklärungen."

  • Meine letzte Grundstücksverkaufgenehmigung war ebenfalls eine "Vorgenehmigung", da alles ganz schnell gehen sollte. Ich habe den "als Anlage beigefügten Vertragsentwurf" genehmigt und den mir vorliegenden Entwurf mit der Genehmigung verbunden.
    Zwei Tage nach meiner Genehmgiung kam dann auf einmal doch die Urkunde, fix und fertig. Im Prinzip war alles gleich, nur die Daten hatten sich aufgrund des Zeitablaufs etwas verändert. Ich habe das Genehmigungsverfahren erstmal nicht neu aufgerollt, mal sehen, ob das so durchgeht. Ansonsten kann ich damit noch einmal anfangen.
    Sicherer ist also die nachträgliche Genehmigung - jedenfalls für den Rchtspfleger.

  • Hallo!
    Ich hab mal eine kurze Frage:
    Kann mir jemand eine Fundstelle nennen, die besagt, dass das genehmigte schuldrechtliche Geschäft die Genehmigung für das dingliche Geschäft enthält.
    Das wäre nett!
    Danke!

  • Hier zum Beispiel:

    RGZ 130, 148, 150; RG SeuffA 85 Nr. 104; KGJ 24 A, 238, 239 = RJA 3, 59; KGJ 28 A, 6, 7; KG OLGE 18, 291; KG JW 1937, 42 = JFG 14, 246 = HRR 1937 Nr. 92; BayObLGZ 20, 319; BayObLG Rpfleger 1983, 344 = DNotZ 1983, 369; BayObLGZ 1985, 43 = Rpfleger 1985, 235; Palandt/Diederichsen, BGB, 69. Aufl., § 1828 Rn. 15; Staudinger/Engler, 13. Aufl., § 1821 Rn. 24, § 1828 Rn.38; Soergel/Zimmermann, 13. Aufl., § 1821 Rn. 3, 14 und § 1828 Rn.13, 18 m.w.N.; Erman/Saar, 12. Aufl., § 1828 Rn.15.

  • Ich muss mich hier mal hinten dran hängen :D

    Ich hab weder einen notariellen Vertrag noch einen Vertragsentwurf bei der Akte, lediglich ein schriftliches Angebot eines Interessenten, dass er das Grundstück zum Preis von so und soviel kaufen möchte.

    Die (Berufs)Betreuerin beantragt eine Genehmigung...

    Mittlerweile bin ich soweit gekommen, dass es keinen Vorbescheid mehr gibt...

    Ich bin mir nun völlig unsicher, wie ich das ganze Verfahren weiterführen soll!

    Ich hab lediglich eine Stellungnahme des Gutachterausschusses über den Wert (der ausdrücklich in seiner Stellungnahme darauf hinweist, dass das Grundstück nicht besichtigt wurde), ich hab keine Fotos und gar nix...

    So kann ich jedenfalls nichts machen, das steht schon mal fest!

    Ich würde nur gerne den allgemeinen weiteren Ablauf wissen! Was schreibe ich der Betreuerin? Höre ich jetzt - im momentanen Stand schon den Betroffenen an? Wohl eher nicht oder!?

    Ich werd die Betreuerin um folgende Dinge bitten - notarieller Vertragsentwurf, Fotos des Grundstücks, Nachweis der relativ erfolglosen Interessentensuche (Wert: 36.600 €, Kaufpreis: 19.500 €)...

    Außerdem lastet auf dem Grundstück auch eine Sicherungshypothek des KSV (Kommunaler Sozialverband) - dieser muss der Veräußerung doch auch zustimmen?

    Oh Hilfe, ich bin überfordert... :eek:


    Danke schon mal fürs Mitdenken!

    Wenn kein Wind geht, dann rudere!
    (polnisches Sprichwort)

  • Zitat

    Ich werd die Betreuerin um folgende Dinge bitten - notarieller Vertragsentwurf, Fotos des Grundstücks, Nachweis der relativ erfolglosen Interessentensuche (Wert: 36.600 €, Kaufpreis: 19.500 €)...


    Das auf jeden Fall!
    Deine Entscheidung - egal welche - musst Du ja begründen können. Ein Gutachten (zumindest in Kurzform) ist schon erforderlich (hierzu gab es im Betreuungssubforum schon mal einen Thread - empfehlenswert ;) ).
    Ob eine Anhörung zum jetzigen Zeitpunkt schon sinnvoll ist, mache ich vom Einzelfall abhängig.
    Was ergibt sich aus dem letzten Gutachten? Könnte d. Betr. jemals wieder in das eigene Haus? Was sagt das aktuelle ärztliche Gutachten? Anhörungsfähigkeit? Notwendigkeit Verfahrenspfleger?
    Fragen über Fragen.

    Ich mache keine Fehler ... ich erschaffe kleine Katastrophen.

  • Wieso brauchst Du unbedingt Photos ?
    Reicht Dir die schriftliche Aussage zum Verkehrswert im Verhältnis zum Kaufpreisangebot nicht aus ?

    Habe ich einen Kaufvertragsentwurf , höre ich d. Betreuten schon mal vorab an , auch wenn das rechtlich nicht sauber ist.
    Habe ich nicht einmal das , besteht für eine Anhörung keine Grundlage.

    Ich habe aber auch beim Vorliegen eines Vertragsentwurfes einen Verfahrenspfleger bestellt, wenn Notartermin schon feststand und aus den Akten ersichtlich ist, dass Verständigung mit Betreutem nicht möglich ist.

    Auf die Vorlage eines Vertragsentwurfs kann man die Beteiligten jedenfalls nicht verpflichten.

  • Mmmhhh - also ich weiß nicht...

    Der Gutachterausschuss hat ja letzendlich nur den Bodenwert ermittelt - was ich auch selber gekonnt hätte... :strecker

    Der Gutachterauschuss weist ausdrücklich darauf hin, dass er das Grundstück nicht besichtigt hat!

    Der Interessent teilt mit, dass er so wenig bietet, weil die Gebäude, die aufstehen, abgerissen werden müssen - muss ich mir nicht wenigstens einen groben Überblick verschaffen, ob das auch alles so stimmt??

    Es handelt sich hierbei nicht um ein Wohnhaus, sondern angeblich um ein Gartengrundstück, der Betreute hatte vorher eine Mietwohnung und wohnt jetzt im Heim...

    Die Betreuerin hat auf Nachfrage telefonisch mitgeteilt, dass ich den Betreuten nicht anhören könnte, er würde es nicht verstehen... Aber der Betreuerin unterschreiben, dass er auf die Rechnungslegung verzichtet, kann er... :mad:

    Also - was sollte ich eurer Meinung nach jetzt konkret tun?

    Der Betreuerin mitteilen, dass erst eine Genehmigung erteilt werden kann, wenn der notarielle Vertrag vorgelegt wird?? Und dann erst ermitteln???

    Wenn kein Wind geht, dann rudere!
    (polnisches Sprichwort)

  • Also ich würde (zumindest bei bebauten Flächen) auf ein Wertgutachten eines Sachverständigen nicht verzichten. Vielleicht gibt es Kurzgutachten die etwas günstiger sind :gruebel:

    Mein Tipp: Wertgutachten und Vertragesentwurf des Notars anfordern, Unterlagen prüfen, soweit i.O. unter Vorbehalt der persönlichen Anhörung bzw. Verfahrenspflegerstellungnahme "grünes Licht" zur Beurkundung geben, nach Eingang des Notarvertrags ins Genehmigungsverfahren einsteigen.

  • Es ist zwar nicht gleich um die Ecke, aber mit dem Auto binnen 20 Minuten zu erfahren, das wäre das Problem nicht!

    Okay, ich fahr hin und gucks mir an...

    Weiß aber trotzdem noch nicht, was ich jetzt konkret veranlassen muss!

    Die Betreuerin darauf hinweisen, dass Genehmigung wenn überhaupt, dann erst erteilt werden kann, wenn der notarielle Vertrag vorliegt?

    Bitte seht mir meine Nachfrage nach - ich bin NEULING :oops:

    Edith: Wer bezahlt das Gutachten? Der Betreute ist an sich mittellos und auf dem Grundstück lastet eine Sicherungshypothek in Höhe des Verkehrswertes....

    Wenn kein Wind geht, dann rudere!
    (polnisches Sprichwort)




  • Ohne Entwurf besteht jedoch keine Grundlage für ein Genehmigungsverfahren, weil weder eine Anhörung sinnvoll ist, noch eine Prüfung der Genehmigungsfähigkeit erfolgen kann.

    Bei bebauten Grundstücken benötigt man natürlich auch entsprechende Wertschätzungen durch Gutachter, notfalls auch durch die Bank oder Makler.

    Ich würde daher die Betreuerin anschreiben, dass sie binnen x Wochen (mindestens) den Entwurf und Unterlagen zum Wert des Grundstückes einreichen soll und für den Fall der Nichteinreichung die Zurückweisung des Genehmigungsantrages ankündigen.

  • Ich hab doch oben geschrieben , dass ohne Entwurf keine Grundlage für ein Handeln des Gerichts besteht.:confused:
    Meiner Stellungnahme kann ich nichts anderes entnehmen.

  • Zu genehmigen geht erst der Vertrag. Damit die Beteiligten diesen aber so abschließen, dass er auch genehmigungsfähig sein wird, biete ich an, einen Vertragsentwurf schon mal zur Prüfung einzureichen und dazu auch Unterlagen, die den Wert belegen. Ich habe nicht immer auf einem Gutachten bestanden, besonders nicht, wenn es um abrissreife Bruchbuden geht. Da haben mir mal auch Fotos oder mein Augenschein genügt. Wenn aber ein ordentlichen Kaufpreis erzielt werden kann, mache ich mir über die Gebühr fürs Wertgutachen keine Sorgen.
    Ich prüfe dann also schon mal ob Kaufpreis und Vertragsmodalitäten so i.O. wären, teile mit, was zu ändern wäre (meist dreht es sich um den Kaufpreis), höre auch evt. schon den Betroffenen an und dann schließen die Beteiligten ihren endgültigen Vertrag, der zu genehmigen ist.
    Die Anhörung im Vorfeld macht aber nur Sinn, wenn der endgültige Vertrag auch dem Entwurf entspricht.

    Sei nett zu Tieren, du könntest selbst eins sein. (Norbert Blüm)

  • :daumenrau
    Bei Abweichungen vom Entwurf in der tatsächlichen Urkunde würde es anschließend ausreichen, d. Betreuten noch mal schriftlich Gelegenheit zur Stellungnahme zu geben.

  • Ich erlaube mir, diesen Thread mal aus der Versenkung zu holen. Kürzlich wurde von mir auch einer Betreuerin die Genehmigung erteilt, eine Eigentumswohnung nach Maßgabe eines notariellen Vertragsentwurfs zu verkaufen.

    Dass die Genehmigung nur verwertbar ist, wenn der Vertrag mit dem aus dem Entwurf ersichtlichen Wortlaut geschlossen wird, hab ich der Betreuerin auch mehrmals gesagt.

    Nunmehr erfolgte die Beurkundung, Wortlaut passt, soweit so gut. Leider weigert sich jetzt die Grundbuch-Kollegin (nicht am selben Gericht), die Umschreibung vorzunehmen, weil man einen Grundstücksvertrag nicht vorab genehmigen könne, und schon gar keinen Entwurf:confused:

    Was könnte ich denn noch außer den bisher angeführten Argumenten bringen? Bisher war sie nicht zur Einsicht zu bewegen?

  • Solange man dem Grundbuchamt nicht in der Form des § 29 GBO nachweist, dass der beurkundete Vertrag vom genehmigten Entwurf nicht abweicht, sehe ich auch nicht, wie man um eine Genehmigung des beurkundeten Vertrages nicht herumkommen.

    Wie das gehen soll weiß ich nicht. Und deswegen halte ich es auch für unsinnig, Verträge zu "genehmigen", die noch gar nicht geschlossen sind.

    "Allen ist alles egal, außer der Handyvertrag" - Kraftklub

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