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Thema: GbR und Auflassungsvollmacht sowie Grundschuldbestellung

  1. #1
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    GbR und Auflassungsvollmacht sowie Grundschuldbestellung

    Ich soll einen Grundstückserwerb einer GbR im GB vollziehen. Dabei fing es zunächst vielversprechend an, weil sich die GbR im Kaufvertrag am 04.11.2010 für den Erwerb des Grundstücks gründete (2 Gesellschafter).

    Problem aber:

    Es wurde eine unvermessene Teilfläche verkauft und die Auflassung wurde im KV noch nicht erklärt. Vielmehr wurde "der Käufer" (also wohl die GbR) von der Verkäuferin bevollmächtigt, nach Vermessung die Auflassung zu erklären.

    Am 27.12.2010 haben dann die beiden Gesellschafter für die GbR und die Verkäuferin die Auflassung erklärt - unter Bezug auf die Vollmacht vom 04.11.2010.

    Außerdem haben die beiden Gesellschafter am 27.12.2010 namens der GbR eine Grundschuld bestellt.

    Kann man die Sache irgendwie retten oder ist die Eigentumsumschreibung zurückzuweisen?
    Kann man die Auflassungsvollmacht evtl. als Vollmacht an die Gesellschafter verstehen?
    Leider ist auch sonst in der Urkunde niemand (z.B. Notarangestellte) zur Auflassungserklärung bevollmächtigt worden.

    Bzgl. der Grundschuld wäre ja die Genehmigung der GbR nach deren Eintragung als Eigentümerin möglich, oder gibt es dazu andere Ansichten?
    Ulf

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  2. #2
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    Bezüglich der Grundschuld könnte der jetzige Eigentümer genehmigen, so dass sie (ggf. nach Teilung des Grundstücks) jetzt eintragbar wäre.

    Die GbR kann ihre Vertretungsverhältnisse nicht mehr zufriedenstellend nachweisen. Solange sie handeln muss, geht also nichts mehr, egal ob sie bevollmächtigt ist oder mit dem Veräußerer zusammen auftritt. Hätten sie den Veräußerer bevollmächtigt, gäbe es wohl keine Probleme. Eine Vollmacht an die Gesellschafter würde ich nicht hineininterpretieren, und sie brächte wohl auch nichts, weil die GbR selbst ja auch handeln muss (zweiter Auflassungserklärer), und da sind die Vertretungsverhältnisse eben nicht nachweisbar. Bzgl. der Auflassung fällt mir daher als Rettung nur der Beschwerdeweg ein. Dein OLG wird's schon richten...
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  3. #3
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    Bezüglich der Grundschuldbestellung:

    Andreas ist zuzustimmen. Es könnte nicht nur die GbR genehmigen, sobald sie als Eigentümerin eingetragen ist (§ 899a S.1 BGB), sondern es könnte auch der Veräußerer genehmigen, damit die Grundschuld bereits jetzt eingetragen werden kann. Andreas hatte schon einmal den gleichen Fall, aufgrund dessen ich dann meinen "ersten" Zurückweisungsentwurf ins Forum eingestellt habe.

    Zur Auflassung:

    Da ist nichts mehr zu retten. Die GbR als solche ist bevollmächtigt, also müssen die Vertretungsverhältnisse der GbR im Zeitpunkt des Vollmachthandelns nachgewiesen werden. Der Unterschied zur allgemeinen Erwerbsproblematik ist hier nur der, dass die GbR bei der Grundschuldbestellung nicht für sich selbst, sondern für einen Dritten handelt. Aber sie handelt auch insoweit als GbR und diese als Bevollmächtigte des Veräußerers. Die Nachweisproblematik ist somit genau die gleiche wie beim Erwerb durch eine bereits existente GbR (Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 184). Man hätte also die Gesellschafter persönlich und nicht die GbR bevollmächtigen sollen (Bestelmeyer a.a.O. Fn.141). Eine solche Vollmacht liegt aber nicht vor. Es ist nur die GbR bevollmächtigt.

    Der Ausweg: Neue Auflassung unter persönlicher Anwesenheit des Veräußerers (seine Vollmacht funktioniert ja nicht) nebst Neugründung einer (zweiten) personenidentischen GbR in der Auflassungsurkunde durch alle persönlich anwesenden Gesellschafter, an die dann aufgelassen wird.

    Nebenbei: Der Rangrücktritt durch die (erste!) GbR bezüglich der Vormerkung wäre natürlich problemlos (§ 899a S.1 BGB).

    Bezüglich der Eigentumsumschreibung bleibt nach meiner Ansicht nur die Zurückweisung, weil die neu zu erklärende Auflassung nicht auf den Antragszeitpunkt zurückwirkt. Damit kann natürlich auch die AV nicht gelöscht werden.

  4. #4
    Administrator / Club 13.000
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    Avatar von Ulf
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    Hmm, eigentlich schade, dass Ihr meine Befürchtungen bestätigt habt.

    Nur zur Info:
    Eine AV gibt es nicht. Die GbR erwirbt von der Gemeinde. Daher wird wohl auch die Grundschuld nicht vor Eigentumsumschreibung eingetragen werden können (der Landkreis genehmigt dies in der Regel hier nicht). Aber bzgl. der Grundschuldbestellung muss dieser Ausweg natürlich trotzdem aufgezeigt werden.

    Zum Technischen:
    Umschreibung und Grundschuld wurden nicht gleichzeitig beantragt, so dass die Grundschuld m.E. derzeit nicht zurückzuweisen ist.
    Muss ich in der ZwVfg. bzgl. der Grundschuld auch auf den Fall eingehen, dass die zurückgewiesene Umschreibung doch noch erfolgt? Oder genügt es, wenn ich die Genehmigung der Eigentümerin nebst Belastungsgenehmigung des Landkreises anfordere?
    Ulf

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  5. #5
    mjneumann
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    ein bisschen hängt das davon ab, welches OLG für dich zuständig ist. Bei KG und OLG München ist alles hoffnungslos, in Brandenburg Saarbrücken und wohl auch Oldenburg geht viel.
    Auch das mit der 2. identischen GbR ist blöd, habt ihr schon mal über GrEst nachgedacht? Die 1. ist Steuer-Schuldner, die 2. ist neuer Käufer und auch Schuldner, aber die Vorauseetzungendes § 16 GrEStG liegen nicht vor!
    Auch ertragsteuerrlch ist die 2. GbR Chaos: Wo sollen die bisherigen Kosten bleiben?

  6. #6
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    Zu den steuerlichen Fragen vgl. Ihle DNotZ 2010, 725:
    Neue Entwicklungen im Bereich der Grunderwerbsteuer.

    Dieser auf den ersten Blick „GbR-fremde“ Aufsatz beschäftigt sich auch ausführlich mit der Problematik, die entsteht, wenn der Grundstückserwerb einer bereits existenten GbR aufgrund der bekannten obergerichtlichen Rechtsprechung scheitert und sodann im Wege der „Notfallgründung“ einer zweiten GbR nochmals an diese Zweit-GbR aufgelassen wird. Besonderes Augenmerk wird dabei auf die Frage gerichtet, wie sich der schuldrechtliche Kaufvertrag mit der Erst-GbR, die dann gar nicht Eigentümerin wird, möglichst grunderwerbsteuerunschädlich unter Einbeziehung der eigentumserwerbenden Zweit-GbR „reparieren“ lässt.

    Meiner hier

    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...l=1#post646391

    geäußerten Ansicht, wonach eine Grundbuchberichtigung auch dann erforderlich ist, wenn die Gesellschafter einer GbR ihre Anteile auf eine Namens- und personenidentische Zweit-GbR übertragen, obwohl sich an der grundbuchmäßigen Bezeichnung der GbR nichts ändert, wird vom Autor zugestimmt (DNotZ 2010, 725, 748, Fn.119).

    -------------

    Zu Ulfs Ergänzungsfrage:

    Ich würde auf die Möglichkeit der Eintragung der Grundschuld nach erfolgter (und unterstellt möglicher) Eigentumsumschreibung auf die GbR nur nachrichtlich und nicht als Bestandteil der Zwischenverfügung hinweisen, weil sich das Eintragungshindernis hierdurch nicht rückwirkend beseitigen lässt. Dies gilt nicht nur deshalb, weil der Erwerb der GbR nach § 185 Abs.2 S.1 Alt.2 BGB im Hinblick auf die Grundschuld nur ex nunc wirken würde, sondern auch deshalb, weil die Vermutung des § 899a S.1 BGB nicht zeitlich zurückwirkt und die GbR daher ohnehin noch nachgenehmigen müsste, ganz abgesehen davon, dass diese Genehmigung von der zweiten (in der neuen Auflassungsurkunde gegründeten) und nicht von der am Kaufvertrag beteiligten ersten GbR zu erteilen wäre.

  7. #7
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    Zitat Zitat von Ulf Beitrag anzeigen
    Ich soll einen Grundstückserwerb einer GbR im GB vollziehen. Dabei fing es zunächst vielversprechend an, weil sich die GbR im Kaufvertrag am 04.11.2010 für den Erwerb des Grundstücks gründete (2 Gesellschafter).

    Problem aber:

    Es wurde eine unvermessene Teilfläche verkauft und die Auflassung wurde im KV noch nicht erklärt. Vielmehr wurde "der Käufer" (also wohl die GbR) von der Verkäuferin bevollmächtigt, nach Vermessung die Auflassung zu erklären.

    Am 27.12.2010 haben dann die beiden Gesellschafter für die GbR und die Verkäuferin die Auflassung erklärt - unter Bezug auf die Vollmacht vom 04.11.2010.

    Außerdem haben die beiden Gesellschafter am 27.12.2010 namens der GbR eine Grundschuld bestellt.

    Kann man die Sache irgendwie retten oder ist die Eigentumsumschreibung zurückzuweisen?
    Kann man die Auflassungsvollmacht evtl. als Vollmacht an die Gesellschafter verstehen?
    Leider ist auch sonst in der Urkunde niemand (z.B. Notarangestellte) zur Auflassungserklärung bevollmächtigt worden.

    Bzgl. der Grundschuld wäre ja die Genehmigung der GbR nach deren Eintragung als Eigentümerin möglich, oder gibt es dazu andere Ansichten?
    Ich habe (ausgenommen das Problem mit der Grundschuld) exakt das gleiche Problem auf dem Tisch. Allerdings ist in meinem Falle eine Notariatsangestellte zur Abgabe der Identitäts- und Auflassungserklärung bevollmächtigt. Hat nix genutzt. Antrag wurde dennoch zurückgewiesen. Wie mjneumann schon sagte. Es kommt darauf an, welches OLG zuständig ist.

    Mal ne blöde Frage dazwischen: Wenn ich eine bereits bestehende GbR (Käufer) in der Auflassungsurkunde vorsorglich nochmals gründe, ist es dann eine neue oder die alte GbR?
    Geändert von notariatshexe (24.01.2011 um 09:07 Uhr)

  8. #8
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    Natürlich ist das eine neue (zweite) GbR.

    Zu Deinem Fall:

    Das exakt gleiche Problem hättest Du nur, wenn die GbR -wie in Ulfs Fall- in der Erwerbsurkunde gegründet worden wäre und die GbR bei der Auflassung selbst gehandelt hätte. Wurde die GbR aber in der Erwerbsurkunde gegründet und hat nicht nur der Veräußerer, sondern auch die GbR die Auflassungsvollmacht erteilt, ist aus naheliegenden Gründen auch diese Vollmacht der GbR wirksam. In diesem Fall wäre die Antragszurückweisung nicht zu Recht erfolgt.

    Man muss unterscheiden, ob die Wirksamkeit der Erklärung in Frage steht, welche die GbR abgibt (z.B. beim Erwerb durch eine bereits existente GbR oder beim Vollmachthandeln der GbR) oder ob diese Erklärung wirksam ist und wegen § 47 Abs.2 S.1 GBO nur die Gesellschafter benannt werden müssen. Im ersteren Fall kommt es auf die (nicht nachweisbaren) Rechtsverhältnisse der GbR an, im letzteren nicht.

  9. #9
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    Danke Cromwell für deine Antwort. Meine Frage bezog sich jetzt nicht direkt auf mein bestehendes Problem, sondern war eher ein Gedanke von mir, der sich jetzt natürlich quasi in Luft auflöst, wenn es dann dennoch als zweite GbR "gehandelt" wird.

    Bei mir ist es schon das gleiche Problem wie bei Ulf. Vielleicht hatte die Rechtspflegerin auch nur einen schlechten Tag oder schlichtweg wie ich auch die Nase voll von GbR´s. Ich werde mit ihr nochmal reden und dann gegen die Zurückweisung vorgehen.

  10. #10
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    Beiträge verschoben

    Meine Beiträge zur Aussetzung des Verfahrens habe ich nun hier verselbstständigt.
    Ulf

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  11. #11
    Zora
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    So jetzt hat's mich auch erwischt.

    Folgendes:
    KV vom Juli 2008 über mehrere Teilfächen. Anwesend sind der Verkäufer und die 4 Gesellschafter einer GbR (handeln auch als Gesellschafter einer GbR). In dieser Urkunde erteilen sich die "Käufer" gegeseitig Vollmacht zur Auflassung.

    In der Messungsanerkennungs- und Auflassungsurkunde vom Noverber 2010 erscheint der Verkäufer und einer der damaligen 4 Gesellschafter und handelt aufgrund der o.g. Vollmacht. Weiter heißt es: sollte die Vollmacht allerdings nicht ausreichen, handelt er vorbehaltlich Genehmigung für die GbR und in eigenem Namen als Gesellschafter der GbR sowie für die weiteren Gesellschafter (B,C und D) der GbR.

    Weiter nimmt der Notar (nach Hinweis auf die neueste Rechtsprechung hinsichtl. der GbR) in die Urkunde auf: "Vorsorglich wird die Gründung der Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit der Bezeichnung ....... durch die vorgenannten vier Gesellschafter für Zwecke des Grundbuchvollzuges der heutigen Urkunde hiermit bestätigend wiederholt, ohne dass hierduch eine Änderung des Käufers zur Vorurkunde und der heutigen Urkunde eintritt."

    Auflassung an die GbR ist beantragt.

    So, also die Vollmacht in der Vorurkunde ist natürlich wertlos. Wurde denn die GbR in der folgenden Urkunde tatsächlich neu geründet? Dann bräuchte ich aber zumindest die Genehmigung der weiteren Gesellschafter (B, C un D). Die fehlen nämlich.
    Kann man so die Auflassung tatsächlich retten?

  12. #12
    Club 17.000
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    Der Notar ist hier offensichtlich Formulierungsvorschlägen von Weimer und Ruhwinkel gefolgt, die sich nach der "strengen" Linie mittlerweile als untauglich erwiesen haben. Dass sie untauglich sind, ergibt sich aus der verwendeten Formulierung selbst, weil ausdrücklich keine neue (zweite!) GbR gegründet werden soll, sondern -wiederum ausdrücklich- nach wie vor die erste (und einzige) GbR Käuferin und Auflassungsempfängerin sein soll, was die Neugründung einer zweiten GbR begrifflich ausschließt. Damit sind wir aber beim Problem des Erwerbs durch eine bereits existente GbR und eine Eintragung ist nach der "strengen" Linie nicht möglich, weil die "Bestätigung" der Rechtsverhältnisse der GbR ihrerseits wiederum voraussetzt, dass diese Bestätigung von den wahren und einzigen Gesellschaftern der bereits existenten Erwerber-GbR stammt.

    Der Notar hätte hier nach meiner Ansicht merken können/müssen, dass die verwendete Formulierung nach der "strengen" Linie nicht taugt.

  13. #13
    Stammgast
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    die Antworten auf die #1 erscheinen mir unlogish, wobei ich zugeben muss, dass ich die aktuelle GbR-Rechtssprechung nicht auswendig kenne.

    Wenn GbR bevollmächtigt wird, dann brauche ich doch keinen extra-Nachweis, wie weit der Umfang der Bevollmächtigung seitens GbR an den jeweiligen Gesellschafter reicht, WENN ALLE Gesellschafter handeln.

    Natürlich besteht die Möglichkeit, dass ein Geschäfterwechsel stattfand, oder ein neuer Gesellschafter eingetreten ist. Aber unter Berücksichtung der sehr zeitnahen Beurkundung der Auflassung, sowie des Gesamtsachverhalts erscheint das doch sehr unwahrscheinlich, so dass dies meines Erachtens hingenommen werden kann.
    GBA verlangt ja auch nicht einen Nachweiss der Sorgeberechtigung für eine Mutter die ihr Kind vertritt.

    Und falls Ihr meine Argumente niederschmettert: wäre der Sachverhalt anders zu beurteilen, falls im Vertrag ( also am 4.11.2010) zugleich eine Vereinbarung getroffen wäre, dass JEDER Gesellschafter einzelvertretungsbeg ist. Meines Erachten ja.

  14. #14
    Administrator / Club 13.000
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    In meinem Fall wurde die Käuferin - also die GbR - bevollmächtigt und nicht die Erschienenen als deren Gesellschafter.

    Damit muss die GbR - genau wie eine bevollmächtigte GmbH oder KG - nachweisen, dass diejenigen, die namens der bevollmächtigten GbR die Auflassung erklären, (noch) entsprechende Vertretungsmacht haben.

    Für HR-Auszüge wurde hier früher immer ein Zeitraum von einem Monat angenommen, nach dem der Auszug nicht mehr als aktueller Nachweis genügte. In meinem Fall liegen zwischen GbR-Gründung und Auflassungserklärung gut 7 Wochen.
    Ulf

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  15. #15
    Stammgast
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    ach sooo,
    das Problem war also lediglich, dass zwischen beiden Verträgen mehr als 4 Wochen vergangen sind.
    Alles klar, Danke

  16. #16
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    Wie groß der zeitliche Abstand zwischen GbR-Gründung und nachfolgendem GbR-Handeln ist, spielt für die Vertretungsproblematik keine Rolle. Wenn ein rechtsgeschäftlich Bevollmächtigter unter Vorlage einer Vollmachtsausfertigung beim Notar aufscheint, genügt es einen Tag später bei einem erneuten Vollmachthandeln ja auch nicht, dass er die Vollmacht schon am gestrigen Tag mitgebracht hatte.

    Es reicht somit allenfalls aus, wenn zwar nicht in der gleichen Urkunde, aber am gleichen Tag beim gleichen Notar in aufeinander folgenden Urkunden-Nummern gehandelt wird. Finanzierungsvollmachten des Veräußerers sollten daher nicht an die GbR, sondern an einen oder mehrere Gesellschafter erteilt werden, und zwar unabhängig von ihrer Gesellschafterstellung (Bestelmeyer Rpfleger 2010, 169, 184, Fn.141).

  17. #17
    Stammgast
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    wo liegt denn der Unterschied, ob man die Vollmacht an 2 Gesellschafter erteilt, oder an eine GbR, die ihrerseit von den gesetzlichen Vertretern vertreten wird.
    eigentlich gar keiner, ausser dass man bei der GbR die gesetzliche Vertretung kaum nachzuweisen ist.

    Ausserdem lag die Urkunde, in der der GbR die Vollmacht erteil worden ist, in Ausfertigung sowohl dem Notar, als dann auch anschließend dem GBA vor.

  18. #18
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    Zitat Zitat von schnappi Beitrag anzeigen
    wo liegt denn der Unterschied, ob man die Vollmacht an 2 Gesellschafter erteilt, oder an eine GbR, die ihrerseit von den gesetzlichen Vertretern vertreten wird.
    eigentlich gar keiner, ausser dass man bei der GbR die gesetzliche Vertretung kaum nachzuweisen ist.

    Eben! - Der Gesellschafter wird in persona bevollmächtigt und somit stellt sich das GbR-Vertretungsproblem nicht.

    Ausserdem lag die Urkunde, in der der GbR die Vollmacht erteil worden ist, in Ausfertigung sowohl dem Notar, als dann auch anschließend dem GBA vor.
    Es kommt nicht darauf an, ob der in der Erwerbsurkunde gegründeten GbR wirksam Vollmacht erteilt wurde (das ist der Fall), sondern darauf, ob die bevollmächtigte GbR auch von der Vollmacht Gebrauch machen kann. Und dies kann sie bei zeitlich nachgelagertem Vollmachthandeln nur, wenn die vertretungsberechtigten Gesellschafter für die bevollmächtigte GbR handeln. Also müssen die Vertretungsverhältnisse zu diesem Zeitpunkt nachgewiesen werden. Es nützt nichts, wenn sie anlässlich der früheren Gründung der GbR nachgewiesen waren.

  19. #19
    Administrator / Club 13.000
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    Zitat Zitat von Cromwell Beitrag anzeigen
    Es nützt nichts, wenn sie anlässlich der früheren Gründung der GbR nachgewiesen waren.
    Grundsätzlich stimme ich zu. Allerdings wird man hier m.E. die früher (= Zeit vor dem elektronischen HR) entwickelten Grundsätze zum Alter von Handelsregisterauszügen beim Handeln organschaftlicher Vertreter wird anwenden können (oder sogar müssen). Denn auch da war zwar die Vertretungsbefugnis zum Zeitpunkt der Vornahme der Handlung (z.B. Bewilligungsabgabe) nachzuweisen; es war aber wohl absolut herrschende Meinung, dass dazu kein HR-Auszug vom gleichen Tag vorzulegen war.
    Ulf

    Alle Äußerungen hier sind als rein private Meinungsäußerung zu verstehen,
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  20. #20
    Club 17.000
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    Aus den hier

    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...l=1#post679398

    genannten Gründen teile ich diese Ansicht nicht.

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