Bewilligung Dienstbarkeit durch WEG-Verwalter

    Hallo,

    habe hier eine Urkunde zur Eintragung einer Duldungsdienstbarkeit hinsichtlich eines Überbaus an allen betroffenen Blättern einer WEG.
    Die Bewilligung wird vom Verwalter abgegeben. Der Verwalternachweis ist nicht problematisch. In dem WEG-Protokoll ist folgender Beschluss gefasst: "...Außerdem wird der Verzicht für die Geltendmachung des Überbaus notariell beurkundet....Die Verwaltung wird befugt, die Unterschrift für die WEG beim Notar abzugeben".

    Kann der Verwalter aufgrund dessen die Eintragung der Dienstbarkeit an allen WEG-Blättern bewilligen d.h. erhält der Verwalter aufgrund dieses Beschlusses die Bewilligungsbefugnis oder müssen die jew. Eigentümer diese Eintragung in ihre GB-Blätter selbst herbeiführen und wäre für Euren Geschmack die Formulierung "notariell beurkundet" ausreichend für die Ermächtigung zur Bewilligung einer Dienstbarkeitseintragung ??? Danke schonmal für Eure Meinungen.

    Zitat von user9989

    (...) wäre für Euren Geschmack die Formulierung "notariell beurkundet" ausreichend für die Ermächtigung zur Bewilligung einer Dienstbarkeitseintragung ??? (...)



    :daumenrau mir würde es ausreichen :)

    Das geht so auf keinen Fall. Belastet wird das Grundstück, das allen Eigentümern in Bruchteilseigentum zusteht. Wenn der Verwalter für die Eigentümer die Bewilligung abgeben will, benötigt er eine notarielle Vollmacht von jedem Eigentümer. Die Vollmacht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses geht hier nicht. § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG ist hier nicht einschlägig, da es nicht um die Vertretung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht. Diese ist nicht Eigentümerin des zu belastenden Grundstücks und daher nicht bewilligungsbefugt.

    Zitat von LYB

    Das geht so auf keinen Fall. Belastet wird das Grundstück, das allen Eigentümern in Bruchteilseigentum zusteht. Wenn der Verwalter für die Eigentümer die Bewilligung abgeben will, benötigt er eine notarielle Vollmacht von jedem Eigentümer. Die Vollmacht im Wege eines Mehrheitsbeschlusses geht hier nicht. § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG ist hier nicht einschlägig, da es nicht um die Vertretung der rechtsfähigen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geht. Diese ist nicht Eigentümerin des zu belastenden Grundstücks und daher nicht bewilligungsbefugt.



    :gruebel: hmmm, da ist allerdings was dran . . .

    Das sehe ich so wie LYB. Bei der Abveräußerung eines Grundstücksteils ist dies ebenso, da das Grundstück nicht im Eigentum der rechtsfähigen Gemeinschaft, sondern im Eigentum aller WEig. steht (s. Böttcher, Rpfleger 2009, 181 ff). Daher kann der Verwalter zur Auflassung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Fläche nicht durch Mehrheitsbeschluss ermächtigt werden (OLG München, B. v. 22.1.2010, 34 Wx 125/09 NZM 2010, 247 = = NJW 2010, 1467 Anm. Bub/von der Osten in FD-MietR 2010 298527). Das Gleiche gilt z. B. für die Löschung einer Grunddienstbarkeit (AG Berlin-Charlottenburg, Urteil v. 8.12.2010, 72 C 100/10 = BeckRS 2011 00871 mit Anm. Bub/von der Osten in FD-MietR 2011 313839). Zur Verfügung über das Gemeinschaftseigentum s. auch Elzer, ZWE 2011, 16, zitiert in FD-MietR 2011 313813).

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    . . . ich häng mich gleich mal hier dran . . . :)

    Es gibt ja im GB auch immer wieder Zwangssicherungshypotheken für WEGs . . . wenn hier die Löschung bewilligt wird, müssen da dann auch alle Eigentümer bewilligen oder kann das auch der Verwalter machen :gruebel:

    Wie ist es eigentlich, wenn der Verwalter bevollmächtigt wurde?

    In der Teilungserkklärung wurde dem Verwalter vor 30 Jahren im Rahmen der Gemeinschaftsordung von jedem Eigentümer Vollmacht erteilt, Erbbauzinsreallasten und hierauf gerichtete Vormerkungen für die Eigentümer zu bewilligen.
    Erwerben sind jeweils in die Bestimmungen der Gemeindschaftsordnung "eingetreten".

    Jetzt bewilligt der Verwalter unter Bezugnahme auf diese Vollmachten eine Erbbauzinsreallast an allen WEG-Einheiten.

    Kann man so eine Vollmacht in der Gemeinschaftsordnung quasi verdinglichen?

    Aus OLG Hamburg: Beschluss vom 18.01.2010 - 13 W 28/09 13 W 29/09, 13 W 28, 29/09:

    "........Zwar enthielt die Urkunde vom 04.12.2002 - wie das Grundbuchamt zu Recht hervorhebt - keine Vollmachtserteilung durch die jetzigen Grundstückseigentümer, vielmehr wurde der jeweilige Verwalter durch die aufteilenden ursprünglichen Eigentümer bevollmächtigt.
    Hier greift jedoch die Neufassung des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG ein, wonach der Verwalter auch sonstige Rechtshandlungen vornehmen kann, zu denen er durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer ermächtigt ist.
    Nach dieser seit 2007 geltenden Vorschrift ist es dem teilenden Eigentümer möglich, etwa durch Aufnahme in eine Gemeinschaftsordnung, dem Verwalter im Sinne des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG Vollmacht zu erteilen, wobei diesem Rechtsakt nach Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft der Charakter einer Vereinbarung im Sinne der Norm zukommt (Bärmann-Merle, WEG, 10. Aufl. 2008, § 27, Rn. 216) und diese Rechtsmacht auch dem jeweiligenVerwalter eingeräumt werden kann (Bärmann-Merle, a. a. O., Rn. 217).
    Mit dem Beschwerdevorbringen geht der Senat davon aus, dass die Norm auch auf bereits vor Inkrafttreten der Novellierung des WEG erteilteVollmachten anzuwenden ist: Da das Gesetz selbst eine ausdrückliche Übergangsregelung nur für verfahrensrechtliche Neuregelungen enthält (§ 62 WEG), ist hinsichtlich der materiellrechtlichen Bestimmungen von dem Grundsatz auszugehen, dass eine gesetzliche Regelung mit ihrer Verkündung in Geltung gesetzt wird und umfassend Geltung beansprucht. Da auch kein Fall einer echten Rückwirkung vorliegt, da die betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft fortbesteht, ist § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG damit auch auf den vorliegenden Sachverhalt anzuwenden (für eine unmittelbare Anwendbarkeit der neuen materiellrechtlichen Regelungen des I. und II., Teils des WEG: Bärmann-Merle, a. a. O., § 62, Rn. 2), womit dieVerwalterin aus § 15 derGemeinschaftsordnung auch zur Vertretung der derzeitigen Wohnungseigentümer berechtigt ist.
    Die Vollmacht deckt ausdrücklich alle für den Zuerwerb erforderlichen Erklärungen und damit auch die in der Urkunde vom 05.08.2008 abgegebenen Auflassungserklärungen, Nachverpfändungen und Grundbuchanträge; Zweifel an der inhaltlichen Wirksamkeit im Sinne des § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 7 WEG bestehen insoweit nicht, da die Norm auch eine noch weit umfassendere Bevollmächtigung zulassen würde (vgl. Bärmann-Merle, a. a. O., § 27, Rn. 226)......"

    Zitat von Martin

    Wie ist es eigentlich, wenn der Verwalter bevollmächtigt wurde?

    In der Teilungserkklärung wurde dem Verwalter vor 30 Jahren im Rahmen der Gemeinschaftsordung von jedem Eigentümer Vollmacht erteilt, Erbbauzinsreallasten und hierauf gerichtete Vormerkungen für die Eigentümer zu bewilligen.
    Erwerben sind jeweils in die Bestimmungen der Gemeindschaftsordnung "eingetreten".

    Jetzt bewilligt der Verwalter unter Bezugnahme auf diese Vollmachten eine Erbbauzinsreallast an allen WEG-Einheiten.

    Kann man so eine Vollmacht in der Gemeinschaftsordnung quasi verdinglichen?

    Ich bin nicht der Ansicht, dass sich eine Vollmacht zur Bestellung von Erbbauzinsreallasten und Bewilligung von Vormerkungen im Wege der Gemeinschaftsordnung verdinglichen lässt.

    Bei dem vom OLG Hamburg (s. vorstehend) entschiedenen Fall des Hinzuerwerb einer Grundstücksfläche und der nach überwiegender Ansicht ohnehin eo ipso eintretenden Pfanderstreckung kann man noch davon ausgehen, dass davon das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen ist, weil es sich um eine Inhaltsänderung der WE-rechte handelt (s. Z. B. LG Wiesbaden, Rpfleger 2004, 350). Bei der Belastung eines jeden einzelnen Wohnungserbbaurechts scheint mir dies jedoch nicht der Fall zu sein.

    Wenn überhaupt eine Vollmacht mit dinglicher Wirkung ausgestattet werden kann, dann muss sie jedoch das Verhältnis der Wohnungseigentümer bzw. Wohnungserbbauberechtigten untereinander betreffen, denn nur über dieses Verhältnis lassen sich Vereinbarungen nach §§ 10 ff WEG verdinglichen (KG, B. v. 17.12.1997; 24 W 379/97 = FG-Prax 1998, 94; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 210; BayObLG, DNotI-Report 7/2000, 62). Daher ist auch keine vorweggenommene Zustimmung zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt im Wege der Vereinbarung möglich (BayObLGZ 1997, 233/238; 2000, 1 ff/2; 2001, 279/283; BGH, Urt. v. 4.4.2003, V ZR 322/02 = NJW 2003, 2165/2166; OLG München, Rpfleger 2007, 459 = DNotZ 2007, 946 m.w.N.; BGH, Urt. v. 01.10.2004, V ZR 210/03 = NJW 2004, 3418: “Hat die TE diesen Inhalt, so betrifft sie allerdings die sachenrechtliche Grundlagen der Gemeinschaft, und ihr kann insoweit keine dingliche Wirkung nach § 10 II WEG zukommen (Senat, NZM 2003, 480 = NJW 2003, 2165 [2166]; vgl. auch BayObLGZ 2001, 279 [283] = NZM 2002, 70 m.w. Nachw.). Entsprechende Pflichten der Käufer mussten deshalb in die mit ihnen geschlossenen Kaufverträge aufgenommen werden…“)).

    Bei der Bestellung von Erbbauzinsreallasten geht es jedoch nicht um das Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander, sondern um das Außenverhältnis eines jeden einzelnen Wohnungserbbauberechtigten zum Grundstückseigentümer. Betroffen ist auch nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern das (mit dem jeweiligen MEA verbundene) Sondereigentum. Will ein Dritter, wie hier der Verwalter, dem für das Sondereigentum auch keine gesetzliche Verfügungsermächtigung zur Seite steht, im Wege der Belastung verfügen, dann bedarf er dazu mE nach einer ausdrücklichen, in dem jeweiligen Kaufvertrag erteilten Vollmacht.

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

    Hallo,

    wie sieht es eigentlich aus, wenn der WEG-Verwalter eine Grunddienstbarkeit im Namen und zu Gunsten der WEG-Gemeinschaft bewilligt?
    Die WEG´s sind herrschendes Grundstück. Nachbargrundstück ist dienendes.

    Fällt das unter § 27 Abs. 3 Nr. 7 WEG?

    Der Verwalter kann nicht zu Verfügungen (übertragen, aufheben, belasten, inhaltlich ändern) über das Gemein-Eigentum namens der WEgem ermächtigt werden.
    Demnach müsste es möglich sein, aber irgendwie habe ich trotzdem Bauschmerzen dabei.

    Vll. habe ich mich mit den ganzen Kommentaren nur noch mehr verwirrt.

    Bräuchte eine Fundstelle oder ähnliches!

    Zitat von EN

    Hallo, wie sieht es eigentlich aus, wenn der WEG-Verwalter eine Grunddienstbarkeit im Namen und zu Gunsten der WEG-Gemeinschaft bewilligt? Die WEG´s sind herrschendes Grundstück. Nachbargrundstück ist dienendes.

    Du brauchst aber doch die Bewilligung nicht des herrschenden, sondern des dienenden, also die des Nachbarn :confused:

    Ja, klar: formell-rechtlich nur die Bewilligung des unmittelbar Betroffenen.
    echt peinlich, hab mich so auf diesen Verwalter eingeschossen!

    Aber für die Eintragung eines Herrschvermerks würde es wohl nicht ausreichen.

    Zitat von Prinz
    Zitat von Martin

    Wie ist es eigentlich, wenn der Verwalter bevollmächtigt wurde? In der Teilungserkklärung wurde dem Verwalter vor 30 Jahren im Rahmen der Gemeinschaftsordung von jedem Eigentümer Vollmacht erteilt, Erbbauzinsreallasten und hierauf gerichtete Vormerkungen für die Eigentümer zu bewilligen. Erwerben sind jeweils in die Bestimmungen der Gemeindschaftsordnung "eingetreten". Jetzt bewilligt der Verwalter unter Bezugnahme auf diese Vollmachten eine Erbbauzinsreallast an allen WEG-Einheiten. Kann man so eine Vollmacht in der Gemeinschaftsordnung quasi verdinglichen?

    Ich bin nicht der Ansicht, dass sich eine Vollmacht zur Bestellung von Erbbauzinsreallasten und Bewilligung von Vormerkungen im Wege der Gemeinschaftsordnung verdinglichen lässt. Bei dem vom OLG Hamburg (s. vorstehend) entschiedenen Fall des Hinzuerwerb einer Grundstücksfläche und der nach überwiegender Ansicht ohnehin eo ipso eintretenden Pfanderstreckung kann man noch davon ausgehen, dass davon das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betroffen ist, weil es sich um eine Inhaltsänderung der WE-rechte handelt (s. Z. B. LG Wiesbaden, Rpfleger 2004, 350). Bei der Belastung eines jeden einzelnen Wohnungserbbaurechts scheint mir dies jedoch nicht der Fall zu sein. Wenn überhaupt eine Vollmacht mit dinglicher Wirkung ausgestattet werden kann, dann muss sie jedoch das Verhältnis der Wohnungseigentümer bzw. Wohnungserbbauberechtigten untereinander betreffen, denn nur über dieses Verhältnis lassen sich Vereinbarungen nach §§ 10 ff WEG verdinglichen (KG, B. v. 17.12.1997; 24 W 379/97 = FG-Prax 1998, 94; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1996, 210; BayObLG, DNotI-Report 7/2000, 62). Daher ist auch keine vorweggenommene Zustimmung zur Umwandlung von Gemeinschaftseigentum in Sondereigentum und umgekehrt im Wege der Vereinbarung möglich (BayObLGZ 1997, 233/238; 2000, 1 ff/2; 2001, 279/283; BGH, Urt. v. 4.4.2003, V ZR 322/02 = NJW 2003, 2165/2166; OLG München, Rpfleger 2007, 459 = DNotZ 2007, 946 m.w.N.; BGH, Urt. v. 01.10.2004, V ZR 210/03 = NJW 2004, 3418: “Hat die TE diesen Inhalt, so betrifft sie allerdings die sachenrechtliche Grundlagen der Gemeinschaft, und ihr kann insoweit keine dingliche Wirkung nach § 10 II WEG zukommen (Senat, NZM 2003, 480 = NJW 2003, 2165 [2166]; vgl. auch BayObLGZ 2001, 279 [283] = NZM 2002, 70 m.w. Nachw.). Entsprechende Pflichten der Käufer mussten deshalb in die mit ihnen geschlossenen Kaufverträge aufgenommen werden…“)). Bei der Bestellung von Erbbauzinsreallasten geht es jedoch nicht um das Verhältnis der Wohnungserbbauberechtigten untereinander, sondern um das Außenverhältnis eines jeden einzelnen Wohnungserbbauberechtigten zum Grundstückseigentümer. Betroffen ist auch nicht das Gemeinschaftseigentum, sondern das (mit dem jeweiligen MEA verbundene) Sondereigentum. Will ein Dritter, wie hier der Verwalter, dem für das Sondereigentum auch keine gesetzliche Verfügungsermächtigung zur Seite steht, im Wege der Belastung verfügen, dann bedarf er dazu mE nach einer ausdrücklichen, in dem jeweiligen Kaufvertrag erteilten Vollmacht.

    Habe hier Anfrage vom Notar:

    4 benachbarte Grundstücke sollen jeweils nach WEG aufgeteilt werden. Ein 5. Grundstück = Erschließungsweg soll nun nicht nach § 3 Abs. 4 GBO gebucht werden, sondern von den Wohnungseigentümergemeinschaften als solche zu je 1/4 erworben werden, der Erwerb als solcher ist ja mittlerweile geklärt und hier nicht problematisch, da jedenfalls Verwaltungscharakter gegeben ist (OLG München, Beschluss vom 11. Mai 2016 – 34 Wx 73/15).

    Die Ermächtigung des Verwalters zur Erklärung der Auflassung an die WEGs soll hier bereits jeweils als Teil der Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung enthalten sein, so dass kein gesonderter Beschluss der WE-Versammlung zur Bevollmächtigung des Verwalters mehr erforderlich sein soll.

    Ist dies nun ein Fall, der das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betrifft, so dass eine Verdinglichung der Bevollmächtigung zulässig ist :gruebel:

    Ich tendiere dazu, dass es möglich ist, hätte aber gerne nochmal weitere Meinungen gehört.

    RiOLG Dötsch verweist in seiner Anmerkung zum Urteil des BGH 5. Zivilsenat vom 18.03.2016, V ZR 75/15, in der jurisPR-MietR 11/2016 Anm. 5 auf die Abhandlungen von Heinemann, MietRB 2010, 312, 313 f. und Schneider, ZMR 2010, 218, 222, wonach die Ermächtigung des Verwalter sogar durch (eingetragene) Vereinbarung erfolgen könne. Die Anmerkung ist für die von Dir genannte Problematik auch sonst interessant

    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken :)

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