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Thema: Bestehende GbR, vertreten durch Geschäftsführer, als Käuferin

  1. #1
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    Bestehende GbR, vertreten durch Geschäftsführer, als Käuferin

    Hallo !

    Habe in der Suche keinen vergleichbaren Fall gefunden (hoffentlich auch nicht übersehen):

    Es wird ein Kaufvertrag vorgelegt, mit dem Antrag auf Eigentums-umschreibung.

    Verkäuferin: B
    Käufer: A, B, C Grundstücks-Gesellschaft bürgerlichen Rechts,
    Sitz X, vertreten durch den geschäftsführenden
    Mitgesellschafter A (mit Verweis auf Vollmacht)


    Im Vertrag wird darauf hingewiesen, dass die GbR bereits über Gundbesitz, u.a. beim selben Grundbuchamt (Angabe von Gemarkung, Blatt-Nr.) verfügt.
    Dort sei auch der derzeitige Gesellschafterbestand bereits eingetra-gen.

    Dann folgt der Hinweis, dass Gesellschafter sind: A, B, C und D.
    A und B versichern, dass im Gesellschafterbestand der GbR bis zum heutigen Tag keinerlei Änderungen eingetreten sind.

    Gesellschaftervertrag / Vertrag bzgl. Geschäftsführerbestellung sind dem Antrag nicht beigefügt.
    __________

    In der Grundakte, auf welche hinsichtlich des weiteren Grundbesitzes der GbR Bezug genommen wurde, liegt eine beglaubigte Abschrift der Vollmacht/Geschäftsführerbestellung vor.
    Dort waren zunächst A, B und C als Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, mit der Bezeichnung „A, B, C Grundstücks-Gesellschaft bürgerlichen Rechts", Sitz X, eingetragen.
    Mit Urkunde aus 2008 hat der Gesellschafter A einen Teil seiner Anteile an D abgetreten.
    Im September 2009 wurde im Grundbuch die A, B, C Grundstücks-Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Sitz X, bestehend aus A, B, C und D eingetragen.
    In der dortigen Urkunde hat der Notar bescheinigt, dass ihm die Geschäftsführer-Vollmacht in Ausfertigung vorlag, keinen Widerrufsvermerk trug, zurückgegeben wurde, und eine beglaubigte Abschrift beigefügt ist.


    Aus der beigefügten Urkunde ergibt sich, dass A, B und C auftreten und erklären,
    • sie seien die alleinigen Gesellschafter der GbR mit der konkreten Bezeichnung (s.o.),
    • sie haben den Gesellschaftervertrag zu notariellem Protokoll des amtierenden Notars am selben Tag zu UR-Nr. … (nur 2 Urkunden vorher) abgeschlossen.
    • Sie beschließen, der Mitgesellschafter A wird zum alleinigen Geschäftsführer bestellt.
    So, dies der Sachverhalt.


    1. Da der Geschäftsführer nicht im Gesellschaftervertrag bestellt
    wurde, müsste eigentlich nachgewiesen werden, dass sich der
    Gesellschafterbestand seit dem Gesellschaftervertrag nicht
    geändert hat.
    Da die Urkunden am selben Tag und beim selben Notar protokolliert
    wurden, und „nur" eine Urkundenrollennummer zwischen den beiden
    Urkunden liegt, kann man wohl davon ausgehen.

    Allerdings wäre noch eine Ausfertigung der Urkunde mit der
    Geschäftsführerbestellung einzureichen.
    Auch eine beglaubigte Abschrift oder Ausfertigung des Gesell-
    schaftervertrages.

    2. Wenn nachgewiesen ist, dass der Geschäftsführer die bereits in
    dem anderen Blatt desselben Grundbuchamtes eingetragene GbR
    vertreten kann, kann er dann bestätigen, dass diese identisch ist
    mit der Erwerber-GbR ?

    Kann er dann die Gesellschafter mitteilen, d.h. ohne weitere
    Prüfung sind diese im Grundbuch einzutragen, oder sind auch hier
    die Nachweise (Form § 29 GBO) erforderlich, welche m. E. im
    Ergebnis nicht erbracht werden können ?

  2. #2
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    Zwei Nachfragen:

    Sehe ich es richtig, dass sich die GbR anlässlich ihres seinerzeitigen (im Jahr 2008 oder früher erfolgten) Ersterwerbs in ausreichendem zeitlichen Zusammenhang mit der damaligen Auflassungsurkunde gegründet hat?

    Einmal ist von einer Geschäftsführerbestellung und ein andermal von einer "Geschäftsführervollmacht" die Rede. Gehe ich recht in der Annahme, dass es sich insoweit nicht um eine rechtsgeschäftliche Vollmacht, sondern um eine organschaftliche Geschäftsführerbestellung handelt?

  3. #3
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    Wenn meine erste Frage mit „ja“ und meine zweite im Sinne einer Geschäftsführerbestellung zu beantworten ist, ergibt sich nach meiner Ansicht folgende Lösung:

    Die GbR hat sich bei ihrem bereits vollzogenen Ersterwerb in ausreichendem zeitlichen Zusammenhang mit der Erstauflassung gegründet und auch die (gesellschaftsvertragliche) Geschäftsführerbestellung ist insoweit in ausreichendem zeitlichen Zusammenhang mit der GbR-Gründung erfolgt.

    Gleichwohl kann die nunmehrige Auflassung im Rahmen des Zweiterwerbs der GbR aus folgenden Gründen nicht vollzogen werden:

    Die bereits existente GbR kann sich für ihren Zweiterwerb -unstreitig- nicht auf § 899a S.1 BGB berufen, weil die dort geregelte Vermutung nur für das ersterworbene Grundstück gilt ("in Ansehung des eingetragenen Rechts"). Der dortige Grundbuchinhalt ist demzufolge nicht geeignet, den aktuellen Gesellschafterbestand der bereits existenten GbR für den nunmehrigen Zweiterwerb zu belegen. Es liegt somit kein anderer Fall vor, als wenn die GbR noch keinen Grundbesitz halten, es sich demzufolge nunmehr um einen Ersterwerb handeln und lediglich der seinerzeitige Gesellschaftsvertrag samt anschließender Geschäftsführerbestellung und nachfolgender Anteilsübertragung zum Nachweis der aktuellen (!) Rechts- und Vertretungsverhältnisse der bereits existenten GbR vorgelegt würde. Ob die GbR, die ihre aktuellen (!) Rechtsverhältnisse nicht nachweisen kann, durch ihre angeblichen Gesellschafter oder durch ihren angeblichen Geschäftsführer vertreten wird, ist für die Nachweisfrage ohne Belang. Die vorliegenden Urkunden belegen nur, wie es damals war, aber nicht, wie es sich heute verhält.

    Nach der "strengen Linie“ verbleibt somit nur die Zurückweisung, weil es an der Gründung einer (neuen) GbR im Erwerbsvertrag für den Zweiterwerb fehlt.

    Die vom Fragesteller angestellten Überlegungen sind nach meiner Ansicht nicht entscheidungserheblich, weil sie bereits voraussetzen, dass die erforderlichen Nachweise unter Bezugnahme auf den Ersterwerb geführt werden könnten. Das ist mangels Anwendbarkeit des § 899a S.1 BGB jedoch nicht der Fall.

    Teilweise wird erwogen, die vorstehende Problematik durch die bei der Gründung der GbR erfolgende Erteilung von -im vorliegenden Fall nicht vorliegenden- rechtsgeschäftlichen „Geburtsvollmachten“ der GbR an einen oder mehrere Mitgesellschafter zu lösen. Aber auch dieser Lösungsansatz ist nicht für die erforderliche Nachweisführung geeignet, weil nicht feststeht, dass die vollmachtgebende GbR beim Neuerwerb noch existiert und wer ihre aktuellen im Grundbuch einzutragenden Gesellschafter sind (Reymann ZNotP 2011, 84, 88 f.).

    Zur Problematik der Geburtsvollmachten vgl. auch die hier

    http://www.rechtspflegerforum.de/sho...l=1#post707329

    verlinkten grundbuchamtlichen Hinweise (dortige PDF-Datei, Seite 2 a.E.).

  4. #4
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    Danke !!!

    Zu den Nachfragen:
    Der Gesellschaftervertrag und die organschaftliche Geschäftsführer-bestellung vom selben Tag -aber nicht in selber Urkunde- sind von 1988.
    In der Grundakte, auf welche Bezug genommen wurde, fand der Erwerb (unter Angabe des Namens der GbR) in 2006 statt. In 2009 wurde dann -nach Zurückweisung und Aufhebung durch das Landgericht- die Anteilsabtretung eingetragen.

  5. #5
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    Selbst wenn wir über den Ersterwerb der GbR mangels ihrer Gründung im Erwerbsvertrag den Mantel des rechtlichen Schweigens breiten, ist das Ergebnis nach meiner Ansicht kein anderes als das von mir dargestellte.

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