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Thema: Löschungserleichterungsklausel bei RückAV (wieder) eintragbar?

  1. #21
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    Die Diskussion über die Rückstandsfähigkeit der Vormerkung bezog sich in erster Linie nicht auf die Fallgestaltung der rechtsgeschäftlich befristeten Vormerkung, sondern auf den Fall der üblicherweise unbefristeten Vormerkung bei künftigem oder aufschiebend bedingtem Anspruch, der nur zu Lebzeiten des Berechtigten entstehen oder voll wirksam werden kann, woraus folgt, dass die unbefristete Vormerkung aufgrund des Akzessorietätsgrundsatzes kraft Gesetzes erlischt, wenn auch der gesicherte künftige oder bedingte Anspruch aufgrund des Todes des Berechtigten nicht mehr entstehen kann. Es ging dabei also um die klassischen Rück-AV's, bei deren Löschung man heute die bekannten Probleme hat (vgl. Demharter § 23 Rn.11, lit. cc).

    Was man früher als mögliche Rückstände der Vormerkung ansah, betrachtete der BGH jedoch -bei allen denkbaren Fallgestaltungen, auch derjenigen der befristeten Vormerkung- lediglich als denkbare Rückstände des durch die Vormerkung gesicherten Anspruchs, weshalb er die Anwendbarkeit des § 23 GBO auf die Vormerkung verneinte.

    Gleichwohl war die Löschung solcher Vormerkungen im Wege der Grundbuchberichtigung nach § 22 GBO möglich, wenn der gesicherte Anspruch mit dem Tod des Berechtigten auch für den Fall insgesamt und ersatzlos erlosch, dass der Anspruch zu Lebzeiten des Berechtigten bereits entstanden und ausgeübt, aber noch nicht erfüllt war. Dieser Möglichkeit hat der BGH durch seine spätere Rechtsprechung über die ohne Grundbucheintragung mögliche Wiederaufladbarkeit der Vormerkung bzw. die ohne Grundbucheintragung mögliche Vereinbarung von zusätzlichen Rückübereignungsansprüchen die Grundlage entzogen, weil das Grundbuchamt überhaupt nicht mehr beurteilen kann, welchen Anspruch die Vormerkung sichert - und demzufolge auch nicht, ob er ersatzlos erloschen ist. Und dies führt eben zur aktuellen Rechtsprechung, wonach Rück-AV's praktisch nicht mehr ohne Bewilligung der Erben des Berechtigten gelöscht werden können.

  2. #22
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    Habe nochmals die BGH-Entscheidung über das Aufladen der Vormerkung bei einer erloschenen Auflassungsvormerkung nachgelesen (BGH NJW 2000,805ff.).

    In dem entschiedenen Fall war die ursprüngliche Auflassungsvormerkung erloschen, weil der ursprüngliche Kaufvertrag, in dem der Übereignungsanspruch enthalten war, aufgehoben worden ist (mit Wegfall des Schuldgrundes ist die Vormerkung erloschen). Diese erloschene Vormerkung wurde anschließend durch erneute Bewilligung ohne Grundbuchberichtigung wieder aufgeladen. Der BGH stellt in der Entscheidung noch klar, dass Eintragung und nachträgliche Bewilligung sich einander entsprechen müssen.

    In dem entschiedenen Fall wurde eine unbefristete Auflassungsvormerkung bestellt.
    Wenn demgegenüber die Parteien von vornherein eine auf den Todesfall des Berechtigten befristete Auflassungsvormerkung bestellen (Befristung der Vormerkung muss ausdrücklich ins Grundbuch eingetragen werden; die Befristung gehört nicht zum Inhalt des Rechts – Palandt 68. Aufl. § 874 BGB RdNr. 5), besteht dann für die Parteien überhaupt die Möglichkeit, die Befristung der Auflassungsvormerkung ohne Grundbucheintragung zu ändern (nachträgliche Bewilligung und Grundbucheintragung würden sich doch dann widersprechen)?

  3. #23
    Frank Martin
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    gute Frage...
    Der BGH fordert, dass Eintragung und nachträgliche Bewilligung den gleichen [...] Anspruch betreffen...

    Wenn man den BGH beim Wort nimmt, ist es - wie du schon sagst - aber nicht der gleiche Anspruch, wenn er einmal auflösend bedingt ist und einmal nicht. Insofern würde ich sagen, dass in diesem Fall die Möglichkeit nicht besteht.

  4. #24
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    @JörgZ

    Du würfelst da was durcheinander. Wenn die Vormerkung befristet ist, stellt sich die Frage nach der Aufladung gar nicht, da dann diese in jedem Fall mit Eintritt des Endzeitpunkts erlischt.
    Das Problem der Aufladung betrifft die Fälle, in denen eine unbefristete Vormerkung besteht und nur der ursprünglich gesicherte Anspruch befristet ist.

    "Gleicher Anspruch" bedeutet m.E. nur "gleicher Gegenstand", also z. B. Eigentumsverschaffungsanspruch. Die genaue inhaltliche Ausgestaltung des Anspruchs ist damit wohl nicht gemeint.

  5. #25
    Moderator / Club 9.000 Avatar von Andreas
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    So ist es. Bezüglich des Anspruchs muss nur der Gegenstand identisch sein (also z. B. "Übereignung des Grundstücks Flst. 1111") - und halt Erwerber und Schuldner. Punkt. Wie der Anspruch im einzelnen bedingt usw. ist, ist grundbuchrechtlich ziemlich egal, sagt der BGH.

    Aber: Eine befristete Vormerkung ist natürlich etwas anderes als eine unbefristete Vormerkung. Das kann m. E. wirksam nur durch Änderung der Vormerkung (Einigung und Eintragung) erfolgen.
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  6. #26
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    Es gibt noch einen Aufsatz zum Thema in der DNotZ 1998, 6
    (Unwirksamkeit und Umdeutung von Löschungserleichterungen) von Dr. Amann

  7. #27
    Fortgeschrittener Avatar von Mäkelburger
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    Ich möchte das Thema noch einmal aufgreifen.
    Trotz der zahlreichen Beiträge und der BGH Entscheidung zur Wiederaufladung der Vormerkung herrscht bei mir irgendwie noch keine Klarheit.

    Eingetragen werden soll eine Rückauflassungsvormerkung für den Veräußerer. In der Bewilligung steht, dass "die Käufer sich verpflichten... zu Lebzeiten der Berechtigten...."dies und jenes nicht zu tun. " Nach Ableben der Veräußerers soll die Rückübertragung auf dessen Ehefrau erfolgen. Weiterhin soll Zur Löschung der Todesnachweis der beiden Berechtigten ausreichen.

    Nach einer Zwischenverfügung (u.a. hinsichtlich des Berechtigungsverhältnisses) wird nunmehr abändernd beantragt:
    -RückAV nur für den Veräußerer, weiterhin soll die Löschungserleichterungsklausel eingetragen werden
    -Bedingte Auflassungsvormerkung für die Ehefrau des Veräußereres; die Bedingung soll erst mit dem Tode des Veräußerers eintreten; weiterhin soll eine Löschungserleichterungsklausel eingetragen werden.


    Ich würde jetzt behaupten, dass die Eintragung einer Löschungserleichterungsklausel nicht möglich ist... Kann es mir aber noch nicht zu 100% logisch erschließen. Kann mir da jemand auf die Sprünge helfen?

  8. #28
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    Rückstände sind nicht möglich.

    Wenn die Vormerkung selbst befristet ist, erlischt sie ohne weiteres mit dem Eintritt der Befristung. Der eventuell bestehende Anspruch ist halt dann ungesichert. Dies ist jedoch kein Rückstand.

    Wenn der Anspruch auf Lebenszeit befristet ist, und zwar unabhängig davon, ob er schon voll entstanden ist oder nicht, dann sind Rückstände ohnehin nicht denkbar und die Vormerkung erlischt wegen ihrer Akzessorietät.

    Wenn Zweifel bestehen, ob der Anspruch bereits voll entstanden ist oder ob er noch entstehen kann -etwa weil nicht klar ist, ob der Übergeber sein Rückerwerbsrecht bereits ausgeübt hat- sind Rückstände ebenfalls nicht denkbar. Wenn man in diesem Fall einfach löschen würde, wäre der eventuell bestehende Anspruch der Erben nicht mehr gesichert. Die Sicherung ist aber gerade Sinn und Zweck der Vormerkung.
    Nachweisprobleme haben nichts mit dem Begriff "Rückstände" zu tun.

  9. #29
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    Ich hole das hier auch nochmal hoch.
    Eltern übertragen an Sohn. Rück-AV mit bedingten und befristeten Anspruch incl. Löschungserleichterungsklausel soll eingetragen werden.
    Notar verweist auf BGH Entscheidung aus vergangenen Jahr. Ich nehme mal an,er meint die vom 03.05.12 V ZB 112/11.

    Kann ich diese Löschungserleichterung nun eintragen. Das ergibt sich für mich nicht so aus der Entscheidung.
    Es ist von großem Vorteil, die Fehler, aus denen man lernen kann, recht früh zu machen.

    (Winston Spencer Churchill)

  10. #30
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    Bevor ich herumrate, würde ich den Notar fragen, welche Entscheidung er genau meint.

    Aber da wäre nicht nur an Dir etwas vorbeigegangen ...
    Juppheidi, juppheida, Erbsen sind zum Zählen da ...

  11. #31
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    Hat sich meines Wissens nichts geändert, weil der Anspruch selbst immer noch nicht als Rückstand gilt. Beschluss des BGH vom 03.05.2012; V ZB 258/11:

    "Zutreffend ist nur der Ausgangspunkt der angefochtenen Entscheidung. § 23 GBO findet auf Rückauflassungsvormerkungen keine Anwendung; dies gilt unabhängig davon, ob der durch die Vormerkung gesicherte Anspruch mit dem Tod des Berechtigten erlischt."

  12. #32
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    Weshalb sind eigentlich bei einer Hypothek Rückstände möglich?

    Die Hypothek ist - wie die Vormerkung - akzessorisch und evtl. Zinsrückstände betreffen daher ebenfalls die Forderung und nicht die Hypothek.

    Konsequenz: Entweder man lässt Rückstände für beides zu oder man lehnt sie für beides ab.

    Tut man aber nicht - dieser Widerspruch ist offenbar noch niemandem aufgefallen.

  13. #33
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    Dass es niemandem aufgefallen wäre, läßt sich nicht sagen. Zum Beispiel KEHE/Eickmann § 23 Rn 10. Und klingt auch überzeugend. Aber wie häufig hat man das schon bei einer Hypothek?

  14. #34
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    Es geht nicht darum, ob es häufig vorkommt, sondern dass der BGH wieder einmal nicht gemerkt hat, was er mit seiner konsequent zu Ende gedachten - unrichtigen - Rechtsprechung anrichtet. Denn umgekehrt wird ein Schuh daraus: Gerade weil Vormerkung und Hypothek akzessorisch sind, führt die Möglichkeit von Rückständen bei der Forderung auch zur Möglichkeit von Rückständen bei der Vormerkung und bei der Hypothek.

    Aber dafür müsste man natürlich erst einmal den Grundsatz der Akzessorietät verinnerlicht haben.

  15. #35
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    Die fehlende Häufigkeit der auf Lebenszeit bestellten Hypothek habe ich nur angeführt, weil ich deshalb als reiner Praktiker nie Anlaß hatte, mir darüber Gedanken zu machen. Aber um bei der Vormerkung (dem Anspruch) zu bleiben: angenommen der aufschiebend bedingte Anspruch soll nur auf Lebenszeit bestehen und er soll mit dem Ableben erlöschen, auch wenn der Bedingungseintritt noch vor dem Tod des Berechtigten erfolgte. Dann ist mit dem Tod der Anspruch (und infolge auch die Vormerkung) weg. Eine Geltendmachung des Anspruchs (= Rückstand) scheidet dann ohnehin aus. Soll der Anspruch dagegen nicht erlöschen, wenn der Bedingungseintritt noch zu Lebzeiten erfolgte, besteht auch die Vormerkung noch. Das Grundbuch ist also nicht unrichtig und eine Löschung nur aufgrund Unrichtigkeitsnachweises/Sterbenachweises geht nicht. So hatte ich zumindest den BGH verstanden: mit einem Erlöschen des Anspruchs/der Vormerkung ist die Geltendmachung hinfällig, ohne Erlöschen gibt es keine Grundbuchunrichtigkeit.

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