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Thema: WEG-Begründung: Ganzes Haus als 1 x "Wohneigentum"?

  1. #1
    Withöft
    Gast

    WEG-Begründung: Ganzes Haus als 1 x "Wohneigentum"?

    Guten Tag,
    ich sitze vor einem Problem, zu dem ich leider so gar nichts finden konnte.
    Ein Grundstück ist mit einem Hauptgebäude und einem Anbau bebaut. Anbau soll verkauft werden. Der Anbau ist gewerblich genutzt, im Hauptgebäude sind 10 Wohnungen. Ist es möglich, eine WEG mit nur _zwei_ Bestandteilen zu gründen, also einmal Teileigentum am zu verkaufenden Anbau und einmal Wohneigentum am Hauptgebäude?
    Hintergrund: Gewerbesteuer/"3-Objekt-Grenze" bei evtl. späterem Verkauf auch des Hauptgebäudes.
    Danke für jeden Tipp.

  2. #2
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Ja. Das wurde früher öfter gemacht, um so Grundstücke zwischen zwei Parteien aufteilen zu können, obwohl sie nach BauGB nicht geteilt werden konnten/sollten/durften.

    Jeder Wohnungseigentümer kann seine Einheit später weiter unterteilen, wenn die Voraussetzungen (v. a. die Abgeschlossenheit der neuen Einzeleinheiten) vorliegen.

    Was hat es mit der "3-Objekt-Grenze" auf sich?
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  3. #3
    Withöft
    Gast
    Hallo Andreas,

    das sind ja gute Nachrichten. Und trifft wohl genau den Fall. BauAmt will wg. fehlender Abstandsflächen etc. keine "echte" Teilung zulassen.

    Hintergrund Anfrage & "3-Objekt-Grenze" ist Steuerrecht. Die 10jährige Spekulationsfrist läuft in 2012 aus. Verkauf danach ist (Einkommen)steuerfrei dann möglich. Wenn das Hauptgebäude aber zehn Einheiten hat, fällt Gewerbe-Steuer an. Danach ist jeder, der innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, gleich gewerblich. Dabei spielt Größe und Eigenart keine Rolle.
    Plan sieht daher genau so aus wie von Dir ins Auge gefasst: Gesamtobjekt = 1 Einheit komplett ohne Steuerpflicht verkaufen und dem Käufer die zusätzliche Möglichkeit der Unterteilung anbieten.
    gibt es denn dafür auch einen juristischen "Aufhänger"? Oder ist das so offensichtlich, dass keiner drüber schreibt?
    Auf jeden Fall schon einmal vielen Dank für die Hilfe schönes WE.

  4. #4
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Am Ergebnis ändert sich zwar nichts, aber ich möchte höflichst darauf hinweisen, dass es rechtlich nicht möglich ist, an einem Gebäude als solchem (hier bestehendes einerseits; Anbau andererseits) Sondereigentum zu begründen. Sondereigentumsfähig sind lediglich alle Räume innerhalb eines Gebäudes, während das Gebäude selbst einschließlich der tragenden bzw. konstruktiven Teile (Fundamente/Außenmauern/Geschoßdecken/Dach etc.) zwingend Gemeinschaftseigentum ist; BGHZ 50, 56/60 = NJW 1968, 1230 = Rpfleger 1968, 181/182 = DNotZ 1968, 420; OLG Frankfurt/Main, Rpfleger 1975, 179; für Doppelhaushälfte: OLG Düsseldorf, DNotI-Report 21/2004, 181; MünchKomm/Commichau, BGB, 5. Auflage, 2009, § 5 WEG RN 3; Palandt/Bassenge, BGB, 69. Aufl., 2010 § 1 WEG RN 11; Weitnauer/Briesemeister, WEG, 10. Aufl., 2008, § 5 WEG RN 19 mit weit. Nachw.).

  5. #5
    Stammgast
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    196
    wie Prinz,

    mit dem Ergebniss, dass auch dann, wenn 2 MEA gebildet werden, und 1 MEA mit Sondereigentum an dem Anbau, so kann das 2 MEA nur mit SE an dem jeweiligen Wohnraum verbunden werden.

    Am Ende ist dann 1 MEA mit 10 mal Sondereigentum verbunden, so dass man die Gewerbesteuer wohl nicht umgehen kann. Aber auch jede andere Regelung würde gegen Umgehungsverbot verstossen.

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