Der Betreuer des Betroffenen, der im Heim lebt, hat letztes Jahr dessen Grundstück mit Einfamilienhaus verkauft. Die Genehmigung hierzu habe ich erteilt, der Verkauf war erforderlich um die Heimkosten zu decken.
Der Betroffene hat noch ein weiteres kleines Grundstück, das mit Garagen bebauut ist und letztes Jahr nicht mitverkauft wurde. Die Betreuerin möchte nun, dass ich die Genehmigung erteile, dass auf diesem Grundstück ein Erbbaurecht für die Tochter der Betreuerin errichtet wird. Die Garagen sollen abgerissen und ein Wohnhaus errichtet werden. Unabhängig von dem Erfordernis einer Ergänzungsbetreuung stelle ich mir jedoch die Frage, ob die Erbbaurechtsbestellung überhaupt genehmigungsfähig ist. Der Betroffene würde nur den jährlichen Erbbauzins erhalten und wäre nicht mehr für die Verkehrssicherung der Garagen verantwortlich. Ansonsten hat er aber keinen Nutzen aus dieser Vorgehensweise, da er ja durch den Verkauf im letzten Jahr liquide ist und im Übrigen der Erbbauzins auch nicht sehr hoch sein wird.
Würdet ihr die Genehmigung erteilen?
Bestellung eines Erbbaurechts
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Wenn der Erbbaurechtsvertrag passt, würde ich ihn genehmigen.
Ich gehe mal davon aus, die Garagen werden nicht mehr genutzt? Inwieweit man diese großartig sichern und versichern (Haftpflichtversicherung?) muss kann ich mangels Kenntnis nicht beurteilen, aber ich denke die monatlichen Ausgaben dafür werden so hoch nicht sein. Hinzu kommen die Grundsteuern, die in jedem Fall zu bezahlen sind.
Wird ein Erbbaurecht an diesem Grundstück bestellt, dann kann man vereinbaren, dass der Erbbauberechtigte die Grundsteuern trägt. Ebenso entfallen für den Betroffenen die Sicherungspflichten für die Garagen.
Damit zieht der Betroffene aus dem Vertrag nur Gewinn.Natürlich ist ein Verkauf die bessere Lösung, aber zu welchem Preis wäre das Grundstück mit den Garagen zu verkaufen? Verkehrswert vielleicht gegen Null, da Abrisskosten?
Gäbe es denn Interessenten?Auch in diesem Fall wäre das Erbbaurecht mangels Kaufinteressenten zu bejahen, denn langfristig gesehen kann bei einem Erbbauzins über 99 Jahre und 2 oder 2,5% Erbpacht ein Maximum des Verkehrswertes erwirtschaftet werden, ohne das der Betroffene das Eigentum am Grundstück verliert.
Die Höhe des Erbbauzins ist übrigens nicht definiert. Früher, obs heute noch so ist weiß ich nicht, wurden Erbbaurechte aus Kirchenhand für 1% vom Verkehrswert jährlich vergeben. Aus eigener Erfahrung weiß ich aber, dass auch höhere Erbbauzinsen möglich sind, insbesondere bei privaten Grundstückseigentümern.
Was mir noch einfällt und was eventuell Klärungsbedürftig wäre, sind Erschließungskosten, sofern welche anfallen. Trägt diese der Betroffene, kann der Erbbauzins durchaus höher ausfallen.
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In dem Zusammenhang dürfte nicht uninteressant sein , ob und in welcher Höhe die Garagen ( monatlichen ) Mietzins erbringen.
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Ich sehe keine Plausibilität für die Veräußerung des Garagengrundstückes, zumindest aktuell nicht. Der Mann muss doch durch die Veräußerung von Grundstück 1 genügend Geld zur Bestreitung seiner Heimkosten haben.
Der Wunsch der Tochter ist ohne Relevanz.Was die Verkehrssicherheitspflicht angeht: die hat der Betroffene mit Erwerb des Garagengrundstückes bewusst übernommen. Sie ist kein Argument für die Veräußerung.
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Das was mein Vorredner mit Plausibilät :daumenraumeint, buche ich unter dem Stichwort "Notwendigkeit" ( des Rechtsgeschäfts ).
Ein hier nicht unerhebliches Entscheidungskriterium .
Insoweit ist dem Gänseblümchen zuzustimmen.Es keimt der Verdacht auf, dass hier Drittinteressen der Tochter im Vordergrund stehen.
Warum wurde der "Vorgang" nicht in besseren Tagen des Betreuten bereits verfolgt ? -
Hö? Die Bestellung eines Erbbaurechts schließt doch einen späteren Verkauf (sofern nötig) nicht aus.
Man lässt doch eine Mietwohnung auch nicht unvermietet um sie später eventuell unvermietet verkaufen zu können. Ebenso beim Acker, den verpachtet man doch auch anstatt ihn brach liegen zu lassen. -
Der SV ist unvollständig (für mich).
Wie hoch ist der Verk.wert, wie wird das Grundstück aktuell genutzt, von wem, welche Einnahmen werden (konkret) bezogen, wenn nein, warum nicht, wie hoch sind (konkret) die laufenden Kosten (Grundsteuer etc.), stehen Reparaturmaßnahmen an, wenn ja welcher Aufwand, Restnutzungsdauer der Garage bzw. Alter und das Wichtigste, was sagt der Betroff. dazu?
Die Frage, welche Verwertung, Erbbau oder Verkauf, für den Betroff. günstig ist, muss sich an dessen stat. Lebenserwartung orientieren. Ich meine, der Betroff. (wie alt?) hat wohl mit 80 kaum ein Interesse daran, Einkünfte nach seinem Tod sicherzustellen. Von daher dürfte ziemlich sicher ein Verkauf regelmäßig besser sein, da er dann den gesamten Preis in voller Höhe zur Verfügung hat. Klar kann man auch noch das Grd.st. mit Erbbaurecht verkaufen, nur wer kauft das und wozu?
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sehe hier auch keinen Vorteil für den Betroffenen, dieser müsste mir explizit dargelegt werden. Tendiere nach dem dargelegten Sachverhalt zur Zurückweisung. Den Vergleich zur Mietwohnung lehne ich hier doch stark ab, da ein Erbbaurecht doch deutlich mehr in die Rechte des Eigentümers eingreift als ein Mietverhältnis und doch zu vermuten ist, dass ein Verkauf mit der Belastung des Erbbaurechts nur schwer, bzw. gar wertmindernd möglich ist.
PS:
Ein Erfordernis für eine Ergänzungsbetreuung sehe ich hier übrigens auch nicht. Oder ist der Betreuer Ehemann der Tochter (oder irgendwas aus § 1795 BGB?) -
.. Tendiere nach dem dargelegten Sachverhalt zur Zurückweisung...
Dann würde ich als Beschwerdegericht zur Aufhebung deiner Zurückweisung tendieren, der SV ist viel zu dünn, als dass man sich überhaupt irgendeine Meinung bilden könnte und ein klarer Verstoß gg. § 26 FamFG.
(So genug gestänkert für heute, SORRY, aber mich nerven unvollständige Sachverhalte von Leuten die es gelernt haben, sowas kurz und vollständig darzustellen.)
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Ich sehe nichts, was grundsätzlich gegen eine Erbbaurechtsbestellung sprechen würde. Auch sowas kann wirtschaftlich sinnvoll sein. (Hier gibt es z.B. durchaus private Investoren, die Grundstücke kaufen und dann Erbbaurecht für Dritte daran bestellen.)
Es kommt halt auf die genauen Umstände an.
Was ist das Grundstück wert?
Welche Einkünfte weren derzeit erzielt und was entstehen für Kosten?
Wie hoch soll der Erbbauzins sein und welche Laufzeit soll das Recht haben?
Ich denke nicht, dass man pauschal eine Veräußerung als wirtschaftlich besser ansehen kann! Auch mit dem ErbbauR bleibt das Grundstück ja veräußerbar, bleibt aber auch erst mal erhalten.
Wenn die Bedingungen also passen, halte ich das für genehmigungsfähig. Und die Entscheidung, wie das Vermögen zu verwalten ist, liegt zunächst einmal beim Betreuer und nicht beim Gericht.
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Ich denke nicht, dass man pauschal eine Veräußerung als wirtschaftlich besser ansehen kann! Auch mit dem ErbbauR bleibt das Grundstück ja veräußerbar, bleibt aber auch erst mal erhalten.
Wenn die Bedingungen also passen, halte ich das für genehmigungsfähig. Und die Entscheidung, wie das Vermögen zu verwalten ist, liegt zunächst einmal beim Betreuer und nicht beim Gericht.
Was hat ein 80jähriger Betreuter mit einer stat. Lebenserwartung von 7,7 Jahren von einem Erbbauzins welche in 50,60 oder 90 Jahren erfolgen? Zahlungen nach seinem Ableben haben für ihn keinerlei Vorteil (das letzte Hemd hat keine Taschen) und sind daher nicht zu berücksichtigen.Wenn du das EbR für genehmigungsfähig hältst, müsste das auch für unkündbare Festgeldanlagen mit jährlicher Zinszahlung über 99 Jahre gelten. De facto ist das nichts anderes.
Und die Entscheidung über die Genehmigung, und um die geht es, liegt ausschließlich beim Gericht.
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Der Threadstarter sagt ja, dass es im Moment nicht nötig ist zu veräußern. Es würde daher alles so bleiben wie es ist. Durch das Erbbaurecht erschließen sich aber neue Einnahmequellen also warum diese nicht die nächsten 7,7 Jahre mitnehmen? Bevor man gar nix hat? Und wie groß ist denn der Markt der Interessenten die Grundstücke mit abbruchreifen Garagen kaufen würden? Warum will denn die Tochter der Betreuerin das Grundstück? Vielleicht weil sie dann in der Nähe der eigenen Mutter wohnt? Vielleicht machen ja persönliche Lebensumstände dieses Grundstück attraktiv?
In meinen Zwangsversteigerungszeiten hatte ich mal ein Erbbaugrundstück in der Versteigerung bebaut mit einem bekannten Fast Food Restaurant. Die jährliche Erbpacht war natürlich sehr hoch, der Interessentenkreis riesig, hätte ich selbst gern ersteigert.
Außerdem hat der Erbbauberechtigte ein Vorkaufsrecht, also falls der Betroffene verkaufen möchte, findet sich in einigen Jahren möglicherweise doch der Erbbauberechtigte als heissester Interessent für das eigens bebaute Grundstück, quasi bevors ein Fremder kauft.
Vielleicht schreibt ja der Threadstarter noch paar Hintergrundinfos.
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Döner, in deinem ersten Beitrag sprichst du von einem Verkehrswert, der gegen 0 tendiert. Ich habe mal 50 Garagen versteigert, alle mit ca. 10.000,00 DM VW geschätzt. Die sind mir aus der Hand gerissen worden, keine unter 10.000,00 DM, eine für 14.000,00 DM (!!!!). Garagen sind begehrt.
Du unterschlägst in deinem letzten Beitrag, dass Miete einnehmbar ist und wahrscheinlich diese den Erbbauzins übersteigt.
Mir ist auch nicht klar, warum die Veräußerung des Wohngebäudes genehmigt worden ist. Nach dem Grundsatz, dass der "Schaden" so klein wie möglich zu halten ist, hätte ich den Betreuer aufgefordert, zuerst das Garagengrundstück zu veräußern und dann erst das Wohngrundstück.
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Dem ist m.E. bzgl. der Notwendigkeit des Rechtsgeschäfts nichts mehr hinzuzufügen .:daumenrau
Gänseblümchen hats auf den Punkt gebracht.Für mich stehen nach wie vor hier Drittinteressen im Vordergrund, die zu einer Genehmigung nicht führen können.
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Gänseblümchen, meine Annahme, der Grundstückswert geht gegen Null, habe ich daraus geschlossen, dass die Garagen abgerissen werden, also gar nicht genutzt werden oder gar vermietet sind.
Außerdem wurde im Ausgangsfall geschrieben es handelt sich um ein kleines Grundstück, sodass ich annahm, dass der Verkaufswert für ein kleines Grundstück mit abrissfähigen Garagen gegen Null tendieren dürfte.Sind die Garagen vermietet oder verpachtet oder liegt das Grundstück in bester Citylage, mag es vielleicht auch anders aussehen.
Pullmoll, wie hoch ist denn nun der Verkehrswert?
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Was hat ein 80jähriger Betreuter mit einer stat. Lebenserwartung von 7,7 Jahren von einem Erbbauzins welche in 50,60 oder 90 Jahren erfolgen? Zahlungen nach seinem Ableben haben für ihn keinerlei Vorteil (das letzte Hemd hat keine Taschen) und sind daher nicht zu berücksichtigen.
Richtig, aber was hat der Betreute von einem evtl. brach liegenden Grundstück, welches er selbst nicht nutzen kann? Ich denke, weniger als vom Erbbauzins.Es kommt - wie gesagt - aber auch die genauen Umstände an. Sind die Garagen vermietet und die Mieteinnahmen höher als der Erbbauzins, wäre die Bestellung des Erbbaurechts natürlich nicht im Interesse des Betroffenen.
Liegt das Grundstück aber nur ungenutzt brach, weil die Garagen im aktuellen Zustand evtl. gar nicht zu vermieten sind, spricht m.E. nichts pauschal gegen die Erbbaurechtsbestellung.Der Fall ist außerdem nicht mit einer langfristigen Geldanlage vergleichbar, da es hier nicht um (flüssiges) Geld d. Betroffenen geht sondern um eine - möglicherweise - ungenutzte Immobilie.
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Döner, da kann man mal sehen, wie unterschiedlich Sachverhaltsschilderungen difuser Art unterschiedlich verstanden werden.
Nach #1 ist in meinen Augen die Tochter diejenige, die nach Bestellung des Erbbaurechtes in dessen Ausnutzung ein Wohnhaus errichten will. Natürlich müssen die Garagen dann weichen. Das heißt aber nicht, dass die Garagen marode sind.Nochmals: Planungen der Tochter interessieren in keiner Weise. Lebensaltererwägungen ebenfalls nicht. Es kann keiner mit der biologischen Lösung rechnen.
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