Vormerkung und Photovoltaikanlage

    Folgender Antrag wird dem Grundbuchamt vorgelegt:

    Mit Vertrag vom xxx hat der Eigentümer das Dach des Hauses A zum Bau und Betrieb einer Photovoltaikanlage an X verpachtet.
    Darüber hinaus wurde im Pachtvertrag geregelt, dass die Sparkasse M als Sicherungseigentümerin der Anlage berechtigt ist, die Rechte und Pflichten aus dem Pachtvertrag zu übernehmen.

    Der Eigentümer bewilligt und beantragt die Eintragung einer „üblichen“ Pholtaikdienstbarkeit für X (hier aus Platzgründen nicht näher ausgeführt).

    Vormerkung: Der Eigentümer verpflichtet sich der Sparkasse M gegenüber mit unmittelbarer Drittwirkung, für den Fall das ein Dritter den Betreib der Photovoltaikanlage übernimmt, dem jeweiligen Übernehmer des gleiche Recht einzuräumen und die gleiche Dienstbarkeit zu bestellen. Dieser Anspruch der Sparkasse ist veräußerlich. Zu seiner Sicherheit bewilligt und beantragt der Eigentümer zugunsten der Sparkasse M die Eintragung einer Vormerkung auf Bestellung der Dienstbarkeit vorstehenden Inhalts.

    Zur Sicherung dieses Anspruchs der Sparkasse M bewilligt und beantragt der Eigentümer zugunsten der Sparkasse M die Eintragung einer Vormerkung gleichrangig mit der vorstehenden Dienstbarkeit des Inhalts, das der jeweilige Grundstückseigentümer sich verpflichtet, zu Gunsten der Sparkasse M eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit vorstehenden Inhalts zu bestellen.

    Sind diese Vormerkungen eintragungsfähig und wie würdet Ihr diese Vormerkungen formulieren ?



    Bei der ersten Vormerkung sehe ich keine Probleme. Der Eigentümer verpflichtet sich in einem Vertrag zugunsten Dritter gegenüber der Sparkasse als Versprechensempfänger, einem von dieser benannten Dritten eine Dienstbarkeit zu bestellen. Der Anspruch der Sparkasse (§ 335 BGB) wird durch eine Vormerkung gesichert.

    Der andere Anspruch ist auf die Bestellung einer Dienstbarkeit für die Sparkasse selbst gerichtet. Auch dieser Anspruch kann durch eine Vormerkung gesichert werden. Die Bewilligung der zweiten Vormerkung kommt aber m.E. etwas unvermittelt, da auf den Anspruch selbst vorher nicht näher eingegangen wird. Am ehesten noch oben in dem Absatz, wonach die Sparkasse berechtigt ist, in die Rechte aus dem Pachtvertrag einzutreten. Eigentlich kann man sich denken, welcher Art der zu sichernde Anspruch ist, vielleicht bin ich durch die vielen Photovoltaikanlagendienstbarkeiten aber auch schon konditioniert. Grds. muß sich die Art des Anspruchs aus der Bewilligung ergeben.

    Eintragungsvorschlag:

    1. "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Photovoltaikanlagenrecht zugunsten eines noch
    zu benennenden Dritten) für die Sparkasse ...; gemäß Bewilligung vom ...; eingetragen am ... ."; Wegen des zu benennenden Dritten würde aber auch Bezugnahme ausreichen.

    2. "Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Bestellung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit (Photovoltaikanlagenrecht) für die Sparkasse ...; gemäß Bewilligung vom ...; eingetragen am ... ."


    - und die Vormerkungen dann halbspaltig eintragen.

    Es gehört oft mehr Mut dazu, seine Meinung zu ändern, als ihr treu zu bleiben.

    Ich habe noch folgende Probleme:

    bei der ersten Vormerkung stören mich die Worte „ dem jeweiligen Übernehmer“ .
    Wenn mehrere Übernehmer – nacheinander – abgesichert werden sollen, müsste m.E. für jeden Übernehmer eine eigene Vormerkung eingetragen werden.

    Bei der zweiten Vormerkung stören mich die Worte „des Inhalts, das der jeweilige Grundstückseigentümer sich verpflichtet…..“
    Der Anspruch richtet sich nur gegen den Eigentümer, der die Vormerkung bewilligt. Spätere Eigentümer sind an diesen Anspruch nicht gebunden. Eine Vormerkung mit diesem Inhalt ist m.E. nicht eintragungsfähig.

    Da ist beides richtig. Wenn mit dem "jeweiligen" Übernehmer tatsächlich auch noch weitere Rechtsnachfolger gemeint sind, und dies nicht nur ein mißglückter Rückverweis auf den "einen" Dritten ist, wären weitere Vormerkungen erforderlich (Reymann DNotZ 2010, 84, 104). Und aus einem Vertrag zu Lasten Dritter können die Beteiligten nicht weitere Eigentümer verpflichten oder durch Vormerkung sicherbaren Ansprüche herleiten.

    Hab' auch noch kurz eine Frage zu dem Thema (schon wieder:()

    Unter 1. der Urkunde wird ganz normal eine bpD für den Betreiber der Anlage bestellt.

    Unter 2. der Urkunde die Vormerkung wie folgt:

    Ich (Eigentümer) verpflichte mich der Bank gegenüber das gleiche Recht einzuräumen und die gleiche Dienstbarkeit zu bestellen. Dieser Anspruch ist veräußerlich.
    Zur Sicherung dieses Anspruchs der Bank bewillige und beantrage ich zugunsten der Bank die Eintragung einer Vormerkung gleichrangig mit der zuvor unter Ziff. 1 bewilligten und beantragten beschränkten persönlichen Dienstbarkeit des Inhalts, dass der jeweilige Grundstückseigentümer sich verpflichtet, zu Gunsten den Bank eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit vorstehenden Inhalts zu bestellen.

    Das mit der Abtretbarkeit des Anspruchs geht nicht und auch der Passus, dass sich der jeweilige Grundstückseigentümer verpflichtet die bpD zu bestellen müsste so nicht möglich sein (Vertrag zu Lasten Dritter), oder?

    Zitat von Zora

    Das mit der Abtretbarkeit des Anspruchs geht nicht und auch der Passus, dass sich der jeweilige Grundstückseigentümer verpflichtet die bpD zu bestellen müsste so nicht möglich sein (Vertrag zu Lasten Dritter), oder?



    Der Anspruch auf Dienstbarkeitsbestellung ist grds. nicht abtretbar (vgl. Reymann DNotZ 2010, 84, 103 m.w.N.). Etwas anderes wäre es, wenn der Anspruch des Versprechensempfängers aus einem Vertrag zugunsten Dritter (§ 335 BGB) veräußerlich sein soll (vgl. Reymann a.a.O. Rn. 103, 104 m.w.N.). Ferner kann der Eigentümer nicht seine Einzelrechtsnachfolger im Eigentum verpflichten bzw. würde dies keinen vormerkbaren Anspruch begründen (vgl. Staudinger/Gursky § 883 Rn. 61 m.w.N.).

    Einige Anschlussfragen von mir hierzu:

    Habe auch Eintragung einer bpD und einer Vormerkung jeweils zugunsten einer Privatperson und zugunsten der finanzierenden Bank vorliegen.
    Die Dienstbarkeiten sollen jeweils bedingt eingetragen werden (auflösend bedingt für Betreiber und aufschiebend bedingt für Bank). Die Bedingung besteht in der Ausübung des Eintrittsrecht in den der Diensbarkeit zugrunde liegenden Nutzungsvertrag.

    Frage: Muss mir dieser Vertrag in vorgelegt werden? Wenn ja, in welcher Form?

    Dann soll die Löschung der Dienstbarkeiten und Vormerkungen nur mit Zustimmung der Bank möglich sein

    Frage: Zulässig? Wenn ja, wie im Grundbuch eintragen?

    :confused::confused::confused:

    Zur 1. Frage:

    Ich sehe nicht, wofür man sich zur Eintragung der Bedingungen den Nutzungsvertrag vorlegen lassen müsste.

    Zur 2. Frage:

    M.E. nicht als "Verfügungsbeschränkung" bei den Rechten eintragbar. Hier sind die Urkunden aber meist auch so zu verstehen, dass diese Klausel nur schuldrechtlich gilt.

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

    Zitat von Lotte

    Dann soll die Löschung der Dienstbarkeiten und Vormerkungen nur mit Zustimmung der Bank möglich sein

    Frage: Zulässig? Wenn ja, wie im Grundbuch eintragen?


    Ich denke auch, dass diese Bestimmung dinglich nicht eintragbar ist. Sie dürfte sogar auch sonst im Außenverhältnis nichtig sein, § 137 BGB. Eine Ausnahmebestimmung wie in den §§ 399, 413 bezüglich der Abtretungsbeschränkung (vgl. Palandt/Bassenge BGB Einl. v. § 854 Rn. 12) kennt das Gesetz nicht. Die Vereinbarung dürfte letztlich nur schuldrechtlich und nur im Innenverhältnis zwischen den Berechtigten und der Bank gelten.

    Allerdings meine ich, dass die Bewilligung eindeutig erkennen lassen muss, was als dinglicher Inhalt eingetragen werden soll und was nicht. Ich meine auch, dass das Grundbuchamt eine eindeutige Auslegung à la "sowieso nicht eintragbar = sicher nur schuldrechtlich" nicht vornehmen kann/darf.

    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

    Irgendwie versteh ich es einfach nicht.

    Zu meinem Fall:
    Es wird wir üblich eine Dienstbarkeit zugunsten einer natürlichen Person bzgl. einer Photovoltaik-Anlage bestellt.

    Und dann führt der Notar weiter aus:
    Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, dem Begünstigten gegenüber mit unmittelbarer Drittwirkung für den Fall, dass ein Rechtsnachfolger oder für den Fall, dass ein Dritter den von dem Begünstigten geschlossenen Nutzungsvertrag vom ... übernimmt und in die Rechte und Pflichten desselben eintritt, dem jeweiligen Übernehmer das gleiche Recht einzuräumen und die gleiche Dienstbarkeit zu bestellen und bevollmächtigt den Berechtigten, die Eintragung der beschränkt persönlichen Dienstbarkeit mit voranstehendem Inhalt für den Rechtsnachfolger des Berechtigten im Namen des Grundstückseigentümers zu bewilligen und zu beantragen. Dies gilt insbesondere für die die PV-Anlage finanzierende Bank.
    Zur Sicherung des Rechte des Dritten bewilligt und beantragt der Grundstückseigentümer die Eitnragung einer Vormerkung auf Bestellung der Dienstbarkeit in Abt. II des Grundbuchs.


    Soweit wortwörtlich der Text in der Urkunde. Soweit ich das bisher verstanden habe gibt es meistens den Fall, dass konkret zugunster der finanziernenden Bank diese Vormerkung eingetragen wird.

    Was hier ja nicht beantragt ist, geschweige denn, dass ich wüsste, wer die finanzierende Bank ist.

    Zu wessen Gunsten soll dies blöde Recht also nun eingetragen werden? Ein etwaiger Dritter müsste ja wenn denn bestimmt oder bestimmbar sein, aber daran mangelt es hier doch wohl, oder nicht?
    Hab ich hier irgendwo nen Denkfehler?

    Hab ja eben schon versucht neben den Kommentaren zu suchen, aber im Internet findet man nur Verträge, die genau solch eine Vormerkung eingetragen haben wollen.

    Wäre für Hilfe echt dankbar, steig da nicht mehr hinter. :confused:

    Zitat von Henriette

    Der Grundstückseigentümer verpflichtet sich, dem Begünstigten gegenüber mit unmittelbarer Drittwirkung...

    Als Berechtigter der Vormerkung soll wahrscheinlich der "Begünstigte" eingetragen werden,...


    Zitat von Henriette

    Zur Sicherung des Rechte des Dritten bewilligt und beantragt der Grundstückseigentümer die Eitnragung einer Vormerkung auf Bestellung der Dienstbarkeit in Abt. II des Grundbuchs.

    ...nur geht dies aus der Bewilligung nicht hervor.

    zu # 5

    mal ne' blöde Frage - beanstandet das jemand wenn sich der jeweilige Eigentümer (Vertrag zu Lasten Dritter) verpflichtet eine Dienstbarkeit zu bestellen? Oder gibt's dazu schon eine Entscheidung?

    Zitat von Zora

    mal ne' blöde Frage - beanstandet das jemand wenn sich der jeweilige Eigentümer (Vertrag zu Lasten Dritter) verpflichtet eine Dienstbarkeit zu bestellen? Oder gibt's dazu schon eine Entscheidung?


    Zitat von Zaphod

    Ferner kann der Eigentümer nicht seine Einzelrechtsnachfolger im Eigentum verpflichten bzw. würde dies keinen vormerkbaren Anspruch begründen (vgl. Staudinger/Gursky § 883 Rn. 61 m.w.N.).



    Auf die Schnelle noch Palandt/Bassenge § 883 Rn. 14.

    Hilfeee! :(


    Antrag 1

    - Eingang Dez. 2010 –

    a) BpD für Herrn X (Photovoltaikanlagenrecht) auflösend bedingt für den Fall
    dass „die Bank“ ihr Eintrittsrecht in den Gestattungsvertrag … ausübt.
    b) BpD für „die Bank“ (Photovoltaikanlagenrecht) aufschiebend bedingt, dass
    „die Bank“ ihr Eintrittsrecht … ausübt.
    c) Je eine Vormerkung für X und für „die Bank“ für den Fall dass ein Dritter
    in den Gestattungsvertrag… eintritt.

    Die Bewilligungen soweit sie für „die Bank“ (genauso ist das formuliert) gehen ja nicht, da muss ich beanstanden.
    Soweit richtig? :oops:


    Antrag (Ersuchen) 2

    - Eingang Mai 2011 –

    Verfügungsverbot gem 21 II Nr. 1 und 2, 22 Abs. 1 S. 1 InsO eintragen
    (Der zugrundeliegende Beschluss ist auch von Mai 2011)


    FRAGEN

    Die Ergänzung der Bewilligung so dass „die Bank“ grundbuchgerecht bezeichnet wird muss doch der vorl. Insoverwalter machen. (Richtig?)

    Kann ich die zu Antrag 1 gestellten Sachen irgendwie vormerken und dann das Verfverbot eintragen? Ich denke nicht weil ja der Berechtigte fehlt. Also mach ich die Zwischenverfügung und lasse das Verfügungsverbot erstmal liegen bis Antrag 1 erledigt werden kann komplett?

    (Ist ne Vertretungsakte und wird sicher Ärger geben weils solange lag, da will ich alles doppeltrichtig machen. Entschuldigung also,wenn die Fragen dumm sind. :()

    Die Bank muß natürlich noch entsprechend § 15 GBV bezeichnet werden. Nachgeholt werden kann das vom Eigentümer, da die Behebung des Antragsmangels
    wohl keine Verfügung darstellt bzw. die rangwahrende Wirkung der Zwischenverfügung auch bezüglich der Behebung von formellen Eintragungsvoraussetzungen gilt (vgl. Palandt/Bassenge § 878 Rn 14). Wie man die Vormerkung (§ 18 GBO) einträgt, wenn der Berechtigte lediglich als "die Bank" bezeichnet ist, weiß ich nicht.

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