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Thema: Probleme bei Erbbaurechtsteilung

  1. #1
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Probleme bei Erbbaurechtsteilung

    Erbbaurecht und belastetes Grundstück werden geteilt. Entsprechende Erklärungen des Eigentümers sowie des Erbbauberechtigten liegen vor.

    Derzeit sind im Erbbau-GB in Abt. II folgende Rechte eingetragen (Abt. III ist lastenfrei):

    II/1 Erbbauzins über 46 DM jährlich (ohne Anpassungsklausel o.ä.)

    II/2 Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den Grundstückseigentümer

    II/3 Dienstbarkeit bzgl. Immisionsduldung.

    Zu diesen Rechten wird in der Teilungsvereinbarung folgendes gesagt:

    Der dingl. Erbbauzins soll an den aktuellen Zahlbetrag angepasst werden. Hierzu wird der Erbbauzins wie folgt verteilt:
    a) Der Erbbauzins für das Erbbaurecht 1 beträgt jährlich 1.793,00 €.
    b) Der Erbbauzins für das Erbbaurecht 2 beträgt jährlich 93,60 €.
    Der Erbbauzins für das Erbbaurecht 2 ist wertgesichert. (Es folgt nähere Ausführung zur Wertsicherung.)
    c) Das Vorkaufsrecht wird dahin eingeschränkt, dass dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks 1 ein Vorkaufsrecht am ErbbauR 1 und dem jeweiligen Eigentümer am Grundstück 2 ein Vorkaufsrecht am ErbbauR 2 zusteht.

    Der Grundbuchvollzug wird bewilligt und beantragt.

    Wie trage ich das jetzt ein?
    Eigentlich müsste man doch erst mal am ungeteilten ErbbauR einen weiteren Erbbauzins in Höhe von 1.863,08 € eintragen - nachrangig zu II/2 und II/3 und im Gleichrang mit II/1, oder?
    Dann wäre aber fraglich, wie diese beiden Erbbauzinsreallasten jeweils zu verteilen wären.

    Die Einschränkung der Vorkaufsrechte dürfte als Inhaltsänderung unproblematisch eintragbar sein, denke ich. Oder?
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  2. #2
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    In den Erklärungen würde ich, ggf. mit entsprechender Feststellung, auch einen Rangrücktritt des Vorkaufsrechtes hinter die Erbbauzinserhöhung sehen. Ohne einen Rücktritt auch des Dienstbarkeitsberechtigten bleibt aber wegen des Erhöhungsbetrages nur die Eintragung eines neuen Erbbauzinses an nächstoffener Rangstelle. Mit dem im Sachverhalt bereits genannten Problem, daß es dann eben nicht mehr nur den "einen" Erbbauzins zu verteilen gäbe. Die Einschränkung der Vorkaufsrechte ist so eintragbar (Staudinger/Schermaier § 1094 Rn. 17).

  3. #3
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    ...

    Derzeit sind im Erbbau-GB in Abt. II folgende Rechte eingetragen (Abt. III ist lastenfrei):

    II/1 Erbbauzins über 46 DM jährlich (ohne Anpassungsklausel o.ä.)

    II/2 Vorkaufsrecht für alle Verkaufsfälle für den Grundstückseigentümer

    II/3 Dienstbarkeit bzgl. Immisionsduldung.

    Zu diesen Rechten wird in der Teilungsvereinbarung folgendes gesagt:

    Der dingl. Erbbauzins soll an den aktuellen Zahlbetrag angepasst werden. Hierzu wird der Erbbauzins wie folgt verteilt:
    a) Der Erbbauzins für das Erbbaurecht 1 beträgt jährlich 1.793,00 €.
    b) Der Erbbauzins für das Erbbaurecht 2 beträgt jährlich 93,60 €.
    Der Erbbauzins für das Erbbaurecht 2 ist wertgesichert. (Es folgt nähere Ausführung zur Wertsicherung.)
    c) Das Vorkaufsrecht wird dahin eingeschränkt, dass dem jeweiligen Eigentümer des Grundstücks 1 ein Vorkaufsrecht am ErbbauR 1 und dem jeweiligen Eigentümer am Grundstück 2 ein Vorkaufsrecht am ErbbauR 2 zusteht.

    Der Grundbuchvollzug wird bewilligt und beantragt.

    Wie trage ich das jetzt ein?
    Eigentlich müsste man doch erst mal am ungeteilten ErbbauR einen weiteren Erbbauzins in Höhe von 1.863,08 € eintragen - nachrangig zu II/2 und II/3 und im Gleichrang mit II/1, oder?
    Dann wäre aber fraglich, wie diese beiden Erbbauzinsreallasten jeweils zu verteilen wären.

    ...
    Die Verteilung nach §§ 1132 II, 1109 II BGB setzt voraus, dass der zu verteilende Erbbauzins entstanden ist, was wiederum seine vorherige Eintragung voraussetzt (BGHZ 22, 220/222 und Rpfleger 1975, 56). Also muss der bisherige Erbbauzins nachträglich erhöht werden, wobei dies eigentlich keine Änderung des Inhalts desr eingetragenen Erbbauzinsreallast, sondern die Bestellung einer neuen Erbbauzinsreallast darstellt (OLG Frankfurt/Main, Rpfleger 1978, 312). Allerdings kann die Eintragung der Erbbauzinserhöhung auch in der Veränderungsspalte des bisherigen Erbbauzinses erfolgen, hätte dort aber Rang nach den inzwischen eingetragenen weiteren Belastungen (BayObLG, DNotZ 1960, 540/548). Da die Verteilung von Erbbauzinsbeträgen mit unterschiedlichem Rang nicht gewollt ist, ist mithin der Rangrücktritt (bzw. die Zustimmung nach §§ 877, 876 Satz 1 BGB zur „Inhaltsänderung“ der bisherigen Reallast; s. BayObLG, a.a.O.) der nachrangigen Belastung erforderlich. Fraglich ist, ob die dann einheitliche Belastung nur für einen Teilbetrag mit Wertsicherungsklausel versehen sein kann. Ich denke aber, dass dies zulässig sein dürfte.

  4. #4
    Administrator / Club 13.000
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    Ulf

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