Zustimmung Wohnungseigentümer § 12 WEG

    Hallo!

    Ich habe hier folgenden Fall: Es ist eine Wohnung verkauft worden und im Grundbuch bzw. in der Teilungserklärung ist eine Veräußerungsbeschränkung dergestalt verankert, dass jeder Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung der Mehrheit der Wohnungseigentümer bedarf.

    In § 12 WEG wiederum steht, dass als Inhalt des Sondereigentums vereinbart werden kann, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf.

    Wie würdet Ihr es also sehen? Kann der Verkäufer also selbst in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer auch zustimmen oder bedarf es ausschließlich der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, wie es ausdrücklich in § 12 WEG steht.

    Ich kann leider keine Entscheidung finden, die konkret auf meinen Fall abstellt.

    Es gibt zwar Entscheidung, wonach der Verwalter, auch wenn er selbst beteiligt ist, die Zustimmung für sich erteilen kann. Das wiederum ist aber m. E. ist nicht anwendbar, weil § 12 WEG ausdrücklich von "anderen Wohnungseigentümern" spricht.

    Könnt Ihr mir helfen?

    Vielen Dank jetzt schon!!

    Kordu

    Zur erforderlichen Bestimmtheit einer solchen "Mehrheitsvereinbarung" vgl. Bauer/v.Oefele/v.Oefele, AT V Rn.115. In der dortigen Fn.321 ist eine Entscheidung des BayObLG MittBayNot 1987, 96 m. Anm. Röll zitiert, die sich mit der Auslegung der Formulierung "Zustimmung der Mehrheit der Hausgemeinschaft" beschäftigt.

    ... hinsichtlich der von Cromwell genannten Entscheidung konnte ich nur - aber immerhin - einen Orientierungssatz (bei juris) finden, der da lautet:

    "1. Ist in einer Gemeinschaftsordnung die Regelung enthalten, daß zur Übertragung des Wohnungseigentums die "Zustimmung der Mehrheit der Hausgemeinschaft" erforderlich ist, so ist diese dahin auszulegen, daß das Stimmrecht sich nach der Größe des Miteigentumsanteiles richtet und die "Mehrheit der Hausgemeinschaft" demnach erreicht ist, wenn die der Veräußerung Zustimmenden mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile innehaben.

    2. ..."

    Hier ist aber die Rede von der "Mehrheit der Hausgemeinschaft", nicht von der der Wohnungseigentümer, so dass die Entscheidung auf deinen Fall m.E. nicht passt.

    In den Kommentierungen ist, soweit ich das sehen konnte, - wie selbstverständlich - immer die Rede von den ANDEREN Wohnungseigentümern. Der Fall, dass der veräußernde Wohnungseigentümer darunter sein könnte, wird gar nicht angesprochen.

    Ich denke zudem, dass die Zustimmung des veräußernden Wohnungseigentümers hier nicht "zählen" dürfte, weil dies weder vom Wortlaut des § 12 WEG gedeckt ist, noch dem Sinn und Zweck der Norm entsprechen würde.

    Sinn und Zweck des Zustimmungsbedürfnisses ist, dass den Wohnungseigentümern die Möglichkeit gegeben wird, sich gegen das Eindringen unerwünschter Personen in die Gemeinschaft zu schützen. Da der veräußernde Wohnungseigentümer aus der Gemeinschaft ausscheidet, muss er mit dem an dessen Stelle tretenden neuen Wohnungseigentümer nicht "leben". Warum sollte er also ein Mitspracherecht haben.

    Anders würde ich es sehen, wenn der veräußernde Wohnungseigentümer in der Gemeinschaft verbliebe - etwa, weil ihm weitere Einheiten gehören.

    Anders liegt der Fall auch, wenn gerade der veräußernde Wohnungseigentümer auch Verwalter ist, dessen Zustimmung zur Veräußerung erforderlich ist. In einem solchen Falle agiert er (und darf er auch, weil - wie du schon sagtest - § 181 BGB nach Rspr. insoweit keine Anwendung findet) als Verwalter und könnte von der Wohnungseigentümergemeinschaft ggf. auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung in Anspruch genommen werden, wenn er die Zustimmung erklärt, obwohl ihm bewusst ist, dass er der Gemeinschaft damit schadet.

    Ich halte die Formulierung "Mehrheit der Wohnungseigentümer" durchaus in dem Sinne für auslegungsfähig, dass sowohl die Mehrheit der Miteigentumsanteile als auch die Personenmehrheit gemeint sein kann (bei letzterer: 1 WEG-Einheit = 1 "Person").

    Mir ist das ganze immer noch zu riskant, so dass wir darauf drängen, dass noch ein weiterer Wohnungseigentümer (der sich bislang sperrt) zustimmt. Wir haben ohne diesen weiteren Wohnungseigentümer (und ohne den Veräußerer) Zustimmungen von 50/100stel, was definitiv nicht die Mehrheit ist.

    In einer Kommentierung zu § 25 WEG (wann Mehrheitsentscheidungen der gesamten Wohnungseigentümergemeinschaft anzuwenden sind) war der Fall des § 12 IV WEG genannt, jedoch nicht § 12 I WEG.

    Ich jedenfalls kann - solange ich nicht vom Gegenteil überzeugt wurde - nur vom Gesetzestext in § 12 I WEG ausgehen, der ganz klar von "anderen Wohnungseigentümern" spricht und damit ist der Veräußerer ausgeschlossen.

    In der Teilungserklärung steht übrigens "Mehrheit der Wohnungseigentümer" (und nicht der "anderen ..."). Aber das wiederum ist m. E. unerheblich, weil auch die Teilungserklärung auf Grundlage von Gesetzen entsteht. Und in § 12 I WEG steht nun - leider -: "anderen Wohnungseigentümer".

    Ich bin aufgrund der genannten Auslegungsunsicherheit auch der Ansicht, dass das Grundbuchamt nur eintragen kann, wenn sich aufgrund der erteilten Zustimmungen sowohl die Mehrheit der Miteigentumsanteile als auch die Personenmehrheit ergibt. Wenn man ganz streng sein will, hält man die Vereinbarung insoweit für zu unbestimmt, was wohl zur Folge hätte, dass alle Wohnungseigentümer zustimmen müssen.

    Zu # 5

    Das mag Ansichtssache sein, ich persönlich sehe das anders.

    Der Wortlaut "Mehrheit der Wohnungseigentümer" ist klarer und lässt - mangels eines Bedürfnisses - weniger Raum für eine Auslegung. (Wozu auslegen, wenn der Wortlaut eindeutig ist?) Hier also eine Gewichtung des Stimmrechts nach der Größe der Anteile hinein zu interpretieren, ginge m.E. insbesondere im Hinblick auf das grundsätzliche (wenn auch abdingbare) Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 WEG) zu weit.

    Aber das ist hier - wenn ich das richtig überblicke - ohnehin nicht das Hauptproblem.

    Du sagst es: Letztere besteht aus Ersteren - wie eben beispielsweise eine Mauer aus Steinen besteht.

    "Mehrheit der Mauer" heißt aber nicht unbedingt auch Mehrheit der Steine; denn Steine können von unterschiedlicher Größe sein. Wenn also die "Mehrheit einer Mauer" grün ist, heißt das nicht zwingend, dass auch die Mehrheit der Steine (aus denen die Mauer besteht) grün ist. Die Mauer kann trotzdem mehr rote Steine haben. :)

    Aber wie dem auch sei; ich kann damit leben, dass wir unterschiedlicher Auffassung sind. Meinetwegen müssen wir also nicht krampfhaft versuchen, auf einen Nenner zu kommen - zumal DAS im Falle von kordu gar nicht fraglich zu sein scheint.

    Die Sache wird sich ohnehin erst beim Grundbuchvollzug klären. Denn ganz gleich welche Zustimmungen vorgelegt werden, wird der Rechtspfleger eintragen oder eben nicht. Wir können hier nur mitteilen, was wir selbst von der Sache halten, aber nicht, was der zuständige Rechtspfleger von ihr halten wird.

    Um zur Verwirrung noch ein wenig beizutragen:

    Das BayObLG führt im Beschluss vom 29.12.1961 (BayObLGZ 1961, 392/395 = NJW 1962, 494 = ZMR 1962, 188 = Rpfleger 1962, 107/108) aus, dass „….die Mehrheit der Wohnungseigentümerversammlung also eine andere sein kann und in der Regel auch ist, als die Mehrheit der Wohnungseigentümer“…

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Hm - mich verwirrt das keineswegs; im Gegenteil, ich finde das vollkommen logisch.

    ... spricht im Übrigen für meine These. :D

    Ich hänge mich hier mal dran:

    In den WEG-Blättern ist folgendes vermerkt: "Die Veräußerung bedarf der Zustimmung des Verwalters oder der Mehrheit der Wohnungseigentümer"

    Es gibt drei Blätter mit jeweils gleichen MEA.
    A ist Eigentümer von Blatt 1 und Blatt 2; B ist Eigentümer von Blatt 3.

    Nun verkauft A sowohl Blatt 1 als auch Blatt 2.

    In der Urkunde erwähnt der Notar, dass eine offizielle Verwalterbestellung nicht erfolgte und A daher als "Mehrheit der Eigentümer" dem Verkauf zustimmt. Reicht das aus?

    Nein es reicht nicht, alle Eigentümer müssen zustimmen, sofern nicht A an B verkauft hat, dann siehst du es konkludent.

    sh. Bärmann, 11. Auflage, § 12, Rd.-Nr. 29.

    Und Mehrheit der Eigentümer, bei 1. A und 2. B? Wo ist A da die Mehrheit?

    :cup: Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein. :schreiben

    Sehe ich auch so. Der BGH, 5. Zivilsenat, hat im Urteil vom 20.07.2012, V ZR 241/11, dort Rz. 13, die Frage dahingestellt sein lassen, ob die Zustimmung nach § 12 WEG auch konkludent erklärt werden kann. Gibt es keinen Verwalter und sieht die Teilungserklärung für diesen Fall vor, dass stattdessen die Mehrheit der Wohnungseigentümer zuzustimmen hat, dann bedeutet dies -da es keine schriftlichen Mehrheitsbeschlüsse gibt, s. BayObLG (2. ZS), Beschluss vom 28. 10. 1980, BReg. 2 Z 63/80-, dass darüber in einer Versammlung der Wohnungseigentümer Beschluss zu fassen ist. (Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 19. Auflage 2010, führen dazu in RN 4 aus: „Abgesehen von Abs. 3 (bei schriftlicher Einstimmigkeit) ist immer eine nicht öffentliche (OLG Frankfurt a. M., WuM 96, 177) Versammlung notwendig. Außerhalb der Versammlung kann keine Beschlussfassung erfolgen (BayObLG, NZM 99, 282; AG Königstein, NZM 2008, 171: Telefonkonferenz), auch nicht mittels mündlich oder konkludent erteilter Zustimmung (BayObLG, ebenda). Dies gilt auch und gerade dann, wenn mehr als die Hälfte aller EWen in einer Hand vereinigt ist (OLG Zweibrücken, OLGZ 83, 339). Eine Minderheit muss sich äußern können. …“

    Soll hingegen die Zustimmung außerhalb einer Eigentümerversammlung -wie hier gegenüber dem Erwerber bei Abschluss des Kaufvertrages vor dem Notar- erklärt werden, dann ist dazu auch die Zustimmung des anderen Wohnungseigentümers einzuholen. Dessen Zustimmung ist auch nicht deshalb entbehrlich, weil er in einer Eigentümerversammlung ohnehin nicht überstimmt werden könnte. Vielmehr ist bei einer Zweiergemeinschaft, wie sie vorliegend offenbar vorliegt, gerade der andere Wohnungseigentümer berechtigt zu prüfen, ob er durch Verweigerung seiner Zustimmung das Eindringen unzuverlässiger bzw. die Gemeinschaft in erheblicher Weise störender Wohnungseigentümer verhindern kann.

    Das OLG Düsseldorf 3. Zivilsenat, führt dazu im Beschluss vom 02.10.1996, 3 Wx 240/96, Rz. 23, aus:

    „Die auf § 12 WEG beruhende Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung, wie sie mit § 4 der Gemeinschaftsordnung getroffen wurde, gibt dem Beteiligten zu 2 das Recht, durch Verweigerung seiner Zustimmung das Eindringen unzuverlässiger bzw. die Gemeinschaft in erheblicher Weise störender Wohnungseigentümer zu verhindern“

    Ebenso das OLG Frankfurt 20. Zivilsenat, im Beschluss vom 07.07.2003, 20 W 172/02, Rz. 25:

    „Letztendlich wäre auch darauf hinzuweisen, dass die auf § 12 WEG beruhende Vereinbarung einer Veräußerungsbeschränkung dem verbleibenden Wohnungseigentümer das Recht gibt, durch Verweigerung seiner Zustimmung das Eindringen unzuverlässiger bzw. die Gemeinschaft in erheblicher Weise störender Wohnungseigentümer zu verhindern.“

    (Zu den Sonderregelungen bei einer Zweiergemeinschaft etwa in Bezug auf das Verfahren nach § 18 WEG s. z. B. BT-Drucksache 16/887 auf Seite 69).

    Vorliegend wird also die öffentlich beglaubigte Zustimmungserklärung des Wohnungseigentümers B nebst Nachweis des Wirksamwerdens durch Zugang bei dem zur Empfangnahme als ermächtigt geltenden Notar (BGH, Beschluss vom 6. 3. 1959, V ZB 3/59 = NJW 1959, 883) nachzuweisen sein.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Zitat von Prinz

    Sehe ich auch so. Der BGH, 5. Zivilsenat, hat im Urteil vom 20.07.2012, V ZR 241/11, dort Rz. 13, die Frage dahingestellt sein lassen, ob die Zustimmung nach § 12 WEG auch konkludent erklärt werden kann.

    In diesem Fall dürfte es sich um eine konkludente Zustimmung handeln, oder?

    WEG mit zwei Einheiten. Eingetragen ist, dass der andere Wohnungseigentümer einer Veräußerung zustimmen muss. Von den derzeitigen Eigentümern A und B veräußert A seine Einheit an X. Zustimmung des B liegt nicht vor.
    X und B treffen dann in einer weiteren Urkunde Regelungen zu den Sondernutzungsrechten. Darin dürfte doch die nachträgliche Zustimmung liege?

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