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Thema: Umfang einer Vollmacht

  1. #21
    Stammgast
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    Es wurde eine Vollmacht erteilt mit Inhalt, "bei der Veräußerung von Grundstücken bis zu einem Einzelpreis von 15.000 € (...) zu vertreten.
    Mir liegt nun ein Grundstücksüberlassungsvertrag vor, in dem das Grundstück kostenlos überlassen wird.

    Unter dem Begriff der Veräußerung wird ja grundsätzlich sowohl das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft als auch das Verfügungsgeschäft gefasst.
    Mithin also nicht allein Kaufverträge, was dafür spricht dass auch eine unentgeltliche Übertragung von der Vollmacht umfasst sein soll.
    Da aber "...bis zu einem Einzelpreis von 15.000 €" mit aufgenommen wurde, stellt sich mir die Frage, ob doch nur entgeltliche Verträge gemeint sind und damit die Vollmacht für eine unentgeltliche Übertragung nicht ausreicht?!

  2. #22
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Handelt der Bevollmächtigte denn auf der Erwerber- oder der Veräußererseite?
    Ulf

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  3. #23
    Stammgast
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    Auf der Veräußererseite.
    Zum Erwerb gibt es einen Extra-Punkt in der Vollmacht

  4. #24
    Administrator / Club 13.000 Avatar von Ulf
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    Dann würde ich die Vollmacht wohl dahingehend verstehen, dass sie nur für den Verkauf von Grundstücken gilt, die nicht mehr als 15.000 € Wert sind. Anders macht diese Regelung ja keinen Sinn, meine ich. Dann wäre aufgrund der Vollmacht eine unentgeltliche Übertragung nicht möglich.
    Ulf

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  5. #25
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    Auslegung Vollmacht Grundschuldbestellung

    Hallo,

    im Grundbuch sind Ehemann A und Ehefrau B zu je 1/2-Anteil als Eigentümer eingetragen. Bestellt wird nun eine Grundschuld in Namen beider, wobei Ehemann A hier aufgrund notariell beurkundeter Vollmacht für Ehefrau B mitauftritt.

    In der Vollmacht lautet es wie folgt:

    "Ich bin zu 1/2-Anteil Miteigentümerin an dem Grundbesitz ...

    Ich bevollmächtigte hiermit meinen Ehemann und Miteigentümer, Herrn ... , den vorgenannten Grundbesitz auch in meinem Namen mit Grundpfandrechten in belieber Höhe nebst beliebigen Zinsen und Nebenleistungen zu belasten und alle insoweit üblichen notwendigen und zweckmäßigen Erklärungen abzugeben.

    Die Vollmacht enthält auch die Befugnis a) mich der sofortzigen Zwangsvollstreckung in der Weise zu unterwerfen ... (übliche § 800 Formulierung) und b) mich wegen des Geldbetrages, dessen Höhe des Kapitals entspricht der persönlichen Haftung zu unterwerfen ... (weitere Ausführungen zur pers. Haftung).

    Befreiung von § 181 BGB wird erteilt.

    Die Vollmacht erlischt nicht durch meinen Tod.

    v. g. u.".

    Grundsätzlich zu der Bewilligung und der Eintragung als solche habe ich keine Bedenken, ABER: Im Grundbuch eingetragen sind noch die Rechte III/1, 1a und 2. Löschungsbewilligungen liegen vor. In der Grundschuldbestellungsurkunde wurde vereinbart, dass die Grundschuld in Abt. III die erste Rangstelle erhalten soll, "Der Eigentümer stimmt allen zur Beschaffung der Rangstelle erforderlichen Erklärungen mit dem Antrag auf grundbuchamtlichen Vollzug zu". Hierunter würde ich noch die Löschungszustimmung nach § 27 GBO verstehen.

    Ich bin allerdings nicht der Auffassung, dass unter die hier zitierte Vollmacht der Ehefrau B an Ehemann A auch die Löschungszustimmung nach § 27 GBO fällt. Ich tu' mich etwas schwer, das unter "alle üblichen notwendigen und zweckmäßigen Erklärungen" zu packen, da ich der Auffassung bin, die Belastung des Grundstücks ist nicht notwendigerweise auch mit Löschung von anderen Grundpfandrechten verbunden.

    Oder sehe ich das zu eng? Unüblich ist es ja nicht, dass Gläubiger, die neu ins Grundbuch kommen und denen die vorhergehenden Rechte nicht selbst auch zustehen, die erste Rangstelle haben wollen.


  6. #26
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    Ich bin deiner Meinung. Die Belastungsvollmacht ermächtigt nicht zur Löschung(-Zustimmung). Außer die Vollmacht wäre in einem Übergabevertrag oder ähnliches und dort würde stehen, dass die Rechte gelöscht werden sollen, dann kann man noch mal überlegen.

    Auch auf "zweckmäßige Erklärungen" würde ich auch nicht setzen, denn für die Eintragung einer GS bedarf es keiner Löschung.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  7. #27
    Fortgeschrittener
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    Super, danke.

    Nein, die Vollmacht ist eine isolierte Vollmacht, unabhängig von einem Kaufvertrag und auch keine Vorsorge- oder Generalvollmacht; sie ist tatsächlich auf den o. a. Wortlaut beschränkt.

  8. #28
    gbam-v
    Gast

    weitere Frage zu: Umfang Vorsorgevollmacht

    Wir haben folgende Frage:
    Die Grundstückseigentümer A + B haben eine Vorsogevollmacht beurkunden lassen, die u.a. folgende Generalvollmacht enthält:
    "Wir, die Erschienenen A + B, erteilen hiermit unserer Tochter X Generalvollmacht, uns in allen persönlichen und vermögensrechtlichen Angelegenheiten ... umfassend zu vertreten... Die Vollmacht soll eine Generalvollmacht sein und im Umfang unbeschränkt gelten. ..." Die Vollmacht wird mit Abschluss der Urkunde wirksam und erlischt nicht mit dem Tod des Vollmachtgebers. Die Vollmacht soll "insbesondere als Betreuungsvollmacht zur Vermeidung der Anordnung einer Betreuung dienen..".
    In Ausübung dieser Vollmacht erwirbt die Tochter X für ihre Mutter B ein Grundstück.
    Unsere Frage: Kann X für lediglich einen der beiden Vollmachtgeber aufgrund dieser Generalvollmacht ein Grundstück erwerben und auflassen? Oder kann X in vermögensrechtlichen Angelegenheiten nur für A + B gemeinsam handeln, d.h. nur für beide zusammen erwerben?
    Danke für Eure Hilfe!

  9. #29
    Club 2.000 Avatar von tom
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    Klar auch einzeln. Sie kann ja auch einzeln Heimverträge abschließen, Autos kaufen oder Klage im Namen nur eines Elternteils gegen (z.B.) einen Unfallgegener erheben.
    "Dein verk*ckter Kommentar war natürlich nur ein Spaß, alles klar." - Kraftklub

  10. #30
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    Sie kann auch nur einen vertreten aufgrund Vollmacht, daher kein Problem.
    Man sollte - wenigstens versuchen - stets bemüht zu sein.

  11. #31
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    weiterer Fall: Umfang Vollmacht

    Übertragsvertrag:
    77jähriger Vater (= Eigentümer) überträgt sein Grundstück auf den Sohn gegen Bestellung einer "Rückauflassungsvormerkung" für sich und seine Ehefrau sowie eines Wohnungsrechtes für sich und seine Ehefrau, welches im Falle des dauerhaften Auszuges erlischt.

    Für den Vater tritt im Vertrag dessen Ehefrau auf. Diese legt eine notariell beglaubigte Vorsorgevolllmacht im Original vor. Die Vorsorgevollmacht datiert von 2012; die Unterschrift des Vollmachtgebers wurde 2015 vor dem Notar anerkannt und beglaubigt.

    Inhalt der Vollmacht:
    "Ehefrau soll mich in allen erdenklichen Angelegenheiten vollen Umfangs vertreten, in denen eine rechtliche Vertretung zulässig ist.
    Die Vollmacht berechtigt inbesondere
    - zur Verwaltung meines Vermögens im weitesten Sinne (zur Verfügung über Vermögensgegenstände, zum Vermögenserwerb, Schenkungen an Dritte im gesetzlich erlaubten Rahmen o. ä.)
    - ...

    Die Vollmacht gilt nur, wenn das Original vorgelegt wird.
    Die Vollmacht soll gelten, wenn ich durch Alter oder Krankheit daran gehindert bin, für mich selbst zu sorgen. Diese Bestimmung ist jedoch keine Beschränkung der Vollmacht gegenüber Dritten, sondern eine Anweisung des Vollmachtgebers an den Bevollmächtigten, die nur im Innenverhältnis gilt; im Außenverhältnis gegenüber Dritten und Behörden ist diese Vollmacht unbeschränkt."

    (Befreiung von § 181 BGB liegt nicht vor.)

    Kann Ehefrau wirksame Erklärungen für den Eigentümer abgeben?

  12. #32
    Club 5.000 Avatar von Prinz
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    Da die VM im Original vorgelegt wurde und im Außenverhältnis unbeschränkt gilt, sehe ich keine Probleme. Eine Anweisung an den Bevollmächtigten im Innenverhältnis, nur bei Eintreten des Vorsorgefalles (etwa bei Krankheit) von der Vorsorgevollmacht Gebrauch zu machen, steht der Annahme einer im Außenverhältnis bedingten Vorsorgevollmacht regelmäßig entgegen (AG Lübeck, Beschluss vom 14.11.2011, 4 XVII H 23481). Die VM bezieht sich u. a. auf die Verfügung über Vermögensgegenstände. Also kann über das Grundvermögen verfügt werden. Die Bestellung des Wohnungsrechts nimmt offenbar der Erwerber vor. Die nach materiellem Recht erforderliche Einigung kommt damit zwischen dem Erwerber und dem bzw. den Wohnungsberechtigten zustande. Damit liegt für die Mitberechtigung der Ehefrau kein Fall des § 181 BGB vor, da der Vertreter, der sowohl für sich, als auch im Namen des Vertretenen handelt, auf derselben Seite des Rechtsgeschäfts steht (s. Valenthin im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.11.2013, § 181 RN 8 mwN).
    Lieber einen Frosch küssen als eine Kröte schlucken

  13. #33
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    Vorsorgevollmacht Grundbuch

    Das ist der typische Anwendungsbereich der Vorsorgevollmacht im Grundbuchverfahren in der Praxis. Eigentlich unproblematisch. Hier liegt das Problem bei §181 BGB. Das verstehe ich noch nicht, warum hier der Anwendungsbereich von 181 nicht vorliegen soll. Was wäre denn, wenn die Ehefrau sich allein ein Wohnungsrecht vorbehält, wenn der Ehemann zum Beispiel im Pflegeheim untergebracht wird? Sind Wohnungsrecht und Rückauflassungsvormerkung tatsächlich gleich zu behandeln?

  14. #34
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    Und was ist mit der Formulierung "... Schenkungen an Dritte im gesetzlich erlaubten Rahmen o. ä.)"?

  15. #35
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    Betrifft m.E. allein das Innenverhältnis.

  16. #36
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    Fallen m. E. unter das "insbesondere", d.h. beispielhafte, aber nicht abschließende Aufzählung dessen, was der Bevollmächtigte darf.
    Nach dem ersten und letzten Satz der Vollmacht ist diese ausdrücklich im Außenverhältnis unbeschränkt.
    Wichtige Entscheidungen fällt man mit Schnick Schnack Schnuck

  17. #37
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    Im Grundbuch ist eine Erbengemeinschaft eingetragen. Die Erbengemeinschaft verkauft das Grundstück. Eine Miterbin wird aufgrund einer General- und Vorsorgevollmacht vertreten. Die Vollmacht hat folgenden Inhalt:
    1. Der Bevollmächtigte soll unbeschränkt berichtigt sein, jede Rechtshandlung, die ich selbst vornehmen könnte und bei welcher Vertretung zugelassen ist, für mich vorzunehmen. Die Vollmacht dient in erster Linie zur Vermeidung der Anordnung einer gerichtlichen Betreuung.
    2.Die Vollmacht gilt auch für den Fall, dass ich auf Grund einer Krankheit oder Behinderung ganz oder teilweise nicht mehr in der Lage bin meine Angelegenheiten selbst zu besorgen. Sie gilt also auch für den Fall, dass für mich ein Betreuer bestellt wird oder ohne diese Vollmacht bestellt werden müsste.

    Die Vollmacht bevollmächtigt den Bevollmächtigten dann zu allen Erklärungen und Handlungen, zu denen ein Betreuer mit oder ohne Genehmigung des Betreuungsgerichts befugt wäre, insbesondere a) zu meiner gerichtliche und außergerichtlichen Vertretung ( b- e andere Aufgabenkreise kein Bezug zur Vermögenssorge).
    Befreiung von § 181 BGB wird erteilt.

    3. Auftragsverhältnis:
    Die Vollmacht unterliegt den Vorschriften des BGB. Der bevollmächtigte darf nur Vermögensverfügungen nur und ausschließlich zum Wohle und im Interesse des Vollmachtgebers treffen.
    Im Übrigen weise ich den Bevollmächtigten an, von dieser Vollmacht nur Gebrauch zu machen, wenn
    a) ich geschäftsunfähig sein sollte oder aus anderen gründen meinen Willen nicht mehr äußern kann
    b) für mich andernfalls eine Betreuung angeordnet werden müsste
    c) ich das vorher wünsche.

    Es ist jetzt der Umfang der Vollmacht zu ermitteln. Ich bin der Meinung, dass die Generalvollmacht durch Punkt 2 und 3 nicht uneingeschränkt (Verweis auf die Handlungen eines Betreuers) erteilt wurde, sondern der Bevollmächtigte dem Schenkungsverbot gem. § 1804 BGB unterliegt.
    Damit wäre zu prüfen, ob eine Entgeltlichkeit vorliegt oder eine gemischte Schenkung. Schenkungen und Auflassungen sind nach dem Kammergericht vom 13.03.2012 und dem OLG Frankfurt vom 27.10.2014 nicht zulässig und somit ist das dingliche Vollzugsgeschäft auch unwirksam.
    Das Grundstück wird unter Wert verkauft. bzw. Auflassung erklärt im Jahre 2015 nach einer Wertmitteilung von 2010.

    Oder lege ich die Vollmacht nicht richtig aus?

  18. #38
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    Das "Auftragsverhältnis" würde ich jetzt außen vor lassen aber der 2. Absatz ist - bei gebotener enger Auslegung - m.E. schon als Einschränkung des 1. Absatzes zu sehen. Folge dann also: keine Schenkungen gestattet.
    Ulf

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  19. #39
    Stammgast
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    zu meinem letzten Post ist jetzt folgender Sachverhalt eingetreten:
    Der Notar hat Beschwerde eingelegt. Ich habe nicht abgeholfen. das OLG hat entschieden und mir rechtgegeben, dass eine gemischte Schenkung vorliegt. Deshalb schränkt Punkt2 die Generalvollmacht unter Punkt 1 ein. Bzgl. dem Punkt 3 Auftragsverhältnis wurden seitens des OLG keine Erklärungen abgegeben.
    Nun reicht der Notar eine weitere Beurkundung ein, in welcher die Vertragsparteien, die eine bestimmte Person, handeln wiederum aufgrund der gleichen Vollmacht. Den Kaufpreis ändern, eine neu Auflassung erklären, so dass nunmehr der verkauf voll entgeltlich ist und keine Schenkung mehr vorliegt. Damit könnte ich doch jetzt die Vollmacht bzgl. Punkt 1 und 2 verwenden. Bauchschmerzen bereitet mir immer noch das Auftragsverhältnis. In der Urkunde ist eine Einschränkung von Innen- und Außenverhältnis nicht vorgenommen worden. Oder habe ich das Auftragsverhältnis nicht zu prüfen?

  20. #40
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    Vollmachten sind abstrakt, d.h. grundsätzlich losgelöst vom Grundverhältnis (Schilken im Staudinger, BGB, Neubearbeitung 2014, § 167 RN 2; Reetz im Beck'schen Online-Kommentar GBO, Hrsg. Hügel, Stand: 01.11.2016, Sonderbereiche Vertretungsmacht, RN 8; Basty, Anm. zu OLG München, Beschluss vom 17.2.2009, 34 Wx 91/08, MittBayNot 2010, 129/131; Schäfer im Beck'schen Online-Kommentar BGB, Stand: 01.11.2016, § 167 RN 2 mwN). Wegen der Abstraktheit der Vollmacht trägt grundsätzlich der Vertretene das Risiko, dass der Vertreter seine Vertretungsmacht missbraucht, indem er ein nach außen von der Vollmacht gedecktes Rechtsgeschäft vornimmt, das er im Innenverhältnis zum Vollmachtgeber nicht vornehmen darf (Dörner in Schulze, Bürgerliches Gesetzbuch, 9. Auflage 2017, § 167 RN 9). Daher ist zwischen dem rechtlichen Dürfen im Innenverhältnis und dem rechtlichen Können im Außenverhältnis zu trennen. Sofern Vollmachtgeber und Bevollmächtigter dasselbe Verständnis vom Inhalt der Vollmacht haben, kommt eine abweichende Auslegung nicht in Betracht (Schubert im Münchener Kommentar zum BGB, 7. Auflage 2015, § 167 RN 59). Eine unmittelbar wirkende Beachtlichkeit von Regeln des Innenverhältnisses kann über § 158 durch die bedingungsweise Verknüpfung der Nichtbeachtung mit der Bevollmächtigung erreicht werden (Staudinger/Schilken, § 167 BGB RN 3 mwN).

    Unter diesen Voraussetzungen würde ich vorliegend in der Trennung von Vollmachtserteilung (Ziffer 1 und 2 der Urkunde) und Darstellung des Auftragsverhältnisses (Ziffer 3 der Urkunde) eine Bestimmung sehen wollen, nach der die Vollmacht unabhängig vom Grundverhältnis erteilt sein soll.

    Auch die Anweisungen unter der Rubrik „Auftrag“ richten sich an den Bevollmächtigten, betreffen also das Innenverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigten.

    Anders als im Falle des OLG Frankfurt/Main, Beschluss vom 29. 6. 2011, 20 W 278/11, sind die Weisungen auch nicht zu einer Bedingung der Ausübung der Vollmacht gemacht worden. Vielmehr dürfte es sich um den bei Müller, in der DNotZ 1997, 100/110 in Fußnote 51 wiedergegebenen Formulierungsvorschlag handeln. Dort ist ausgeführt: …“Da Missverständnisse im Rechtsverkehr aber dennoch nicht völlig ausgeschlossen werden können, dürfte es sich empfehlen, die Weisung nur in die Regelung des ggf. von der Vollmacht getrennt zu beurkundenden, ihr zugrundeliegenden Grundverhältnisses aufzunehmen (Formulierungsvorschlag für die Regelung des Grundverhältnisses bei Langenfeld, aaO [Fußn. 8], S. 152ff.)….“

    Und getrennt von der Vollmacht in Ziffer 1 und 2 wurden vorliegend der Auftrag und die Weisungen in Ziffer 3 der Urkunde beurkundet.

    Allerdings fehlt es an einer Belehrung darüber, dass die Einschränkungen in Ziffer 3) tatsächlich nur für das Innenverhältnis Bedeutung haben sollen.

    Heynitz führt dazu in der MittBayNot 4/2003, 269
    http://www.notare.bayern.de/fileadmi...Not_2003_4.pdf
    aus (Hervorhebung durch mich): „Nimmt der Notar selbst auf Anregung des Vollmachtgebers einen solchen Auftrag oder eine Beschränkung für das Innenverhältnis in die Vollmachtsurkunde auf, so sollte das in einem gesonderten Abschnitt der Urkunde geschehen und mit dem Hinweis versehen werden: Dieser Auftrag bzw. diese Einschränkung gilt nur im Innenverhältnis zwischen Vollmachtgeber und Bevollmächtigtem, schränkt aber die in Abschnitt ... erteilte Vollmacht nicht ein…

    Frage ist, ob das Fehlen dieser Belehrung auf die Auslegung der Vollmacht (als durch die Weisungen bedingte Vollmacht) Auswirkung hat.

    Das OLG Frankfurt a. M. führt dazu im Beschluss vom 9.10.2013, 20 W 258/13,
    http://www.lareda.hessenrecht.hessen...#docid:6978058
    aus:

    „Bei Bedingungen ist grds. davon auszugehen, dass eine Vollmacht im Außenverhältnis, also gegenüber dem Grundbuchamt, statt bedingt auch uneingeschränkt erteilt und der Bevollmächtigte lediglich im Innenverhältnis schuldrechtlich verpflichtet werden kann, von der Vollmacht nur unter bestimmten Voraussetzungen Gebrauch zu machen (Demharter § 19 Rn. 74, 77; Hertel in Meikel, GBO, 10. Aufl., § 29 Rn. 59, 110). Handelt es sich um eine Beschränkung der Vollmacht im Außenverhältnis, so muss dem Grundbuchamt der Eintritt der aufschiebenden Bedingung durch öffentliche Urkunden nachgewiesen werden, nicht hingegen bei einer bloßen Beschränkung im Innenverhältnis (OLG Köln ZEV 2007, 592; Hertel § 29 Rn. 110). Ist der Vollmachtstext insoweit nicht eindeutig bzw. bestehen berechtigte Zweifel, so kann eine klarstellende zusätzliche Erklärung des Vollmachtgebers in der Form des § 29 GBO verlangt werden, aus der sich ergibt, dass die Vollmacht im Außenverhältnis unbeschränkt erteilt werden sollte, oder der Nachweis, dass die Voraussetzungen für das Gebrauchmachen der Vollmacht erfüllt sind (Senat v. 15.10.2010 – 20 W 399/10, FGPrax 2011, 58 [59]; v. 29.6.2011 – 20 W 278/11, ZEV 2012, 378; Nachw. bei Hertel § 29 Rn. 59).

    Dem widerspricht Zimmer in seiner Abhandlung „Vorsorgevollmachten im Grundstücksverkehr“, ZfIR 2016, 769 ff, 770/771, indem er ausführt: „Diese Auslegung ist indessen nicht zwingend, zu berücksichtigen ist auch, dass der Vollmachtgeber meist eine möglichst umfassende Handlungsmöglichkeit für den Bevollmächtigten erteilen will, vor allem um eine Betreuung zu vermeiden. Hier könnte die Auslegung auch dazu führen, dass die gewählte Formulierung als bloße Motivangabe und nicht etwa als Bedingung auszulegen ist.“

    Letzteres würde ich im vorliegenden Fall auch sehen wollen. Ich meine auch, dass Vollmachtgeber und Bevollmächtigter dasselbe Verständnis vom Inhalt der Vollmacht haben werden, sodass eine abweichende Auslegung nicht in Betracht kommt (MüKo/aaO).
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