unentgeltliche Belastung des Grundeigentums der Betroffenen

  • Hallo liebe Gemeinschaft,

    ich habe folgendes Problem. Meine Betroffene ist zu 5/8 Eigentümerin einer Doppelhaushälfte. Die Betreuerin ist ihre Tochter. Dieser und zwei weiteren Kinderns gehören je 1/8 des Grundstücks. Die Betroffene selbst lebt mittlerweile im Pflegeheim und wird wohl ihr Haus nicht mehr beziehen können. Nun haben die Kinder folgenden Plan ausgeheckt, weil ja das Grundstück unbewohnt immer mehr verfällt und Kosten verursacht. Eine der Töchter ( nicht die Betreuerin) kauft den beiden Geschwistern das jeweilige 1/8 ab und ist damit Eigentümerin zu 3/8. Nun will sie eine Grundschuld über 115.000 EUR am gesamten Grundstück eintragen lassen. Ich denke dies ist nicht genehmigungsfähig. Ich weiss jetzt bloß nicht, was ich als Ausgleich dafür verlangen könnte, dass die Mutter ihren Grundstückanteil verpfändet. Welche Geldbeträge hieltet Ihr für angemessen. (Das Grundstück scheint einen Wert von über 160.000 EUR zu haben, jedenfalls wurden für je 1/8 über 20.000 EUR von der erwerbenden Schwester gezahlt.) Meine Betroffene ist nicht mehr anhörungsfähig. Die Tochter, die jetzt die 2/8 erworben hat, will von den 115.000 EUR das Haus sanieren, was wohl auch dringend notwengi ist und dann selbst darin wohnen und natürlich das Darlehen bedienen, aber keinen Cent für die Mutter.....:mad:
    Am Donnerstag habe ich ein Gespräch mit der Betreuerin/Tochter und würde mich freuen, wenn ich ein paar Meinungen von Euch hätte. LG!

  • Ja, ja, genehmigungspflichtig auf jeden Fall, aber ich finde nicht genehmigungsfähig, oder? Abkaufen wollen sie nicht, wahrscheinlich gehts um die Kohle. Nehme an, die Tochter kann sich keinen höheren Kredit leisten und saniert werden muss eben auch. Außerdem spekulieren sie höchstwahrscheinlich auf die biologische Lösung. Erben schließlich mal das Ganze, warum dann jetzt kaufen..... Du verstehst? Ich sehe nur Interessen der Kinder, aber die Mutter hat keinerlei Vorteile von dem Geschäft. Wenn die Tochter Ihre Raten mal nicht mehr zahlen kann, wird im Zweifel das ganze Objekt versteigert und die Mutter ist ihr Vermögen in Form des Immobilienanteils los.

  • Ganz so harrsch sehe ich das nicht wie meine Vorredner.

    A. Grundschuld/Darlehen

    Die Tochter, die die Anteile kauft, will eine Darlehen von 115.000,00 € aufnehmen.
    Davon gehen 40.000,00 € drauf für die Zahlung des Kaufpreises an die beiden Geschwister.
    Verbleiben 75.000,00 €.
    Diesen Betrag will die Tochter in das Haus stecken (Stichwort: Sanierung). Sie verbessert also auch den 5/8 Anteil der Betroffenen. Rein rechnerisch macht das 46.875,00 € Investition zu Gunsten der Betroffenen. Das ist doch schon mal eine Gegenleistung, die natürlich nicht dem Wert des 5/8 Anteils am Hausgrundstück entspricht, aber die Tochter will diesen ja auch nicht erwerben.

    Diese Gegenleistung wäre mir hoch genug, um die Grundschuld zu genehmigen.

    B. Bewohnen/Nutzen

    Die Tochter will das Hausgrundstück selber nutzen. Das ist ihr gutes Recht als Ausfluss aus ihrem Eigentum, natürlich beschränkt durch die Rechte der Betroffenen.

    Natürlich geht das nicht ohne Gegenleistung (§§ 1908i II, 1804 BGB).
    Die Betreuerin muss einen Nutzungsvertrag mit entsprechendem Nutzungsentgelt abschließen. Das Entgelt könnte grob berechnet werden:
    Nachhaltig erzielbare Miete des Gesamthauses *12 abzüglich nicht vom Verbrauch abhängige Kosten (öfftl. Lasten, Versicherungsprämien, Reparaturkosten etc.) ergibt die passende Rechengröße, hiervon erhält die Betroffene 5/8, monatlich also 5/96.

    Zu erwarten ist, dass durch die Sanierungsmaßnahmen nicht nur der Sachwert, sondern auch der Mietwert eine Steigerung erfährt. Es könnte der Tochter ein entsprechender "Rabatt" bei der nachhaltig erzielbaren Miete eingeräumt werden. Sie muss ja die unter Punkt A errechneten 46.875,00 €, die sie für die Betroffene ausgelegt hat, aus eigenen Mitteln verzinsen.
    Bei den heutigen Zinssätzen (sagen wir: 5%) wäre im Jahr ein Rabatt von maximal 2.344,00 € vorstellbar, der von dem 5/8 Anteil der Betroffenen an der nachhaltig erzielbaren Miete abzuziehen wäre.
    Dies ist aber ein maximaler Betrag. Ist der Mietwert des Anteils der Betroffenen durch die Sanierungsmaßnahmen um weniger als 2.344,00 € gestiegen, kann natürlich nur der geringere Betrag als Rabatt eingeräumt werden.
    Mit anderen Worten: Die von der Tochter an die Betroffene zu zahlende Miete oder Nutzungsentschädigung bemisst sich nach dem aktuellen Zustand des Objektes, also nach dem Stand vor der Sanierung.

  • Vielen Dank, so habe ich das noch gar nicht gesehen. Ist aber ein guter Ansatz. Mal schauen, ob wir einen Konsens finden.....

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