Gütergemeinschaft eines Vorkaufsberechtigten

    hi leute,
    bei uns geht grad folgende Diskussion rum:

    wir haben einen Vorkaufsberechtigten der die Löschung seines Rechts in Abt. II bewilligt. Zufällig wissen wir, dass er in Gütergemeinschaft lebt.
    Ist in diesem Fall auch die Zustimmung/Bewilligung seiner Ehefrau notwendig????

    Das Problem stellt sich ja grundsätzlich nicht. In der Regel weiß man garnicht, in welchem Güterstand jemand lebt.

    weiß jemand mehr?

    Wenn die Gütergemeinschaft nach der Eintragung des VR vereinbart wurde, dürfte nach wie vor alleiniger Berechtigter des VR der Ehemann sein, da das VR im Regelfall nicht übertragbar ist, § 1098 Abs 1 iVm § 514 BGB. Es kann jedoch etwas anderes vereinbart werden, hierfür ist ein Blick in die Bewilligung zu werfen.
    Eine Ausnahme für juristische Personen ergibt sich aus § 1059 a Abs 2 BGB.
    Die Ehefrau muss dann nicht mitbewilligen.
    Etwas anderes könnte gelten, wenn zum Zeitpunkt der VR-Bestellung bereits Gütergemeinschaft vereinbart war; liegt evtl. Vorbehaltsgut iSv § 1418 BGB vor ?

    Im Normalfall ist das dingliche subjektiv persönliche Vorkaufsrecht nicht übertragbar (§ 1098 Abs.1 S.1 BGB i.V.m. § 473 BGB). Damit fällt es nach § 1417 Abs.2 BGB in das Sondergut des Ehemannes und er kann die Löschung des Rechts demzufolge auch alleine bewilligen (§ 1417 Abs.3 S.1 BGB).

    Ist § 473 BGB im Hinblick auf die Unübertragbarkeit abbedungen (was sich aus der Eintragungsbewilligung für das Vorkaufsrecht ergeben muss), so fällt das Vorkaufsrecht nach § 1416 Abs.1 und 2 BGB kraft Gesetzes ins Gesamtgut, sodass die Löschung des Rechts von beiden Ehegatten bewilligt werden muss, es sei denn, das Vorkaufsrecht wurde durch Ehevertrag zum Vorbehaltsgut erklärt (§ 1418 Abs.2 Nr.1 BGB; in diesem Fall könnte der Ehemann nach § 1418 Abs.3 S.1 BGB wieder alleine die Löschung bewilligen). Ob ein kraft Gesetzes unübertragbares, aber durch mögliche und getroffene Parteivereinbarung übertragbares Recht ins Gesamtgut fällt (so wie hier angenommen), ist allerdings streitig (vgl. Erman/Heckelmann § 1417 RdNr.2 m.w.N. für OHG-Anteil). Diese Streitfrage ist allerdings bedeutungslos, wenn das vorliegende Vorkaufsrecht mangels entsprechender Vereinbarung entsprechend dem gesetzlichen Regelfall des § 473 BGB unübertragbar ist. Denn in diesem Fall kann der Ehemann (wie eingangs geschildert) in jedem Falle alleine die Löschung bewilligen.

    Um die Ausgangsfrage nach den Prüfungsbefugnissen des GBA zu beantworten, wollen wir aber annehmen, das Vorkaufsrecht sei übertragbar und würde nach der vorgenannten (umstrittenen) Auffassung ins Gesamtgut fallen. In diesem Fall ist dem GBA (egal woher) bekannt, dass der eingetragene Berechtigte nicht mehr der alleinige Rechtsinhaber ist und dass ihm daher auch nicht die alleinige Befugnis zusteht, die Löschung des Rechts zu bewilligen. Damit scheitert die Löschung an der fehlenden Bewilligung aller Berechtigten (§ 19 GBO). Gleichwohl darf mit einer dann zu erlassenden Zwischenverfügung nicht ausschließlich die Bewilligung der Ehefrau gefordert werden, weil es zumindest denkbar ist, dass das Vorkaufsrecht zum Vorbehaltsgut des Ehemannes erklärt wurde. Dem Antragsteller wäre daher im vorliegenden Falle aufzugeben, entweder die Bewilligung der Ehefrau oder den besagten Nachweis über die Zugehörigkeit zum Vorbehaltsgut des Ehemannes beizubringen. Der letztgenannte Nachweis stößt im Hinblick auf § 29 GBO auf keine Probleme, weil Vorbehaltsgut i.S. des § 1418 Abs.2 Nr.1 BGB nur ehevertraglich vereinbart werden kann und die entsprechende notarielle Urkunde natürlich auch der Form des § 29 GBO entspricht.

    P.S.:
    § 514 BGB gibt es nicht mehr (jetzt § 473 BGB).

    Hallo,

    ich würde das Vorkaufsrecht einfach löschen.
    Es gibt ja mehrere Möglichleiten, daß das Vorkaufsrecht dem Berechtigten alleine zusteht, selbst wenn er in Gütergemeinschaft lebt. Warum sollte man die vorgenommene Eintragung nochmals prüfen und sich nicht auf deren Richtigkeit berufen (§ 892 BGB). Sollte die Ehefrau der Meinung sein, daß sie Mitberechtigte ist, wäre es doch ihre Aufgabe, insoweit das Grundbuch berichtigen zu lassen.

    Gruß
    Ron

    So einfach ist es nicht.

    Nach § 891 BGB gilt die Vermutung, dass dem Ehemann das Vorkaufsrecht alleine zusteht. Diese Vermutung gilt auch für das GBA.

    Vermutungen haben es aber so an sich, dass sie widerlegbar sind. Wenn dem GBA -gleich woher- definitiv bekannt ist, dass der Berechtigte in Gütergemeinschaft lebt, hat das GBA demzufolge verfahrensrechtlich nach der wahren Rechtslage zu handeln. Das Legalitätsprinzip, wonach das GBA keine Eintragung (Löschung) vornehmen darf, durch die das GB unrichtig wird (Vorkaufsrecht erlischt nicht), braucht man daher im vorliegenden Fall gar nicht mehr zu bemühen. Es fehlt schlicht die Eintragungsvoraussetzung der Bewilligung der Ehefrau nach § 19 GBO. Ob die Berechtigtenangabe von Anfang an unrichtig war oder erst später unrichtig geworden ist, spielt hierfür keine Rolle.

    Im Ergebnis gilt also nichts anderes, als wenn das GBA Kenntnis von der Geschäftsunfähigkeit eines Beteiligten oder einer bereits außerhalb des GB wirksam gewordenen Verfügungsbeschränkung (etwa infolge InsO-Eröffnung) hat.

    Das ist wohl zutreffend. Aber ohne einen "Antrag oder sonstige konkrete Anhaltspunkte" prüfe ich doch nicht sämtliche Eintragungen nach. Wenn das Vorkaufsrecht nun zum Vorbehaltsgut gehört, wäre die Eintragung ja korrekt. Ich sehe keinen Anlaß, selbst wenn ich weiß, daß Gütergemeinsachaft besteht, ohne sonstige Anhaltspunkte mir z. B. den Ehevertrag vorlegen zu lassen.

    @Ron: nach der Sachverhaltsschilderung liegt derzeit nur eine Löschungsbewilligung vor, aber noch keine Eintragung; gleichzeitig besteht die positive Kenntnis, dass Gütergemeinschaft besteht, was in der Regel bedeutet, dass sich bereits in der Grundakte ein Ehevertrag befinden muss.
    Derzeit ist noch nicht klar, ob das Vorkaufsrecht übertragbar ist oder nicht.
    Ich stimme juris2112 zu; bei positiver Kenntnis des GBA muss auch im Rahmen der Prüfung nach § 19 GBO festgestellt werden, ob alle Eintragungsvoraussetzungen vorliegen, und zwar von Amts wegen. Dazu gehört auch die Prüfung, ob alle Bewilligungen vorliegen, ob also der Bewilligende allein in der Lage ist, das Recht zur Löschung zu bringen. Letztendlich ist § 19 GBO auch nur eine Ausprägung des Legalitätsgrundsatzes, den juris2112 nicht bemühen wollte, der hier aber verhindert, dass eine Grundbuchunrichtigkeit entsteht, nämlich dann, wenn das Recht ohne notwendige Mitbewilligung der Ehefrau gelöscht wird.
    Ron ist dahin Recht zu geben, dass es sich hier um einen Ausnahmefall handelt.

    Ron:

    Um die allgemeine Prüfung von Alteintragungen geht es ja auch gar nicht, sondern nur um die Einzelfälle, bei welchen der Rechtspfleger zufällig um die wahren Rechtsverhältnisse weiß. Selbst wenn man 20 Jahre im Grundbuch war, kann man sich die Anzahl dieser Fallgestaltungen wohl an den Fingern beider Hände abzählen.

    Bei Gütergemeinschaft ist der gesetzliche Regelfall das Gesamtgut und das Vorbehaltsgut ist die eine notarielle ehevertragliche Vereinbarung erfordernde Ausnahme. Besteht Gütergemeinschaft, hat das GBA somit vom gesetzlichen Regelfall auszugehen.

    Hallo,

    manchmal frage ich mich, warum sich manche Leute das Leben so schwer machen:

    Wenn dem X ein Vorkaufsrecht eingeräumt ist und nur X im Grundbuch drinsteht und er dann die Löschung bewilligt, dann ist`s doch gut!

    Weg mit dem Recht! Einen roten Strich drunter!

    Wenn dann -was wohl zu erwarten ist - ein Dritter kauft, genießt er guten Glauben und wer wird wohl auf die Idee kommen, daß die Löschung möglicherweise nicht rechtens war, weil zu vermuten ist, daß eventuell ein Rechtspfleger wußte / hätte wissen müssen, daß X in Gütergemeinschaft lebt.


    Gruß HansD



    :zustimm: grundsätzlich, aber

    es gibt immer und überall Einzelfälle, bei denen man besser mal nachfragt.
    Gerade wenn die Probleme schon vor einem offiziellen Antrag vom Notar bei uns landen, dann sollte man sehr, sehr vorsichtig sein. Die Notare und deren Mitarbeiter fragen nie ohne Grund an.

    Ich kann den Ausführungen von HansD ausnahmsweise einmal nicht zustimmen.

    Wandeln wir den Fall ab:

    Beim Notar erscheint ein im Grundbuch eingetragener Alleineigentümer, der eine Grundschuldbestellung beurkunden lassen will. Zufällig weiß der Notar, dass für den Eigentümer ein Betreuungsverfahren anhängig ist und aufgrund vorliegender Gutachten nicht von dessen Geschäftsfähigkeit ausgegangen werden kann.

    Und jetzt spreche ich mit den (abgewandelten) Worten von HansD:

    Wenn der Veräußerer im Grundbuch eingetragen ist und er eine Grundschuld bewilligt, dann ist's doch gut. Beurkunden und rein mit dem Recht. Und wenn das Recht später abgetreten wird, genießt der Erwerber guten Glauben und wer wird wohl auf die Idee kommen, dass die Beurkundung möglicherweise nicht rechtens war, weil zu vermuten ist, dass evtl. ein Notar wusste / hätte wissen müssen, dass der Eigentümer nicht geschäftsfähig ist.

    HansD wird mir sicher darin zustimmen, dass es zu den Amtspflichten des Notars gehört, bei begründeten Zweifeln an der Geschäftsfähigkeit eines Beteiligten nicht zu beurkunden oder jedenfalls mit entsprechender urkundlicher Dokumentierung dieser Zweifel nur dann zu beurkunden, wenn die Beteiligten darauf bestehen (dann kann man sich allerdings ausmalen, dass das GBA die beantragte Eintragung nicht vornimmt).

    Will sagen:

    Die Amtspflichten von Notaren und Rechtspflegern sind im besagten Bereich im wesentlichen identisch. Wenn im Einzel- und Ausnahmefall bekannt ist, dass die Beurkundungs- oder Eintragungsvoraussetzungen nicht vorliegen, dann muss auch entsprechend notariell oder grundbuchverfahrensrechtlich gehandelt werden. Wäre die Auffassung von HansD zutreffend, würde dies darauf hinauslaufen, es für richtig zu halten, dass das GBA eine ihm im Einzelfall bekannte Grundbuchunrichtigkeit (z.B. bei Nichteintragung einer außerhalb des Grundbuchs eingetretenen Verfügungsbeschränkung -etwa nach der InsO-) nicht beachtet, solange die betreffende Kenntnis nicht durch Aktenkundigkeit der jeweiligen eintragungshindernden Tatsache vermittelt wird.

    Das kann nicht richtig sein. Demzufolge wird eine solche Auffassung in Rechtsprechung und Literatur auch zu Recht nirgends vertreten.

    Die zutreffende Tatsache, dass ein Gesetzesverstoß durch den Notar oder den Rechtspfleger in den genannten Fällen in der Regel nicht bewiesen werden kann, ändert somit nichts daran, dass das betreffende notarielle oder rechtspflegerische Handeln einen Gesetzesverstoß darstellt. Spätestens an dieser Stelle müssen pragmatische Erwägungen ihr gerechtfertigtes Ende finden.

    juris hat natürlich Recht.

    Aber oft genug kann ohne einen vorsätzlichen Gesetzesverstoß ein Fall gar nicht oder nur mit unverhältnismäßig riesigem Aufwand erledigt werden.

    Manchmal muß man eben ergebnisorientiert arbeiten.

    Dieser Betrachtungsweise kann ich mich -jedenfalls vom Grundsatz her- nicht anschließen.

    Ich stimme der vorgenannten Äußerung daher allenfalls mit der Einschränkung zu, dass es sich bei den "vernachlässigten" Verfahrensvoraussetzungen nur um solche handeln kann und darf, die keinen negativen Einfluss auf die materielle Richtigkeit der vorgenommenen Grundbucheintragung haben.

    Die im vorliegenden Thread erörterten Fallgestaltungen zählen jedoch eindeutig nicht zu dieser Gruppe.


    Hallo,

    natürlich völlig richtig; ich habe meine Meinung hier einzig und allein ergebnis - und fallorientiert kundgetan und vor allem unter Berücksichigung dessen, daß es sich "nur" um ein Vorkaufsrecht handelt, welches entweder dem eingetragenenen Berechtigten allein oder ihm in Gütergemeinschaft mit seinem Ehegatten zusteht.

    In einem solchen Fall lasse ich schon mal "fünf gerade sein".


    Gruß HansD

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