Rücknahme des AV Antrags bei EU

Einen schönen guten Morgen,

bin zwar selbst auch Rpfl, hab aber mit Grundbuch nur insoweit zu tun, als dass ich unsere Schäfchen in den Grundbuchämtern betreue, wenn sie mal wieder mit SolumSTAR kämpfen.
Aber ich hab mal folgende Frage. Sieht einer irgendein Problem dabei, wenn ursprünglich mal ein Antrag auf eine AV und eine GS gestellt wurde und noch bevor die beiden vollzogen sind der Antrag auf EU gestellt wird, dann der AV-Antrag zurückgenommen werden kann?
Ich meine, man könnte Kosten sparen. Aber die Mitarbeiterin in dem Notariat weigert sich standhaft, diesen AV Antrag zurückzunehmen. Begründung, sie ist sich nicht sicher, ob das bei dem Rpfl. zu Problemen wegen des Antrags für die GS führt.

Danke schon mal fürs tippen

Hier ist es normal, dass der Antrag auf AV zurückgenommen wird, soweit er noch nicht erledigt ist.

Früher, bei Erledigungszeiten von 3 Monaten und länger, war das eigentlich der Normalfall.
Unter Umständen konnte man sogar von der Erhebung der Rücknahmegebühr absehen (§ 130 V KostO).

Wenn ich das richtig verstehe ich die Eigentumsumschreibung jetzt vollziehbar durch das Grundbuchamt? Dann wird dort doch sicherlich niemand erst die Vormerkung eintragen, um diese eine Viertelstunde später wieder zu löschen, oder? Kosten würde ich gar keine erheben, sondern einfach davon ausgehen, dass der Eintragungsantrag für die AV konkludent als erledigt betrachtet werden kann.

Eigentlich kann nichts passieren, wenn man den Antrag auf Eintragung der AV zurücknimmt und im übrigen alles seine Ordnung hat.

Anders kann es natürlich kommen, wenn der Antrag auf Eigentumsumschreibung nicht vollzugsreif ist oder wenn zwischen der Antragstellung AV und der Antragstellung Auflassung eine Verfügungsbeschränkung zu Lasten des Eigentümers eingetreten ist. In diesen Fällen könnte der Erwerber seinen durch die AV-Antragstellung eingetretenen Schutz verlieren (§§ 878 BGB, 17 GBO).

Wenn man von diesen absoluten Ausnahmefällen absieht, dürfte der genannten Verfahrensweise aber nichts entgegenstehen. Der Erwerber ist insoweit vollständig gesichert, wenn die Antragsrücknahme für den Fall der zwischenrechtslosen Eintragung der Auflassung erklärt wird. Mit der Grundschuld kann es ebenfalls keine Probleme geben, weil sie als Finanzierungsrecht noch vom Eigentümer auf Rechnung des an der Grundschuldbestellung mitwirkenden Erwerbers bestellt wurde und sie gegenüber dem Erwerber somit in jedem Falle wirksam ist. Ob sie zeitlich vor oder gleichzeitig mit der Auflassung im Grundbuch eingetragen wird, bleibt sich daher gleich.

naja, deswegen sollte ja für den Fall der Eintragung der EU die AV zurückgenommen werden und nicht einfach nur so. Und eben unter der Bedingung, dass keine Zwischeneintragungen vorliegen.

Na also!

Ihr werdet`s kaum glauben, aber wir haben in unerem GB-amt Bearbeitungsrückstände von 6-8 Monaten. Da sind wir über jede Antragsrücknahme der AV dankbar. Die Notare nehmen automatisch die AV's mit Antrag auf EÄ zurück, wenn keine Zwischenrechte vorliegen oder der GB-Rpfl. regt die Rücknahme der AV an. Für die Rücknahme werden dann aber auch Kosten gem. § 130 KostO zum Soll gestellt. Ich bin nicht der Meinung, daß man von der Erhebung der Rücknahmegebühr absehen könnte, da ein Antragsverfahren nunmal durch die AV ausgelöst wurde.

Das ist kostenrechtlich sicher zutreffend.

Nach meiner Erfahrung wird die Nichterhebung der Rücknahmegebühr von den Revisoren aber stillschweigend geduldet.

Eine ganz saubere Verfahrensweise ist das wohl nicht so, Grubu ! Gabs bisher keinerlei Schwierigkeiten bei Deiner stillschweigenden AV-Rücknahme? Ich würde mir wenigstens eine gesiegelte AV-Rücknahme vorlegen. Machst Du die AV-Rücknahme dann konsequenterweise auch kostenfrei ?

Ich mache das genau wie Andreas: Selbst wenn keine Rücknahme der AV vorliegt, trage ich die AV nicht mehr ein, wenn Umschreibungsantrag mit Antrag auf Löschung der AV inzwischen eingegangen sind (vorausgesetzt, es liegen keine vertragswidrigen Zwischeneintragungen vor). Ich habe das immer als überflüssig und damit unzulässig betrachtet.
Juris, es wäre aber interressant, wenn du einen Fall konstruieren könntest, der eindeutig belegt, dass diese Überlegungen falsch sind.

Und wenn ich nichts eintrage, dann fällt natürlich auch keine Gebühr an.
Und das kann kein Revisor beanstanden, weil es unter die sachliche Unabhängigkeit fällt, wie ich die Sache grundbuchmäßig behandle.

Und da ich es so mache, erhebe ich auch für eine Antragsrücknahme keine Gebühr, eben weil ich die Rücknahme in diesem Fall für überflüssig bzw. entbehrlich halte. Da der Notar hierauf aber keinen Einfluss hat, sondern allein das GBamt die Umstände von Eintragung oder Nichteintragung der AV zu vertreten hat, kann ich im Rahmen der Billigkeitsabwägung und Gleichbehandlung zu keinem anderen Ergebnis kommen.
Es ist aber jedem unbenommen, das anders zu sehen.
Ich denke in dieser Hinsicht eben bürgerfreundlich.

Zitat von Grubu

So oft kommt das ja nicht vor. Schwierigkeiten sind da noch nie aufgetreten. Könnte mir spontan jetzt auch keinen Fall vorstellen, bei dem das problematisch wird, es sei denn ziwchen AV und Eigentumsumschreibung wäre noch ein weiterer Antrag eingegangen. Ansonsten würde ich ja die AV eintragen und gleich darauf die Eigentumumsachreibung bei gleichzeitiger Löschung der AV.

Bei einer "normalen" Antragsrücknahme zur Eintragung der AV erhebe ich natürlich Kosten.

Hallo,

ich finde, daß das die einzig vernünftige Verfahrensweise ist:

Bei "meinem" Gericht kommt es hier und da mal vor, daß wegen Urlaubs eines Rechtspflegers der Vollzug der Vormerkung so lange auf sich warten läßt, bis hier bei mir alle andere Voraussetzungen zur Eigentumsumschreiben vorliegen und umgeschrieben werden könnte. Was soll dann noch irgendjemand mit der Vormerkung, wenn nicht noch andere unerledigte Anträge zwischen erstem und letztem Antrag rumgeistern?

Ich mag Rechtspfleger, die so denken und handeln, weil`s vernünftig ist.

Gruß HansD

blue:

Der Aufforderung, einen entsprechenden Fall zu "konstruieren", kann ich natürlich nicht widerstehen. Ich setze mit einer zweiten Fallgestaltung sogar noch eins drauf:

Fall 1:

Nehmen wir an, A ist im Grundbuch unrichtigerweise als Eigentümer eingetragen, verkauft das Grundstück an B, lässt es an diesen auf und bewilligt diesem eine Vormerkung, die auch zur Eintragung beantragt wird. Die Eintragung der Vormerkung zieht sich hin. Mittlerweile treten die Voraussetzungen für die Eintragung des Eigentumswechsels ein, ohne dass es zur Eintragung von schädlichen Zwischenrechten gekommen ist. Der Antrag auf Eintragung der Vormerkung wird entsprechend den Ausführungen im vorliegenden Thread zurückgenommen und B unmittelbar als Eigentümer eingetragen.

Erlangt B in der Zeit zwischen der Antragstellung auf Eintragung der Vormerkung und der Antragstellung auf Eintragung der Auflassung Kenntnis von der Nichteigentümerstellung des A, kann er das Eigentum nicht gutgläubig vom Nichtberechtigten erwerben.

Denn:

a) § 878 BGB ist nicht anwendbar.

b) Der gute Glaube im Zeitpunkt der Antragstellung auf Eintragung der Vormerkung (§ 892 Abs.2 BGB) nützt dem B nichts, weil die Vormerkung nicht eingetragen wurde und ein gutgläubiger Vormerkungserwerb demzufolge ausscheidet.

c) Damit muss B noch im Zeitpunkt der Antragstellung auf Eintragung der Auflassung gutgläubig sein (§ 892 Abs.2 BGB). Zu diesem Zeitpunkt war er aber schon bösgläubig.

Ende der Fahnenstange.

Fall 2:

Wie Fall 1, nur dass A zwar Eigentümer ist, über sein Vermögen aber in der Zeit zwischen der Antragstellung auf Eintragung der Vormerkung und der Antragstellung auf Eintragung der Auflassung das Insolvenzverfahren eröffnet wird und B vor Antragstellung auf Eintragung der Auflassung von diesem Umstand Kenntnis erlangt.

Auch hier kann B nicht erwerben:

a) § 878 BGB ist zwar grundsätzlich anwendbar, hilft aber B nicht weiter, weil dessen Voraussetzungen nicht erfüllt sind. Die ursprünglich eingetretenen Wirkungen der rechtzeitigen Antragstellung auf Eintragung der Vormerkung wurden durch die erfolgte Antragsrücknahme wieder beseitigt und der Antrag auf Eintragung der Auflassung ist i.S. des § 878 BGB zu spät gestellt.

b) Auch ein gutgläubiger Erwerb des B scheidet aus, weil die Wirkungen des rechtzeitigen Antrags auf Eintragung der Vormerkung infolge Antragsrücknahme erloschen sind (kein gutgläubiger Vormerkungserwerb) und B vor erfolgter Antragstellung auf Eintragung der Auflassung vom Bestehen der Verfügungsbeschränkung Kenntnis erlangte (§ 892 Abs.2 BGB).

Wieder Ende der Fahnenstange.

Natürlich sind dies nur theoretisch denkbare Fallgestaltungen, weil der rechtskundige Erwerber in diesen Fällen nicht auf die Eintragung seiner (jetzt ja keineswegs überflüssigen, sondern sogar "rettenden") Vormerkung verzichten wird. Wähnt sich der rechtsunkundige Erwerber aber zu Unrecht sicher und erfährt auch der Notar nicht rechtzeitig von den genannten Umständen, können die für geschilderten negativen Folgen für den Erwerber durchaus eintreten.

Interessant wird es, wenn der Antrag auf Eintragung der Vormerkung nicht ausdrücklich zurückgenommen, sondern vom GBA -in diesem Fall zu Unrecht- lediglich (stillschweigend) als zurückgenommen betrachtet wird. In diesem Fall ist der Antrag auf Eintragung der Vormerkung nicht wirksam zurückgenommen, sodass die Wirkungen des § 892 Abs.2 BGB (im Fall 1) bzw. diejenigen des § 878 BGB und -hilfsweise- auch des § 892 Abs.2 BGB (im Fall 2) erhalten bleiben. Hier kann die Vormerkung zugunsten des B trotz dessen bereits erfolgter Eigentümereintragung noch nachträglich eingetragen werden, weil B durch die Eintragung der Auflassung das Eigentum aus den genannten Gründen nicht erworben hat und A daher materiellrechtlich Eigentümer geblieben ist. Mit dieser nachträglichen Eintragung erwirbt B die Vormerkung (im Fall 1 gutgläubig und im Fall 2 nach § 878 BGB), wodurch B aufgrund seiner bereits erfolgten Eigentümereintragung gleichzeitig auch -ohne erneute Eintragung der Auflassung- das Eigentum am Grundbesitz erwerben dürfte. Allerdings wird dieser Erwerb wohl nicht ex tunc bezogen auf den Zeitpunkt der Eigentümereintragung, sondern lediglich ex nunc gleichzeitig mit dem Vormerkungserwerb stattfinden können, weil die ursprünglich unwirksame Auflassung aufgrund des Vormerkungserwerbs nur mit Wirkung für die Zukunft wirksam wird. Es dürfte somit die Fallgestaltung vorliegen, bei welcher die (wirksam gewordene) Einigung der Eintragung nachfolgt.

Zufrieden?

Aber dann machen wir doch alles richtig!

Also wenn der Notar den AVantrag bei Umschreibung förmlich zurücknimmt, können wir ja nix dafür. Dann hat doch der Notar den schwarzen Peter!

Und wenn keine Rücknahme erfolgt und wir die AV aber nicht eintragen und auch nicht wieder löschen, bleiben -wie du sagst- die Wirkungen der Beantragung der AV doch erhalten. Und der Käufer kann im Nachhinein doch noch gutgläubig erwerben. Damit stellen wir also wieder den Zustand her, wie wenn wir die AV unverzüglich eingetragen hätten. Das ist doch genial, oder?

Oder hab ich das alles mistverstanden?

Es geht ja gar nicht darum, ob das GBA richtig oder falsch gehandelt hat. Vielmehr ist die Frage, ob mit der eingangs genannten Verfahrensweise im Ausnahmefall irgendwelche Gefahren verbunden sein können. Bei ausdrücklich erklärter Antragsrücknahme ist dies aus den genannten Gründen der Fall.

Bei der vom GBA "fingierten", aber nicht ausdrücklich erklärten Antragsrücknahme kann die Sache aber ebenfalls problematisch werden, und zwar dann, wenn im o.g. Fall 1 nach erfolgter Eigentümereintragung des B ein Widerspruch gegen dessen Eigentümerstellung im Grundbuch eingetragen wird (B hat ja nicht erworben). Da § 878 BGB auf den Mangel der Rechtsinhaberschaft keine Anwendung findet, wäre ein gutgläubiger Vormerkungserwerb auch bei ihrer nachträglichen Eintragung nämlich nicht mehr möglich, weil nach § 892 Abs.2 BGB nur die Bösgläubigkeit aufgrund Kenntnis, nicht aber die Bösgläubigkeit aufgrund Eintragung eines Widerspruchs unschädlich ist. Ein gutgläubiger Vormerkungserwerb (und damit natürlich auch ein auf ihm beruhender späterer gutgläubiger Eigentumserwerb) ist dann nicht mehr möglich. Etwas anderes könnte nur gelten, wenn sich das GBA anlässlich der Eintragung des Widerspruchs trotz der bereits erfolgten Eigentümereintragung des B des "hängenden" Antrags auf Eintragung der Vormerkung erinnert und die Vormerkung demzufolge zeitlich vor dem Widerspruch einträgt (bereits eine gleichzeitige Eintragung von Vormerkung und Widerspruch würde den gutgläubigen Erwerb ausschließen). Nach zutreffender hM darf das GBA aber nicht auf diese Weise verfahren, weil es hierdurch die offensichtliche Unwirksamkeit der Bewilligung des nichtberechtigten A negieren und dem B zu einem erkanntermaßen nur noch kraft guten Glaubens möglichen Erwerb verhelfen würde.

Ganz so "genial" sind die Rechtsfolgen der "fingierten" Antragsrücknahme also nicht.