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Thema: WE-KV - Erstveräußerung nach Aufteilung ja / nein?

  1. #1
    Pik_Dame
    Gast

    WE-KV - Erstveräußerung nach Aufteilung ja / nein?

    Liebe Rechtspfleger/innen, liebe Kollegen/innen!

    Ich benötige eine fachkundige Antwort im Bereich des Grundbuchrechts.

    Es geht um eine Zwischenverfügung einer Rechtspflegerin und um die Frage, ob zu einem WE-KV die Verwalterzustimmung vorgelegt werden muss oder ob es sich um eine Erstveräußerung (für die keine keine Zustimmung erforderlich ist) handelt.

    Hintergrund: Im Grundbuch war eine Eigentümer-GbR, bestehend aus zwei Privatpersonen und einer AG eingetragen (im Außenverhältnis der "ABC Fonds"). Die AG war Beteiligungstreuhänder für deren Anteilseigner.

    Mir liegen zwei Versammlungsbeschlüsse des "ABC Fonds" vor; 1. in dem die Gesellschafter der Eigentümer-GbR bzw. die Anteilseigner der AG die Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum beschließen und 2. festlegen, dass im Falle der Auflösung der Eigentümer-GbR die neu zu bildenden Wohnungseinheiten den Anteilseignern als Ausgleich zur Übernahme angeboten werden. Im letzten Fall ist im Protokoll auch die Rede davon, dass den Anteilseignern bereits WE zugeordnet wurden.


    Ist die Eintragung des Anteilseigners als Eigentümer (aufgrund Auflösung der GbR ect.) eine Berichtigung des Grundbuchs?

    Viele Grüße aus Berlin und Danke im Voraus!

    Ines

  2. #2
    Club 17.000
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    Wer hat was an wen veräußert, was wurde zur Eintragung beantragt, auf welcher rechtlichen Grundlage soll die Eigentümereintragung des Anteilseigners erfolgen und aus welchem Grund hat die Rechtspflegerin beanstandet?

  3. #3
    Pik_Dame
    Gast
    Sorry, war wohl doch etwas durcheinander!

    Zuerst waren in GbR eingetragen:

    a) "Carsten P."
    b) "Dieter P."
    c) "Treuhand AG"

    - im Außenverhältnis verkehrend als "ABC Fonds" -. Die Firma c) ist Beteiligungstreuhänder für ihre Anteilseigner, u. a. "unsere Verkäufer".

    Die GbR, die Firma zu c) durch ihre Anteilseigner bzw. "unsere Verkäufer", haben die Auflösung der GbR und das Angebot zur Übernahme von WE durch die Anteilseigner beschlossen. Dies erfolgte in einer notariellen Urkunde und die Anteilseigner bzw. "unsere Verkäufer" wurden als Eigentümer des jew. WE in das Grundbuch eingetragen.

    Die Veräußerungen der Wohnungen bedürfen grds. der Zustimmung des Verwalters, Ausnahme die Erstveräußerung. Wir sind bisher von einer Erstveräußerung ausgegangen und haben keine Verwalterzustimmung eingeholt. Die Rechtspflegerin fordert diese nun an.

    Ich hoffe jem. blickt durch .

  4. #4
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Wenn ich den Fall jetzt richtig verstehe, liegt hinsichtlich der GbR keine Rechtsnachfolge vor sondern eine gesellschaftliche Auseinandersetzung. Daher halte ich Auflassung der GbR an die (jeweiligen) Erwerber für erforderlich.

    Ob es eine Erstveräußerung ist, hängt davon ab, ob die GbR damals teilende Eigentümerin war. Wenn ja, dann ist das jetzt die erste Veräußerung. Wenn nein, dann ist die Verwalterzustimmung m.E. erforderlich.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  5. #5
    Pik_Dame
    Gast
    Hallo Ulf! Wenn es ein "Verbeugungs-Smiley" gäbe, würde ich es jetzt posten .

    Die GbR hat erst die Teilung erklärt und anschließend die Wohnungseingetumseinheiten den "Anteilseignern" zugeordnet.

    ...Hätte das Grundbuch nicht auch im Zusammenhang mit der Auflösung der GbR berichtigt werden können?

  6. #6
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Zitat Zitat von Pik_Dame Beitrag anzeigen
    ...Hätte das Grundbuch nicht auch im Zusammenhang mit der Auflösung der GbR berichtigt werden können?
    Bin da kein Experte aber ich denke nicht, dass das ginge.

    Der Beschluss der Gesellschafter, die GbR aufzulösen führt praktisch zu einer Art GbR i.L., die dann ihr gesamtes Vermögen irgendwie verwerten oder verteilen muss. Hierzu sind dann einzelne Übertragungsakte (hier also Auflassungen) erforderlich. Das ist kein Fall eines Eigentumswechsels außerhalb des Grundbuchs und damit kein Fall für eine GB-Berichtigung, denke ich.

    (Der BGH könnte dies aber vielleicht auch völlig anders beurteilen. )
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
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  7. #7
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    Sind nun Auflassungen durch die teilende GbR an die derzeit eingetragenen Eigentümer erfolgt oder nicht?

  8. #8
    Pik_Dame
    Gast
    Die teilende GbR hat die Wohnungen an die eingetragenen Eigentümer aufgelassen (wenn das die Frage beantwortet...). Die eingetragenen Eigentümer sind aber an der GbR bereits vorher beteiligt gewesen und zwar durch ihre Anteile an der Treuhand-AG.

  9. #9
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    Wenn die derzeitigen Eigentümer im Wege der Auflassung eingetragen wurden (das war bisher nur lediglich als "Zuordnung" mitgeteilt worden), bestehen gegen die Eigentümerstellung der jetzigen Veräußerer keine Bedenken.

    Nach meiner Ansicht liegt eine zustimmungspflichtige Zweitveräußerung vor, weil die heutigen Eigentümer nicht Gesellschafter der GbR, sondern nur am Gesellschaftsvermögen der AG-Gesellschafterin beteiligt waren. Die Frage, ob auch eine Zweitveräußerung vorläge, wenn die heutigen Eigentümer selbst Gesellschafter der GbR gewesen wären, braucht daher nicht vertieft zu werden.

  10. #10
    Pik_Dame
    Gast
    Ich bin noch rel. neu im Notariat und stelle viell. meine Frage doppelt - ich bitte um Nachsicht !

    Wenn ich es richtig verstanden habe, ist es u. a. ausschlaggebend, auf welcher Grundlage die Verkäufer eingetragen wurden!

    Mich irritierte vor allem, dass die Verkäufer / derzeitigen Eigentümer in einem Versammlungsprotokoll der GbR über die Aufteilung in WE mit abgestimmt haben und (was für das Grundbuchamt nicht wichtig ist) von dem damaligen beurk. Notar - vor der Eintragung der Verkäufer - die Mieter über ein etwaiges Vorkaufsrecht nicht informiert wurden. Da haben wohl mehrere Leute geschlafen?!?

    Danke für den informativen Austausch!

    Gruß, Ines

  11. #11
    Pik_Dame
    Gast

    Blinzeln

    Zitat Zitat von Pik_Dame Beitrag anzeigen
    Danke für den informativen Austausch!
    *räusper* Danke für die Antworten

  12. #12
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    Hallo,

    ich habe nun den gleichen Fall mit einem Unterschied. Die Aufteilung nach § 3 WEG erfolgte im Jahre 2003 und aufgeteilt haben die Gesellschafter einer GbR. Damals galt ja noch ein anderes Recht. Jetzt will einer der Eigentümer (früher Eigentümer in GbR) verkaufen. Liege ich da so falsch, wenn ich hier von einer Erstveräußerung ausgehe, bei der die Verwalterzustimmung nicht notwendig ist?

  13. #13
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    Zitat Zitat von notariatshexe Beitrag anzeigen
    Hallo,

    ich habe nun den gleichen Fall mit einem Unterschied. Die Aufteilung nach § 3 WEG erfolgte im Jahre 2003 und aufgeteilt haben die Gesellschafter einer GbR. Damals galt ja noch ein anderes Recht. Jetzt will einer der Eigentümer (früher Eigentümer in GbR) verkaufen. Liege ich da so falsch, wenn ich hier von einer Erstveräußerung ausgehe, bei der die Verwalterzustimmung nicht notwendig ist?
    Ich gehe davon aus, dass die GbR nicht im Wohnungsgrundbuch eingetragen war.
    Wenn der jetzige Eigentümer damals aufgrund der Teilungserklärung eingetragen wurde, handelt es sich beim Verkauf um eine Erstveräußerung.

  14. #14
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    Ebenso. Die Erstveräußerung besteht im Verhältnis zu der infolge der Auseinandersetzung der GbR entstandenen Bruchteilsgemeinschaft. Die Rechtslage hat sich auch gar nicht geändert. Es wurden keine Normen geändert, der BGH hat nur eine andere Sichtweise vermittelt.

  15. #15
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    Ja, so ist es. Die GbR wurde zunächst nicht in allen Grundbüchern eingetragen, sondern die BGB-Gesellschafter haben nach § 3 WEG geteilt und jeder BGB-Gesellschafter erhielt mit der Teilung ein Sondereigentum.

  16. #16
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    Damit liegt Erstveräußerung vor.

  17. #17
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    Vielen Dank 45 und glitzer.

  18. #18
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    Hallo Leute,

    ich komme nochmal auf das Thema zurück und habe jetzt eine Fundstelle gefunden, die genau das Gegenteil aussagt. Kernaussage: "Ist teilender Eigentümer eine GbR, ist die Genehmigungsfreiheit "verbraucht", sobald das Sondereigentum auf ein Mitglied der GbR übertragen wurde" (KG Berlin vom 26.05.2014, AZ 1 W 55/14, DNotZ 2014, 700).

  19. #19
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    So ist es. Die Entscheidung ist u. a. bei Müller, „Praktische Fragen des Wohnungseigentums“ 6. Auflage 2015, 4. Teil. Veräußerungsbeschränkungen, RN 9 und bei Lafontaine im jurisPK-BGB, 8. Auflage 2017, Stand 01.04.2017 § 12 WEG RN 8 (Fußn. 37) und im Beschluss des KG v. 14.6.2016, 1 W 166/16, zitiert.
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  20. #20
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Sorry. Computer ist durch das Konfigurieren von Updates blockiert. Versuche es daher mal vom Smartphone aus:
    Im Fall des KG, B. V. 26.05.2014, 1 W 55/14, teilt die GbR das Grundstück in WEig. auf und weist die jeweils gebildeten Sondereigentumsrechte den Gesellschaftern zu. Im Praxishinweis in der NJW-Spezial 2014, 514 wird zwar davon ausgegangen, dass es sich um einen Fall des § 3 WEG handele. § 3 WEG setzt voraus, dass vor Begründung des Wohnungseigentums das Gesamthandseigentum der GbR in Miteigentum umgewandelt wird. Das wiederum setzt die Auflassung des Miteigentumsanteils voraus. In diesem Stadium gibt es noch kein Wohnungseigentum, das "erstveräußert" werden könnte. Vielmehr können Auflassung des Miteigentumsanteils und Begründung von WEG nach § 3 WEG zusammenfallen. Die BGB-Gesellschafter haben dann nicht das Wohnungseigentum im Wege der Erstveräußerung erworben, sondern sie sind diejenigen, die das ihnen zugeteilte Wohnungseigentum als erste weiter veräußern können. Dem Fall des KG kann daher keine Begründung nach § 3 WEG, sondern eine solche nach § 8 WEG zugrunde gelegen haben, bei der in der gleichen UR die Auflassung des Wohnungseigentums (und nicht des MEA am Grundstück) auf die betreffenden WEig. erklärt wurde. Ich korrigiere daher meine o.a. Ansicht.
    Geändert von Prinz (11.10.2017 um 16:23 Uhr) Grund: Schreibversehen korrigiert
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