Grundbuchberichtigung unbekannte Erben

  • Im Grundbuch ist eine Grundschuld eingetragen. Nunmehr beantragt der Gläubiger die Berichtigung des GB vAw, da die Eigentümerin verstorben ist. Die Erben sind noch unbekannt. Es ist ein Nachlasspfleger bestellt. Ich soll auf die unbekannten Erben berichtigen, da ansonsten die Zwangsversteigerung nicht betrieben werden kann.

    Was nun :gruebel:. Ist das möglich ? Hab sowas noch nicht gehabt !!

  • Als Grundbuch-Rpfl hätte ich unbekannte Erben nicht eingetragen. Als ZVG-Rpfl stört es mich nicht, wenn noch der Verstorbene im GB eingetragen ist, da das ausdrücklich im Gesetz erlaubt ist, § 17 ZVG. Der Versteigerungsantrag richtet sich dann gegen den Soundso als Nachlasspflleger für die unbekannten Erben des xy.

  • Der Gläubiger hat hier kein Antragsrecht, da die Voreintragung entbehrlich ist (sh. auch Meikel/Böttcher Rnr. 26 zu § 14 GBO, Hügel/Reetz Rnr. 32 zu § 14 GBO und wahrscheinlich viele andere...).
    Grundsätzlich kann man unbekannte Erben eintragen, dies sollte aber auf Ausnahmefälle beschränkt sein; ein solcher liegt hier aber nicht vor. Also die "Anregung" des Gläubigers ablehnen und ihn vielleicht noch höflich an das Zwangsversteigerungsgericht verweisen, falls er noch Fragen hat.

  • Hm, das Thema ruht ja nun schon eine Weile, aber ich habe einen ähnlichen Fall mit ähnlichen Fragen:

    Ehefrau und -mann je zur Hälfte Eigentümer. Frau verstirbt, lt. ES wird sie beerbt von Ehemann und zwei Kindern.
    Grundbuchberichtigung erfolgt.

    Später fechten Kinder Erbschaftsannahme an, ES wird eingezogen.

    Neuer Teil-ES wird ausgestellt, wonach Ehemann zu 3/4 erbt, bezüglich des 1/4 wird Nachlasspflegschaft angeordnet; im Grundbuch ist derweil nix passiert, noch immer stehen Ehemann und die Erbengemeinschaft lt. ursprüngl. ES in Abt. I.

    Nun trudelt ein Schreiben eines Grundschuldgläubigers ein, mit diesem wird die Ausfertigung des Teilerbscheins und des Beschlusses über die AO der Nachlasspflegschaft eingereicht. Es wird Grundbuchberichtigung beantragt. Weiterhin wird die vollstreckbare Ausfertigung der GS-Bestellungsurkunde als "Nachweis des rechtlichen Interesses" eingereicht.

    Nun frage ich mich: Kommt § 14 GBO zum Tragen (Stichwort Notwendigkeit der GB-Berichtigung)? Ich bin verwirrt.

  • Mit einem Teilerbschein (3/4) ist die GB-Berichtigung nicht möglich, s. Wilsch im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.07.2014, § 35 RN 34: „Beachte hier: aufgrund eines Teilerbscheins können nicht nur einige Erben eingetragen werden, andere Erben nicht, vielmehr muss die gesamte Erbfolge nachgewiesen werden (Schöner/Stöber Rn 810)“

    Unabhängig von der Frage des Antragsrechts kannst Du daher dem Eintragungsbegehren nicht entsprechen.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

  • Hm, das erscheint mir logisch. Aber für das verbleibende Viertel ist doch Nachlasspflegschaft angeordnet. Diesbezüglich bin ich auf RNrn. 809, 810 im Schöner/Stöber gestoßen.

    Funktioniert also eine quasi "gemischte" Eintragung nicht? Also entweder 1/1 aufgrund Erbschein oder 1/1 unbekannte Erben? Blöde Formulierung, sorry.

  • Wenn auf Grund einer Nachlass-Pflegschaft für gesamten Nachlass die "unbekannten Erben" eingetragen werden können,
    geht das natürlich auch für einen Erbanteil (falls die übrigen Miterben bekannt sind und mit eingetragen werden).
    Es muss nur am Ende das gesamte Eigentum eingetragen sein (Erbquote: 100%).

    Niemand ist unersetzbar. Die Friedhöfe liegen voll von Leuten, die sich für unersetzbar hielten (H.-J. Watzke). :cool:

  • Das erscheint mir fraglich. Die (Vor-) Eintragung der unbekannten Erben setzt nicht nur voraus, dass ein vertretungsberechtigtes Organ (hier: Nachlasspfleger) vorhanden sein muss, sondern sie muss auch notwendig sein (s. das Gutachten des DNotI, DNotI-Report 9/2014, 66 ff
    http://www.dnoti.de/dnoti-report/
    unter Zitat: BayObLGZ 1994, 158, 162; Demharter, § 44 Rn. 51; Meikel/Böttcher, § 15 GBV Rn. 22; Schöner/Stöber, Rn. 809).

    Das BayObLG führt im B. vom 09.06.1994 - 2Z BR 52/94 = NJW-RR 1995, 272 = Rpfleger 1995, 103 aus: …“überhaupt darf die Sicherung von Rechten oder Ansprüchen durch die Eintragung einer Sicherungshypothek oder einer Vormerkung nicht daran scheitern, dass die Erben eines verstorbenen Berechtigten noch nicht bekannt sind (vgl. BGH, DNotZ 1961, 485 (486); OLG Hamm, Rpfleger 1989, 17). Soweit sich die Zulässigkeit und Notwendigkeit für die Eintragung unbekannter Personen nicht schon aus gesetzlichen Bestimmungen ergibt, wird insbesondere bei unbekannten Erben aber ganz überwiegend zur Voraussetzung einer solchen Bezeichnung nicht nur gemacht, dass sich der Berechtigte nicht ermitteln lässt, sondern auch, dass die Eintragung notwendig ist und ein zur Verfügung über das Recht berechtigtes Organ (Pfleger für unbekannte Beteiligte, Nachlasspfleger, Nachlassverwalter, Testamentsvollstrecker) vorhanden ist (KG, KGJ 34 A 276 (279); 42 A 220 (223f.); Güthe/Triebel, § 15 GBVerf. Rdnrn. 2 und 17; Haegele/Schöner/Stöber, Rdnr. 808)“.

    Da es nicht möglich ist, auf Grund eines Teilerbscheins nur einige von mehreren Erben ins Grundbuch einzutragen, die übrigen Miterben aber unerwähnt zu lassen (AG Osterhofen, Beschluss vom 7. 12. 1954 - 6/46 – 2 = NJW 1955, 467), müsste sich also für die Eintragung der übrigen Miterben in der Form der „unbekannten Erben“ eine Notwendigkeit ergeben.

    Diese Notwendigkeit wird vorliegend von einem dinglich Berechtigten mit dem Nachweis des rechtlichen Interesses begründet. Ein solches rechtliches Interesse mag zwar an der Erlangung eines Erbscheins bestehen (s. zum Erbschein für Nachlassgläubiger OLG München, Beschluss vom 29.07.2014 - 31 Wx 273/13
    http://www.gesetze-bayern.de/jportal/portal…true#focuspoint).

    Für die GB-Berichtigung halte ich es aber nicht für ausreichend. Das DNotI führt im Gutachten im DNotI-Report 17/2000, 142 ff aus:

    „Erforderlich ist weiter, dass die Eintragung entweder aufgrund gesetzlicher Vorschriften unmittelbar oder mittelbar (etwa nach §§ 126 Abs. 2 S. 2, 128 Abs. 1 S. 1 ZVG, §§ 2162 Abs. 2, 2178 BGB) oder sonst notwendig ist (vgl. BayObLGZ 1994, 158, 161 f.). Auch wenn die Ausführungen zu dieser Frage in den zitierten Gerichtsentscheidung sich mitunter so lesen, als ob daran keine strengen Anforderungen zu stellen sind (so insbesondere BGH DNotZ 1961, 485, 486), wird in der Literatur jedoch betont, dass Ausnahmen von § 15 Abs. 1 a GBVerfG besonders gelagerte Einzelfallumstände verlangen (Haegele/Schöner/Stöber, a. a. O.; Bauer/v. Oefele/Kössinger, a. a. O.). Dies gründet sich wohl darauf, dass die Rechtsprechung darauf abstellt, dass grundbuchverfahrensrechtliche Vorschriften nicht im Einzelfall dazu führen dürfen, dass materiell-rechtliche Positionen gefährdet werden. Die Voraussetzung, dass die Eintragung der unbekannten Erben “notwendig” ist, wird deshalb dahin verstanden werden können, dass die Eintragung eine rechtliche Voraussetzung für den Erwerb einer bestimmten grundbuchlichen Sicherung oder den Rechtserwerb selbst darstellt. So hat etwa das BayObLG (BayObLGZ 1994, 158, 161 f.) die Eintragung unbekannter Erbeserben grundsätzlich für ausgeschlossen gehalten, weil sich der Erwerb des Erbteils außerhalb des Grundbuchs abspielte. Allerdings hat das BayObLG im konkreten Fall die Eintragung dennoch zugelassen, da ein Interesse an der Grundbuchberichtigung durch Eintragung der Erbteilsübertragung im Hinblick auf den öffentlichen Glauben eines bereits erteilten Erbscheins zu bejahen war. Im Sinne eines solchen rechtlichen Interesses ist wohl auch die Entscheidung des BGH (DNotZ 1961, 485, 486) zu verstehen, wonach die Sicherung von Rechten durch eine Vormerkung nicht daran scheitern darf, dass die Identität der Berechtigten noch nicht feststellbar ist. Im Rahmen des Erfordernisses des “rechtlichen Interesses” wird auch zu prüfen sein, ob eine Ermittlung der Erben zeitnah möglich ist. Ist das der Fall, wird es an einem schützenswerten rechtlichen Interesse für die Eintragung der unbekannten Erben fehlen.“

    Nach § 14 GBO kann eine Eintragung in das Grundbuch dann verlangt werden, wenn die Zulässigkeit dieser Eintragung von der vorgängigen Berichtigung des Grundbuchs abhängt. Reetz führt dazu im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg: Hügel, Stand: 01.06.2013, § 14 RN 32 aus: ..“§ 14 GBO ist nur dann anwendbar, wenn die Zulässigkeit der aufgrund des vollstreckbaren Titels zu bewirkenden Eintragung (= Haupteintragung) von der berichtigenden Voreintragung nach § 39 Abs 1 GBO abhängt (Bauer/v. Oefele/Wilke GBO § 14 Rn 16; Meikel/Böttcher GBO § 14 Rn 26)“.

    Dazu kann ich dem Beitrag von „acts“ (#9) nichts entnehmen.

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  • Ich schließe mich mal kurz an:

    Hab in Abt. I A und B eingetragen. A ist verstorben. Die Erben sind unbekannt. Es ist ein NL-Pfleger bestellt.
    Hab jetzt den Antrag auf Berichtigung des Grundbuchs und Eintragung einer AV.
    Im KV ist keine Belastungsvollmacht enthalten, so dass man annehmen könnte, dass vor EU keine Grundpfandrechte für den Käufer eingetragen werden soll.
    Insofern wäre die Grundbuchberichtigung doch entbehrlich oder wie seht ihr das?
    Ich habe im Schöner/Stöber gelesen, dass man die unbekannten Erben nur eintragen soll, wenn es dafür ein Bedürfnis bzw. Erfordernis gibt. Soweit kein Grundpfandrecht bestellt im Zuge des Verkaufs, würde ich erstmal kein Erfordernis sehen.

    Notar ist das anderer Meinung und beruft sich auf Schutz des guten Glauben durch Eintragung der unbekannten Erben. Diese Logik erschließt sich mir nicht so wirklich. Vllt könnt ihr mir auf die Sprünge helfen?

    Danke.

  • Die Voreintragung ist nicht erforderlich. Richtig! Aber kann man sie denn ablehnen, wenn sie ausdrücklich beantragt wird?

    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
    sofern es bei den Beiträgen nicht ausdrücklich anders gekennzeichnet wird.

  • Ich würde argumentieren, dass grundsätzlich nichts unnötiges ins Grundbuch eingetragen werden soll/darf. Der Antrag ist auf eine überflüssige und damit unzulässige Eintragung gerichtet; ihm kann daher nicht entsprochen werden.

  • Nach meiner Kenntnis ist das Bestehen auf Voreintragung in der notariellen Praxis am Vordringen. Argumentiert wird mit dem Schutz der Käufer, da nur so sichergestellt ist, daß der Käufer auch tatsächlich vom Berechtigten erwirbt und sich keiner auf eine Gutglaubensdiskussion einlassen muß. Da ich leider keine Grundbuchsachen mehr mache, kann ich mit Details nicht dienen, nur mit dem Hintergrund.

    Beginne den Tag mit einem Lächeln. Dann hast Du es hinter Dir. (Nico Semsrott)

    "Das Beste an der DDR war der Traum, den wir von ihr hatten." Herrmann Kant in einem Fernsehinterview

    2 Mal editiert, zuletzt von FED (16. August 2022 um 11:33) aus folgendem Grund: Grammatik...

  • Das in #13 genannte Gutachten des DNotI vom 15.05.2014, Gutachtennummer: 132250 = DNotI-Report 9/2014, 66 ff („Voreintragung unbekannter Erben bei Grundstücksveräußerung durch Nachlasspfleger“) kommt zu dem Ergebnis, dass ein rechtlich anerkennenswertes Interesse des Erwerbers an der Voreintragung der unbekannten Erben (jedenfalls) dann besteht, wenn die unbekannten Erben nicht unmittelbar Erben des Bucheigentümers sind und sich die Berechtigung nur über eine Kette von Erbscheinen nachweisen lässt.

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